Ипотека и недвижимость - Подорожает ли жилье для москвичей после введения нового земельного налога

Столичные власти больше не ищут инвестора, который бы потратил $70 млн на реставрацию гостиницы “Украина”. В мэрии решили, что можно выручить больше денег, если этот символ сталинской эпохи уйдет с молотка. Аукцион может состояться уже осенью этого года.

Как стало известно “Ведомостям”, распоряжение столичного правительства о проведении открытого аукциона по продаже госпакета “Украины” может быть подписано в течение месяца. Эту информацию подтвердил руководитель Департамента имущества Москвы Владимир Силкин. Документ также аннулирует прежнее распоряжение по “Украине”, согласно которому город собирался найти инвестора, готового потратить на реставрацию гостиницы около $75 млн.

Планировалось, что после реставрации отель станет соответствовать стандарту “четыре звезды”: все номера оснастят кондиционерами, откроется фитнес-центр, во дворе будет построен конференц-зал на 500 мест, а коммерческие площади увеличатся. После окончания реставрации инвестор получил бы 51% площадей “Украины”, а остальные 49% — город. Однако участники рынка тогда назвали эти условия непривлекательными.

Недавно столичные власти пересмотрели свои планы. “При более внимательном изучении выяснилось, что городу выгоднее продать свой пакет акций ОАО “Гостиница "Украина" на открытом аукционе. Это абсолютно прозрачная схема, в городскую казну поступят реальные деньги”, — заявил “Ведомостям” Владимир Силкин. Для того чтобы застраховаться от перепрофилирования гостиницы, в условиях продажи будет прописан соответствующий запрет. По словам чиновника, город вправе это сделать, так как “Украина” является памятником культурного наследия регионального значения. В Главном управлении охраны памятников Москвы подтвердили, что “предметом охраны памятника также является его функциональное использование”.

Город еще не определил стартовую цену своего пакета акций “Украины” — оценщик Ernst Young, выигравший конкурс, еще не приступил к работе. Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости Ernst Young, подтвердила эту информацию. Планируется, что оценка займет полтора-два месяца, а сам конкурс намечен на осень. По мнению замдиректора по маркетингу компании Hotel Consulting and Development Марины Смирновой, начальная цена за гостиницу может составить $150 млн, а на реставрацию придется потратить не менее $100 млн. Такие же цифры называют консультанты Jones Lang LaSalle. По оценкам специалистов, инвестиции окупятся примерно за 10 лет.

“Продажа 100% акций гостиницы "Украина" — самое разумное решение”, — считает Марина Смирнова. По ее словам, одна из компаний отказалась от участия в реставрации отеля, так как город оставлял себе большой пакет акций: “Компания, которая собирается вложить в объект $100 млн, оказывается не застрахованной от того, что город может заблокировать любое ее решение”. Хороший объект в хорошем месте нечасто выставляется на продажу, считает Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. При этом Усенко предупреждает, что инвестор может столкнуться со сложностями в подборе гостиничного оператора из-за масштабов “Украины”. Однако региональный директор по развитию по России и СНГ Accor Group Владимир Ильичев заявил, что “Украина” может быть интересна для их торговых марок Mercure и Novotel.

“МИНСК” СНЕСУТ В 2006 Г.

Гостиница “Минск” в Москве будет снесена в 2006 г. Об этом сообщает официальный сайт Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Москвы. Ранее предполагалось, что “Минск” будет снесен в 2004 г., но по ряду причин, в основном связанных с отсутствием достаточных средств, сроки реконструкции возведенного в 60-х гг. прошлого века гостиничного здания пришлось скорректировать. На месте снесенного отеля планируется построить одноименный многофункциональный комплекс, состоящий из трехзвездочного отеля на 400 мест, торгово-развлекательного центра, офисной части и подземного паркинга.

Гостиница “Украина” площадью 73 251 кв. м была построена в 1955 г. по проекту архитекторов Мордвинова и Красильникова. В здании гостиницы 34 надземных и три подземных этажа, отель рассчитан на 1017 мест. В боковых корпусах здания расположены 254 жилые квартиры. Заполняемость четырехзвездочного отеля за 2003 г. – 74,5%, 40% постояльцев – иностранцы. Собственником здания гостиничного комплекса является ОАО “Гостиница “Украина”, 100% акций которого находится в собственности города. В 2003 г. чистая прибыль ОАО составила 33,8 млн руб.
Земельный кодекс РФ в новой редакции еще не принят, а многие собственники столичной недвижимости уже сейчас озадачились вопросом: придется ли им по новому московскому закону "О земельном налоге" платить за землю, на которой стоит их дом родной или, к примеру, офис. И если да, то сколько? Оказывается, для простого жителя московская земля по-прежнему бесценна.

Парадокс заключается в том, что без документов, подтверждающих право собственности на землю, земельные налоги можно не платить. В Москве всего 80 тысяч землепользователей, и почти все из числа арендаторов.

- Увеличение налоговых ставок на землю никак не отразится на физических лицах, у нас нет цели обложить их налогом на землю, - успокоил общественность заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов Москвы Олег Рыжков на пресс-конференции, посвященной новому закону Москвы "О земельном налоге". Но успокоить не получилось: сразу возник резонный вопрос, а как быть тем, кто по собственному желанию готов оформить несколько метров двора в личную собственность?

С одной стороны, Жилищный кодекс уже два месяца как позволяет на законных основаниях сделаться землевладельцем, то есть оформить дворовую землю в долевую собственность вместе с другими жильцами. С другой, несмотря на то что претендентов на дворовую территорию все больше, сделать это невозможно, поскольку границы участка, закрепленного за домом, строго не зафиксированы. Получается, что реальная возможность это сделать появится, как только между домами наконец-то проведут границу.

Однако Олег Рыжков, чей департамент должен содействовать процессу земельного оформления, совсем не рад такой перспективе:

- Столичным жителям опасно давать землю, это то же самое, что выпустить джинна из бутылки. Сразу же начнутся злоупотребления, так как руководство ТСЖ будет от лица товарищества использовать участок в своих целях. - Допустим, кто-то построит себе на земле, оформленной в долевую собственность, гараж, а потом жди судебных разбирательств, - сомневается Рыжков. Однако от оформления прав собственности на землю под приватизированной недвижимостью департаменту не уйти: Москву успели оценить. Так, кадастровая стоимость самого дорогого квадратного метра в центре Москвы по земельному кадастру в среднем - 50 тысяч рублей. При максимальной налоговой ставке в 1,5 процента за такой клочок столицы в год положено выплачивать 750 рублей налога. Самый дешевый квадрат московской земли стоит 20 тысяч рублей, соответственно сумма земельного налога составит около 300 рублей. Среди арендаторов найдется и немало тех, кто готов выкупить землю, на которой стоит офис, по кадастровой стоимости. - Одного желания мало, - говорит Олег Рыжков, - чтобы выкупить участок, надо сначала установить и документально зафиксировать его границы, а потом посчитать выкупную цену. На вопрос, как именно рассчитывается эта цена, Рыжков ответил уклончиво: - Исходя из рыночной стоимости и в силу финансовой целесообразности.

Дело в том, что в столице так до сих пор и не принят закон, устанавливающий ценовой порог продажи тех или иных участков.

Так что, похоже, что земельная инспекция еще долго будет сидеть без работы. Так сложилось, что арендные ставки в Москве гораздо выше налоговых ставок на землю. Более того, арендные платежи не привязаны к кадастровой стоимости и не нуждаются в благословении федерального начальства в отличие от земельного налога. Неудивительно, что арендаторы для города сегодня выгоднее, чем землевладельцы: первые приносят Москве 10 миллиардов, а вторые - всего 800 миллионов в год.