Ипотека и недвижимость - Деньги текут в офисы

Вчера в Северном Измайлове на открытом конкурсе был определен инвестор на строительство многофункционального комплекса на Щелковском шоссе, вл. 10а. Как и в случае с центральным ядром "Москва-Сити", аукцион проходил по "процентной схеме": победитель должен предложить городу максимальную долю участия в проекте. Неожиданностью стал повышенный интерес к этому лоту, который проявили сразу шесть компаний. В результате стартовая цена (10-процентная доля участия столичных властей) была превышена более чем в четыре раза. Компания-победитель, ООО "Омикрон Зет", за право построить 4 тыс. кв. м предложила городу 40,6% площадей комплекса. Стоимость строительства комплекса, по информации тендерного комитета, составит $2,5 млн.

В Северном Измайлове, районе традиционно неинтересном для строительства объектов коммерческой недвижимости, вчера разгорелся серьезный спор между компаниями за право инвестировать в многофункциональный культурно-развлекательный торговый комплекс. В торгах принимали участие шесть компаний. В результате открытого конкурса проектировать и строить этот объект будет ООО "Омикрон Зет", которое предложило городу 40,6% площадей комплекса (стартовая доля города составляла 10%).

Площадь трехэтажной наземной части объекта составит 2,1 тыс. кв. м, площадь двухэтажной подземной части, включая автостоянку на 60 машино-мест,- 1,18 тыс. кв. м. Размер задатка для участия в конкурсе составил 960 тыс. рублей, стоимость комплекта конкурсной документации - 7 тыс. рублей. Комплекс будет введен в эксплуатацию через два года с момента заключения инвестиционного контракта.
Объяснить такой ажиотажный спрос участники рынка не смогли. "Не совсем понятно, почему незначимый по своим характеристикам объект вызвал такую серьезную борьбу. Хотя место и интересное, но все-таки оно не стоит таких вложений",- уверена Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость".
С ней согласен и Сергей Храмов, директор по развитию компании 4Rent Estate. Он уверен в том, что Северное Измайлово не является районом, интересным для компаний, инвестирующих в коммерческую недвижимость. "Сейчас с большим трудом находятся инвесторы для строительства даже рядом с метро "Бауманская"",- утверждает Храмов.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, наоборот, считает, что строительство многофункционального комплекса небольшой площади в этом районе вполне оправданно. "На окраинах вообще очень мало коммерческих предложений, тогда как спрос на них уже сформировался",- уверен он. По его словам, окупаемость проекта может составить пять лет, тогда как в центре города подобные проекты окупаются за шесть-семь лет.
Московская недвижимость всегда в цене, но инвестиции в жилье уже не столь популярны, как прежде. После более чем 100%-ной отдачи от вложений в жилые квадратные метры средняя доходность в 20% выглядит не столь впечатляюще. Инвесторы жилищных проектов все чаще интересуются коммерческой недвижимостью. И все равно коммерческий инвестиционный рынок развивается медленно.

В жилье вкладывают меньше

Инвестирующие в жилую недвижимость рассчитывают на рост стоимости жилья в будущем, а его точно предсказать сложно, говорит заместитель председателя правления Москоммерцбанка Алексей Годованец. По прогнозам аналитического центра ирн.ru, темпы роста цен на московское жилье будут составлять около 1% в месяц, а уровень доходности квартирного рынка примерно вдвое превысит номинальную доходность по долгосрочным банковским валютным депозитам.

“Теоретически инвестиции в жилую недвижимость Москвы остаются привлекательными для граждан, однако инвестируют на сегодняшний день гораздо меньше, чем в 2003 г.”, — отмечает Геннадий Стерник, директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости”. По его данным, доля покупателей, которые приобретали квартиры на первичном рынке Москвы с инвестиционной целью, еще в январе — марте 2004 г. составляла 8-10%, а в 2005 г. — менее 5%. Примерно так же оценивают долю инвестпокупок в компаниях “Пересвет-Инвест” (3-6% по объектам бизнес-класса), “Квартира.Ру” (1-3%), “Сити-XXI век” (2-3%), “Дружба”. В среднем уровень доходности от вложений в жилую недвижимость оценивается в 20%.

Сейчас крупнейшие строительные компании диверсифицируют источники привлечения средств. “Кризис научил строительные компании не полагаться только на деньги соинвесторов, которые могут в любой момент перестать поступать из-за изменения ситуации на рынке. Поэтому крупнейшие компании выходят или готовятся к выходу на рынок публичных заимствований”, — говорит Годованец. Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна “Крост”, также считает, что проведение IPO — неизбежный путь для столичных застройщиков.

Нужен продукт

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости формируется медленно, говорят эксперты. За весь период, так сказать, новейшей истории было осуществлено лишь около 10 крупных сделок купли-продажи объектов как действующего бизнеса. Такие сделки на вторичном рынке могут происходить при достаточном объеме инвестиционного продукта, считает Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers Int. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL), дефицит объектов инвестиционного качества вызван не только ограниченным предложением самих зданий, но и низким качеством юридического оформления документов на них, в том числе договоров аренды. Другие причины, тормозящие развитие сектора, на взгляд Мышкина, — это недостаток числа российских потенциальных покупателей — пенсионных, инвестиционных, паевых фондов, страховых компаний; нежелание местных девелоперов продавать успешные объекты. А также неторопливость зарубежных игроков, которых привлекает возможная доходность, но отпугивают политические и административные риски.

До сих пор не было зафиксировано инвестиционных сделок со складской недвижимостью. Но, по словам Алексея Новикова, старшего консультанта компании Knight Frank, все склады класса А сейчас строятся с учетом фактора инвестиционной привлекательности. По его данным, в ближайшие 9-12 месяцев должны состояться первые сделки купли-продажи. Подходящее предложение оценивается в $400-500 млн.

Среди крупных российских потенциальных покупателей недвижимости специалисты Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko (CWSR) и ABN Realty называют, например, пенсионный фонд “Allianz РОСНО”, УК “Тройка Диалог”, инвестфонд Amerop, а из зарубежных — Invesco, GER, Deutsche Bank Real Estate. “Для иностранных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности, — комментирует Елена Винокурова, инвестиционный аналитик FFP. — Спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. Но часто их ожидания не совпадают с реальной доходностью”. Тем не менее доходность на московском рынке остается высокой по сравнению с показателями в городах Европы. По данным JLL, ставки минимальной доходности в 2004 г. в Москве составили для качественных бизнес-центров 12-14%, для торгцентров — 13-16%, в секторе складов — 14-16%. В Праге, Будапеште и Варшаве ставки для тех же сегментов рынка находятся в диапазоне 7,5-9,5%.
В начале 2005 г. инвесткомпания Coalco продала торгово-офисный центр класса А на ул. Лесная, 3, фонду Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. (FFP), по оценкам экспертов – за $25–30 млн. В 2004 г. фондом Eastern Property Holdings (EPH) был куплен “Берлинский дом” – примерно за $40 млн, а ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь” приобрела на этапе строительства Central Tower приблизительно за $70 млн. В 2003 г. бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11, купил FFP ($30 млн). В том же году здание “Самсунг Центр” и офис компании Ericsson, проданный по схеме leaseback, купила ФПГ “ЛУКОЙЛ-Пермь” ($30 млн, $20 млн). Одной из первых инвестсделок на рынке считается продажа в 1998 г. зданий в Монетчиковском пер. и на ул. Щепкина, принадлежащих Capital Group, группе компаний БИН-банка.