Ипотека и недвижимость - Михаил балакин: строительных площадок в москве пока достаточно

Извлечения из Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года.

Внести в Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст. 3400; 2001, № 46, ст. 4308; 2002, № 7, ст. 629; № 52, ст. 5135; 2004, № 6, ст. 406; № 27, ст. 2711) следующие изменения:
4) статью 10 изложить в следующей редакции:
«Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке
1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона»;

6) пункты 6 и 7 изложить в следующей редакции:
«6. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.
7. При заключении соглашения, указанного в пункте 6 настоящей статьи и пункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального закона;
либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.
Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно.
В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель передает в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке»;

18) в статье 31:
а) наименование изложить в следующей редакции:
«Статья 31. Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита»;
б) дополнить пунктом 4 следующего содержания:
«4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Договор страхования ответственности заемщика должен быть заключен в пользу кредитора-залогодержателя (выгодоприобретателя). При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом недвижимого имущества, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.
Страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества. Страховая премия уплачивается единовременно в срок, установленный договором страхования. При отказе страхователя от договора страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

22) в статье 64:
а) пункт 1 изложить в следующей редакции:
«1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом»;
б) в абзаце втором пункта 2 слово «второй» заменить словом «третьей»;
в) пункт 3 признать утратившим силу;

23) дополнить статьями 641 и 642 следующего содержания:
«Статья 641. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества.
Статья 642. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа
1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
2. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения»;

25) в статье 77:
а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:
«1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру»;
б) пункт 3 изложить в следующей редакции:
«3. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
Решение органов опеки и попечительства может быть оспорено в суде»;

26) в статье 78:
а) абзац первый пункта 1 изложить в следующей редакции:
«1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры»;
б) пункт 3 изложить в следующей редакции:
«3. Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации».

Президент Российской Федерации В. ПУТИН

Неожиданный для многих переход Михаила Балакина с поста начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города на должность руководителя Группы компаний "СУ-155" стал одной из основных тем его пресс-конференции, организованной недавно РИА "РосБизнесКонсалтинг". Кроме того, Балакин рассказал журналистам о своем видении ситуации на рынке недвижимости и вкратце обрисовал пути дальнейшего развития одного из гигантов московского домостроения, к руководству которым он официально приступил в прошлый понедельник.

Из чиновников – в бизнесмены

В столичном Департаменте градостроительной политики М. Балакин проработал почти 4 года, успев за это время приобрести богатый управленческий опыт и основательно изучить механизмы работы госструктур изнутри. "В 2001 году Москва сдала 3,5 млн. кв. м жилья, в 2002 году - 3 млн. 800 тыс. кв. м, в 2003 году - 4 млн. 200 тыс. кв. м, а в 2004-м - 4 млн. 800 тыс. кв. м жилья, то есть поставленный потолок был достигнут, и мы с моим управлением, занимаясь реализацией производственных программ, с этой задачей справились, - подчеркивает он. – Впрочем, по одной из теорий, для того чтобы двигаться вперед, надо раз в четыре года менять приложение своих усилий".

Вот одно из объяснений М. Балакина по поводу смены рода деятельности. Кроме того, свой переход из госслужащих в бизнесмены он мотивирует и различными объемами и направлениями работы в двух ведомствах, совмещать которые очень сложно. "И там, и там достаточно разные задачи, которые могут совмещаться только частично, и то в плане функционального отслеживания производственной деятельности "СУ-155", – отмечает он.

Новый руководитель "СУ-155" выразил уверенность в том, что ныне выполняющий его функции Сергей Амбарцумян, доктор наук, высококвалифицированный строитель и создатель фирмы "МонАрхиС", отлично справится со всеми поставленными перед ним задачами. "Так что, я думаю, мой уход не повлияет на реализацию программ московского правительства", – так М. Балакин ответил на высказываемые в прессе опасения о том, что его уход стал для столичного стройкомплекса настоящей потерей.

Кстати, в связи с тем, что в конце прошлого года функции ДИПСа были фактически переданы департаменту градостроительной политики, М. Балакин выразил уверенность, что департамент в ближайшее время ожидают новые кадровые перестановки.

Гордость СУ-155

Последние 12 месяцев для "СУ-155" оказались крайне плодотворным периодом. Так, были сданы в эксплуатацию 100% жилья в мкр. "Кутузовский" (пос. Трехгорка), где в настоящий момент продолжается регистрация прав собственности покупателей квартир. Район пользуется огромной популярностью - за год здесь было продано 270 тыс. кв. м. жилья. В декабре прошлого года госкомиссии была сдана и Фундаментальная библиотека МГУ (рассчитана на 5,5 млн. единиц хранения). Сейчас она уже функционирует, началось заполнение книгохранилища. Здание оснащено по последнему слову техники различными системами пожаротушения, пожарной сигнализации, мощной локально-вычислительной сетью.

В 2005 году ГК "СУ-155" намерена построить в Москве около 1 млн. кв. метров жилья. М. Балакин считает, что строительных площадок в столице пока еще вполне достаточно, поэтому основной своей целью на перспективу видит, прежде всего, обеспечение своих подчиненных работой. Впрочем, уже сегодня по объему заключенных компанией договоров в ближайшие 3 года имеющееся строительные мощности "СУ-155" будут полностью загружены. Существует и ряд незавершенных задач, в основном это касается развития тех предприятий, которые входят в Группу компаний. Речь идет о достраивании Белостолбовского кирпичного завода и окончании работ по Домодедовскому заводу железобетонных изделий. "Сегодня главная задача - вывод имеющихся производственных мощностей компании на максимально возможную загрузку и отдачу", – отмечает он.

Экспансия в регионы

Объемы строительства в столице, по мнению М. Балакина, будут обусловлены двумя факторами: с одной стороны, общей ситуацией на рынке недвижимости, с другой - наличием средств в городском бюджете, достаточных для выполнения тех или иных социальных программ. Кроме того, он считает, что для успешной работы строительной отрасли очень важным является развитие ипотечных программ.

В то же время сама жизнь вынуждает крупных застройщиков начинать работу в регионах. "Сегодня тот бесценный опыт, который приобретен в Москве, можно нести в регионы и работать там практически с той же доходностью", – отмечает руководитель компании. В 2004 году "СУ-155" сдало 200 тыс. кв. м жилья в Московской области (Одинцово и Домодедово) и около 10 тыс. кв. м жилья в Тамбове. "В регионах можно работать двумя путями: либо создавать свои производственные мощности, либо работать только деньгами", - отмечает М. Балакин.

В мае "СУ-155" планирует сдать первые три дома - 35 тыс. кв. м. - в Санкт-Петербурге. По ряду объектов в Калининграде компания имеет своего заказчика, а строителей и проектировщиков предпочитает привлекать местных.