Ипотека и недвижимость - С дачников могут потребовать арендную плату

Для тех, кто хочет не только купить квартиру в понравившейся новостройке, но и быстро увеличить свой капитал, покупка недвижимости «с чертежной доски» — самая выгодная инвестиция. Еще до начала строительства девелопер начинает реализацию квартир по цене намного ниже рыночной, чтобы доказать финансирующим краткосрочными кредитами банкам жизнеспособность проекта. Строители не пользуются деньгами частных инвесторов, внесенными за квартиру, — эти средства до завершения строительства и сдачи квартир собственникам находятся на отдельном счету условного депонирования, имеющем государственную гарантию.

Начальная цена жилья может продержаться пару недель, а может, и пару часов — все зависит от темпов продаж. После реализации 30–40% квартир цены на них повышаются, рост продолжается до завершения строительства. До этого момента инвесторам необходимо перечислить 20–30% стоимости выбранной недвижимости на банковский счет. При сдаче готовой квартиры происходит получение ипотечного кредита для покрытия полной стоимости квартиры, и именно в этот момент инвестор становится полноценным владельцем недвижимости.
На рынке имеются фирмы, занимающиеся перепродажей квартир в строящихся жилых домах. Они подгадывают их начало к моменту, когда реализовано порядка 95% квартир в доме. С помощью таких организаций инвестор может продать «зарезервированную» квартиру с прибылью от 70 до 150% еще до перехода ее в его владение.

Для инвесторов становится возможным резервировать квартиру, внося лишь 10% изначальной цены на депозитный счет. Когда дом вырастает до этажа, на котором располагается квартира покупателя, он должен внести следующие 10% на депозитный счет, а к моменту сдачи квартиры «под ключ» внести еще 10%. На оставшиеся же 70% он без проблем получит ипотечный кредит в одном из многочисленных банков, выбрав из более чем 30 различных программ. Эти программы учитывают финансовые возможности кредитора и его планы по использованию приобретаемого объекта недвижимости (покупается ли квартира для проживания, для сдачи в аренду или в инвестиционных целях). Процентные ставки по кредитам колеблются в зависимости от этого от 1,25% (минимальная, при определенных условиях) до 6–7% годовых. Ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет. На сегодняшний день наиболее распространена фиксированная ставка (она не меняется весь срок кредитования) — 6% годовых.

Прекрасное далеко, не будь ко мне жестоко
Существует одно «но»: представленная выше схема приобретения квартиры в новостройке реальная, но только не в нашей стране. Нам до описанных схем, общепринятых в мировой практике, пока очень далеко, хотя вступивший в силу с 1 апреля закон о долевом строительстве и заставляет строительные организации заняться трансформацией существующих схем финансирования новостроек.
На сегодняшний день в России существует два способа приобрести квартиру в новостройке без 100%-ной оплаты ее стоимости — рассрочка и ипотека. С рассрочкой все достаточно просто. По словам руководителя направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН» Олега Коленькова, типичная схема покупки квартиры в рассрочку сегодня выглядит следующим образом: первый взнос составляет 30–50% стоимости квартиры (в редких случаях он может равняться и 20%), остальные платежи погашаются равными долями в течение 3–6 месяцев.
В ряде случаев, когда речь идет о долгом цикле возведения большого дома, застройщики готовы идти на более длительную рассрочку, поскольку время строительства такого здания может составлять от полутора до двух лет. Одним из основных условий такого вида кредитования является требование полного погашения долга до сдачи дома государственной комиссии. Обычно рассрочка предоставляется под 1–2% оставшейся стоимости квартиры в месяц. Иногда, если время рассрочки не превышает трех месяцев, может быть предоставлен и беспроцентный кредит.

Впрочем, по словам О. Коленькова, встречаются и отклонения от стандартных схем: так, некоторые застройщики четко фиксируют срок первого и последнего платежа, а также проценты за рассрочку. Объемы и сроки остальных выплат в этом случае устанавливает сам покупатель.

Что касается штрафных санкций, то обычно за просрочку платежей на 5–10 дней начисляются пени. В случаях более продолжительного нарушения условий кредитования продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Правда, с 1 апреля это можно сделать только через суд — подобный вариант оговорен в новом законе об участии в долевом строительстве.
Сделка по покупке квартиры в рассрочку регламентируется точно так же, как и при стопроцентной оплате квартиры — договором между правообладателем и покупателем. То есть заключается один из наиболее распространенных сегодня видов договоров: либо инвестирования, либо участия в долевом строительстве, либо уступки права требования. Основным отличием рассрочки от ипотечного кредита на приобретение квартиры в новостройке является то, что не надо собирать какие-либо документальные подтверждения платежеспособности заемщика.

Ипотека в новостройках: российский вариант
С заключением договора ипотечного кредитования при покупке квартиры в новостройке все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Хотя спрос на ипотеку сегодня действительно велик и постоянно возрастает: по данным специалистов Национальной ипотечной компании, около 35% обратившихся в последнее время за кредитом клиентов интересовались именно покупкой квартир в новостройках. В принципе классическая схема при получении кредита на покупку недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройке выглядит абсолютно идентично. Кредит выдается физическому лицу, платежеспособность которого должна быть подтверждена, для чего потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ЗАО «Корпорации МИАН» Сергея Махоткина, разница кроется лишь в процентных ставках — на сегодняшний день при покупке недвижимости в строящемся доме это 15% годовых и выше, при покупке квартиры, уже имеющей собственника, — от 9,9% годовых.

Правда, есть еще один нюанс, малоприятный для покупателей новостроек, — размер первоначального взноса. Практически везде принят первоначальный взнос в размере 30% стоимости квартиры. При покупке жилья на вторичном рынке никаких сомнений и разночтений в определении этой суммы не возникает. С новостройками все сложнее.

Один из наиболее распространенных сегодня договоров, заключаемых при покупке квартиры в строящемся доме, — договор уступки прав требования. Указанная в нем стоимость объекта недвижимости составляет порядка 70–80% той суммы, которую приходится заплатить покупателю. По этой причине в действительности первоначальный взнос покупателя, использующего ипотечный кредит, составляет порядка 40–45% стоимости приобретаемого им объекта недвижимости. В итоге получаются почти те же размеры первоначального взноса и процентных ставок, что и при покупке квартиры в рассрочку. Может быть, при ипотеке они немного ниже, зато ипотека предполагает сбор документов, затраты на страхование жизни и объекта — все это значительно повышает себестоимость использования кредита в отличие от рассрочки с ее практически нулевыми затратами по сопровождению заключения договора.

И то хорошо, и это неплохо
Так что же получается: рассрочка при покупке квартир в новостройках предпочтительнее ипотеки? Не хотелось бы делать столь категоричный вывод. Ведь у ипотеки есть одно существенное достоинство. С. Махоткин утверждает, что у строящихся объектов, по которым банки выдают ипотечные кредиты (а число таковых составляет не более 25% общего объема предложения квартир в новостройках), появляется дополнительная гарантия надежности. Ипотечные банки (новостройки, вследствие отсутствия необходимой правовой базы, сегодня кредитуют не более десяти банков) осуществляют серьезную проверку самих застройщиков, всей проектной документации и правильности оформления договоров аренды земельного участка, прежде чем соглашаются на выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартиры в этом доме.

Поэтому покупатель может быть твердо уверен: если риэлтор, реализующий квартиры в понравившемся ему доме, предлагает в качестве дополнительной услуги возможность получения ипотечного кредита в каком-либо из частных банков, то рекламируемые застройщиком сроки строительства дома будут выполнены.
Кстати, словосочетание «частный банк» прозвучало в этом контексте отнюдь не случайно, поскольку один из главных операторов рынка ипотечного кредитования — Сбербанк — выдает кредиты на покупку практически любой московской новостройки. Но происходит это отнюдь не по той причине, что он проверяет всех московских строителей. Просто в основу его ипотечных программ заложен институт поручительства: для получения кредита необходимо поручительство двух людей, финансовая состоятельность которых не вызывает у банка сомнений. Именно они, а не порядочность застройщика становятся главной гарантией для Сбербанка.
Второй положительный момент ипотечного кредитования — воспользовавшись им, покупатель разносит выплаты по займу на срок от 3 до 15 лет, а не на 3–15 месяцев. Причем после завершения строительства ставки по ипотечному кредиту снижаются в среднем на 5%: если на этапе возведения дома они составляют 15–18% годовых, то по его окончании — 10–13%. Это уменьшение связано с тем, что после сдачи дома госкомиссии покупатель вступает в права собственности на квартиру, которая и становится объектом залога. Инвестиционные риски банка снижаются, что позволяет ему снизить процентные ставки.

Плюс помимо простоты оформления договора есть и у рассрочки. Максимальная выгода от ее использования достигается в том случае, если покупатель использует следующую схему: внесение 20–30% стоимости квартиры — оформление договора рассрочки с отнесением выплаты оставшейся части на срок окончания строительства — продажа имеющейся в собственности покупателя квартиры — выплата оставшейся суммы. Несомненно, при этом варианте рассрочка является наиболее оптимальной и выгодной. В остальных случаях надо очень хорошо просчитать, что будет более эффективно — рассрочка или ипотека.

Понятно, что самая интересная и правильная схема — описанная в самом начале статьи — та, которая применяется во всем мире. При ее использовании девелопер осуществляет строительство не на деньги клиентов, которые при любых форс-мажорных обстоятельствах будут возвращены им с закрытого счета депонирования, а целиком на банковские кредиты. По этой схеме до окончания строительства дома покупатель оплачивает не более 30% стоимости квартиры, что является скорее подтверждением его прав требования на нее, чем реальной покупкой. Для банка в этом случае лучшей гарантией кредита становится право собственности на землю, на которой застройщик осуществляет возведение жилого дома и которая при невыполнении им условий кредита перейдет в собственность банка.
Введение в России частной собственности на землю, входящую в состав муниципальных образований, явится, безусловно, основой для мощного рывка в развитии системы ипотечного кредитования. Когда это произойдет? Пока большинство специалистов уверены, что не ранее следующих выборов. А жаль: совсем не хочется вспоминать слова классика, известные всем со школьных уроков литературы: «только жить в эту пору прекрасную…»
Наступивший дачный сезон в Подмосковье обещает быть нервным и хлопотным. Вступивший в силу Земельный кодекс подписал окончательный приговор советскому суррогату частной собственности на землю - праву бессрочного пользования землей. Это понятие прекращает свое существование 1 января 2006 года. Значит, за оставшиеся полгода владельцы земельных участков - юридические лица, которые до сих пор не имеют документа о праве собственности на участок, должны эту бумагу выправить. Иначе земля будет автоматически считаться государственной. Среди членов подмосковных садоводческих товариществ наблюдается легкий ажиотаж вокруг срочной приватизации участков, спрос на услуги землемеров резко подскочил. В обстановке всеобщей суеты можно легко поддаться панике. Кому стоит суетиться, а кому можно спокойно продолжать пропалывать грядки? Как быть, если на участок нет вообще никаких документов? Из чего складывается стоимость переоформления документов на дачный участок? Об этом создатель информационного проекта Садоводческое некоммерческое товарищество - юрист Светлана Мухина рассказала в интервью корреспонденту Известий Анне Гараненко.

известия: Как определить, нужно ли человеку срочно бросать грядки и бежать оформлять документы на землю?

Светлана Мухина: Первым делом нужно найти все документы на участок, которые человек когда-либо получал. Если в бумагах обнаружится свидетельство о собственности, хотя бы временное - в народе их прозвали голубые (иногда розовые) фантики за цвет бумаги, - можно не волноваться и продолжать прополку. Нужно также проверить документы об отводе земель, которые хранятся у председателя садоводческого товарищества (их можно также найти в архиве местного земельного комитета). Самый распространенный вариант таких документов - акт о передаче земли в коллективно-совместную собственность. Решающим моментом является слово собственность. Если есть акт местных властей о передаче земли в собственность - неважно, товариществу или отдельным гражданам, - все в порядке.

известия: Если такого акта нет, а есть документ о передаче земли на праве бессрочного пользования?

Мухина: Если документ выдан гражданину, можно не волноваться - для физических лиц приватизация не ограничена никакими сроками. А вот если вы обнаружили акт о передаче земли на праве бессрочного пользования садоводческому товариществу или, что еще хуже, предприятию под коллективное садоводство - надо срочно переоформлять землю в собственность.

известия: Куда надо бежать и что делать?

Мухина: У членов товарищества есть право бесплатной приватизации - значит, надо обращаться в местные земельные органы и оформлять ее. Если земля закреплена за предприятием, права на приватизацию граждане не имеют, поскольку земля принадлежит совершенно иному юридическому лицу. Есть два пути. Первый - обратиться к предприятию и выхлопотать у его руководства ходатайство в местные органы власти, чтобы эти земли перезакрепили за садовым товариществом. Второй - обратиться в суд за признанием факта приобретательной давности или непосредственно за признанием собственности.

известия: Судиться решится не всякий. Что будет, если гражданин не пойдет ни в суд, ни в земельный комитет, а просто оставит все как есть?

Мухина: 1 января он фактически окажется в ситуации самозахвата - его будут считать недобросовестным пользователем земли. Кроме того, ему смогут назначить арендную плату за участок, в который он годами вкладывал силы и средства.

известия: По вашей оценке, насколько много в Подмосковье таких критических дачных поселков?

Мухина: Насколько я знаю, в Московской области порядка 500 садоводческих товариществ имеют свидетельства о бессрочном пользовании землей - примерно 15% всех подмосковных дачников.

известия: По вашим оценкам, сколько стоит приватизация дачного участка? Один из чиновников Дмитровского района называл цифру 80 тыс. рублей за 6 соток.

Мухина: Скорее всего чиновник имел в виду выкупную стоимость земли. В случае бесплатной приватизации оформление документов стоит 200-300 долларов с владельца, если действовать законными методами. Львиную долю составляет оплата межевания, производства землеустроительных работ. Остальное - различные справки, пошлины. Многие товарищества заключают договор с риэлторским агентством, чтобы самим не бегать по инстанциям, - это еще 100-200 долларов с человека.