Ипотека и недвижимость - От старшего к младшему... траншу

Сельскохозяйственные земли России - ценный ресурс. Им даже посвящен отдельный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Только земли эти являются ценными уже не только и не столько для сельского хозяйства, а с точки зрения инвестиционного освоения, далекого от утилитарных целей.

В России площадь сельскохозяйственных земель только за 2001-2002 годы сократилась почти на 100 миллионов га: с 496 до 398 миллионов. В 1991 году государство решило раздать сельхозземли в собственность, их поделили на "виртуальные" земельные доли, новоиспеченные собственники которых часто даже могли не знать, где они находятся на местности. В скобках следует отметить, что российские граждане так и не оформили свои права на более чем 400 тысяч гектаров таких земельных долей. Согласно закону, каждый субъект России получил право определять, с какой даты у него начнется приватизация. В числе продвинутых регионов оказалась Московская область.

Сегодня, по данным Московской областной Думы, сельхозземли Подмосковья занимают 30% его территории (это около 1760 тысяч гектаров). Более половины из них (свыше 1000 тысяч гектаров) находятся в частной собственности или отдельных граждан, или юридических лиц - и представлены в виде земельных наделов, долей и паев. И в подавляющем большинстве случаев эти земли выбрасываются на земельный рынок, меняют разрешенное использование или даже целевое назначение и становятся вторичным объектом купли-продажи.

Как отмечает подмосковная статистика, с 1 января 2003 по 1 января 2004 года за счет перевода земель сельхозназначения в несельскохозяйственные угодья их площадь сократилась более чем на 6,6 тысяч гектаров. По словам Василия Дупака, депутата Мособлдумы, председателя Комитета по вопросам землепользования, природных ресурсов и экологии, это большие и ничем не оправданные потери для сельскохозяйственного производства, ограничивающие возможности рационального использования сельскохозяйственных земель, да и всего природопользования Московской области в целом.

Чтобы рационализировать процесс, Московская область приняла собственный закон о сельхозземлях. В частности, законом четко определен перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий, использование которых для нужд, не связанных с сельским хозяйством (особенно для строительства дач и коттеджей), не разрешено. В первую очередь к ним отнесены угодья, которые стоят дороже остальных в районе более чем на 10% (по кадастровой стоимости), а также некоторые другие категории. Но можно ли законодательными мерами в России остановить процесс рыночного освоения привлекательных земельных территорий? Вот что думают по этому поводу игроки рынка недвижимости.

Виктор Орлов, специалист отдела загородной недвижимости "Ренессанс Риэлти":

- Примечательно, что более половины сельскохозяйственных земель в ближайшем Подмосковье используется не по назначению, вернее, не используется вовсе. Это связано с развалом колхозов, совхозов, игнорированием властями фермерского хозяйства. В итоге, земли пустуют и простаивают. Конечно, лучше распорядиться этими землями с большой отдачей. Например, при спросе на жилье в ближайшем Подмосковье выделять эти земли под недорогое строительство и другие перспективные варианты.

Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty:

- Сейчас достаточно сложно перевести землю из одного статуса в другой, к примеру, из сельскохозяйственной под индивидуальное жилищное строительство - в первую очередь по причине размытости законодательства. Потом это очень долгий по времени процесс. Как правило, люди дают деньги, чтобы его ускорить. При нужных знакомствах, процесс перевода длится от двух до шести месяцев. Если знакомств нет, то этот процесс может затянуться на года.

Нельзя объединять процесс вымирания фермерских хозяйств с существующей сегодня тенденцией перевода сельхозземель в другие категории. Эти явления мало влияют друг на друга. Земли в Подмосковье много. К тому же на рынке загородного жилья большую ценность представляют не поля, а качественные леса, участки у воды. А вымирание фермерских хозяйств связано с другими причинами, в первую очередь, с общеэкономической ситуацией в стране.

Андрей Прокофьев, управляющий директор УК "Конкордия-эссет менеджмент":

- Сегодня землю под застройку можно приобрести у крупных игроков загородного рынка - это и крупные финансово-промышленные группы, и компании, связанные с крупными банками. Если землю продают уважающие себя компании под известными брендами, то инвесторам не стоит сильно беспокоится. Перевод земель из одной категории в другую - это сложный и долгий процесс, который решается в том числе на уровне правительства области. Объем сельскохозяйственных земель нужно сохранить в таком размере, который необходим для эффективного ведения сельскохозяйственной деятельности в рассматриваемом районе.
Сегодня ипотечные облигации выпускает только один полноправный игрок рынка - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Этот факт дает возможность аналитикам говорить о том, что рынка ипотечных ценных бумаг у нас нет, поскольку, как известно, один в поле не воин.

Все остальные банки и финансовые институты пока только ждут благоприятных условий для выпуска собственных ипотечных облигаций. Видимо, выжидать они будут не меньше, чем полгода. Так, по крайней мере, считают участники Федерального инвестиционного форума, не так давно проходившего в столице.

По их утверждению, причина такой пассивности отсутствие урегулированного законодательства и осторожность инвесторов, иными словами, покупателей этих самых ценных бумаг. Над первой проблемой уже который месяц бьются законодатели, пытаясь закон о ценных бумагах приблизить к идеалу, внеся в него ряд поправок. Основные поправки касаются вопроса об ипотечном покрытии. В случае банкротства эмитента оно будет полностью исключаться из конкурсной массы для возвращения денег инвесторам. Эта мера должна дать больше гарантий покупателям облигаций и повысить их интерес к такому роду ценных бумаг. Другой вопрос, что пока непонятна процедура изъятия ипотечного покрытия. Ее депутаты еще не обсуждали.

Зато поправки к закону призваны смягчить процедуру госконтроля за эмиссией ипотечных бумаг и дать возможность банку для каждой эмиссии делать свое ипотечное покрытие.

После этих нововведений рынок будет пожинать первые плоды уже в следующем году. Как считает генеральный директор КБ "Московское ипотечное агентство" Дмитрий Будаков, в ближайшие шесть месяцев должны состояться первые выпуски ипотечных облигаций.

Осталось только воспитать инвесторов, подготовить к такого рода вложениям. Пока, по словам директора Департамента финансов АИЖК Леонида Векшина, инвесторы (в их числе есть и частные лица) наиболее охотно покупают бумаги, которые АИЖК погашает через два года. Это так называемые старшие транши. На втором месте по популярности стоят бумаги со сроком погашения до 6 лет - средние транши. На последней строчке хит-парада младшие транши - их эмитент погашает спустя 6 лет после выпуска и позже.

То есть, выходит, что проблему длинных денег, благодаря выходу на фондовый рынок, ипотечные банки могут и не решить. Вот почему АИЖК сейчас ведет активные переговоры с государством, которое намерено было уменьшить размеры госгарантий под эмиссию облигаций АИЖК. Леонид Векшин утверждает, что гарантия со стороны государства будет длиться до тех пор, пока инвесторы не научатся приобретать младшие транши.

Но инвесторов при вхождении на ипотечный сегмент фондового рынка волнует еще один вопрос - платежеспособность заемщика, способного на протяжении всех 10, а то и 20 лет погашать кредит. Вариант с его невозможностью делать ежемесячные взносы по кредиту представляет определенную угрозу как для эмитента, так и для инвестора. Хотя, как утверждают банкиры, явление это на рынке редкое. По статистике АИЖК, только 7 из 11 тысяч кредиторов потерпели дефолт. Задержки по оплате страхового вознаграждения и ежемесячных выплат наблюдались в 52 случаях, опять же из 11 тысяч. Цифры ничтожно малы. Если учитывать географию выдачи кредитов по программе АИЖК, а это 68 регионов России, и средний объем кредита в 12 тысяч долларов, что для жителей областей нашей страны немало.

Сейчас АИЖК выдало кредитов на 4 млрд рублей, в 2005 году агентство выпустит облигаций на 5,6 млрд руб., обеспеченных гарантией государства. Кроме того, АИЖК подписало соглашение с Банком Москвы о выпуске ипотечных ценных бумаг. Напомним, что пару месяцев назад АИЖК подписало аналогичный договор с Городским ипотечным банком, который предусматривал возможное сотрудничество на вторичном рынке ипотеки, а также внедрение плавающей ставки по кредиту.

Как известно, пока программы АИЖК наиболее активно работают в регионах. На форуме выступал представитель администрации Вологодской области, который говорил о том, что благодаря ипотечным программам сдерживается рост цен на жилье и увеличивается строительный потенциал региона. В области восемь муниципальных образований имеют право на выдачу ипотечных кредитов по программе АИЖК. Всего в регионе выдано кредитов на приобретение 1267 квартир общей площадью 63 тысячи кв. метров. Причем 45% ипотечных сделок совершено в самой Вологде. В основном жилье покупают бюджетники - 30%, а также представители малого бизнеса - 42 процента. Заемщики вносят в среднем 53% от стоимости жилья.

Вопросы коммерческой ипотеки (маленькая ремарка: понимать под ней следует целевое финансирование юридических лиц под залог коммерческой недвижимости) на круглых столах и различных форумах и съездах участники рынка стали обсуждать совсем недавно. На инвестиционном форуме в основном шла речь о том, что как таковой коммерческой ипотеки у нас пока нет. Только 10% всех сделок можно считать реальными ипотечными. Банки с неохотой идут на такой вид кредитования, поскольку цены на недвижимость меняются достаточно непредсказуемо, предмет залога - недвижимость, которой владеет заемщик, не всегда ликвиден. В результате, по словам Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, коммерческая ипотека сводится к крупным проектам, когда девелопер, получающий кредит, обладает большим объемом имущества.

Но аналитики прогнозируют, что рынок всерьез заговорит о коммерческой ипотеке, когда снизятся ставки по кредиту, будут развиваться западные финансовые институты и сектор высококлассных офисных зданий, которые банки без сомнений будут готовы брать в залог по кредиту.