Ипотека и недвижимость - Оптимисты и скептики - о проблемах и перспективах рынка коммерческой недвижимости

Столичные власти начинают реализацию одного из самых дорогих и грандиозных проектов дорожного строительства в истории Москвы - Большого метрокольца. Уже в 2006 году под Коломенским начнут рыть огромный двухрукавный тоннель, который объединит автомобильную дорогу Четвертого транспортного кольца и железнодорожные пути новой ветки подземки. Эта новая ветка пройдет от метро "Каширская" до станции "Печатники", соединив три радиальные линии - Серпуховско-Тимирязевскую, Замоскворецкую и Люблинскую, и станет первым участком будущего Большого метрокольца.

Идея строительства в метро еще одного кольца обсуждается давно. Еще в 1969 году в подземке появилась новая самая маленькая ветка, соединившая станции метро "Каховская" (серая ветка) и "Каширская" (зеленая ветка). Сейчас к проекту решено вернуться. Новый участок метро пройдет под музеем-заповедником "Коломенское" и соединит станции метро "Каширская" и "Печатники" (светло-зеленая ветка).

- Строительство Большого метрокольца должно пойти с юга столицы на северо-восток против часовой стрелки, - рассказали "Известиям" в Метрогипротрансе. - Тоннель под Коломенским просто необходим, именно на границе Южного и Юго-Восточного округов прерываются транспортные связи общегородского значения. Соединив между собой эти районы, можно решить серьезнейшие транспортные проблемы.

Новый тоннель начнется на улице Академика Миллионщикова, пройдет под музеем-заповедником и закончится на другом берегу Москвы-реки у Шоссейной улицы. По пути тоннеля предусмотрено строительство еще одной станции метро "Нагатинский затон". Сейчас проектировщики спорят, какой длины будет новый тоннель. Одни предлагают построить его с выходом в Нагатино. В этом случае через Москву-реку автомобили и поезда метро будут перебираться по специальному мосту, возведенному вдалеке от Коломенского. Другие считают, что тоннель нужно делать глубокого заложения и тянуть под рекой вплоть до Шоссейной улицы. В этом случае его длина составит четыре километра - аналогов такому сооружению в России пока нет. Во сколько обойдется новый проект городскому бюджету, столичные чиновники пока молчат. Но порядок цифр понятен. Лефортовский тоннель протяженностью в 3,5 километра обошелся Москве в 13,5 миллиарда рублей. Тоннель под Коломенским будет намного глубже и объединит в себе автомобильную дорогу с метро. За счет этого цена его строительства окажется в несколько раз выше.

- Строительство всего большого кольца метрополитена планируется закончить к 2035 году, - сообщил на пресс-конференции начальник столичной подземки Дмитрий Гаев. - Это предусмотрено Генеральным планом развития Москвы. Но это вопрос долгой перспективы. Зато уже через несколько лет в Москве начнет работать малое кольцо железной дороги. А потом мы планируем продлить линию метро, которая сейчас строится, в международный деловой центр "Москва-Сити". Эта ветка мини-метро будет соединена пересадочным узлом со станцией "Полежаевская", захватит район Ходынского поля, а также будет иметь пересадки на станциях "Аэропорт" и "Савеловская".

Как дальше будет реализовываться проект Большого метрокольца, Дмитрий Гаев не уточнил. Лишь отметил, что следующим этапом хордовые ветки в метро поведут в сторону станции "Черкизовская" или "Улица Подбельского". Оттуда строительство продолжится дальше на север столицы. Возможно, что продление ветки мини-метро от "Москва-Сити" до станции "Савеловская" в свое время тоже станет частью проекта "Большое метрокольцо Москвы".
Двадцать второго октября в рамках Второй Всероссийской конференции по проблемам рынка недвижимости в Торгово-промышленной палате РФ была проведена секция "Перспективы развития и проблемы рынка коммерческой недвижимости". Ведущим секции был директор департамента офисной недвижимости компании "Colliers International" Олег МЫШКИН. Интерес к коммерческой недвижимости сегодня невероятно высок. Одна из причин - офисов любого класса, торговых и складских площадей в Москве очень не хватает. Вторая причина - стагнация рынка жилья, которая продолжается уже полгода, и все игроки, несмотря на их заверения, что "все будет хорошо" этой стагнацией сильно озабочены.

Стагнация полезна для здоровья рынка?

Несмотря на название конференции, речь шла не только о коммерческой недвижимости, но и о жилье. Влиянию недавних событий (дело "Юкоса", теракты, банковский кризис) был посвящен целый доклад, и при его обсуждении участники конференции резко разошлись во мнениях и прогнозах, что неудивительно, поскольку среди них были как оптимисты, так и скептики.

Впрочем, сокрушительного прогноза (напомним, некоторые аналитики до сих пор утверждают, что рынок московской недвижимости - это пирамида и как любая пирамида может рухнуть в одночасье) никто из участников не дал. В частности, заместитель генерального директора компании "Система Галс" Андрей Закревский оценил эту стагнацию как совершенно естественный процесс колебания рынка и заявил, что в этом явлении есть очень много положительных моментов. В частности, два года назад многим инвесторам было практически безразлично, как строить, главное было "войти в площадку" - условия город ставил весьма жесткие. Но строить было настолько выгодно, что инвестор на все эти условия шел, а вот на проектах и комфортности можно было сильно сэкономить. Сегодня так не получится. Будет здоровая конкуренция, что весьма положительно отразится на качестве жилья.

Еще один интересный момент. Если цены на недвижимость остановились, и даже в определенном секторе снизились, то ставки аренды продолжают расти. На то есть две причины: даже если у человека нет денег на покупку жилья, все равно ему надо где-то жить. А жить он, как правило, хочет в Москве, поэтому спрос на аренду жилья в городе сегодня сильно превышает предложение. Та же ситуация и с офисными помещениями. Вторая причина: существовавшая в Москве несбалансированность стоимости и аренды. Если на Западе инвестору сдавать объект в аренду так же выгодно, как его продать (соответствующие показатели были рынком четко выровнены), то в Москве инвестору гораздо выгоднее этот объект продать, иногда даже на уровне котлована. Эта ситуация ненормальна, и процесс, скорее всего, пойдет в сторону выравнивания. Что же касается обрушения рынка, то г-н Закревский сказал, что он в него поверит только в том случае, если резко обрушатся цены на нефть, а этого пока не предвидится, и цена за баррель еженедельно ставит все новые и новые рекорды. Таким образом, то, что в условиях стагнации интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, которая будет давать стабильный и весьма неплохой доход, сильно возрос, вполне естественно.

Выше значит дольше

Доклад по прогнозам на рынке офисной недвижимости класса А был сделан исполнительным директором компании StylesRiabokobylko Сергеем Рябокобылко. Прогнозы его были весьма оптимистичны, а именно: офисно-высотный бум достигнет своего пика в 2007 году, когда инвесторы совместно со столичными властями начнут активную застройку площадей "Москва-Сити". А если еще будет построена знаменитая башня "Россия", то это приведет к существенному снижению цен на аренду. При этом было резонно отмечено, что высотное офисное строительство - это в основном так называемые "длинные деньги", сверхбыстрой отдачи от него ждать нельзя. Следовательно, на этом рынке будут играть крупные компании, которые могут себе позволить настолько длительное замораживание необходимых сумм. На сегодня среднерыночная ставка доходности сдачи офисов в аренду - 18% годовых, а по прогнозам г-на Рябокобылко, за счет ввода необходимого количества офисных площадей она может снизиться на 4-5 процентов.

Такие игроки, как "Капитал Груп", "Техинвест", "Северстальтранс" и некоторые другие уже заявили о самых серьезных намерениях в отношении "Москва-Сити". Впрочем, с таким прогнозом согласились далеко не все участники. По мнению г-на Закревского, объективные российские реалии таковы, что все заявленное можно смело делить на два, а то и на три. Так что, кто был прав в прогнозах - покажет ближайшее будущее.

A и B сидели на труБЭ

Весьма интересен был доклад президента группы компаний "Экоофис" Андрея Ковалева, посвященный строительству офисов класса B. Здесь вступают в силу иные реалии рынка и иные площадки. Если офис класса А со всеми необходимыми параметрами можно только построить заново, то в секторе В возможна реконструкция некоторых заводских площадей. Таким образом, инвесторы опять вернулись к болезненной теме вывода московской промышленности и сложнейшим задачам, с этим связанным. Есть крайне привлекательные площадки, но каждую из них нужно долго утрясать и обговаривать с Правительством Москвы, а иначе может сложиться весьма неприятная для инвестора ситуация.

На эту тему г-н Закревский с места привел пример про инвестора, завладевшего весьма привлекательными с точки зрения расположения и коммуникаций площадями и намеревавшегося там много чего построить. Вместо этого город, согласно своему зонированию, обязал его производить на этой территории ткани, чем он и занимается и получает по этому поводу периодические поздравления от коллег-конкурентов. Но если грамотно войти в площадку все-таки удается, то можно сделать очень интересные вещи. Яркий пример тому - бизнес-парк на Дербеневской, где реализуется остроумнейшие архитектурные решения. Так что, многие офисы класса В могут быть объективно удобнее, чем даже некоторые из элитных. Впрочем, как было отмечено, целый ряд компаний все равно будет располагаться в офисах класса А, поскольку это вопрос престижа и требований статуса.

Душа частника - потемки

Был поднят и вопрос о доходных домах. Здесь все игроки были единодушны: теоретически это, безусловно, выгодно, ибо цены на аренду жилья растут. Беда в том, что этот сектор рынка, в отличие от вышеперечисленных (где все крупные игроки известны, и примерно понятно, как каждая корпорация себя в том или ином случае поведет), абсолютно непрогнозируем. Причина очевидна: великое множество так называемых "частных инвесторов", которых уместнее было бы называть индивидуальными в противовес корпоративным. Огромное количество квартир в Москве куплено не для жилья. Это - вложение денег, и как себя поведут владельцы в ближайшие годы, непонятно.

Очень был интересен доклад А. Закревского, посвященный рискам. Рисков у нас оказалось великое множество, и обо всех них г-н Закревский говорил подробно и с большим удовольствием. В течение этого доклада господа инвесторы весьма погрустнели. Основные риски - планировочные, налоговые, юридические (от коих единственная защита - титульное страхование, в России практически отсутствующее), рыночные ликвидности, региональные и так далее обещают инвестору немалую головную боль, ибо практически по каждому пункту г-н Закревский указал минимум по одной дыре, существующей (а точнее, зияющей) на данный момент в российском законодательстве. Так что простым смертным, которым то и дело твердят, что покупка квартиры - это неизбежный риск, должно быть не так обидно: рискуют все, в том числе и крупные инвесторы.

Retail, wholesale, warehouse

Что же касается торговой недвижимости, то она переживают настоящий бум. В 2003 году сюда было инвестировано более одного миллиарда долларов, в этом году тенденция сохраняется. На этом рынке - настоящий прорыв. Со складскими помещениями ситуация сложнее. Их катастрофически не хватает. В Москве сегодня средние ставки на аренду складской площади - 0-160 за кв.метр в год. Тут нас перегоняет только Англия. Сложности со строительством складов, прежде всего, связаны с землей. Вся Московская область кому-то принадлежит, основные владельцы известны, всяческое зонирование идет крайне медленно, законы противоречивы, и владельцы этой земли стараются как могут эту землю попридержать, ибо всем понятно, что падать в цене в ближайшие годы она не будет. Были разговоры о том, что все склады хорошо бы перенести за сто первый километр, но эту позицию участники сочли несерьезной, ибо сегодня они никому там нужны не будут. Тем не менее, построены крупные складские помещения в Химках, а также будут реализованы два крупных проекта в двух-трех километрах от МКАД. По прогнозам компании Swiss Realty Group, в складскую недвижимость Москвы и Подмосковья ожидаются инвестиции в размере 0-550 млн., а уровень доходности наилучших предложений может дойти до 22 процентов.

Следите за сайтом kdo.ru, где в ближайшее время появится стенограмма конференции.