Ипотека и недвижимость - Тсж не досталось ни пяди собственной земли

Аналитики проекта ирн.RU, специализирующегося на изучении рынка недвижимости, провели исследование всех московских новостроек, расположенных между МКАД и Третьим транспортным кольцом - в самом емком сегменте столичного жилья. Это 368 домов, в данный момент выставленных на продажу. Авторы не учитывали центральные районы, которые застраиваются преимущественно элитным жильем, но и без того очевидно, что сама срединная Москва окончательно раскололась по стоимостному признаку. И если раньше шла речь о престижных и непрестижных районах, то теперь эта характеристика расширилась до масштабов административных округов.

Например, самые дешевые новостройки Западного округа в пределах МКАД (из тех, что имеются в продаже) расположены в Кунцеве, их средняя цена составляет 1760 долларов за 1 кв.м. Самый дорогой район Юго-Восточного округа - Лефортово - идет по 1615 долларов. То есть дешевле почти на 10%, что, допустим, для трехкомнатной квартиры составит разницу 10-15 тысяч долларов. Самые дорогие новостройки срединной Москвы расположены в Гагаринском районе Юго-Западного округа: 3763 доллара за 1 кв.м. Самые дешевые - в Восточном округе (район Метрогородок - 963 доллара) и... все в том же Юго-Западном: Ясенево - 980 долларов. Этот факт следует отнести к исключениям из правила, к тому же несколько ясеневских панелек почти не повлияли на ценовой рейтинг округа.

В последнее время инвесторы и их партнеры в органах власти акцентируют внимание публики на статусе района. Так, из официальной печати Северо-Западного округа можно узнать о том, что лишь благодаря сооружениям Дон-Строя Щукино выбилось в престижные.

- Вряд ли Дон-Строю под силу сделать престижной Капотню, сколько монолитов там ни построй, - полагает руководитель исследования, директор ирн.RU Олег Репченко. - Восток, где немало хороших домов советского периода (у метро Электрозаводская, Авиамоторная, Шоссе Энтузиастов), все равно трудно назвать престижным. В то время как в престижных Кунцеве и на проспекте Вернадского сплошь пятиэтажки. Думаю, дело в не зависящих от застройщиков обстоятельствах (расположение, историческая подоплека, экологическая обстановка районов). Безусловно, характер застройки, инфраструктура, специфика населения и конечно же пиар корректируют имидж района, но эти факторы все-таки вторичны.

Средняя цена во многом зависит от типа новостроек. В частности, в срединной части Южного округа продаются 23 типовых дома и 8 домов по индивидуальному проекту (в большинстве случаев - монолит). В Юго-Восточном - 14 панельных и 6 монолитных. В Юго-Западном - обратная картина: 7 типовых и 40 индивидуальных.

На стоимость жилья влияет наличие или отсутствие паркинга: в среднем квартиры в доме с паркингом продаются за 2098 долларов за 1 кв.м, без гаража - за 1494 доллара. Кроме того, покупатели готовы доплачивать за придомовую и внутреннюю инфраструктуру. Так, за то, чтобы иметь под боком магазины, службы сервиса, спортивные центры, рестораны и т.п., они готовы выложить в среднем по 750 долларов за 1 кв.м.

Исследование выявило полное равнодушие покупателей новостроек к такому, казалось бы, значительному фактору, как расстояние от метро. Квартиры, расположенные в пяти минутах ходьбы от станции подземки, продаются по 1644 доллара за 1 кв.м. А те, до которых нужно добираться наземным транспортом 10-15 минут, - по 2286 долларов.

- Большинство дорогих квартир находится в Западном округе далеко от метро, - пояснил Известиям данное противоречие Олег Репченко, - много дорогих объектов также на удалении от метро в дорогих ЮЗАО и СЗАО. Вывод такой: жилые комплексы бизнес-класса в престижных районах раскупают люди с автомобилями, которым близость к метро не столь важна. Хотя есть и обратная сторона медали: просто в дорогих районах места у метро уже не осталось.

Еще одна неожиданность: квартиры в готовых домах стоят дешевле, чем в строящихся, - 1936 и 2071 доллар соответственно. Дело в том, что в готовом доме в продаже остаются только неликвидные квартиры (допустим, крайние этажи), цена которых ниже средней по дому. В то время как в строящихся домах есть из чего выбрать. Дешевле всего стоят квартиры в домах, к строительству которых еще не приступали. Тем не менее 20% всех продаваемых новостроек находится именно на этой стадии.

В целом можно сделать вывод об общем повышении качества столичных новостроек. Индивидуальные проекты вытесняют панельные дома: сегодня доля индивидуальных проектов на исследуемой территории составляет 71% всех новостроек. Увеличивается общая площадь квартир: почти каждая третья - трехкомнатная, четырехкомнатных строится столько же, сколько и однокомнатных, - по 18% с небольшим. Совсем недавно лидировали двушки, а четырехкомнатные казались почти экзотикой.

В марте вступил в силу новый Жилищный кодекс, который в числе прочего определяет порядок оформления домов и придомовых участков в общую долевую собственность товариществ собственников жилья (ТСЖ). Однако, как выяснил "Ъ-Дом", обновление кодекса все равно не позволит московским ТСЖ получить в собственность землю. Пока же им остается отстаивать свои права в суде, одновременно получая желаемые участки в аренду.

Попытки ТСЖ получить землю в собственность начались в 1996 году, после выхода федерального закона "О Товариществах собственников жилья...", согласно которому собственнику жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности дом и земля вокруг дома. Закон стал стимулом для создания ТСЖ, которые уже почти десять лет безуспешно пытаются зарегистрировать свое право на землю. Главная идея создания ТСЖ и оформления земли и дома в собственность – переложить на жителей бремя расходов на содержание территории. И в то же время дать собственникам жилья возможность коммерческого использования своего здания и земли.

За десять лет, несмотря на принятие различных нормативных актов, дело не сдвинулось с мертвой точки, уверяет руководитель некоммерческого партнерства "Управдом" Евгения Юнисова: "У властей находятся все новые и новые основания для того, чтобы не оформлять землю в собственность. Последняя отговорка чиновников – отсутствие 'Акта разрешенного использования на землю', документа, форма которого еще не утверждена".

Бездействие чиновников ведет к огромным финансовым потерям для Москвы и ее жителей, считает советник комитета по населенным пунктам Европейской экономической комиссии (и генеральный директор ООО "Мосгорторги") Александр Павленко: "Когда государство передаст людям право владения жилыми домами вместе с земельными участками и они начнут использовать землю, прикрепленную к своим домам, они станут богаче. С другой стороны, муниципалитет мог бы получить огромные суммы за счет налога на недвижимость и сбросить с себя проблему эксплуатации чужой собственности, экономить бюджетные средства. Если бы задуманная еще в 1996 году система работала, в стране был бы создан класс совладельцев жилья и зарегистрированных общественных землевладельцев! А это не менее 25 млн собственников квартир без учета членов их семей. За их счет бюджет каждого муниципального образования вырос бы в несколько раз. Например, в Москве бюджет соответствовал бы параметрам не Лейпцига, как сегодня, а одной из мировых столиц".

Нельзя сказать, что ТСЖ сидят сложа руки и ждут прояснения юридической ситуации вокруг их участков. Многие из них предпринимают попытки оформить свое право на землю уже много лет, в их архивах – многолетняя переписка с московским земельным комитетом и комитетом архитектуры, префектурой округа; ими собраны десятки документов, и оформление каждого стоило денег. Например, по подсчетам председателя ТСЖ "Нелидовская, 23/2" Дмитрия Гатилова, за последние пять лет, в течение которых организация занимается оформлением прав на землю, в различных инстанциях (территориальное отделение АПУ и ГлавАПУ, НИИ ПИ Генплана, отдел подземных сооружений, БТИ и т. д.) только на оформления справок и документов затрачено не менее 100 тыс. рублей. И единственным результатом стал отказ префектуры оформить права на землю в связи с тем, что "разработка положения о порядке оформления и регистрации прав домовладельцев на земельный участок в ТСЖ до настоящего времени не завершена".

Интересная ситуация сложилась вокруг товарищества "Волкова, 13" (создано жильцами дома 13, корп. 3 на улице Космонавта Волкова). У них сделано все необходимое для того, чтобы их признали собственниками земли: сформирован земельный участок, присвоен кадастровый номер, утвержден перечень общего имущества домовладельцев и рассчитаны доли каждого собственника в общем имуществе, а также оформлен весь необходимый список документов. При том что сами чиновники считают практически невозможным собрать все необходимые бумаги. В начале марта сюжет об этом ТСЖ вышел на одном из телеканалов. Представители Москомзема перед камерой пообещали в течение нескольких дней "решить проблему товарищества". Но, как рассказывает председатель ТСЖ Людмила Кузнецова, когда она пришла в Москомзем, ей предложили лишь оформить аренду участка. Сейчас товарищество отстаивает в арбитражном суде право поставить на не оформленной в собственность земле забор. В данной ситуации жители дома напрямую страдают из-за неурегулированности земельных отношений: за последние два с половиной года в доме было обворовано несколько квартир, а без забора наладить охрану дома они не могут.

Отметим, что в центре города, где земельные участки наиболее дороги, ТСЖ редко ведут активную борьбу за свои права – участки вокруг их домов столь малы, что игра не стоит свеч. Так, в ТСЖ "Сретенка, 1" (объединяет жильцов дома 2 по Рыбниковому переулку) корреспонденту "Ъ-Дома" заявили, что их участок столь мал, что на нем даже автостоянку организовать нельзя.

Еще одна причина, по которой ТСЖ не стремятся заявлять свои права на имущество,– необходимость больших инвестиций в него. Типичный пример – ТСЖ "Цветной бульвар" (в него входят жильцы дома по адресу Цветной бульвар, 9). ТСЖ было создано в 1996 году, причем дому в управление была даже передана прилегающая территория. Владельцем части собственности в доме был муниципалитет, а в таком случае порядок оформления дотаций на обслуживание дома при откреплении от ДЕЗа очень сложен, поэтому дотаций на коммунальные услуги ТСЖ не получало. "Наш дом очень старый, нуждается в постоянном уходе,– говорит Светлана Эммель, бывшая председателем ТСЖ 'Цветной бульвар'.– В доме всего четыре квартиры, и на плечи четырех семей легла ответственность за содержание в порядке дома и прилегающей земли. Мы отремонтировали крышу, сделали парадное крыльцо за $150 тыс. Ни дотаций от города, ни помощи от ЖЭКа мы не видели, только нарекания и штрафы, например, за неубранный снег. В итоге год назад мы ликвидировали ТСЖ, и теперь обслуживанием дома занимается ДЕЗ. Мы так устали и столько потратили, что теперь не хотим ни управлять домом, ни добиваться регистрации прав на участок". Пограничные затраты

Одним из главных препятствий оформления придомовой территории в собственность чиновники называют отсутствие межевания кварталов. Этот процесс в течение последних трех лет очень медленно осуществляет Главное архитектурно-планировочное управление Москвы (ГлавАПУ). Так как и денежные, и людские ресурсы этой организации ограничены, межевание грозит затянуться на десятилетия.

У товариществ есть выбор: написать заявку о своем желании установить границы участка и ждать своей очереди или заказывать межевание там же, в ГлавАПУ, за собственные деньги. Причем межевать за деньги инициативного товарищества будут не только участок вокруг дома, а весь квартал – чтобы не ущемить права соседей (в среднем межевание 1 га обходится в 40 тыс. рублей).Например, ТСЖ "Синяя птица" (в него вошли жильцы восьми домов в Северном Бутове) отказалось от межевания за свой счет, когда выяснилось, что для установки границ собственного участка величиной 4,5 га необходимо потратить более 700 тыс. рублей на межевание всего квартала, занимающего почти 17 га.Для того чтобы использовать помещения общего пользования в доме, жителям также зачастую приходится доказывать свои права на них. К примеру, ТСЖ "Никулинская, 31" пришлось написать исковое заявление в суд, чтобы застройщик освободил часть подсобных помещений, которые посчитал своими. Теперь товарищество использует три помещения площадью около 120 кв. м. На них расположены парикмахерская, продуктовый магазин и пункт химчистки, которыми активно пользуются жители. Как рассказал управляющий ТСЖ Геннадий Смирнов, доходы от аренды помещений невелики, но их хватает на благоустройство территории вокруг дома.

Более удачно ситуация сложилась в ТСЖ "Синяя птица". Помимо помещений, относящихся к общей долевой собственности, оно управляет помещениями, принадлежащими городу. Арендную плату с последних товарищество получает в виде дотаций на эксплуатацию жилого фонда. Как рассказал председатель ТСЖ "Синяя птица" Геннадий Токанов, бюджет ТСЖ за прошлый год составил 37 млн рублей и из них 1 млн – это доходы от аренды общей долевой собственности. Стоит отметить, что сейчас, сдавая в аренду свои помещения, ТСЖ серьезно рискуют, ведь в случае возникновения спора с арендующей организацией закон не сможет защитить их, так как права на собственность не оформлены.

Товарищеская статистика

Сейчас в Москве зарегистрировано 1302 ТСЖ, сформировано 2312 комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах (ранее они именовались кондоминиумами). Размежевано 228 жилых кварталов, установлены границы у 150 ТСЖ (из них 47 за деньги самих ТСЖ, остальные – на бюджетные средства). Ни один из земельных участков не оформлен в общую долевую собственность собственникам жилья.

Аренда вместо собственности

По мнению чиновников, аренда сейчас является единственным доступным для собственников жилья инструментом получения придомового земельного участка. Однако такой подход не устраивает тех, кому спорная земля должна принадлежать.

Председатель ТСЖ "Сосновка" (в который входят жители группы таунхаусов и двух пятиэтажек в районе Крылатское) Павел Сапко считает, что в нынешней ситуации тратить деньги на благоустройство территории не имеет смысла: "У нашего товарищества были большие планы на придомовую территорию, мы хотели поставить автомойку, построить фитнес-клуб, сделать все, что было бы удобно жителям. Но получается, что ничего из этого мы не можем сделать, не собрав огромного количества подписей с чиновников. Аренда нам невыгодна, на взятом участке я не смогу вести коммерческую деятельность, а только озеленять территорию и при этом платить арендную плату! На чужой земле мы принципиально ничего не хотим делать! Тем более при отсутствии гарантии того, что поставленную тобой детскую площадку или автостоянку не снесут через год, чтобы построить у тебя же под окнами многоквартирный муравейник".

С вступлением в силу нового ЖК никакая земля, кроме территории под фундаментом дома, собственникам квартир принадлежать не может, считает руководитель ассоциации ТСЖ "Юго-Запад" Владимир Хомяков: "С 1996 года земля по закону принадлежала собственникам квартир. В федеральном законе 'О ТСЖ' было написано: 'Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме'. Сейчас исчезло понятие кондоминиума, единого объекта, включавшего в себя дом и прилегающую территорию, и речь об оформлении земли в частную собственность в новом законе не идет, только о возможности использования этой земли частными лицами. Таким образом, произошло отчуждение собственности у граждан РФ, земля стала принадлежать чиновникам, а мы теперь гости в своих дворах, и единственное, что можем,– оформить аренду".

В департаменте жилищной политики города Москвы считают это мнение абсурдным. Новый Жилищный кодекс, напротив, станет основой оформления дома и земли в собственность квартировладельцев, утверждает заместитель начальника управления департамента жилищной политики и жилищного фонда ЦАО города Москвы Елена Рылатко: "Новый ЖК, в отличие от старого, утвержденного еще в 1983 году, подробно прописал права и обязанности собственников жилых помещений. Теперь им принадлежат все технические помещения в доме, земля под домом плюс прилегающая территория с озеленением. Осталось только официально зарегистрировать это право, а на это потребуется определенное время". Генеральный директор ООО "Мосгорторги" Александр Павленко утверждает, что если в старом законодательстве было четкое указание на то, что земля передается в распоряжение жителям многоквартирных домов бесплатно в собственность, то по новому ЖК об этом можно только догадываться: "Так как в законе ЖК много недосказанного, все оставлено на усмотрение чиновников, и поэтому развитие ситуации с землей полностью зависит от того, какой политический ветер будет дуть в паруса ЖКХ. Но нужно учитывать, что в Москве всегда было табу на то, чтобы отдавать землю в собственность".