Ипотека и недвижимость - Частники расселят дома с деревянными перекрытиями

Самое дорогое предложение на рынке подмосковных коттеджей превышает цену самой дорогой столичной квартиры на $2 млн, стоимость земельных участков при этом может достигать $95 тыс. за сотку. За что покупатели элитной загородной недвижимости выкладывают миллионы долларов, попыталась выяснить корреспондент Ъ-Дома Татьяна Комарова.

Таунхаус под ключ

Цена коттеджа во многом зависит от размера и стоимости участка, на котором он построен. Самое дорогое предложение рейтинга, например, представляет собой коттедж площадью 800 кв. м на территории 1,5 га. Как и все самые дорогие коттеджи, он оформлен под ключ, то есть возможно немедленное заселение. Участок предлагается с ландшафтным дизайном, в лесу, что обычно повышает стоимость объекта. Имеются все центральные коммуникации канализация, водоснабжение, электричество, газ, что всегда влияет на стоимость и ликвидность земельных участков.

Цена на сами коттеджи формируется прежде всего в зависимости от площади жилья и уровня отделки. Влияет на стоимость коттеджей их удаленность от Москвы, поскольку дома стоимостью от $1 млн приобретаются для того, чтобы жить в них постоянно. Все объекты, попавшие в рейтинг, располагаются на расстоянии не более 30 км от Москвы.

Среди самых дорогих предложений выделяется коттедж на Калужском шоссе. Это дом в поселке Клены с отделкой под ключ, эксклюзивным ландшафтным дизайном, гаражом с помещением для охраны, лесными деревьями на участке. В результате он продается за $1,4 млн, несмотря на расположение, которое считается не слишком престижным. Еще один интересный объект дом в поселке Ландшафт за $8 млн. За эту цену дом предлагается только под чистовую отделку, то есть покупателю придется обустраивать коттедж самому и за дополнительные деньги. Как компенсация предлагаются бассейн, баня и гараж на две машины. А вот покупатель дома в поселке Балатон за $6 млн получит уже отделанный кирпичный коттедж с венецианской штукатуркой и мебелью, теми же ландшафтным дизайном, бассейном и гаражом. Правда, этот поселок находится дальше от МКАД, что автоматически снижает его стоимость.

Большинство дорогих коттеджей, как уже было сказано, реализуются на вторичном рынке через агентства. Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимостью компании Миэль-Недвижимость, объясняет, что сразу после того, как завершается строительство новых объектов, часть недвижимости попадает на вторичный рынок. Таково, например, предложение в поселке Барвиха-2. Вообще-то поселок реализуется компанией Миэль-Недвижимость, но таунхаус за миллион долларов предлагает в нем компания Blackwood. Коттедж продается под ключ и включает в себя винный погреб и каминный зал.

Еще одна составляющая стоимости загородного владения на вторичном рынке пакет коммуникаций, который включает электро- и газоснабжение. Этими элементами обустройства сейчас оснащены все поселки Подмосковья. Пакет коммуникаций приобретается отдельно и стоит от $15 тыс. до $40 тыс. Впрочем, на Рублево-Успенском шоссе эта сумма может достигать $100 тыс.

Тем не менее иногда к очень дорогим предложениям относятся и коттеджи первичного рынка. Например, агентство Усадьба строит и реализует поселок Горки-22, часть которого уже раскуплена. В нем предлагаются коттеджи под чистовую отделку площадью 540-640 кв. м на участках (частично лесных) 16-24 сотки. Кроме того, большим преимуществом является соседство с уже обустроенным поселком Горки-2 жители могут пользоваться его коммуникациями и инфраструктурой. Помимо практических выгод наличие таких респектабельных соседей не может не радовать клиентов, которые, по словам заместителя гендиректора компании Терра-недвижимость Тимура Сайфутдинова, ищут от элитных коттеджных поселков не только комфорта и уюта, но и соседства с себе подобными. А в находящихся рядом Горках-2 предлагается вторичный коттедж за $6 млн. Объект не отличается особой оригинальностью: дом под ключ, участок 60 соток с ландшафтным дизайном, коттедж площадью 800 кв. м и гараж.

Как поясняют эксперты, за 13 лет существования вторичного рынка загородной недвижимости сформировалось огромное количество объектов, выставленных на продажу. Тем не менее сегодня существует серьезный разрыв между спросом и предложением. На рынке практически нет домов небольшой площади 200-350 кв. м, а это самая востребованная категория. То есть если в случаях с элитными коттеджами покупатели могут без труда подобрать себе подходящий вариант, то для менее состоятельных поиск загородного жилья себе по карману зачастую становится проблемой. Цена соответствует статусу

Вопреки распространенному мнению, дефицита земельных участков поблизости от Москвы сейчас нет. Многие девелоперы приобретают в собственность большие куски земли, после чего благоустраивают их, подводят коммуникации и распродают для свободной застройки элитными коттеджами.

По мнению Тимура Сайфутдинова, в последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается тенденция к некоторой унификации предпочтений клиентов: все реже можно встретить крайности в архитектуре или в размерах проектов. Это связано с тем, что сегодня практически любой человек, покупающий загородную недвижимость, думает о его инвестиционной привлекательности и будущей ликвидности, отмечает господин Сайфутдинов. Поэтому наиболее привлекательным вариантом становится покупка участка с подрядом на строительство. Такие условия продажи позволяют закончить стройку в поселке за два-три года.

Земельные участки в ближайшем Подмосковье оцениваются прежде всего по месторасположению. Наиболее ликвидным направлением остается Рублевское шоссе, затем идет Новорижское, Калужское и, наконец, Дмитровское, но только те участки, которые расположены непосредственно у воды.

Стоимость земли на Рублево-Успенском направлении достигает рекордных размеров до $95 тыс. за сотку. Наиболее ликвидные участки на Новорижском и Дмитровском направлениях оцениваются до $35 тыс. за сотку. Экономичным вариантом переезда за город стали поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений. Самые дорогие участки здесь оцениваются не более чем в $6 тыс. за сотку, в среднем же цена колеблется в районе $3 тыс. Кроме того, вне зависимости от направления увеличивает стоимость домовладения наличие леса и водоема рядом с поселком. Снизить цену участка может шум (от магистралей или самолетов), плохая подъездная дорога, неблагоприятное соседство: линии электропередачи, кладбища, промзоны. Из представленных в рейтинге самых дорогих подмосковных участков интересное предложение в поселке Аврора (18 км Дмитровского шоссе). Стоимость сотки в нем достигает $20 тыс. немалая сумма для северного направления. А объясняется такая цена расположением будущего коттеджного поселка часть участков с видом на воду, все они расположены рядом с лесом и причалами для яхт. Остальные участки достаточно традиционны, а их цены вполне объяснимы. Это в основном земля в элитных коттеджных поселках на Рублево-Успенском шоссе Жуковка-3, Николина Гора, Резиденция Бенилюкс, Лесные Просторы. Все они предлагают одинаковые условия земельные участки на территории охраняемых поселков, инфраструктура, центральные коммуникации, хорошая доступность.

Замыкают список дорогих участков предложения АН Домострой в будущих коттеджных поселках на Калужском шоссе. Цена на них объявлена около $15 тыс. за сотку. И никакого здравого объяснения этой цене нет: инфраструктура вполне обычна центральные коммуникации, охраняемая территория. А расстояния, на которых расположены участки 18-й и 25-й километр Калужского шоссе, казалось бы, и вовсе не способствуют столь высокой цене. Сами продавцы объясняют ее тем, что на этих землях планируется построить элитные загородные коттеджи и цена предложения земли должна соответствовать статусу поселка.

Мэрия кардинально решила судьбу ветхих домов с деревянными перекрытиями. Старые постройки решено отдать на откуп инвесторам - у города нет ни сил, ни средств заниматься их капитальным ремонтом. Теперь дома с деревянными внутренностями будут выставлять на открытые торги, где все желающие смогут выкупить у города право расселить их жителей и реконструировать дома по своему усмотрению.

Деревянные перекрытия всегда были одними из самых скандалоемких понятий в процессе обновления ветхих домов в Москве. С одной стороны, дерево действительно быстро изнашивается - гниет и горит. Многие из этих строений находятся в плачевном состоянии и требуют капитального ремонта. С другой стороны, решение о сносе еще крепкого дома и расселении его жителей нередко не имеет никакого отношения к его техническому состоянию. Деревянные перекрытия используются инвесторами как повод для освобождения удобного участка земли от неудобного строения и строительства коммерческого дома. Неудивительно, что обитатели таких домов постоянно живут в тревожно-радостном ожидании появления известия о грядущем расселении (оттенок ожидания зависит от того, хотят граждане выехать из своего дома или нет).

В постановлении, выпущенном 19 октября правительством Москвы, прямо говорится, что у города нет достаточного количества свободных квартир, чтобы переселить всех жителей из домов с деревянными перекрытиями, нуждающихся в капитальном ремонте. Поэтому отныне они будут выставляться на торги. Инвестор должен будет выиграть право расселить дом на открытом аукционе, предложив наибольший взнос в городскую казну. Все деньги, полученные от продажи, пойдут на расселение следующих домов с деревянными перекрытиями. Префектурам поручено провести социологические опросы жителей, подлежащих расселению.

На бумаге все выглядит логично и прозрачно. Но остаются вопросы. Первый: что делать, если результаты социологического опроса окажутся неприятными для инвесторов? Вдруг выяснится, что граждане не собираются никуда переезжать, а хотят дожить до глубокой старости не иначе как в любимой квартире с деревянным потолком? По Конституции человек может быть лишен имущества только по решению суда, и один упрямый старожил способен застопорить весь процесс реконструкции. Правда, в Мосгордуме в ожидании последнего чтения лежат новые поправки в закон О гарантиях гражданам, освобождающим жилые помещения, которые могут этот вопрос решить однозначно: в нем основанием для принуждения человека к переезду служит элементарное постановление правительства Москвы.

- Закон на руку инвесторам, - уверен Анас Абдулхаиров, член инициативной группы дома 23 по Старому Арбату, который недавно признали ветхим. Понятие государственная нужда в нем фактически исключается, а основанием для выселения служит новое строительство или развитие территории. С таким законом инвесторы могут прийти в любую квартиру и выкинуть жильцов. По сравнению с предыдущей редакцией закона, где права жителей хоть как-то гарантировались, это не шаг вперед, а скорее два прыжка назад.

Второй вопрос: будут ли инвесторы биться за право получить участок с таким хлопотным обременением, как расселение нескольких десятков упрямых граждан? В среде девелоперов и застройщиков подобные контракты не считаются в последнее время очень заманчивыми. Например, Корпорация развития территорий (КРТ), реализующая проект Золотой остров, намеренно не включила в него несколько ветхих домов, расположенных на улице Серафимовича, рядом с Домом на набережной.

- Привлекательность дома зависит от многих факторов. Если он очень старый, а город требует свою долю по максимуму - 30-40%, это невыгодно, - считает глава отдела по связям с общественностью КРТ Валех Рзаев. - Если дом расположен в тесном дворике, трудно соблюдать санитарные нормы - например, обустраивать площадку для мойки колес, выдерживать расстояние от спецтехники до стен ближайших домов и тому подобное. А если их не соблюдать, посыплются жалобы от соседей, а это, в свою очередь, осложнит отношения с властями... Гораздо выгоднее реконструировать дом, принадлежащий городу, под офисные помещения - скажем, бывший фабричный корпус где-нибудь в промышленной зоне. А там, где бизнес связан с расселением жителей, - это страшная головная боль. Все хотят остаться жить в том же районе, а это бывает физически невозможно или очень дорого. Есть риск понести такие потери, что цены в построенном доме будут запредельные и квартиры будет невозможно продать. Взвесив все это, инвесторы часто понимают, что овчинка выделки не стоит. Надо для начала узнать условия торгов, чтобы понять, насколько это выгодно инвесторам.

Сегодня Известия публикуют первый список выставляемых на продажу домов и будут следить за экспериментом.

ПЕРЕЧЕНЬ жилых домов с деревянными перекрытиями, подлежащих комплексному капитальному ремонту с перепланировкой или реновации в 2004-2008 гг.

Восточный административный округ

1. ул. Первомайская, д. 76
2. ул. Первомайская, д. 80
3. ул. Суворовская, д. 2/1, стр. 2
4. ул. Суворовская, д. 2/1, стр. 4
5. ул. М. Тишина, д. 19, кор. 3
6. ул. 5-я Парковая, д. 9/25
7. ул. Суворовская, д. 2/1, кор. 3
8. ул. Электрозаводская, д. 37/4, кор. 4
9. Колодезный пер., д. 2, кор. 1
10. Колодезный пер. д. 2, кор. 2
11. Колодезная ул., д. 7, кор. 2
12. Семеновский вал, д. 10, кор. 3, с. 13

Западный административный округ

13. Кутузовский просп., д. 9, кор. 2
14. ул. Студенческая, д. 19, кор. 2
15. ул. Студенческая, д. 19, кор. 3
16. ул. Студенческая, д. 19, кор. 4
17. ул. Б. Дорогомиловская, д. 5, кор. 2
18. ул. Б. Дорогомиловская, д. 6

Северо-Восточный административный округ

19. ул. Бутырская, д. 84
20. Ярославское ш., д. 126
21. ул. Изумрудная, д. 22
22. ул. Изумрудная, д. 38
23. ул. Кольская, д. 11
24. ул. Вересковая, д. 12, кор. 2
25. ул. Новоалексеевская, д. 18, кор. 2
26. ул. Палехская, д. 143
27. ул. Проходчиков, д. 7, кор. 3
28. пос. Северный 1-я лин., д. 29
29. пос. Северный 1-я лин., д. 31
30. Ярославское ш., д. 128
31. ул. Изумрудная, д. 63-1
32. ул. Бажова, д. 16

Южный административный округ

33. ул. Лестева, д. 13, кор. 3
34. ул. Высокая, д. 2-4, стр. 1-3
35.ул. Лестева, д. 22
36. ул. Лестева, д. 16
37. ул. Лестева, д. 19, стр. 2

Юго-Восточный административный округ

38. ул. Шепелюгинская, д. 10/12
39. ул. Люблинская, д. 121/1
40. ул. Люблинская, д. 125
41. ул. Люблинская, д. 129/2
42. ул. Люблинская, д. 133
43. ул. Краснодарская, д. 4/117
44. ул. Краснодарская, д. 5/115
ГУП Жилищник-1
45. Б. Серпуховская ул., д. 38, кор. 4.8