Ипотека и недвижимость - Пусто не бывает

О том, на какую площадь можно рассчитывать, переселяясь из сносимой пятиэтажки, рассказывает заместитель начальника Управления Департамента жилищной политики в Юго-Западном округе Ольга Елисеева.

Плюсы и минусы равноценности

Хотелось бы дать некоторые пояснения к ситуациям, возникающим при переселении. Все они регламентируются законами № 21-73 от 9.09.1998 г. "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", и № 22 от 15.01.2003 г. "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы".

Жители, как известно, делятся на две категории - нанимателей и собственников. Начнем со вторых, ибо с ними дело обстоит несколько проще. Владельцам приватизированной квартиры при переселении предоставляется равноценное жилье с количеством комнат, равным тому, которое они занимали. Но метраж у квартир разный: двухкомнатные бывают и 50-, и 75-метровые. Если у отселяемого 50-метровая квартира, то мы обязаны аналогичную и предложить. Если же метраж новой квартиры значительно превышает старую площадь, предусмотрена доплата за лишние метры. Вернее, выплата разницы стоимостей.

Скажем, вместо 45 кв. м дают 75. Обе квартиры оцениваются БТИ, и разницу стоимости гражданин должен оплатить. Если его этот вариант не устраивает, ему предлагается "двушка" же, но меньшей площади.

Естественно, квартира в новом доме, предоставляемая в районе проживания (в соответствии с постановлением правительства Москвы от 15.06.2004 № 404-ПП "Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении"), стоит дороже, чем в 5-этажке. Сейчас строят более комфортное жилье с другим коэффициентом отношения жилой площади к общей. Раньше он равнялся 1,5, сейчас приближается к двум. Что это значит? Если в пятиэтажке при жилой площади 30 кв. м общая равна 45, то в современных домах при жилой в 30 кв. м общая получается 58-60 кв.м. - большие кухни, коридоры, лоджии. Естественно, такая квартира по всем показателям дороже. Но если метраж старой и новой площади более или менее совпадает, при переселении мы их признаем равными по цене и оформляем договора мены. Это о собственниках.

Разделить и умножить

Теперь поговорим о нанимателях. Норма предоставления общей площади на человека равна 18 метрам. Как правило, за время проживания в пятиэтажке ситуация меняется: рождаются, вырастают, женятся дети, складывается уже несколько семей. Предположим, дети поженились, родители развелись, и из дружной семьи в 5 человек образовалось три семьи: разведенные мама и папа и семья взрослого сына с супругой и маленьким ребенком. Какую же площадь им давать?

Для начала в данном случае мы выделяем семью молодых, так как на трех человек легче подобрать жилье по социальной норме. На три человека положено 54 кв. м - это двухкомнатная квартира. Теперь старшее поколение. Они в разводе, и мы предлагаем каждому площадь за выбытием, которая приближена к социальной норме - до 33 метров на одного, отдельную семью. Допустим, это жилье по каким-то причинам не подходит. Тогда можем предложить по договору коммерческого найма и той, и другой стороне квартиру в доме-новостройке. Там самая маленькая однокомнатная - 36 кв. м общей площади и 15 кв. м жилой (есть и по 38-40 кв. м).

Если люди и от этого варианта отказываются, предлагаем объединить семьи и поехать сыну с женой и ребенком в 3-комнатную квартиру вместе с мамой или папой. (Таким образом уходим от двух разъездов, при которых значительно увеличивается объем предоставляемой площади). Второму родителю предлагается однокомнатная квартира опять же либо за выбытием, либо по коммерческому найму.

Такие ситуации чреваты перерасходом, выходом за рамки запланированной нормы в 18 кв. м на человека. Если не будем стараться максимально к ней приблизиться, не хватит площади на другой дом, другие семьи.

Икс из другого района

Бывает, что метраж общей площади в новой квартире соответствует норме, а жилая оказывается меньше, чем занимали переселяемые. Иногда по этому поводу возникают проблемы. В 2004 году такое было дважды. Переселяли семью с улицы Миклухо-Маклая, 43 (дом ЖСК), которая имела в собственности квартиру в 36 кв. метров жилой и 52-53 кв. м общей площади. Рядом с отселяемым домом новостройка - Миклухо-Маклая, 41. По 404-му постановлению мы должны предоставить жилье в районе проживания. В районе свободный дом только этот. Общая площадь 2-комнатных квартир там 58-60 кв. м, а жилая - максимально 35 кв. м. Разница с жилой площадью в прежней квартире метр-полтора. Квартира понравилась, но жилую, говорят переселяемые, дайте 36. У нас такой площади нет! Тогда давайте 3-комнатную. Но это уже будет значительный перерасход. Такая вот дилемма. Как найти искомое? Как тут и район "соблюсти", и равноценность жилого метража, и число комнат (общая-то так или иначе получается не меньше ранее занимаемой)? Мучались-мучались, и в конце концов, с согласия заявителя, предоставили площадь в другом округе.

В другом случае мама с сыном занимали 32 кв. метра жилой площади, а в районе проживания были квартиры только 30-метровые. Они согласились на другой район, где были квартиры нужного метража.
Цены на рынке элитной аренды растут вслед за спросом и предложением. Желающих снять апартаменты люкс становится все больше и среди наших сограждан, и среди иностранцев, работающих в столице. Очевидно, что это уже полноценный самостоятельный сегмент рынка недвижимости. И несмотря на то что некоторые его критерии остаются довольно размытыми, о наметившихся тенденциях уже можно говорить.

Приметы элиты

У риэлтеров появился новый термин, которым они определяют принадлежность жилья к элитному классу: евродом. Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость, относит к этой категории дома, построенные по индивидуальному проекту, имеющие качественную отделку входных групп и холлов, огороженную охраняемую территорию, современное техническое оснащение и многоуровневую систему охраны, паркинг. Квартиры именно в таких домах риэлтеры теперь называют элитными.
Что касается размеров элитной квартиры, то здесь эксперты единодушны ее средние размеры должны составлять не менее 100-130 кв. м. Мнения по поводу ремонта разнятся: одни агенты настаивают на том, что ремонт должен быть непритязательным (крашенные в пастельные тона стены, паркет, только белая сантехника, гладкие двери и проч.), другие говорят о дизайнерском ремонте.
Госпожа Жукова считает, что элитное жилье отличает дорогой евроремонт с использованием натуральных материалов, работа дизайнера при создании стиля квартиры, предполагающая наличие качественной стильной мебели.

Ценовые предпочтения
По мнению госпожи Жуковой, элитные дома есть во всех обжитых районах столицы. В комплексе Крылатские холмы квартиру площадью 300 кв. м, 150 кв. м из которых занимает студия, можно снять за $14 тыс. в месяц. При этом в качестве бонусов арендатор получит два места в подземном гараже. Те же 300 кв. м, но без камина, в Сеченовском переулке будут стоить $15 тыс. в месяц. Разница в цене, очевидно, связана с тем, что обстановка квартиры сделана по авторскому проекту, а дом находится под круглосуточной охраной. Хитом элитной аренды традиционно является район Тверской и прилегающих к ней переулков. Здесь разброс цен довольно широк: аренда квартиры может стоить от $5 тыс. до $25 тыс. За $25 тыс. можно арендовать двухуровневую квартиру в доме на Большой или Малой Бронной. Чуть дешевле по причине большей удаленности от Кремля можно снять элитную квартиру в районе станции метро Смоленская. Средняя цена сдаваемой в аренду трехкомнатной квартиры в этом районе сегодня составляет $3 тыс., а многокомнатной от $5 тыс. За $8 тыс. в месяц можно снять 250-метровую квартиру на улице Островитянова: четыре комнаты, евроремонт, встроенная кухня и находка строителей полтора санузла (во втором только джакузи).

Съем для съемок
Основными потребителями сегмента элитного жилья являются иностранцы, приехавшие в Москву на работу. В течение долгого времени они были единственными арендаторами такого жилья. Сейчас некоторые аналитики говорят, что половина арендаторов элитного жилья россияне. Рост числа таких арендаторов связан с повышенной деловой активностью региональных представителей российских компаний и ротацией чиновников. Большая группа потребителей элитных квартир это бизнесмены, которые не могут или не хотят вкладывать огромную сумму в покупку собственного элитного жилья, но и жить в квартире более низкого класса не желают.
Топ-менеджеры крупных компаний часто не остаются в одном городе надолго: служебные обязанности заставляют их постоянно перемещаться по стране и миру. Поэтому им не имеет смысла покупать собственную квартиру. А если они ее и покупают, то для долгосрочной сдачи в аренду с помощью риэлтерской фирмы.
Квартиры топ-класса часто снимают предприниматели из провинции для своих детей, обучающихся в Москве. В Москве нередко арендуют элитное жилье для съемок отечественных мыльных опер или художественных фильмов. Так что элитные квартиры пустуют недолго.
Как искать элитную квартиру
Мария Жукова, заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
К данному моменту понятие элитного жилья довольно сильно изменилось. Если раньше таковым считались большие профессорские квартиры в сталинских домах, то сейчас самое дорогое жилье располагается в современных элитных комплексах. Непременное условие наличие собственной инфраструктуры: магазинов, ресторанов, спортивных сооружений, службы быта, закрытой охраняемой территории и обязательно подземной парковки. Кроме того, в квартире должен быть сделан дорогой эксклюзивный ремонт, а над обстановкой и интерьером поработать дизайнер. При этом элитное жилье не обязательно располагается в центре, такие дома возводятся в разных районах Москвы.
Ирина Бобко, руководитель направления аренды ЗАО Корпорация МИАН:
Аналитика показывает, что самые дорогие квартиры в Центральном округе. Далее по убывающей следуют Юго-Западный, Западный и остальные районы. Что действительно важно для тех, кто снимает дорогие квартиры на длительный срок? Прежде всего это местоположение дома, престижность района, наличие зеленых зон и проч. Далее следуют статус дома, наличие качественной инфраструктуры и паркинга (подземного или наземного, но обязательно на придомовой территории).