Ипотека и недвижимость - Пифам вернули контракты

На московском рынке недвижимости наблюдается очередной период застоя. Несмотря на многочисленные печальные прогнозы относительно влияния закона о долевом строительстве на рост цен, новостройки в среднем подорожали меньше чем на 1%. Более значительно выросла стоимость квартир на вторичном рынке в среднем на 1,2%.

Весенний ажиотаж на первичном рынке

За истекший месяц средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы увеличилась на 0,8%. При этом, по сведениям маркетолога корпорации Инком-Недвижимость Ирины Егоровой, больше всего выросли цены в Центральном и Западном административных округах на 3% и 2,1% соответственно. Аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов полагает, что рост стоимости (по его данным, еще более значительный порядка 5%) связан с тем, что в апреле многие застройщики, как обычно, объявили о ежеквартальном повышении цен на жилье.

Так, средняя стоимость квадратного метра в жилом комплексе Гранд-Паркъ в апреле увеличилась с $1848 до $1965, цена квартир в доме на улице Дыбенко, который строит компания Миэль-Недвижимость, на 5%. При этом, по наблюдениям господина Бекетова, стоимость монолитного жилья растет быстрее, чем цена панельных новостроек, но это не новость так происходит с начала года.

Несмотря на общую тенденцию повышения уровня цен, впервые за несколько месяцев понизились показатели Юго-Западного округа. По информации Инком-Недвижимости, стоимость одного квадратного метра в новостройках юго-запада снизилась на $5 (0,3%) и составила $1870. Впрочем, показатели роста цен на жилье по ЮЗАО уже с начала года несколько отставали от общемосковских. Но это вовсе не свидетельствует о непопулярности района по данным корпорации МИАН, его доля в объеме продаж за апрель составила 16% больше только в Западном административном округе (43%). Незначительно на 0,2% снизилась и средняя стоимость новостроек в Южном административном округе.

По мнению сотрудников аналитического центра ирн.ru, если раньше незначительное подорожание жилья в столице было следствием появления на рынке дорогих квартир бизнес-класса и элитных новостроек, то теперь тенденция повышения цен наглядно проявляется и в более дешевых секторах рынка, где рост цен стал более заметным, чем в предыдущие месяцы. Так, рост стоимости жилья в спальных районах города превысил 1%, что является показателем оживления рынка и постепенного подорожания квартир. А рост цен на недвижимость бизнес- и элитного классов, напротив, замедлился. В апреле начале мая, по данным ирн.ru, цена предложения в сегменте дорогого жилья увеличилась только на 0,2%. Кроме того, в апреле на рынке новостроек отмечена чрезвычайно высокая активность покупателей недвижимости. По данным Миэль-Недвижимости, объем продаж жилья в Москве по сравнению с прошлым месяцем вырос на 15%. Вторичный рынок разделился по округам

Средняя цена предложения на вторичном рынке недвижимости в апреле начале мая, по данным Андрея Бекетова, увеличилась на 1,2%, до $2041. Панельные дома подорожали на 1%, а кирпичные примерно на 1,1%, а максимальный рост цен был отмечен в 10-12-этажных монолитных домах. Подешевели только 22-этажные панельные дома.

Если говорить о предложении, то оно по сравнению с мартом даже немного уменьшилось на 2,9%. Наибольшая доля предложений 15,7% была в Центральном административном округе, в то время как, по данным корпорации МИАН, наибольшей популярностью пользовались Юго-Восточный и Северо-Западный округа.

Если рассматривать подорожание квартир по разным районам, то можно заметить, что оно неравномерно и происходит не везде. В Северном административном округе увеличение цен достигло своего максимума 1,9%, в Западном же квартиры подешевели, хоть и не слишком существенно на 0,1%.

Общее подорожание вторичного жилья несущественно, оно осталось на прежнем, мартовском уровне, но и говорить о тенденции остановки роста стоимости недвижимости в условиях наступления весенней активности рынка не приходится. Вступление в силу закона о долевом строительстве, по поводу которого яростно спорили аналитики, пока, вопреки многочисленным прогнозам, не вызвало повышения цен.

Впрочем, удешевлению квартир он способствовать также не может, а значит, как и раньше, в условиях стабильности рынка можно ожидать постоянного небольшого увеличения стоимости жилья.

В середине апреля Минюст зарегистрировал новое положение, касающееся состава и структуры активов паевых инвестиционных фондов. В первую очередь изменения в законодательстве коснулись фондов недвижимости – их деятельность была детализирована. Несмотря на явное сужение возможностей фондов недвижимости, управляющие компании по-прежнему рассчитывают на развитие этой сферы.

Поражение в правах

К настоящему времени Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала правила 51 паевого инвестиционного фонда недвижимости. Из них работают 45 (два готовятся к размещению паев, два так и не сформировались, один находится в стадии ликвидации). На 31 марта 2005 года чистые активы фондов недвижимости составляли 9,1 млрд руб., за год они выросли более чем в 2,5 раза. Но на недвижимость или приравненные к ней активы (объекты незавершенного строительства, имущественные права на недвижимость, инвестиционные договоры) приходилось около трети этой суммы. В этом нет ничего удивительного – лишь 16 фондов, то есть треть общего числа, имеют на балансе недвижимость. Действительность оказалась гораздо более суровой, чем имеющиеся в законах и нормативных актах положения по регулированию фондов недвижимости. По словам заместителя генерального директора УК "Уралсиб" Наталии Плугарь, развитие ЗПИФов недвижимости сдерживается тремя факторами: "отсутствием нормативных актов, регулирующих регистрацию прав собственности на ЗПИФ и регистрацию договоров долевого участия в строительстве; отсутствием механизма уплаты налога на имущество и НДС; высокими рисками инвесторов, возникающими в связи с неурегулированностью этих правовых вопросов" (подробнее см. материал в приложении "Ъ-Брокер", вышедшем во вчерашнем номере газеты).

В конце прошлого года ФСФР издала нормативное письмо, фактически запрещающее использование управляющими компаниями так называемых инвестиционных контрактов (контрактов соинвестирования, долевого участия в строительстве и т. п.), по которым к тому времени большинство из них работало. Это обстоятельство отразилось на активности УК. Если в четвертом квартале прошлого года были зарегистрированы правила 14 фондов недвижимости, то в первом квартале 2005 года – всего девяти, а в апреле не было зарегистрировано ни одного фонда.

Для того чтобы устранить возникшее препятствие и более четко регламентировать деятельность фондов недвижимости, было принято новое положение о составе и структуре активов. В середине апреля его зарегистрировал Минюст, и можно ожидать, что к моменту выхода этого приложения оно вступит в силу. Новое положение отчасти сняло возникавшие вопросы, но одновременно значительно сузило сферу деятельности фондов недвижимости. Использование инвестиционных контрактов теперь разрешается только при весьма жестких условиях (см. справку). При этом деятельность по договорам, заключенным до принятия нового положения, ограничивается одним годом. Два года дается на работу по новым договорам. Как говорит управляющий партнер УК "Конкордия – Эссет Менеджмент" Марина Кислицкая, "вопреки негативным прогнозам, новое положение позволит фондам завершить уже имеющиеся проекты и в течение года входить в новые. Это, безусловно, обеспечит получение пайщиками в полном объеме доходов от своих инвестиций". По заявлению участников рынка, фактически паевые фонды вытесняются в область банковского кредитования с соответствующим снижением доходности инвестиций.

Однако участники рынка отмечают и положительные стороны нового документа. По словам Наталии Плугарь, "управляющие компании теперь вправе приобретать не только готовую недвижимость, но и объекты незавершенного строительства, которые можно затем достраивать по договорам подряда. Исключены требования к обязательному наличию не менее 10% ликвидных активов (деньги, ценные бумаги), что позволит направлять на строительство больше средств". Появилась возможность строить и покупать недвижимость за рубежом. Отдаленная перспектива

Перспективы дальнейшего развития рынка фондов недвижимости его участники оценивают сдержанно-оптимистично. По мнению генерального директора УК "Свиньин и партнеры" Владимира Свиньина, "уровень секьюритизации российского рынка недвижимости был и остается беспрецедентно низким. Инвестиционные фонды недвижимости стали тем инструментом, который вывел недвижимость на фондовый рынок. Остаются и негативные моменты, в частности неурегулированность налоговых вопросов. Однако наш опыт работы с ЗПИФН рентного типа, в активах которых находятся объекты коммерческой недвижимости, позволяет говорить, что и налоговые проблемы вполне решаемы". Рост интереса к фондам недвижимости участники рынка связывают и с принятием закона о долевом строительстве. По мнению Марины Кислицкой, "после принятия ФЗ #214 банки вряд ли охотно возьмутся финансировать проекты с участием в качестве дольщиков физических лиц. Ведь обязательства застройщика и банка, участвующего в процессе финансирования, носят солидарный характер. Это приведет к еще большему ужесточению требований банка к застройщикам – и соответственно, к сокращению объема кредитования – либо спровоцирует полное вытеснение физических лиц с рынка долевого строительства".

Наталия Плугарь отмечает перспективу развития ПИФов в регионах. "Здесь просматривается перспектива развития региональных паевых фондов, направленных на строительство типового жилья для очередников, на переселение работников из северных регионов, для улучшения жилищного положения работников крупных предприятий". К реализации такого проекта в Ханты-Мансийском округе приступает УК "Регион Девелопмент". Она уже зарегистрировала правила фонда недвижимости ("Югра фонд недвижимости") и ипотечного фонда ("Югра ипотечный фонд"). По словам Павла Зюбина, генерального директора УК "Регион Девелопмент", сам по себе механизм ипотечного кредитования стимулирует в первую очередь предложение, а значит, помогает лишь застройщику в получении выгоды. Для того чтобы жилье стало действительно доступным, важно стимулировать спрос. Фонд недвижимости осуществляет программу строительства жилья, а ипотечный фонд, рефинансируя кредиты, выданные жителям округа банками, позволит привлечь в ипотеку большее число участников, а значит, расширит возможности для жителей региона.

Что нового может входить в активы фондов недвижимости

Выдержки из Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов (утв. приказом ФСРФ #05-08/пз-н от 30.03.05)

"9.1 ...имущественные права по обязательствам из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 #214-ФЗ 'Об участии в долевом строительстве...';

Под недвижимым имуществом в целях настоящего Положения понимаются находящиеся на территории Российской Федерации или иностранного государства, являющегося членом Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства...

9.2. В состав активов АИФ и ЗПИФ, относящихся к категории фондов недвижимости, могут также входить имущественные права по обязательствам из договоров (далее – инвестиционный договор), заключенных с юридическим лицом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок для строительства объекта недвижимости, разрешение на его строительство и привлекающим денежные средства для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (далее – застройщик), при соблюдении следующих условий:
1) инвестиционный договор заключен в письменной форме;
2) предметом инвестиционного договора является обязанность застройщика в предусмотренный этим договором срок... построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (созданного) объекта передать в состав имущества, составляющего инвестиционные резервы АИФ, или имущества, составляющего ПИФ, построенный (созданный) объект недвижимости, жилое или нежилое помещение в этом объекте или долю в праве собственности на этот объект (далее – объект инвестирования), а управляющая компания АИФ или ПИФ обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект инвестирования при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости;
3) инвестиционным договором определены местоположение строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, его назначение и иные характеристики в соответствии с проектной документацией... а также срок и этапы строительства (создания) объекта недвижимости;
4) в случае если передаче в состав имущества... подлежат жилые и (или) нежилые помещения в строящемся объекте недвижимости, инвестиционным договором определено количество таких помещений в указанном объекте недвижимости; 5) в случае если строящимся объектом недвижимости является многоквартирный дом, инвестиционным договором определено функциональное назначение нежилых помещений в таком доме...

6) инвестиционным договором определены конкретный объект инвестирования, подлежащий передаче в состав имущества... срок его передачи... цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект инвестирования;

7) в соответствии с инвестиционным договором застройщик несет риск случайной гибели или случайного повреждения построенного (созданного) объекта недвижимости либо жилого или нежилого помещения в таком объекте... после приемки застройщиком указанного объекта до его передачи в состав имущества...

8) инвестиционным договором предусмотрена обязанность застройщика использовать денежные средства, уплаченные управляющей компанией АИФ или ПИФ по этому договору, исключительно для строительства (создания) соответствующего объекта недвижимости;

9) инвестиционным договором определены размеры ответственности за нарушение застройщиком обязательств по этому договору".