Ипотека и недвижимость - Доступное жилье для молодежи: программы, варианты, механизмы

Приватизация земель под предприятиями -- одно из ключевых решений для судьбы всего бизнеса в России -- похоже, будет отодвинута до 2007 года. На вчерашнем заседании правительство так и не смогло принять политическое решение о выкупной цене земли. Предложения отличались друг от друга радикально. От 2% кадастровой стоимости, как предлагал Российский союз промышленников и предпринимателей, до 100%, как мыслят в Минэкономразвития, если вдруг столичную фабрику перепрофилируют в игорный дом.

Землю в новой России делят с 1993 года, когда президентским указом была разрешена ее купля-продажа. Но чтобы не продавать участок одному, а землю -- другому, в 2001 году Земельный кодекс объявил строение и землю единым объектом. Тогда же было решено, что до 2004 года все владельцы зданий, заводов и фабрик должны либо выкупить землю, либо, по желанию, переоформить ее в бессрочную аренду. Государство, по большому счету, устраивает и тот и другой вариант; для владельцев зданий главный аргумент в пользу покупки -- "вечный" характер данного капитала и возрастающая стоимость земельного участка. Собственнику земли проще найти инвестора или получить ипотечный кредит.

Выкупные цены Земельный кодекс привязал к ставкам земельного налога, а для каждого региона был установлен индивидуальный предельный уровень цены, превышать который региональные власти не имели права. Тем не менее цены оказались настолько высоки, что, несмотря на все желание приватизировать землю, по всей стране выкуп могли осилить лишь немногие. Крайний срок выкупа земли перенесли на 1 января 2006 года. А Министерству экономического развития было дано поручение разработать новый порядок выкупа земли с учетом пожеланий регионов и бизнеса.

Вчера выяснилось, что за полтора года работы над новыми правилами выкупа даже на уровне министерства согласия нет и не предвидится. Единственное, что понятно с выкупной ценой, -- рассчитываться она будет уже из кадастровой оценки земли, а не из величины земельного налога. Минэкономразвития предлагает установить максимальную ставку в размере 5% от ее кадастровой стоимости для городов с населением менее 3 млн человек и 20% -- для самых больших городов. Эти цифры, как заявил вчера Герман Греф, и являют собой результат выполненного президентского поручения (Путин лично пообещал это крупному бизнесу на съезде РСПП два года назад) снизить цену выкупа. Нынешние цены, как уверял г-н Греф, снижены в 2,5 раза по сравнению с первоначальными.

На этом месте рассуждения г-на Грефа упирались в «философский» вопрос: налагать ли на выкуп некие обременения. Именно этот момент министр просил разрешить «политически». Дело, как пояснял он, в опасениях, что выкупленная земля может использоваться не по целевому назначению. Чтобы избежать этого, можно либо вообще запретить перепрофилирование земель после приватизации, максимально снизив ставку выкупа, либо ввести значительную доплату за нецелевое использование. По расчетам МЭРТ, оптимальной была бы дополнительная ставка 80% за переоформление земли, что, к примеру, в сумме с московской выкупной ставкой 20% как раз и составило бы стопроцентную цену (от кадастровой стоимости) для желающих построить офисный центр на месте хлебозавода.

Если вопрос об обременении будет решен политической волей правительства, все остальные расчеты мы доработаем в течение одного месяца и до окончания весенней сессии представим пакет по выкупу земель на утверждение законодателям, уверял г-н Греф премьера Михаила Фрадкова. За полтора года работы полного компромисса добиться не удалось, и без аппаратного решения, каким путем идти дальше, мы не сведем воедино диаметрально противоположные мнения, говорил министр. Однако как опытный аппаратчик г-н Фрадков не стал брать ответственность на себя и выносить несанкционированные политические вопросы на заседание кабмина. Вместо этого он поручил Герману Грефу провести дополнительные согласования на уровнях вице-премьера и премьера и до 1 июля оформить предложения в виде готовых законопроектов. Хотя возражения на грефовские предложения не замедлили посыпаться тут же, подтверждая его слова о непримиримости позиций.

Главе Минпромэнерго Виктору Христенко показалась чрезмерной 5-процентая ставка выкупа. «Антиспекулятивные поправки ничего не дадут, они лишь приведут к перетеканию средств в бюджет, откуда уйдут на текущие расходы, а вовсе не на инвестиции», -- говорил он. Министр природных ресурсов Юрий Трутнев посетовал, что столь высокими выкупными ценами государство отбирает деньги у бизнеса, и заметил, что предприятия, стоящие на земле и выкупившие ее, вряд ли изменят профиль бизнеса, так что спекуляций едва ли стоит бояться.

Министр финансов Алексей Кудрин был уклончив. «Если приватизация предприятий проходила по льготному принципу, то на приватизацию земель можно ввести некие ограничения, в антиспекулятивных поправках нет ничего нерыночного», -- говорил он. С другой стороны, продолжал он, оговорки должны быть мягкими. Если будут введены серьезные ограничения, то они начнут сдерживать экономический рост, не забывал о поручении удвоить ВВП министр финансов.

По мнению руководителя комплекса экономической политики и развития Москвы Юрия Росляка, решение нужно принимать как можно быстрее, чтобы завершить приватизацию, которая так и не была завершена. А введение дополнительной 80-процентной ставки для тех, кто хочет использовать землю не по назначению, Москва, по его словам, будет только поддерживать. По словам же главы экспертного управления президента Аркадия Дворковича, если исходить из того, что политическая цель -- экономический рост, то единовременные платежи должны быть максимально низкими, а рассрочка по ним максимально долгой. И хотя г-н Дворкович высказал четкую позицию -- принять решение немедля, чтобы Дума до каникул успела узаконить новый порядок выкупа, -- правительство не рискнуло публично выбрать хоть какой-то вариант разработки выкупного механизма.

Как заявил журналистам после окончания заседания Герман Греф, срок приватизации может быть отодвинут еще на год, а цена выкупа выше тех пределов, которые уже названы, подниматься не будет. Но то, что она опустится, министр тоже не обещает. Так что, вероятнее всего, выкупные цены на землю вновь окажутся неподъемными после двух лет споров и уговоров. А опасения бизнеса, что оборотные средства через два года окажутся съеденными выкупом земли, похоже, имеют шансы сбыться. И это может стать заботой не только предпринимателей, но и рядовых граждан. Для РАО «ЕЭС», к примеру, выкупная цена земли составит 28 млрд руб. Электричество в стране, по расчетам МЭРТ, автоматически подорожает на 9,9%.

"Бессрочное землепользование становится вовсе не бессрочным"

Член бюро Российского союза промышленников и предпринимателей Олег КИСЕЛЕВ прокомментировал «Времени новостей» позицию крупного бизнеса относительно выкупной цены земли.

-- Бизнес очень беспокоит вопрос справедливости выкупа. Когда шла приватизация предприятий, нам предлагали бессрочное пользование землей. А теперь в одностороннем порядке оно становится вовсе не бессрочным. Предприниматели уже готовят иски в суды. Бизнес не потянет такую цену выкупа. Мы проводили расчеты по Нижнему Новгороду -- вышло, что сотка земли при выкупе обойдется в 10 тыс. долл. Нынешние предложения Минэкономразвития по ставкам, которые, по словам г-на Грефа, снижены в 2,5 раза, по нашим подсчетам, снизят выкупную цену лишь на 16%. Предложения МЭРТ, предполагающие ставку выкупа земли в размере 5% от кадастровой стоимости земли, сделают функционирование предприятий невозможным. Мы понимаем все проблемы, связанные с опасностью спекуляций землей в крупных городах, но в регионах выкуп земли коснется предприятий перерабатывающего сектора, для которых столь большие изъятия будут непосильными. Мало-мальски приемлемой была бы предельная ставка выкупа земли в 2% для городов с населением меньше трех миллионов человек. Ведь в провинции рынка земли не существует. Правда, к Москве и Петербургу, действительно, может быть особый счет. Для них вполне реально ввести максимальную ставку выкупа земли 20%.

«Предложенная Грефом схема рассчитана на спекулятивные деньги» Новая инициатива главы Минэкономразвития по снижению выкупных платежей за землю под предприятиями наверняка не останется незамеченной постоянными оппонентами Германа Грефа из московского правительства. Мэр Юрий Лужков, завершавший вчера свой визит в Дюссельдорф, не успел отреагировать на высказывания г-на Грефа в Белом доме и в очередной раз обвинить министра в пособничестве земельным спекулянтам. Однако в том, что позиция столичных властей по вопросу о приватизации земли остается неизменной, корреспондента «Времени новостей» заверил председатель комиссии Мосгордумы по нормативной базе перспективного развития и градостроительства Михаил МОСКВИН-ТАРХАНОВ.

-- Михаил Иванович, на заседании федерального правительства Герман Греф предложил выкупать земли под приватизированными предприятиями по цене, не превышающей 20% от их кадастровой стоимости. Как вы это прокомментируете?

-- Суть всех предложений Германа Грефа в том, что он хочет выбросить на рынок большое количество земельных участков. С одной стороны, это неплохо -- вы, как владелец некой недвижимости, выкупаете земельный участок и пускаете свой единый имущественный комплекс в оборот: продаете его, привлекаете инвестиции и т.д. Но предложенная МЭРТ схема предусматривает приватизацию земли по цене в десятки раз ниже рыночной. При последующей ее перепродаже возникает хорошая маржа, и весь вопрос заключается в том, кому достается разница между выкупной и рыночной ценой.

-- И кому, по-вашему?

-- Если вы арендатор земельного участка и собираетесь жить в своем здании долго и счастливо, то при близких ставках аренды и земельного налога вам в общем-то нет смысла его приватизировать. Вы будете выкупать землю только под развитие своей территории -- по крайней мере так происходит в 80% случаев. Конечно, могут быть и другие соображения: объединить имущественный комплекс или обеспечить кредит. Но в основном землю выкупают именно под развитие, чтобы иметь возможность снести свою недвижимость, реконструировать ее.

Однако на этом этапе начинает действовать уже другое законодательство -- градостроительное. В соответствии с новым Градостроительным кодексом РФ, также разработанным в ведомстве Германа Грефа, регулирование градостроительного процесса изымается у Москвы и других субъектов федерации. То есть МЭРТ пытается создать ситуацию, при которой на рынок в большом количестве поступят земельные участки с не до конца оформленной документацией и с неясным назначением. Что происходит дальше? Собственник, выкупивший по дешевке земельный участок под своим объектом, готов пустить его в оборот. Он ищет инвестора, но тот осторожен: «Есть большой риск -- я не очень понимаю, что на этом участке можно строить, какие коммуникации к нему подходят, какие градостроительные планы?» И вот тут появится посредник-благодетель, который предложит оформить всю документацию на участок, причем не на городском, а на федеральном уровне, и пустить землю в оборот уже по рыночной стоимости.

-- То есть разница достанется посреднику?

-- Мы говорим об очень специфической форме земельной спекуляции, которая может осуществляться в разных формах. Предложенная Грефом схема предполагает, что в строительный бизнес придут короткие спекулятивные деньги. Причем -- будем называть вещи своими именами - деньги, аффилированные с соответствующими федеральными структурами. Городские власти и власти субъектов федерации максимально отжимаются от этого процесса.

-- Но Москва еще надеется противостоять этой схеме?

-- Город может показать большой шиш. У нас есть серьезные инструменты противодействия земельным спекуляциям на территории Москвы -- проработанное градостроительное законодательство, единая ценовая политика и многое другое. Давить на нас федеральным законодательством тоже не получится. Градостроительный кодекс так плохо сделан, что «федералы» сами запутаются в его реализации. Заставить нас строить коммуникации под федеральные объекты тоже нельзя -- они строятся по определенному плану, кроме того, за них надо будет заплатить.

Ну и, наконец, если правительство и попытается явочным порядком приватизировать земельные участки по федеральному законодательству и привлечь на них инвесторов без участия Москвы, то все равно никто на такой участок не придет. Ни один инвестор не возьмется за проект, если он не входит в Генеральный план города, если он не утвержден планами развития округов и районов, если на это нет соответствующих энергетических мощностей. Инвестор возьмет землю только на условиях правительства Москвы и в соответствии с законами Москвы.
Этот выпуск "Справочного бюро" посвящен московской программе "Молодой семье - доступное жилье", а также двум программам, с нею сопряженным. Сроки их действия -2003-2005 годы. А главная задача - улучшить жилищные условия столичных молодых семей, а также начинающих специалистов, работающих в образовательной и медицинской сферах.

Очередники

Многие молодые семьи из категории очередников не могут сегодня приобрести жилье по рыночной цене или сразу выложить всю необходимую для этого сумму. Но они в состоянии решить свои проблемы двумя способами - купить квартиру с помощью долгосрочной системы жилищных (строительных) сбережений или же приобрести ее с рассрочкой платежа. Рассмотрим оба варианта по порядку.

Вариант первый

Назовем его так: "накопление + субсидия + договор коммерческого найма". В рамках этого варианта очередники могут снять у города квартиру на 5 лет. При этом они исправно оплачивают 100% коммунальных услуг, плату за занимаемую площадь по ставкам коммерческого найма (а это примерно 10-30 руб. за 1 кв. м), а также вносят денежки в накопительный фонд. Из трех компонентов самый значительный - взнос в накопительную систему, который может составлять от $300 до $900 в месяц.

Чтобы эта схема заработала, молодые люди должны вступить в одну из следующих накопительных систем:

приобретение облигаций Коммерческого банка "Московское ипотечное агентство" (далее - КБ "МИА").

приобретение квартиры через жилищно-строительный кооператив "Молодой семье - доступное жилье" (далее - ЖСК).

накопление денежных средств на вкладе "Жилищный" в Московском муниципальном банке - Банке Москвы.

ипотечное кредитование КБ "МИА".

Итак, молодая семья живет в съемной (по договору коммерческого найма) квартире, продолжает стоять в списках на улучшение жилищных условий, а по истечении 5 лет с помощью накопленных средств и положенных как очередникам безвозмездных субсидий приобретает (либо строит) достойное семейное гнездышко.

Находящуюся в собственности города освободившуюся квартиру (которую снимала молодая семья) столичные власти затем отдают по договору коммерческого найма другой молодой семье, у которой все только начинается по программе "Молодой семье…". Как метко выразился Юрий Лужков, это - жилищный фонд "револьверного использования".

Второй вариант

Купить квартиру в рассрочку. Назовем этот вариант "купля-продажа". Для воплощения в жизнь этого варианта нужно сразу оплатить 30% установленной МосгорБТИ стоимости квартиры (это может составить примерно $400-600 за кв. м), а затем погашать оставшийся долг в течение пяти лет под 3-8% годовых. Подчеркнем, что это значительно ниже банковских ставок по ипотечным кредитам. При этом размер процентной ставки зависит от года постановки семьи на учет по улучшению жилищных условий; проще говоря - чем меньше стояли на очереди, тем выше процент.

В варианте "купля-продажа" существуют предусмотренные постановлением правительства Москвы № 461 от 6 июля 2004 года скидки в случае рождения детей. В случае рождения ребенка в период действия договора купли-продажи молодой семье списывается часть долга за выкупаемую квартиру. При рождении -

первого ребенка в семье списывается стоимость 10 кв. м общей площади квартиры,

второго ребенка - еще 14 кв. м,

третьего ребенка и последующих - еще по 18 кв. м,

двойняшек - 24 кв. м общей площади.

Основное условие - ребенок должен родиться после заключения договора купли-продажи, то есть после того, как родители стали участниками программы.

После полной оплаты стоимости квартиры, предоставленной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и процентов за рассрочку, квартира передается в собственность счастливому семейству.

Но "хэппи-энды" бывают не всегда. В случае выхода молодой семьи из программы, например, по причине финансовых затруднений, внесенные платежи в счет выкупа будут полностью возращены. А сама семья вернется в то жилое помещение, которое занимала до момента вступления в программу.

Неочередники

Молодые семьи, не являющиеся очередниками, но желающие улучшить свои жилищные условия, могут воспользоваться разработанными городским Департаментом жилищной политики системами жилищных (строительных) сбережений (инвестиций), с помощью которых можно накопить денежные средства и приобрести квартиры:

Первая накопительная система - облигации КБ "МИА".

Вторая накопительная система - жилищно-строительный кооператив.

Третья накопительная система - банковский вклад "Жилищный" в ОАО "Банк Москвы".

Четвертая накопительная система - ипотечное кредитование КБ "МИА".

Также можно воспользоваться иными действующими в городе способами накопления средств на покупку жилья: стройсберкассами, коммандитными товариществами и банковским ипотечным кредитованием.

КУДА ОБРАТИТЬСЯ

Очередники

Молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий (очередникам) путь лежит в столичный ГУП "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий", которое подведомственно Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Расположено агентство по адресу: Газетный переулок, 5.

В рамках программы "Молодой семье - доступное жилье" это государственное унитарное предприятие готово оказать такую помощь:

1. Бесплатно принимает от молодых семей анкеты и заявления на улучшение жилищных условий.

2. Для получения дополнительной информации консультирует по данным способам улучшения жилищных условий на платной основе:

По варианту (способу) первому производятся ориентировочные расчеты и разъясняются способы улучшения жилищных условий с использованием безвозмездных субсидий и накопительных систем.

По второму варианту (способу) производятся только ориентировочные расчеты платежей за приобретаемую в рамках программы квартиру, равную по площади социальной норме предоставления жилого помещения.

Для подачи анкет и заявлений, а также для получения консультации и расчетов молодым семьям-очередникам необходимо иметь при себе оригиналы и копии следующих документов:

Паспортов обоих супругов.

Свидетельств о браке, о рождении детей.

Извещения о постановке на учет.
Прием очередников для подачи анкет и заявлений - бесплатный. Телефоны: 229-47-17, 229-69-50

Прием очередников для получения дополнительной консультации - платный, по предварительной записи.

Дни приема: понедельник, вторник, среда, четверг в кабинете № 145.

Телефоны для записи на консультацию: 229-79-56, 229-69-50, местный телефон 1-33.

Неочередники

Им тоже надо обращаться в ГУП "Агентство по реализации жилищных займов и субсидий":

С собой неочередникам необходимо принести копии следующих документов:

Паспортов обоих супругов.

Свидетельств о браке.

Свидетельств о рождении детей (если есть).

Справки по поводу выдачи специальных памяток по телефонам: 229-47-17, 229-69-50.

Прием неочередников (платный, по предварительной записи) для получения дополнительной консультации и расчетов ведется в понедельник, вторник, среду, четверг в кабинете № 145. Телефоны для записи на консультацию: 229-47-17, 229-69-50, местный телефон 1-33.

Прием молодых семей-очередников для выдачи и приема заполненных бланков заявлений и первичный прием молодых семей-неочередников и выдача памяток производится по адресу: ул. Шарикоподшипниковская, 12. Проезд до ст. метро "Дубровка", 5 минут пешком. Вас встретят представители "Агентства по реализации жилищных займов и субсидий" строго по графику:

в понедельник - СВАО, ЗелАО;

во вторник - ЮАО, ЦАО;

в среду - ЮВАО, ЮЗАО;

в четверг - ВАО, ЗАО;

в пятницу - САО, СЗАО.

Прием с 10.00 до 12.30 и с 14.00 до 16.00 (понедельник-четверг), в пятницу - до 15.00.

Проходит в филиал агентства ТОЛЬКО ОДИН ЧЛЕН СЕМЬИ!