Ипотека и недвижимость - Пять составных частей реформы

РЕПОРТАЖ

В субботу во время очередного объезда объектов города мэр Москвы Юрий Лужков ознакомился с ходом строительства Митинско-Строгинскои линии метрополитена от станции "Парк Победы" и провел в штабе метростроевцев рабочее совещание.

В планах правительства Москвы - открыть движение от станции "Парк Победы" до станции "Строгино" уже в 2007 году, что на год раньше запланированного срока. По словам начальника Московского метрополитена Дмитрия Гаева, для этого нужно освоить 15 миллиардов рублей. От станции "Парк Победы" уже пройдено более 800 погонных метров двухпутных тоннелей.

- До конца текущего года мы пройдем до станции "Минская", - рассказал Дмитрий Гаев, - то есть, разворачиваем дополнительные площадки на перегоне от "Минской" до "Кунцевской", в зоне "Кунцевской" должны развернуть площадки и начать там работы по проходу. В общей сложности нам надо построить 8 километров классических линий метрополитена и две станции.

Жители большого, густо заселенного московского района Строгино крайне нуждаются в строительстве собственной, ближайшей станции метро. Ежедневно из Строгина выезжают утром на работу около 12 тысяч человек. Все они через огромные пробки вынуждены добираться наземным транспортом до крайне перегруженной Та-ганско-Краснопресненской линии метрополитена, чтобы сесть в поезд на станциях "Щукинская" или "Октябрьское поле". Поезда там настолько заполнены пассажирами, что людям приходится пропускать один-два состава, чтобы, наконец, попасть в вагон. Поэтому продление Митинско-Строгинской линии имеет для них жизненно важное значение. Жители других районов Северо-Западного округа Москвы, например Митина, тоже почувствуют наконец некий комфорт. Жители районов Кунцево, Крылатское благодаря строительству новой ветки смогут добираться до кольцевой линии метрополитена на 12 минут быстрее, чем по своей Филевской линии. Будет реорганизовано движение и по самой Филевской линии - на станции "Кунцевская" будет организована пересадочная станция - стык Филевской и будущей Строгинской линии. А сама Филевская линия будет работать в режиме легкого метрополитена с интервалом движения поездов 3-4 минуты.

В субботу московский мэр провел в штабе метростроевцев рабочее совещание, на котором было принято очень важное решение - ускорить строительство Строгинско-Митинской линии и завершить его до конца 2007 года.

- Магистраль довольно сложная, это линия сверхглубокого заложения, - заметил Юрий Лужков. - Потом она будет выходить на большой туннельный проход больше километра и дальше опять опускаться под землю.

Финансирование строительства новых линий метрополитена смешанное.

Федеральное правительство выделяет всего лишь 20 процентов из 15 миллиардов рублей, которые необходимо освоить. А на этот год на метростроение в Москве им предусмотрены очень малые средства - 980 миллионов рублей. Но метростроевцы нашли способ увеличить средства на строительство. В этом году они придали особое значение освобождению своих площадок.

Планируется освободить три гектара земли на участке от станции "Парк Победы" до "Киевской". Этот участок может использоваться для нужд города, для инвестиционных контрактов, что привлечет дополнительные средства в бюджет, которые можно направить на метростроение.

Также в субботу Юрий Лужков посетил площадку по восстановлению здания Центрального выставочного зала Манеж. Работы по восстановлению стен и крыши Манежа практически завершены. В наземной части здания строители закончили все общие работы, а отделочные работы планируют завершить к 10 марта. Полностью завершить работы по реставрации наружных стен с демонтажем строительных лесов предполагается к 25 февраля - сначала со стороны Моховой улицы, затем - со стороны Манежной улицы, Манежной и Сапожковской площадей. Еще раньше, к 1 марта, намечено завершить работы по устройству наружных инженерных коммуникаций, а также общестроительные работы в подземной части здания. Одновременно в подземной части Манежа ведется монтаж инженерных коммуникаций, систем кондиционирования, освещения, охранно-пожарной сигнализации и пожаротушения. Эти работы строители должны завершить до 15 апреля. А лифты и два эскалатора, которые соединят основной зал Манежа с подземной частью, будут завезены и смонтированы уже в феврале.

Затем московский мэр осмотрел ход застройки нового микрорайона Кожухово, что в Восточном административном округе столицы. Всего в Кожухове планируется возвести 8 микрорайонов. Предполагаемая площадь построенного жилья составит 1 миллион 200 тысяч квадратных метров. В прошедшем году осуществлена застройка 4-го микрорайона, в ходе которой возведено 14 жилых муниципальных домов общей площадью более 161 тысячи квадратных метров.

Во время субботнего объезда Юрий Лужков ответил на вопрос журналистов по ситуации с московскими льготниками.

- Я оцениваю ситуацию в Москве как спокойную, - сказал мэр города. - Обещания сохранить льготы, которые мы дали пенсионерам, старшему поколению, льготникам Москвы, выполняются. Я персонально отслеживаю все эти вопросы.

Если появляются проблемы, мы их немедленно решаем. Думаю, Москва пройдет нормально этот очень и очень сложный этап в жизни государства.

Однако мэр признал, что существуют проблемы в этом вопросе по взаимодействию с правительством Московской области. По его словам, когда правительство России только объявило о том, что будет осуществляться монетизация льгот, правительство Москвы обратилось к руководству Московской области с предложением решить вопрос о льготниках. В частности, о москвичах-пенсионерах, которые раньше пользовались частично бесплатным проездом в пределах Московской области к своим садовым участкам. "Мы не.получили ответа", - заметил Лужков. И в результате с начала года начался обоснованный всплеск протестов жителей Московской области. Но на прошлой неделе после очень сложных переговоров с руководством Московской области был найден компромисс. Льготники Подмосковья отныне будут пользоваться бесплатным проездом в московском наземном транспорте и метро.

- С метро особая ситуация, - заметил Юрий Лужков. - Сейчас все москвичи-льготники ездят по электронным картам москвича. Мы заготовили более миллиона таких электронных носителей. Карточка имеет магнитную полосу с соответствующими кодификациями и как смарт-карта позволяет обеспечить бесплатный проезд. Но она одновременно позволяет обеспечить и полный учет, так как Минфин обязался оплачивать проезд льготников Московской области за саму область - это решение вопроса. Метрополитен получит за свою деятельность около 1 миллиарда рублей. Он работает сегодня в режиме, отличном от режима наземного транспорта. На наземном транспорте нет электронных регистраторов проезда населения, они будут введены в Москве в этом году примерно на 70 процентов. Но пока мы подписали временное соглашение, которое решает в полном объеме для московских областных льготников возможность проезда по столице.

Еще одна проблема - в Подмосковье общественный транспорт примерно на 70 процентов коммерческий. Соответственно власти Подмосковья должны договориться с этими перевозчиками о том, чтобы льготников они возили бесплатно. "Мы будем обращаться к руководству Московской области с предложением серьезно подойти к решению этих вопросов", -сказал Юрий Лужков.

Начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев рассказал о ситуации с проездом льготников в московском метро. Самым тяжелым днем для работников метрополитена стало 11 января, так как люди всегда предпочитают покупать проездные билеты в первый рабочий день месяца. На станциях собралась огромная толпа людей, пытающихся пройти в метро по различным удостоверениям, как они привыкли это делать раньше. Но уже на следующий день положение нормализовалось, толпы не было ни на контрольных пунктах, ни в кассах. Из предыдущих событий были сделаны соответствующие выводы, и на ряде станций, в частности на станции "Выхино", оперативно был создан еще один вход на платформу, устроены 12 дополнительных автоматических контрольно-пропускных пунктов. А в день подписания соглашения между правительством Москвы, Московской области и России о льготниках в прошлый четверг метрополитен открыл свои пропускные пункты для пенсионеров и льготников Московской области. Теперь они имеют право проходить в метрополитен, предъявляя документ, дающий право на льготы и подтверждающий прописку в Московской области. Активно стала использоваться и социальная карта москвича, которой раньше многие не пользовались. По словам Дмитрия Гаева, в Московском метрополитене по этой карте уже осуществляется до полутора миллионов Поездок в день. Кроме того, готовы специальные проездные билеты для льготников Московской области, которые им должны выдать органы социальной защиты. Для жителей Подмосковья - федеральных льготников - изготовлен зеленый проездной билет, для местных, подмосковных льготников - синий. Сейчас их готово уже миллион сто штук. Москва передает их области бесплатно.

- На большинстве станций метрополитена будут открыты социальные кассы, - рассказал Дмитрий Гаев, - так как может случиться такая вещь, что человек забыл свой проездной билет. Он может обратиться в эту кассу, предъявить документы, подтверждающие право на льготы. А мы проверим, выдавалась ему социальная карта или нет. А если она не выдавалась по каким-то причинам, то мы выдаем разовый билет.
20 января 2005 г. прошло заседание дискуссионного клуба Фонда "Институт экономики города". Тема заседания - формирование рынка доступного жилья. Заседание вела директор института Надежда КОСАРЕВА, руководитель рабочей группы Центра стратегических разработок по созданию нормативной базы формирования рынка доступного жилья. В заседании приняли участие директор Департамента строительства и ЖКХ Министерства промышленности и энергетики РФ Сергей КРУГЛИК и вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ.

Основной доклад был сделан Н.Косаревой. Приведем его краткое содержание. За полтора года была проделана огромная работа. Задача формирования рынка доступного жилья была поставлена президентом, и всем было понятно, что принятием нескольких, даже очень хороших законов, эту задачу решить невозможно. Возможен был лишь серьезный комплексный подход. В разработке законов принимали участие специалисты самых разных направлений: юристы, бизнесмены экономисты. Сам подход к работе был уникален по своей комплексности. Каковы итоги? Работа велась по пяти основным направлениям.

1. Жилищные отношения

Новый Жилищный кодекс РФ вступает в силу 1 марта 2005 года. Его основная задача - РЕГУЛИРОВАНИЕ БАЗОВЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ. Старый Жилищный кодекс РСФСР признан утратившим свою силу (за немногими исключениями). По мнению Н.Косаревой, этот шаг был совершенно естественным и правомерным, ибо последние десятилетия ЖК жил сам по себе, а люди - сами по себе. К примеру, проблема очередников: старый кодекс предписывал выделение бесплатного жилья гражданам, живущим в неприватизированной квартире при условии, что ее площадь была менее санитарных норм. На деле это означало, что вышеупомянутые граждане стояли в очереди более двадцати лет, и подавляющее большинство из них до этого светлого момента просто не доживало. Новый Жилищный кодекс предусматривает, что бесплатное жилье будет предоставляться исключительно малоимущим гражданам, а также определяет основания признания граждан малоимущими. Остальным гражданам должны быть созданы нормальные кредитные условия для покупки коммерческого жилья. Бесплатная приватизация с 1 января 2007 года будет отменена. Новый Жилищный кодекс также регулирует создание и деятельность ТСЖ, ЖК и ЖСК.

2. Стимулирование спроса

УВЕЛИЧЕНИЕ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА НАСЕЛЕНИЯ. Основной момент здесь - повышение доступности кредитов. Сегодня банки выставляют очень высокий процент. Причина - в рисках. Для снижения рисков был принят целый пакет законов по защите прав участников долевого строительства, накопительных программ и иных финансовых схем, имеющих отношение к строительству жилья. В этом секторе предложенные законы уже приняты на сто процентов в соответствии с выработанной концепцией жилищного законодательства. Понятно, что кредитная ставка банка не может быть меньше ставки рефинансирования, но, по прогнозам аналитиков, нас ждет резкое снижение инфляции. По мнению Н.Косаревой, к 2010 году с помощью ипотечного кредитования смогут решить свои жилищные проблемы около 30 процентов населения Российской Федерации, а кредитная ставка не будет превышать 8 процентов годовых в рублях (оговоримся сразу: большинству участников этот прогноз показался слишком смелым).

3. Увеличение предложения

НЕОБХОДИМО ОБЕСПЕЧИТЬ РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛЬЯ НА РЫНКЕ. Здесь уже будет работать недавно принятый Градостроительный кодекс. Один из важных моментов: он переводит в публичное, полностью прозрачное русло систему территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодня процедура предоставления земельного участка в собственность или в аренду абсолютно непрозрачна. Дать или не дать землю - решает чиновник, что создает прекрасные условия для произвола и всех вытекающих из него реалий современного строительства. Предложением института был так называемый западный вариант, а именно: земельный участок - это товар, и должны быть введены нормы об обязательном предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность (что согласуется с Земельным кодексом) только на открытых аукционах. Должен также быть строго определен порядок организации и проведения таких аукционов. К сожалению, этот вариант не прошел.

К слову "в собственность" было добавлено "или в аренду по усмотрению местных властей". Причина - власти боятся спекуляции земельными участками. Эти нормы вступают в силу с 1 октября 2005 года, что, по замечанию Н.Косаревой, вызывает серьезные опасения, ибо за девять месяцев можно не только родить ребенка, но и сильно подсуетиться в кулуарном решении соответствующих вопросов, чему закрытые конкурсы более чем способствуют. К этому сектору относятся также вопросы государственной экспертизы и контроля за строительством. Институт опять-таки предложил западный вариант: обязательное членство в саморегулируемой профессиональной организации и архитектора, и проектировщика, то есть, плюс личная страховка.

Этот вариант тоже не прошел по причине, что "нам-де еще рано". Так что все экспертизы остаются прежними, весьма взяткоемкими, но абсолютно безответственными (по крайней мере, никакой материальной или уголовной ответственности за качество удостоверенного проекта ни одна экспертная инстанция не несет). Правда, через два года законодательство должно быть кодифицировано, и должны быть созданы условия для единого государственного контроля и единой государственной экспертизы. Этот факт у большинства участников дискуссии ничего, кроме недоумения, не вызвал, ибо непонятно, что такое система единой госэкспертизы: каковы предлагаемые принципы ее работы, что обеспечивает прозрачность принятых этой системой решений, а главное, кто и чем будет расплачиваться за ошибки в экспертных заключениях.

Еще один важнейший вопрос в этом секторе: коммуникации. Это - великая российская проблема, ибо населенные пункты занимают всего один процент территории России. Земли много - коммуникаций нет. Позиция института и иных серьезных организаций - привлечение средств частных инвесторов. Были подготовлены проекты двух законов: об инвестиционных соглашениях в коммуникационной сфере и о тарифном регулировании. Н.Косарева признала, что похвастаться здесь нечем. Первый закон принят в первом чтении, и правительство уже предложило заменить его законом о концессиях, который еще не разработан. Если один из этих двух вариантов будет принят - то хорошо, если нет - гарантированы проблемы, и весьма многочисленные. Что касается закона о тарифном регулировании - то он будет введен в действие через год, но здесь есть норма отложенного действия, поэтому в полной мере этот закон заработает очень нескоро.

4. Регулирование инфраструктуры рынка жилья

Здесь, по утверждению Н.Косаревой, приняты хорошие законы, направленные на совершенствование регистрационной системы и защиту прав добросовестного приобретателя.

5. Налоговая политика

По словам большинства участников дискуссии, налоговая политика для инвесторов и строителей крайне благоприятна. Но основные споры вызвал введенный налог на недвижимость, а именно: вводится местный налог на недвижимость (включая жилье, дачные и садовые домики, гаражи, а также земельные участки, на которых они расположены или которые предоставлены для строительства данных объектов недвижимости) на основе массовой оценки рыночной стоимости объектов. Предусматриваются единые ставки налогообложения для физических и юридических лиц, а также необлагаемый минимум для физических лиц - собственников жилья. Налог идет в местный бюджет и теоретически должен поощрять строительство нового жилья. Закон принят в первом чтении.