Ипотека и недвижимость - Инвестиции вне кризиса?

Значительное увеличение
в 2004 году количества непрофильных инвесторов, предпочитающих вкладываться в недвижимость, стало причиной формирования нового рынка — консалтинговых услуг для риэлтерских компаний. В этом году операции по инвестиционной продаже объектов с участием консультантов составили уже более 20% от общего количества сделок. Как признают участники рынка, через несколько лет ни один оператор недвижимости, претендующий на лидирующие позиции, не сможет существовать без подобного подразделения.

Цели и цены
Главная задача инвестиционного консультанта — помочь клиенту сделать так, чтобы его инвестиции стали коммерчески успешными. В основе этого — знание рынка. Поэтому самый хороший консультант — это практикующий брокер. Он плотно работает с клиентами, имеет существенный опыт успешных продаж именно в том сегменте, который интересует инвестора. Все остальное в инвестиционном проекте — расчет рентабельности, анализ денежных потоков, внутренней нормы доходности и т. д.— не более чем простейшая финансовая математика, считает Андрей Мажаров.
Клиенту при выборе консультанта прежде всего следует обратить внимание на результаты его практической работы, качество его портфолио и рекомендации. Большое значение, как для качества результата, так и для цены услуг, имеет происхождение самой компании. Чем лучше и опытнее специалист, чем выше рейтинг его компании-работодателя — тем дороже обойдутся его услуги, но тем больше вероятность, что вы приумножите свои капиталы, а не потеряете их. Однако все это не означает, что для грамотного инвестирования $100 тыс. в загородный рынок жилья необходимо явиться в компанию типа Ernst Young. Тамошние инвестиционные аналитики зарабатывают столько же и больше за один день. По сделкам на суммы до $1 млн на рынке жилья лучшие друзья инвестора — московские риэлтерские компании. Они берут с клиента 2–5% от инвестируемого капитала или фиксированные комиссионные — как договоритесь. За исследование объекта недвижимости, его анализ и подготовку маркетинговых материалов консультант обычно берет фиксированное вознаграждение. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst Young, поиск инвестора ведется на условиях success fee — процента от сделки, сумма кото может существенно варьироваться в зависимости от сложности и объема сделки (при крупных сделках процент ниже), а также от индивидуальных особенностей сделки (юридической структуры, эксклюзивности и иных параметров). Наиболее «привычные» для рынка цифры — 2–5% от суммы сделки.

Основные игроки
Хотя спрос на подобные услуги увеличивается, в Москве бизнес инвестиционного консалтинга находится в самом начале своего развития. Юлия Кучеренко, аналитик компании Paul’s Yard, оценивает рынок инвестконсалтинга как перспективный и развивающийся: «За месяц к нам обращается около десяти клиентов. В основном это юридические лица, которые интересуются вложениями в коммерческую недвижимость, торговые и офисные проекты, но приходят и желающие инвестировать средства в жилье».
По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, сейчас на рынке можно выделить три типа компаний, предоставляю щих консалтинговые услуги по инвестициям в недвижимость. Первая группа — это международные консультанты по недвижимости, которые первыми на столичном рынке стали предоставлять подобные услуги (Stiles Riabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, GVA Sawyer). Вторая — крупные консалтинговые компании широкого профиля (Pricewaterhouse, Ernst Young). Третья группа — крупные инвестиционные компании («Тройка Диалог», «Атон» и т. д.). Как отмечает Александр Шагалов, эксперт компании Paul’s Yard, основными участниками рынка консалтинга в коммерческой недвижимости являются крупные брокерские компании, работающие с высококлассными объектами. Их не более 10,— считает Шагалов.

Крупные зарубежные консультанты традиционно считают себя лидерами на этом рынке. И не зря. На Западе без специализированных отделов capital markets, которые занимаются подобными услугами, немыслимо существование ни одной крупной риэлтерской компании. А в России опыт инвестиционных продаж минимальный — самому рынку недвижимости едва исполнился десяток лет. По словам Константина Романова, развитие рынка недвижимости в России и проекция на него западного опыта говорит о том, что уже через несколько лет ни одна фирма, претендующая на крупную долю рынка, не сможет существовать без этого подразделения.
На рынок инвестконсалтинга в последние два года усиленно стремятся попасть новые игроки — риэлтеры жилой недвижимости, которые заметили на рынке присутствие инвесторов с бюджетом от $300 тыс. до людей и компаний, фактически неограниченных в средствах. Такие клиенты для риэлтеров — золотое дно, поскольку в их действиях существует только одна четкая цель — вложить деньги, но нет точного представления, куда именно. Поэтому их легко можно убедить потратить деньги на объекты, продажа которых выгодна самой компании.
Большинство крупных риэлтерских структур начали открывать подобные отделы и приняли активное участие в формировании рынка. Первыми на эту дорожку вышли компании, специализирующиеся на продаже элитного загородного и столичного жилья. О создании отделов консалтинга для инвесторов заявили компании Paul’s Yard, «Инком-недвижимость», МИАН, «Миэль-недвижимость», Soho Realty, «Терра-недвижимость», «Калинка-риэлти», «Новое Качество» и еще порядка 10 крупных риэлтерских структур города. Причем никто из риэлтеров сейчас уже не может вспомнить, кто из них предложил эту услугу для рынка жилья первым. А может, лукавят,— конкурентов рекламировать не хотят.
Однако количество консультационных отделов у риэлтеров пока не идет впрок качеству их услуг. По словам Александра Илюхина, управляющего партнера, руководителя департамента элитного жилья компании «Новое Качество», действительно профессионально проконсультировать по выгодному вложению в недвижимость могут сотрудники буквально четырех-пяти московских риэлтерских компаний. Остальные используют вывеску по ведению консалтинга как весьма умный и оправдывающий себя способ поиска состоятельных клиентов.
За последний год в России произошло немало событий, которые, казалось бы, должны были негативно сказаться на экономической ситуации в стране. О том, как некоторые из них (дело ЮКОСа, банковский кризис и террористические акты) повлияли на рынок инвестиций в Москве, все желающие смогут узнать 22 октября на Конференции <Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты>. В преддверии этого события мы беседуем с докладчиком по этой теме - директором, начальником коммерческого отдела компании Jones Lang LaSalle Владимиром ПИНАЕВЫМ.

- Некоторые специалисты полагают, что банковского кризиса не было...

- Я согласен с мнением о том, что как такового банковского кризиса не было - скорее, произошел кризис доверия. Хотя экономических предпосылок для кризиса не замечалось, на фоне новостей сомнительного и, главное, неподтвержденного характера люди кинулись в банки забирать свои деньги.

Тем не менее, я считаю, что наша банковская система требует серьезного переустройства. На мой взгляд, в дальнейшем Россия должна пойти путем укрупнения банков. Банки, которые ликвидируют сегодня, - одни из первых жертв этой реструктуризации.

- Как же все-таки повлияли перечисленные события (дело Юкоса, банковский кризис, террористические акты) на рынок инвестиций в Москве?

- Сейчас мы активно работаем над сбором данных по этой теме. Но уже первые полученные нами статистические данные говорят о том, что негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости эти события не оказали. Неизвестно, что будет дальше, но сейчас ситуация именно такова.

Кстати, если сравнивать активность рынка недвижимости в 2003 и 2004 годах, можно увидеть положительные тенденции. К примеру, в прошлом году было реализовано около 660 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости, а за первое полугодие 2004 года - более 400 тыс. кв. метров. Всего за этот год мы ожидаем реализации более 800 тыс. кв. метров, что на 20 % превысит результат 2003 года. Могу точно сказать, что есть устойчивая положительная динамика. Думаю, что полную информацию по этому вопросу мы сможем представить на Конференции <Коммерческая недвижимость> 22 октября.

- Как долго по срокам может длиться влияние какого-либо внешнего фактора на рынок инвестиций?

Фактически краткосрочного влияния мы не ощутили. Может ли теракт в будущем как-то повлиять на рынок коммерческой недвижимости - еще неизвестно. Это вопрос, требующий дополнительного анализа.

- Отразились ли данные события на инвестициях в российских регионах? Каким образом?

- Инвестиции в регионы - одна из актуальнейших тем на сегодняшний момент. Заметьте, что сегодня многие московские торговые сети арендуют площади в регионах. Скорее всего, вторым этапом станет развитие в регионах логистической инфраструктуры, а затем - офисного сектора. Однако сегодня именно в Москву идет абсолютное большинство инвестиционных средств, что значительно замедляет развитие региональных рынков.

- Заморозились ли какие-либо проекты на рынке коммерческой недвижимости в связи с последними событиями?

- Мне кажется, что особых перемен в финансировании объектов не было. Ощутить недостаток средств могли разве что компании, которые кредитовались в небольших банках. Но в большинстве случаев перечисленные события не повлияли на финансирование.

К сожалению, мы живем в мире, где терроризм - часть жизни. И у компаний не остается другого выхода, как идти вперед, заниматься инвестированием, строить новые объекты. Конечно, зарубежные инвесторы негативно смотрят на то, что происходит в России, но, тем не менее, они продолжают инвестировать в нашу страну, понимая, что нельзя упустить значительные возможности, предоставляемые этим огромным и динамично развивающимся рынком.