Ипотека и недвижимость - Гостиничный бизнес запускает новую схему

Не успели столичные застройщики и продавцы новостроек преодолеть последствия приключившегося летом 2004 г. банковского кризиса, как в самом конце года получили от законодателей изменения в правилах игры, в частности - закон о долевом строительстве жилья. Впрочем, застройщики ждут, что сохраняющийся высокий спрос на жилье в Москве позволит избежать резких колебаний на рынке. Наиболее распространенный прогноз - стабилизация цен и их рост в пределах инфляции.

Обвала не дождались

Стабилизация рынка стала утешительным итогом 2004 г., который застройщики и риэлторы называют "непростым для рынка недвижимости". Самое ужасное заключалась даже не в том, что цены на недвижимость в Москве впервые за несколько лет прекратили стремительный рост, а в проблемах с реализацией строящегося жилья. Виноваты, по версии участников рынка, оказались банковский кризис, запутавшие покупателей обещания правительства сформировать рынок доступного жилья, нестабильность доллара, но прежде всего, как считает Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting, сами покупатели, которые весной 2004 г. перестали идти на поводу у застройщиков.

Средний рост цен за год, по оценке большинства аналитиков, составил около 15-22% в Москве и в среднем 20-25% в Подмосковье, но в основном за счет роста в первой половине года, поскольку начиная с лета цены практически не увеличивались и лишь оживление покупательской активности в октябре - ноябре 2004 г. позволило преодолеть стагнацию.

По оценке директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталии Тихоновской, новостройки в 2004 г. подорожали в среднем на 20-25%. Максимальный ценовой рост на объекты первичного рынка до 3,5-4% в месяц продержался до весны 2004 г. По данным "Миэля", рост цен за три летних месяца в совокупности составил 3%. Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко, по его словам, скорее готов поверить, что в течение лета цены были примерно постоянными. Но осенью спрос восстановился (ноябрь для "Миэля" стал самым продаваемым месяцем прошлого года, сказала Тихоновская), как и небольшой рост цен на ликвидные объекты.

Директор управления маркетинга АН "Домострой" Елена Комова считает, что снижение курса доллара при неизменности валютных цен на новостройки в конце 2004 г. позволяет говорить о "скрытом" понижении цены. Той же точки зрения придерживается и Олег Репченко.

Цены на элитные новостройки менялись в так же, как общерыночные, прирост за год составил, по оценке компании Blackwood, 20-22%. В Delight Realty отметили, что стоимость 1 кв. м площади с ноября по декабрь 2004 г. (в период общего оживления рынка) выросла от 13% до 40% в зависимости от расположения объекта. По мнению коммерческого директора корпорации "Баркли" Анжелы Кузьминой, в 2004 г. элитные квартиры приобретали в основном именно для проживания, хотя, как говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, элитное жилье остается единственным объектом инвестиций, способным приносить от 30% до 70% годовых.

За полгода стагнации цен сформировался отложенный спрос на столичное жилье, и покупатели, не дождавшись обвала цен и обещанного дешевого жилья, вернулись на рынок новостроек. Например, по данным компании "Сити-XXI век", объемы продаж жилья выросли в декабре 2004 - январе 2005 г. по сравнению с осенью 2004 г. на 30-50%, а по сравнению с летом - в 2-2,5 раза.

"С октября 2004 г. возрастает объем заключаемых сделок. Но пока еще рано говорить о том, что рынок снова продолжит свой рост. Сейчас стоимость новостроек растет исключительно в пределах покрытия инфляционных и инвестиционных составляющих", - говорит Андрей Сенягин, маркетолог компании "Пересвет-Инвест". По данным строительного концерна "Крост", себестоимость строительства в 2004 г. возросла на 12-15%. В компании "Пересвет-Инвест" оценили увеличение строительной себестоимости в 2004 г. в 20%.

Пену с рынка сдуло

По мнению директора девелоперской компании "Арт-Билдинг" Андрея Анохина, только сейчас приходит понимание, какой беды избежал строительно-инвестиционной комплекс благодаря прекращению стремительного роста цен. "Кризисные явления прошлого года дарят девелоперам прекрасную возможность остановиться и пересмотреть отношение к конечному покупателю. Новые проекты надо начинать с глубокого изучения потребностей именно конечного покупателя, а не инвестора-перекупщика", - говорит он.

В настоящее время застройщики склонны оценивать ситуацию как нормальную. "С прекращением гипертрофированного роста цен рынок получил возможность развиваться естественно. Можно сосредоточиться на качестве, а не увеличивать выброс квадратных метров на потребу ажиотажному спросу", - говорит директор по рекламе и коммуникациям "Кроста" Леонид Белага.

Елена Комова отмечает, что застройщики уже дифференцированно подходят к вопросам ценообразования. А по мнению Наталии Тихоновской, на рынке продолжится корректировка цены тех предложений, стоимость которых была изначально неоправданно завышена.

Фактор роста

Принятый под занавес 2004 г. закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по оценке участников рынка, с одной стороны, защитит интересы покупателей квартир, а с другой - неизбежно вызовет рост цен. "Цены на квартиры вырастут в среднем на 10%, это будет плата за спокойствие покупателей и лишнюю головную боль застройщиков", - говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Тигран Алексанян, генеральный директор "Декра-Групп", считает, что основной проблемой для застройщиков станет финансирование первоначальной фазы строительства. Пресс-секретарь компании "Сити-XXI век" Сергей Лядов полагает, что 10%-ный рост цен на жилье будет вызван уменьшением объема предложения на рынке новостроек из-за того, что мелкие компании не смогут вовремя получить всю разрешительную документацию и заморозят проекты. Согласны с ним и представители Группы компаний "ПИК", называя в числе причин роста цен увеличение затрат на исполнение закона. И в "Декре", и в МИАНе уверены, что последствием применения закона станет дальнейшее укрупнение компаний на строительном рынке и уход с него мелких игроков.

В 2004 г. стройкомплексом Москвы всего было построено более 4,8 млн кв. м жилья, из них для реализации социальных программ города – 1,6 млн кв. м. По программе межрегионального сотрудничества введено в эксплуатацию 403 100 кв. м в 43 городах РФ и семи зарубежных странах.

Средняя стоимость 1 кв. м на на первичном рынке в г. Москве по округам

Изменения средней стоимости 1 кв. м на на первичном рынке в г. Москве

НЕДВИЖИМОСТЬ

Как стало известно Бизнесу, английские и ирландские предприниматели намерены вложить около $100 млн в три московские гостиницы. После возведения отелей инвесторы намереваются некоторое время управлять ими, а затем перепродать. Если эта схема реализации проекта удастся, она создаст прецедент в московском гостиничном бизнесе, что, по мнению многих экспертов, станет сигналом для других зарубежных инвесторов задуматься об аналогичных инвестициях.

По информации Бизнеса, российское отделение швейцарского инвестиционного фонда Nordblom и ряд компаний из Великобритании и Ирландии достигли договоренности о вложении примерно $100 млн в три строительные площадки под будущие московские гостиницы. Консультантом со стороны западных инвесторов также выступает израильское адвокатское бюро Weinstein, Binyamini and Co. Название британских и ирландских компаний до подписания официальных документов не разглашается. Известно только, что эти инвесторы также владеют и управляют несколькими отелями в Восточной Европе.

По словам генерального директора Nordblom Ирины Жаровой-Райт, на все три строительные площадки под будущие гостиницы уже есть исходно-разрешительная документация. Они расположены по адресам: Грохольский переулок, 39/5; ул. Островитянова, вл. 36; Зеленый проспект, 6а. Жарова-Райт также сообщила Бизнесу, что в Грохольском переулке на деньги западных инвесторов будет возведена пятизвездная гостиница общей площадью 20 тыс. кв. м. По двум другим адресам появятся двух- и трехзвездные гостиницы общей площадью 9-10 тыс. кв. м каждая.

Спекулятивные инвестиции иностранцев в гостиничный бизнес - редкость для российского рынка. По словам адвоката Игаля Вайнштейна, совладельца бюро Weinstein, Binyamini and Co, ведущего проект с иностранной стороны, инвестиции в этот сегмент для иностранцев более понятны, чем в офисы или жилую недвижимость. Но главное в том, что для этого сектора легче получить рефинансирование, поскольку можно достаточно четко определить доходность,- полагает Вайнштейн.

Эксперты гостиничного бизнеса утверждают, что данная инвестиционная схема действительно является новой для Москвы. Как отмечает Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, до сегодняшнего дня в Москве гостиницы строились либо по заказу правительства города, либо для извлечения прибыли самим инвестором, либо просто для повышения имиджа компании-инвестора. Строительство гостиниц, их развитие и выведение на полную мощность с целью дальнейшей продажи является новым подходом на столичном гостиничном рынке. Это правильная политика, которая уже несколько десятилетий работает на Западе,- считает Усенко.

По словам Станислава Капиноса, генерального директора компании Русские отели, в России пока частный бизнес вообще не строил гостиничных сетей, поэтому нет пока и прецедентов инвестиционных перепродаж. За три года отель в условиях России может выйти на плановые показатели доходности. Однако выход проекта на окупаемость может затянуться на более длительный период - семь-десять лет для отеля уровня пять звезд,- говорит он.