Ипотека и недвижимость - Промзона особого внимания

Жителей московских пятиэтажек переселят в новое жилье не к 2010, а к 2008 году - на два года раньше срока. Такое решение было принято в середине апреля на заседании правительства Москвы. По мнению московского мэра Юрия Лужкова, грамотно задуманные проекты сноса пятиэтажек способны «раскрутить» рынок жилищного строительства по всей России.

По словам Лужкова, расселение пятиэтажного жилого фонда происходит неравномерно: «Статистика выполнения программы очень разнится - в Центральном и Южном округах Москвы снос закончится в этом году, в Восточном, Западном и Северном - в самом разгаре». Впрочем, московские власти признают, что запаздывание с переселением произошло отчасти по их «вине».

— Мы сами поставили серьезное ограничение по переселению жителей в пределах района, — отметил Юрий Лужков. — Это было сделано для того, чтобы избежать конфликтов с жителями. Это резко осложнило работу жилищного департамента и процесс переселения москвичей.

В среднем по городу программа расселения ветхого фонда идет неплохими темпами: в 2004 году были переселены и получили новые квартиры 19 600 семей, а также 8700 семей-очередников. За год было целиком расселено 227 жилых домов общей площадью 625 тысяч квадратных метров. По мнению мэра, в идеале переселение можно завершить даже в 2007 году.

—Уже в 2007 году мы должны снести пятиэтажки в большинстве округов, а в 2008-м поставить точку, — сказал он. — Этим мы можем подать пример всем субъектам федерации в этом вопросе.

Любопытно, что всего через неделю актуальный для всей России вопрос «некомфортного» жилья обсуждался в Кремле, на заседании Госсовета. По статистике, в неблагоприятных условиях проживают более 40 миллионов россиян: более 60% населения живет в однокомнатных квартирах, а в среднем плотность составляет 1,3 человека на комнату. При этом 4,5 миллиона семей стоят в очередях на получение квартир, а ждать вожделенного жилья приходится в среднем по 20 лет.

Согласно президентскому плану, темпы жилищного строительства к 2010 году должны быть удвоены, а через 5 лет треть населения страны должна оказаться в состоянии приобретать квартиры за счет накоплений и ипотечных кредитов. Пока ипотекой в России может воспользоваться лишь 10—12% населения - дороговизна (до 15% годовых) и величина первоначального взноса (30—50%) делают ипотечные кредиты уделом состоятельных россиян. По замыслу правительства, государственное Агентство по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК) должно сделать ипотечные кредиты доступнее. Однако, как признал на заседании Госсовета вице-премьер Александр Жуков, пока АИЖК способно выделять денежные ресурсы лишь под те же 15% годовых. Многие считают, что в пробуксовке ипотеки виноват сам Белый дом—пакет новых жилищных законов не имеет механизма исполнения. Из 79 жилищных нормативно-правовых актов, которые должны были быть приняты до 1 апреля этого года, правительство до сих пор одобрило лишь 17.

- Рынок жилья — объективно рынок местный, локальный, в каждой территории он имеет свои особенности, — заявил на заседании Госсовета Владимир Путин. - Рассчитывать в этом деле только на административный ресурс было бы и нелепо, и вредно. Частный бизнес вполне может заинтересоваться рынком доступного жилья — нужно лишь создать для него подходящие условия.

Не исключено, что способ «скрестить» интересы крупного бизнеса и населения уже найден и имеет прямое отношение к московским пятиэтажкам. Ветхие дома расселяются за счет городского бюджета — по признанию строителей, бюджетные деньги за такое жилье всегда приходят вовремя, и в желающих работать по этой программе недостатка нет. Новые дома выше старых пятиэтажек, и квартир в них гораздо больше — значит, в них можно заселить не только «бесплатных» жильцов из старых домов, но и «коммерческих» покупателей жилья - а это выгодно и инвестору, и городу. Строительство новых домов на месте пятиэтажек обеспечивает работой (а значит, и прибылью) не только строителей, но и другие предприятия— например, заводы по производству стройматериалов. Программы переселения из ветхого жилья на практике оказываются выгодны всем—от строителей и городского бюджета до самих жителей пятиэтажек.

Не исключено, что эта схема могла бы работать и в других городах страны. Понятно, что не во всех регионах строительный комплекс развит так хорошо, как в столице. Но если московским строителям предложат работать за пределами МКАД, они едва ли откажутся...
Жителям Куркина не дает покоя проект «Пром Сити Москва-Север». Они волнуются, что покой их тихого зеленого района нарушат дым заводских труб, ядовитые выбросы вредных производств и шум станков. Эксперты успокаивают: никакой экологической катастрофы местного масштаба на севере столицы не произойдет. Наоборот — от реализации проекта жители окружающих микрорайонов только выиграют: воздух над ними станет чище, а возможностей найти работу станет «Пора реанимировать промышленность»

Процесс вывода из центра Москвы экологически вредных предприятий продолжается несколько лет. Каждый завод переводится в определенное место, где его негативное влияние на окружающую среду минимально. Некоторое время назад появились слухи, что все фабрики-переселенцы осядут в Молжаниновском районе Московской области. Специалисты НИиПИ Генплана Москвы опровергают их как необоснованные.

- Все разговоры о том, что вредные производства перебазируют в Молжаниновский район, — не более чем слухи, — уверяет Валерий Беккер, замдиректора по экономике градостроительства НИиПИ Генплана Москвы. —Да, существует идея организации производственной территории нового типа под названием «Пром Сити Москва — Север». Но это совершенно отдельный проект. В нем не предусматривается ничего похожего на промышленные монстры ЗИЛ или АЗЛК — только современные промышленные предприятия, в том числе малого бизнеса, соответствующие всем требованиям экологической безопасности.

Проект возрождения московской промышленности сопоставим по масштабам с такими крупными столичными начинаниями, как проект делового центра «Москва-Сити» и туристической зоны «Золотое кольцо Москвы». Его цель — сохранить научно-промышленный потенциал столицы, одновременно создавая возможности для развития современного производства, новейших технологий, инновационных центров.

Кроме того, «Пром Сити Москва» - это новые рабочие места, решение транспортной проблемы, благоустройство территорий, новые жилые микрорайоны, качественно другие условия труда. Проблемы, которые решит этот проект, назрели давно.

— Последние 15 лет город не занимался — Последние 15 лет город не занимался промышленностью, в результате производство и наука оказались забытыми. Сегодня руководство города ощутило в полной мере, что мы не можем позволить себе потерять научно-промышленный потенциал столицы, — говорит Валерий Беккер. — В 1990 году в Москве в промышленности работали полтора миллиона человек, в науке — миллион, то есть порядка 40% всех работающих горожан. Сейчас их число уменьшилось вдвое, но потенциал остался. Настало время реанимировать промышленность — на новом уровне и в новом качестве.

Заводы отделят от жилых домов буфером

«Пром Сити Москва — Север» — пилотный этап общегородского проекта, который будет осуществляться на территории производственно-коммунальной зоны «Планерная». Это территория площадью 108,5 га за пределами МКАД, по которой проходят трассы Ленинградского, Новосходненского, Куркино-Машкинского шоссе и Октябрьской железной дороги. Сейчас здесь проживают 308 человек, располагается 17 организаций, включая школу, в которых работают 300 человек. Кроме того, на этой территории две деревни — Филино и Новодмитровка. Воду ее жители пьют привозную — водопровода нет, пользоваться колодцами запретил Санэпиднадзор.

Для осуществления проекта предполагается переселить деревенских жителей, перебазировать школу и переложить линии электропередачи. Затем построить объекты инфраструктуры, дорожную сеть, многоуровневые гаражи, торгово-пешеходные переходы.

Производственные площади займут не более 2 тыс. кв.м, административные корпуса—около 1 тыс. кв.м, примерно на 60 тыс. кв.м расположатся склады. Проект предусматривает строительство автотранспортного и железнодорожного терминалов.

Все это будет надежно скрыто от глаз местных жителей: жилую застройку и общественные объекты городского значения от производственного сектора будет отделять буферная зона - три административно-офисных здания, которые построят вдоль Ленинградского, Новосходненского шоссе и Проектируемого проезда 727 (см. карту).

Что за производство спрячут за буфером? В постановлении правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. No 221-ПП «О дополнительных мерах по сохранению и развитию научного и промышленного потенциала города Москвы» говорится, что «планируемые к размещению в составе СПТ «Пром Сити Москва — Север» производства должны наиболее полно отражать спектр подотраслей машиностроения Москвы».

- Здесь будет расположено автосборочное производство разного вида, возможно — гальваника, но никак не литейное производство, — разъясняет Виктория Карелина, заведующая проектным отделением отраслей экономики НИиПИ Генплана Москвы. —Кроме того, на одном из участков запланировано строительство 25,5 тыс. кв.м производственных площадей для использования субъектами малого предпринимательства.

Малый бизнес сможет с комфортом разместиться в административных зданиях «Пром Сити Москва — Север», где предусмотрены помещения для (цитата по постановлению) «офисов и представительств промышленных, финансовых, лизинговых, торгово-закупочных и посреднических компаний, предприятий и организаций малого предпринимательства, включая организации торговли, общественного питания, бытового и медицинского обслуживания, филиалов банков и страховых компаний, муниципальных служб (милиции, пожарной охраны и др.), коммунальных, сервисных и ремонтных служб».

Машкинский ручей и Филинское болото

Что касается экологии, за которую переживают жители близлежащих районов, то местная флора и фауна от реализации этого проекта только выиграют. Во-первых, в границах территории производственно-коммунальной зоны «Планерная» расположены Филинское болото и Химкинское кладбище, имеющие статус объектов природного комплекса. Проект предусматривает создание еще одного объекта природного комплекса — «Долина Машкинского ручья у Химкинского кладбища». Реорганизация территории предусматривает сохранение всех этих объектов в пределах природоохранных зон. Кроме того, большую часть территории «Пром Сити Москва — Север» также планируется благоустроить и озеленить. Но, разумеется, не только это благоприятно скажется на экологии. Главное — проект решит наболевшую транспортную проблему.

— Мы выдерживаем все экологические нормы, касающиеся прилегающих территорий,—утверждает Валерий Беккер. — С реализацией проекта существенно улучшится транспортная ситуация в районе — «Пром Сити Москва — Север» решит большую часть транспортных проблем. Мы планируем разгрузить Ленинградское шоссе, построив его дублер, в перспективе — пустить новую линию метро. Что означает улучшение экологической ситуации — воздух загрязняет главным образом не производство, а выхлопные газы. Кроме того, приближение промзон к жилым районам, расположенным у МКАД, поможет решить транспортную проблему в масштабе столицы.

Пока неизвестно точно, каким предприятиям повезет поселиться в новой промзоне. На сегодняшний день разработан только регламент промзоны — документ, содержащий набор требований и норм, которым должны будут соответствовать предприятия.

«Пока мы разбиваем территорию на зоны и выставляем ограничения и нормы, где что можно построить, — по вредности, по этажности, по озеленению, -рассказывает архитектор Андрей Чувелев, руководитель проекта «Пром Сити Москва — Север». — На следующем этапе предприятия, которые будут соответствовать этим условиям, по конкурсу получат участки на территории «Пром Сити Москва — Север».

Возможность строительства или перебазирования каждого предприятия в эту промзону будет отдельно согласовываться со всеми инстанциями, включая органы Санитарно-эпидемиологического надзора и природопользования.