Ипотека и недвижимость - Офис южный, формат спальный

Самый длинный торговый коридор Москвы — Кутузовский проспект — десятки лет эксплуатирует свою репутацию правительственной трассы, на чем и базируются высокие арендные ставки магазинов первой линии (вдоль самой дороги) и активный интерес к свободным участкам со стороны инвесторов.

“Кутузовский проспект входит в пятерку самых дорогих улиц Москвы, — считает Ольга Ясько, аналитик компании Colliers International. — Хотя формальных показателей, обусловливающих столь высокие ставки аренды и цены продаж, нет — все лежит в области потребительских предпочтений”.

Свободные места

Застройка территорий вокруг крупнейшей магистрали Москвы в целом уже давно определилась. Из проектов, о которых стало известно недавно, — строительство элитного жилого комплекса на месте Бадаевского пивоваренного завода (“Парк Сити”). А также планируемый вывод заводских территорий по Кутузовскому, 16, который сейчас занимает завод “Фили-Кровля”, и Кутузовскому, вл. 3, занимаемому ЗАО “Управление механизации Метростроя”. Однако по состоянию на ноябрь о планах по выводу и предметном интересе инвесторов к этим объектам в открытых источниках информации данных найти не удалось. Поэтому реальную возможность увеличения торговых площадей кутузовского коридора на ближайшие три года имеет смысл ждать из двух источников: незначительно — за счет реконструкции существующих магазинов, и гораздо более масштабно — за счет нового строительства на участках с уже заявленными проектами, большинство из которых основано на совмещении современных форматов торговли с офисно-административными площадями.

Что есть в наличии

Индекс вакантных торговых площадей в районе Кутузовского проспекта составляет приблизительно 12%. Каждый месяц этот показатель отклоняется на несколько сотых процента в сторону повышения либо в сторону понижения, замечает Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood. Средняя цена аренды в кутузовском торговом коридоре составляет, по данным Blackwood, $1600 за 1 кв. м в год. Ставка продажи — примерно $8500 за 1 кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, цена продажи торговых помещений здесь гораздо выше и составляет $10 000-20 000 за 1 кв. м.

Аналитики компании Stiles Riabokobylko оценивают объем торговых площадей проспекта в 35 000 кв. м, а арендные ставки — от средних $1100 до максимальных $1500 за 1 кв. м в год. Хотя в октябре по сравнению с сентябрем они значительно снизились. По данным компании — на $400 по средней ставке аренды и примерно на $150 — по максимальной. Аналитики Jones Lang LaSalle оценивают коридор колебания ставок аренды на Кутузовском в $1400-2000. Эксперты компании Colliers International — в диапазоне $1300-1500 за 1 кв. м.

Торговым коридором, представляющим наибольший интерес для арендаторов, является не весь Кутузовский проспект, а лишь его часть, считают аналитики Stiles Riabokobylko, — от начала (Новоарбатского моста) и до Третьего транспортного кольца. Именно в этой части улицы расположены такие арендаторы, как Dolce Gabbana, Gucci, Yves Delorme, Berghaus, Mercury, “Дикая орхидея”, “Арбат Престиж”, крупный магазин одежды от Валентина Юдашкина.

“Бутики и магазины различных домов мод здесь представлены не в таком большом количестве, как на Тверской улице, — считает Михаил Гец. — В этом районе они в основном сконцентрированы ближе к центру начиная от ст. м. “Кутузовская”.

За что любим

Консультанты и эксперты, знакомые с рынком торговых площадей на Кутузовском проспекте, удивлены аномалией. С одной стороны, пешеходный поток на проспекте очень слабый и не идет ни в какое сравнение с Тверской и Новым Арбатом. Основными клиентами местных магазинов являются проезжающие автомобилисты (которым, кстати, и припарковаться негде, потому они и проезжают дальше). С другой — арендные ставки магазинов первой линии проспекта высоки настолько, что легко могут соперничать с самыми оживленными тротуарами центра столицы. Это противоречие консультанты могут объяснить только одним — большим влиянием репутации Кутузовской трассы как престижной, дорогой, правительственной дороги. Этот имидж создавался десятилетиями, и разрушить его в одночасье не смогли даже “дикорыночные” законы современной торговли.

“Пожалуй, сложившаяся репутация — основное преимущество Кутузовского проспекта, — считает Ольга Ясько. — Своей популярностью улица обязана пресловутому западному направлению, которое является наиболее престижным — большей частью потому, что имеет выход на правительственную трассу (Рублевское шоссе)”. В итоге здесь, по ее мнению, имеет место двойной взаимоусиливающийся эффект: репутация Кутузовского проспекта способствует привлечению дорогих и престижных марок, которые, в свою очередь, определяют репутацию улицы.

Марианна Романовская, старший консультант отдела торговой недвижимости Jones Lang LaSalle, считает что репутация Кутузовского в большой степени связана с контингентом проживающих в районе трассы людей. Когда проспект застраивался, здесь селилась военная элита Москвы, которая до сих пор составляет основу группы местных потребителей. Конечно, сейчас это уже не столь процветающие в материальном отношении люди, как это было при Сталине, но… Вторая группа клиентов местных магазинов — приобретатели жилья на вторичном рынке. Именно на вторичном, так как число жилых новостроек района прибавляется крайне редко. Последнее исключение — дом “Кутузов”, который строит здесь компания “Комстрин”.

Еще один фактор, благодаря которому внимание владельцев торговых предприятий и инвесторов к Кутузовскому проспекту не ослабевает, — близость строящегося комплекса “Москва-Сити”, который сам по себе уже является магнитом для притяжения инвестиционного интереса к району да еще и подтягивает потенциальный спрос на торговые площади, которые вблизи крупнейшего офисного города в городе окажутся весьма рентабельными.

Торговый мост

Один из первых объектов современного торгового формата близ Кутузовского — офисный центр “Башня-2000” и торгово-пешеходный мост “Багратион” к комплексу “Москва-Сити”, который стал одним из самых удобных мест для размещения торговых точек и ресторанов. Сегодня на нулевом этаже здесь работают “Сладкий бутик” ресторана “Венский двор”, салон красоты “Сити-студио”. Этажом выше расположен бразильский ресторан “Рио-Рио”. Третий этаж и примыкающую к нему крытую часть верхней палубы моста занимают ресторан и кофейный дом “Венский двор”, суши-бар “О Суши” и боулинг Crazy ball, а верхний ярус самой башни занимает “Красный бар” — самое видовое из “питательных” заведений проспекта, если не считать не функционирующий уже ресторан в верхних этажах гостиницы “Украина”.

Бельевая распродажа

Один из самых крупных арендаторов Кутузовского — сеть “Арбат Престиж”, которая намеревается увеличить свое присутствие в этом торговом коридоре за счет… продажи магазина.

В марте руководство розничной парфюмерной сети “Арбат Престиж” поручило компании “Миэль-Недвижимость” продать несколько магазинов, в том числе на Кутузовском проспекте, 8. Он расположен на первой линии домов на 1-м этаже и занимает порядка 500 кв. м До марта 2004 г. сеть “Арбат Престиж” включала 14 магазинов в Москве с общим объемом продаж в 2003 г. около $202 млн. Общая площадь выставленных на продажу магазинов — более 9500 кв. м, цена продажи — $58 млн за все. За магазин на Кутузовском просят $20 млн. Риэлторы считают эту цену завышенной примерно вдвое против рыночной.

Решение о продаже магазинов на Тверской и на Кутузовском, по информации компании, было принято из-за маленькой площади торговых залов, а средства, полученные от продажи недвижимости, должны быть потрачены на развитие сети и покупку магазинов с большей торговой площадью. Но с Кутузовского “Арбат Престиж” уходить не намерен. Напротив, компания собирается открыть там новый магазин.

Желание остаться в кутузовском коридоре компании с профилем продаж “нижнее белье” консультанты на условиях анонимности объясняют забавно. Так, говорят, что средний чек “Арбат Престижа” на Кутузовском всегда был гораздо больше, чем в других магазинах сети из-за близкого соседства с правительственными “якорями” — московской мэрией в высотке Нового Арбата и Белого дома. “Очень удобный магазин для тех, кто едет с работы и хочет сделать приятное приобретение”.

Новые старые земли

Из-за совмещения на Кутузовском двух базовых интересов — хорошей репутации торгового коридора и развития высококлассных офисных проектов — зона прохождения трассы притягивает интересы разных инвесторов. И здесь планируются к открытию не только специфически торговые точки, но и мультифункциональные проекты.

В частности, крупные торгово-офисные новостройки, совмещающие торговый формат в стилобатных частях зданий с многоэтажной офисной “надстройкой”. Один из проектов такого плана будет строиться на участке с очень шумной историей — пересечении Кутузовского проспекта с Третьим транспортным кольцом и ул. Кульнева. На участке, который имеет выгодные виды на строящийся ММДЦ “Москва-Сити”, сейчас находится федеральное учреждение “Президент-Сервис” — фактически “прачечная и дом быта” Управления делами президента РФ.

Претендентов на участок было немало, даже несмотря на то что какое-то время он числился “изъятым” под строительство Третьего транспортного кольца. А в планах управы Дорогомиловского района здесь с 1994 г. “строился” Международный интеллектуальный центр. Интерес к участку долгое время проявляла шведская компания IKEA, которая намеревалась перенести федеральное здание на другую территорию и построить здесь очередной, но первый на территории Москвы торговый комплекс. Однако столичные власти намеренно не согласовывали выделение этой территории для “мебельного застройщика”, предполагая, что такой торговый якорь на проспекте будет создавать пробки и фактически парализует подъезды к новорожденному “Сити”. Мэр Москвы Юрий Лужков предложил IKEA другие участки, а ул. Кульнева приберег.

В 2003 г. на этом участке федеральные власти собирались построить парламентский центр площадью порядка 300 000 кв. м для переселения из центра Москвы многочисленных ведомств, министерств федерального подчинения.

Однако совсем неожиданно в 2004 г. общественный градостроительный совет при мэре столицы утвердил здесь проект строительства самого крупного после “Москва-Сити” административно-торгового комплекса площадью 368 000 кв. м. Права на объект должна была получить неизвестная компания “Международный центр”. По данным “СКРИН”, ее акционерами являются четыре компании — ЗАО “Альфа Ларан” (34,4%), ООО “Голд Лайн Компани” (19,9%), ООО “Юст-Медиа” (19,9%), ЗАО “Транснет” (19,9%) — и физическое лицо (5,9%).

Проект, выполненный в архитектурном бюро “Сергей Киселев и партнеры”, предусматривал сочетание “подиума” из нескольких девятиэтажных корпусов (всего 114 300 кв. м), двух 43-этажных башен (106 880 кв. м) и четырехъярусного подземного паркинга на 2950 автомобилей (118 600 кв. м). “Международный центр” ждал выхода постановления правительства о начале проекта к сентябрю 2004 г., однако уже летом о правах на этот участок заявила другая компания — “Легион-Девелопмент”, которая каким-то образом легко получила права на четыре крупнейших участка в лучших местах столицы. В частности, в зоне “Кутузовская-Киевская”. И легендарный кульневский участок — один из них. До конца 2007 г. “Легион-Девелопмент” намеревается построить здесь двухсекционный комплекс общей площадью более 70 000 кв. м с двумя подземными этажами.

Еще один влиятельный игрок кутузовского коридора, тоже не слишком известный в широких кругах, — группа компаний “Синдика”. “Синдика” сформировалась в 1991-1995 гг. как оператор по “предоставлению услуг аренды торговых помещений”. В дальнейшем сфера деятельности холдинга охватила строительство, управление реконструкцией и эксплуатацией зданий, брокерские услуги, консалтинг, организацию финансирования проектов. Сейчас “Синдика” и ее партнеры владеют в Москве торговыми комплексами “Троицкий”, “Покровский”, “Усачевский”, “Братиславская”, “Тушинский”, а также входили в число основных игроков рынка игорных заведений Кабардино-Балкарии. Глава холдинга — депутат Госдумы Арсен Каноков в 1994-2000 гг. был президентом ЗАО “Синдика”, в 2000-2003 гг. входил в совет директоров акционерного коммерческого банка “ЦентроКредит”, а в 2003 г. стал заместителем постоянного представителя президента Кабардино-Балкарской республики при президенте РФ.

Бизнес “Синдики” на Кутузовском начинался в конце 90-х гг. со строительства в районе Дорогомилово (самый дорогой и выгодно расположенный район Кутузовского проспекта) торговых палаток. В документах управы района “Синдика” значится инвестором торговых точек на ул. Киевской, вл. 2-4 (с 2001 г.) и магазина на ул. Брянской, вл. 1. Однако риэлторы, знакомые с ситуацией на Кутузовском, оценивают влияние группы на район как гораздо более масштабное.
Южная часть столицы остается до сих пор самой “рабочей” и в то же время самой непопулярной для строительства офисов — классической недвижимости “для работы”. Но все меняется, и на землях южных округов между трубами фабрик, заводскими цехами и корпусами панельных домов медленно начинают прорастать новые офисные здания.

Не повезло южной части столицы с площадями офисных комплексов. Репутация зоны юга — юго-востока как территории массового дешевого жилья и огромных промзон отпугивает потенциальных арендаторов и покупателей офисной недвижимости от “расквартирования” бизнеса в этой непрестижной зоне. “Объем предложения офисных площадей на юге Москвы составляет лишь 0,7% от общего по рынку, — считает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. — Здесь нет офисов класса А, расположено всего несколько зданий класса В, а основные объемы площадей относятся к классу С”.

Сложившаяся в Москве карта предпочтительных для офисного строительства зон полностью соответствует уровню спроса на офисные площади, весьма неодинакового в различных районах города. По мнению Виктории Бекасовой, наиболее востребованные офисные здания находятся в центре города, в пределах Бульварного кольца, на западе, северо-западе и севере столицы, а также в пределах Садового кольца и в районе Замоскворечья. Юг и юго-восток Москвы — из наименее развитых секторов города в сегменте офисной недвижимости, считает Бекасова.

Что имеем

Но если внимательно изучить границы Южного и Юго-Восточного округов, отсутствие площадей в котором заметили аналитики, то максимально приближенная к центру часть их территорий на самом деле не обделена вниманием инвесторов. Ближайший сосед ЮАО на карте — Замоскворечье с небольшими, по 500-3000 кв. м офисными зданиями и изредка — административными центрами по 5000-10 000 кв. м. Причем многие из них относятся, по мнению специалистов компании GVA Sawyer, к классам А и В. С переходом границы округа на пути инвестиционного интереса офисных строителей встает только одна привлекательная для новых проектов территория — район между Шаболовкой и Ленинским проспектом. А дальше — огромная и пока малопривлекательная промзона ЗиЛа. Относительно этой территории у властей столицы уже давно существуют грандиозные планы, но они по состоянию на осень 2004 г. в жизнь еще не воплотились.

Южнее и восточнее Нагатина ситуация еще печальнее: офисные площади в такой дали от центра города спросом у солидных арендаторов практически не пользуются.

По данным консалтинговых компаний, ставки аренды в действующих офисных зданиях класса В на юге Москвы составляют от $320 до $400 за 1 кв. м в год, включая стоимость услуг по эксплуатации и НДС. Однако найти площадь еще дешевле здесь несложно, ведь большинство офисных зданий юга — это офисные комплексы классом не выше С и ставка аренды здесь колеблется от $200 до $250 за 1 кв. м в год.

Из-за стабильно невысокого спроса и слабого уровня активности офисных инвесторов одной из самых характерных особенностей рынка южных офисов стало скачкообразное изменение уровня предложения, которое отмечают аналитики.

“Сейчас индекс вакантных помещений в зданиях класса В в ЮВАО составляет приблизительно 40%, — считает Виктория Бекасова, — однако при анализе данных по уровню загрузки следует учитывать дискретный характер изменения текущего предложения. Так, при вводе в эксплуатацию крупных объектов уровень незанятых площадей может скачкообразно возрастать, поскольку рынку требуется время на поглощение новых площадей. Например, здание площадью 7000 кв. м, которое предлагается здесь на продажу, составляет почти 30% от предложения в данном сегменте рынка по району”.

Исторически южная территория формировалась как зона промышленности (классический пример — Капотня) и зона строительства дешевого муниципального жилья (Марьино, Люблино). Спрос на высококлассные офисные центры здесь формировать некому. Следовательно, на высокие ставки аренды и выкупа офисных площадей инвесторам рассчитывать не приходится. Так стоит ли строить там, где это наименее выгодно?

Что выросло

Устойчивую репутацию юга Москвы как района поселений очередников и места базирования основного промпотенциала столицы начали ломать в конце 90-х. Первый эксперимент по насаждению мест работы если не для белых, то хотя бы для бледно-голубых воротничков был проведен в самом начале 2000 г., когда распоряжением премьера правительства Москвы (№ 53-РП от 27.01.2000) в Южном округе началось

создание многофункционального технопарка для размещений предприятий малого бизнеса.

Технопарк площадью 4500 кв. м, ориентированный на местные частные фирмы, был открыт на ул. Загорьевской, 10, к. 4. Под эти цели отдано помещение бывшего магазина “Универсам”, которое длительное время не эксплуатировалось и находилось в полуразрушенном состоянии. Технопарк разделили на несколько функциональных зон: производственную (в том числе складские помещения), офисную и комплекс предприятий социально-бытового профиля.

Естественно, что один проект, пусть даже реализуемый при поддержке властей города, погоды на южном рынке офисного строительства не сделал. Однако в формировании предложений офисных площадей в небольших, недорогих, но вполне качественных бизнес-центрах начал участвовать частный капитал. Поскольку почти все местные проекты — небольшие по площади здания, найти аннотированную информацию по совокупности проектов сложно. Однако сейчас многие из офисных особняков и комплексов, которые пережили становление и развитие в конце 1990-х — начале 2000-х гг., предлагаются и в аренду, и на продажу как бизнес. И такие предложения в базах риэлторских и консалтинговых агентств есть.

Самый дорогой из таких южных проектов, со ставкой аренды $500 за 1 кв. м в год, нашелся в базе компании Vesco Realty. Общая площадь этого восьмиэтажного здания вполне укладывается в средний для этого района объем — 5000 кв. м. По данным сайта, арендаторами здания являются российские и зарубежные компании. Беспрецедентная для Южного округа высокая цена площадей, более характерная для А и В классов офисных зданий в зоне Садового кольца, объясняется расположением этого бизнес-центра в самой благоприятной зоне юга — районе Замоскворечье (ст. м. “Серпуховская”, 1-й Щипковский переулок).

Гораздо более дешевый, но менее престижный офис предлагается сейчас по ул. 8-й Текстильщиков. Дом № 11 — здание площадью 6900 кв. м можно выкупить по цене $1300 за 1 кв. м. Оно находится на огороженной и охраняемой территории 0,34 га, имеет парковку на 40 машин, внутри здания — лифты Otis, кондиционирование, конференц-зал, кафе и даже сауна.

Пример классического формата южного офиса — недвижимость холдинга “Миллениум-1”, управляющего рядом современных административных комплексов в Юго-Восточном административном округе. Один из них расположен близ ст. м. “Кожуховская”, в 700 м от Третьего транспортного кольца, по адресу: 2-й Южнопортовый проезд, вл. 16-18. Офисный центр общей площадью более 14 000 кв. м и складские корпуса более чем на 6000 кв. м занимают территорию 2 га.

Второй объект холдинга “Миллениум-1” — в 100 м от Третьего кольца и близ ст. м. “Марксистская” (ул. Новохохловская, вл. 23).

Образование таких небольших проектов на юге, как правило, происходило за счет выведения небольших производств с последующей реконструкцией занимаемых ими зданий. Далее новый владелец начинает эксплуатировать площади, сдавая их в аренду блоками по 100-200 кв. м, или продает здание целиком. Так делает, в частности, одна из самых известных в Москве компаний-поглотителей — “Вашъ финансовый попечитель”.

Сейчас в базе предложений южных офисов на продажу стоит один из проектов этой компании — офисное владение на ул. 2-й Синичкина, 9а. Комплекс “Лефортово” расположен в 10 минутах ходьбы от ст. м. “Авиамоторная” и включает 7000 кв. м офисных и производственно-складских помещений и 2000 кв. м временных строений на земельном участке 1,26 га. Ставка аренды для офисных помещений составляет здесь $170-300 за 1 кв. м в год, складских и производственных — $120-140 за 1 кв. м в год. “Вашъ финансовый попечитель” получил эту недвижимость путем “реструктуризации бизнеса крупного московского производителя изделий из пластмассы” и “формирования контрольного пакета акций”, после чего получил контроль над “Металлопластмассом”, который и продает сейчас принадлежащий ему офисный комплекс класса В за $4,5 млн.

Что посеяли

Сейчас на юге города не ведется активного офисного строительства, утверждают аналитики и консультанты. Однако они, как выяснилось, несколько ошибаются. Строительство ведется, только не массово, как в Павелецкой деловой зоне и ММДЦ “Москва-Сити”, а локально. Один из примеров такой “локализации” — строящийся деловой центр “Авиа Плаза”. Этот проект воплощает в жизнь ОАО “Корпорация ТЭН”, которое в 2003 г. было выбрано городской конкурсной комиссией инвестором строительства нового здания для размещения префектуры ЮВАО.

Сейчас на месте нынешней префектуры (ул. Авиамоторная, вл. 10, пересечение Авиамоторной и Красноказарменной улиц, район Лефортово) на участке площадью 0,6 га компания строит комплекс из пяти корпусов на общем фундаменте, на трех подземных этажах которого расположена автостоянка на 404 машино-места. Архитектурный проект комплекса создала мастерская “Арт-график”.

В первом корпусе офисного центра расположится сама префектура округа, а остальные предназначены для коммерческого использования. Во втором корпусе — 15 этажной башне — будут офисные помещения для аренды. В третьем, четвертом и пятом корпусах здания —

тоже офисы плюс вспомогательные и представительские помещения, предприятия торговли, сервиса и общественного питания.

Общая площадь комплекса, открыть который инвестор планирует уже в мае 2005 г., составит более 37 000 кв. м. Генеральный подрядчик строительства — СМУ “Офисстрой”. Предполагаемый объем затрат на строительство “Авиа Плазы”, по оценке самого инвестора, составит 28 млн евро.

Корпорация “ТЭН” создана в 2002 г., на 99,29% принадлежит лондонской St.John's Investment Group Limited. Она владеет торговой недвижимостью и ресторанами на юге Москвы, и по состоянию на III квартал 2004 г. ее чистые активы оцениваются в 185 млн руб., объем выручки — в 121 млн руб.

Это один из активных инвесторов южной части города, чему в некоторой степени может способствовать присутствие в органах управления компании выходца из рядов местных чиновников (Дмитрий Судьин, до того как стал заместителем генерального директора компании “ТЭН”, в период 2000-2002 гг. работал на руководящих должностях в префектурах Северного и Юго-Восточного округов Москвы).

Наследники ЗиЛа

Еще одна точка локализации строительной активности юга Москвы — на сей раз активности не настоящей, а планируемой в будущем — промзона ЗиЛа.

Проект № 1 по масштабу — строительство гигантского технопарка с развитием окружающей территории Нагатинской поймы и строительства здесь коммерческой и жилой недвижимости и инфраструктуры в объеме более 1 млн кв. м. Судьба этой зоны за последние пять лет складывалась непросто. Ее в разное время планировалось использовать под строительство трассы для автогонок, способной принимать новый этап “Формулы-1”, “Долины казино”, “Диснейленда”…

Власти решили поставить точку в обсуждении сценариев развития этой территории, где, по словам столичного мэра, “грязный железобетон, асфальт, пропитанный маслами, который летом выделяет в атмосферу неизвестно что, а зимой здесь вообще невозможно появиться”. И судьба зоны окончательно определилась весной 2003 г., когда вышло постановление правительства Москвы “О создании Московского городского технопарка “Нагатино-ЗиЛ” (от 23 сентября 2003 г. № 792-ПП). Под создание так называемого бизнес-инкубатора у Завода им. Лихачева, который контролирует правительство Москвы (владеет 90% акций), было “отрезано” 12% территории завода. Тем же постановлением власти дали поручение Москомархиктуре разработать в 2004 г. градостроительные предложения по развитию прилегающих к Нагатинской пойме территорий с включением в эту зону набережных Москвы-реки, Павелецкой промзоны, АМО “ЗиЛ”, Южного порта и ОАО “Москвич”.

В начале лета управление ЗиЛом передали Московской автомобильной компании (МАК), которая была учреждена специально для управления активами завода Центром инвестиционных проектов и программ (ЦИПП). С существованием центра связывают активный интерес к московскому рынку недвижимости одного из самых закрытых и непубличных людей бизнеса — Григория Лучанского, владельца австрийской фирмы Nordex, оборот которой в середине 90-х достигал $2 млрд в год. Тогда же было объявлено, что МАК займется выводом всех производств ЗиЛа, кроме сборочного, за пределы Москвы, а на освободившейся территории будет создан бизнес-инкубатор.

Концепция бизнес-инкубатора — в сочетании офисных помещений с площадками для небольших производств и складов — максимально удобный формат для предприятий малого и среднего бизнеса, которые нуждаются в совмещении на одной территории функций производства и представительства. Проект предусматривает использование внутренних дорог ЗиЛа как городских магистралей, обустройство вдоль Москвы-реки новых набережных.

Под инкубатор решено отвести 37 га в Нагатинской пойме. Инвестором строительства, заказчиком по проектированию, застройщиком по постановлению правительства является управляющая компания ОАО “Московский бизнес-инкубатор”.

Более года новостей об этом проекте не было. Но осенью 2004 г. на общественном градостроительном совете при мэре Москвы был заявлен проект технопарка. Правда, пока лишь в общей концепции, не детально. И проект был в целом одобрен. Но не в объеме строительства 1 млн кв. м площадей — это, как оказалось, только первая фаза проекта, а в перспективном развитии — на 6,5 млн кв. м.

Второй, более скромный по масштабу коммерческий проект на зиловской территории — размещение структур, близких к Банку Москвы. Сейчас участок на ул. Автозаводской, вл. 16-18, площадью 5,6 га занимают фактически руины бывшего транспортного цеха ЗиЛа. Проектом застройки этой территории занималась консалтинговая компания GVA Sawyer. По словам руководителя отдела консалтинга Эвелины Ишметовой, здесь проектировали бизнес-парк из низкоэтажных зданий общей площадью порядка 100 000 кв. м. Примерный объем необходимых для проекта инвестиций должен был составить более $116 млн. Однако владелец территории счел лучшим продать проект как есть за $15-20 млн. Покупателей пока не нашлось — цена оказалась слишком высокой, тем более что в состав прав на эту территорию входит только право аренды существующего здания.

Если планам инвесторов суждено сбыться, южные районы Москвы станут не менее притягательными для офисных арендаторов, чем столичный запад или север. Другое дело, что активное строительство зданий современного формата и необходимость в масштабных инвестициях в развитие инфраструктуры южной зоны неминуемо скажутся на увеличении арендных ставок. И если сейчас мало кому нужный офис на юге можно легко найти по ставке аренды около $200 за 1 кв. м, то уже к 2007 г. эта планка может в два раза подняться.