Ипотека и недвижимость - В нашем клубе поселился замечательный сосед

Гараж в России. Пока это если и не роскошь, то все же показатель особого отношения к автомобилю, а отнюдь не само собой разумеющееся удобство. Если ехать по стране на поезде, то страшные гаражные «города» перед въездом в населенные пункты поражают своим масштабом и убогостью. Гаражное строительство в России в общей массе пока ограничивается либо сооружением железобетонной коробки невзрачного вида, либо примитивной установкой жестяной конструкции типа «бокс» или «ракушка», которые не спасают даже от угона.

Нормы зарубежного строительства внутригородских паркингов предписывают как использование взрывопожаробезопасных современных материалов для гаражей, так и необходимость соответствия с архитектурным обликом города, обязательными системами и службами техобслуживания. В России есть города, где уже забыли, как неэстетично ржавеют рядом с детскими площадками «ракушки» – например, Петербург. Во Владивостоке вместо обтянутых проволокой площадок для парковки пропагандируют места в многоуровневых паркингах. В Москве комфортабельный гараж – изыск. Даже в самом центре столицы можно встретить множество убогих площадок с бурьяном на месте снесенных домов, на которых ютятся стаи беспризорных собак. Подобные площадки предлагаются до сих пор в качестве платной автостоянки. «В Москве по-прежнему районы застроены по устаревшим планировкам», – соглашается руководитель пресс-службы компании S-Holding Оксана Басова. И это несмотря на то, что московским правительством принята специальная программа массового строительства гаражей. В округа спущена директива: до 2007 года разработать проект «Народный гараж». А пока коммерческие застройщики, не надеясь на будущее обеспечение города гаражами, снабжают новые объекты подземным паркингом или соответствующими гостевыми стоянками.

По мнению Оксаны Басовой, подземные, наземные парковки важны и необходимы независимо от класса жилья, монолитные или сборные: «Подземные и наземные, иногда на крыше; часто гаражи делаются на месте бывших объектов ГОЧС (бомбоубежищ)».

«Сегодня современную инфраструктуру жилья невозможно представить без гаража, – сообщает НГ заместитель начальника управления инвестиционных программ ДИПС Евгений Леонов. – Следует отметить, что жилье повышенной комфортности должно обладать не только собственным гаражом, но и дополнительными гостевыми стоянками, а количество машиномест на одну семью увеличилось с обязательного одного до двух, а то и трех».

Евгений Леонов поведал, что в Москве уже вступили в силу нормы, которые обязывают застройщика обеспечить жилье необходимым количеством машиномест из расчета заселения дома. Очевидно, таким образом городские власти приближают светлое будущее гаражной обеспеченности поближе к сегодняшнему дню. «Данное предписание относится к коммерческим домам любого класса, – сообщает Евгений Леонов. – Обязательным является строительство паркингов в домах ЦАО. Там просто не проектируется жилье без парковочных мест, преимущественно подземных. В центре вообще свободная строительная площадка – редкость. Более того, центр – это историческая застройка, неповторимая архитектура и свой уклад жизни. И если речь идет о сохранении архитектурного исторического наследия, то отдельно стоящим паркингам здесь не место. И единственным решением проблемы может стать строительство подземных гаражей».

Как сообщила пресс-секретарь строительного концерна «Крост» Ольга Яшина, невозможно даже представить себе новостройку без подземной автостоянки в Центральном округе Москвы: «Плотность застройки в центре очень высока, проблемы с парковкой всем известны. Покупатели просто не придут в дома без мест для автомобилей. Подземные гаражи не только позволяют экономить столь ценные в Москве площади, но и не нарушают облика города – их просто не видно. Поэтому в ближайшем будущем они могут стать неотъемлемой составляющей не только коммерческих жилых комплексов, но и муниципальных домов». Кроме того, за сохранением облика районов призвано следить ГлавАПУ Москомархитектуры. Именно эта инстанция согласует проектные решения возводимых объектов. Причем согласование с жителями отдано на откуп местным властям, которые должны проводить собрания жильцов по инициативе заказчика строительства.

В муниципальных домах, которые ДИПС передает под переселение из ветхого и аварийного жилищного фонда, тоже предусмотрены гаражи. Обычно места в подземном паркинге оказываются дороже мест «под солнцем». И, покупая квартиру в доме с подземным паркингом, новосел совсем не обязательно получает гарантированное место для своего авто. Бывает, что «машинную плацкарту» занимает совсем «чужой» автомобилист, не живущий в этом доме. А сама стоимость строительства гаража определяется соответственно его типу. «Правда, вычислить долю гаража от общих затрат на возведение всего объекта довольно проблематично, – комментирует руководитель отдела маркетинга Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) Андрей Куприянов. – Самый дорогой гараж, который сегодня предлагает департамент, стоит 1 миллион 770 тысяч рублей (около 61 тысяч долларов). А самый дешевый – 230 тысяч рублей (около 7,9 тысячи долларов)».

Менеджер по рекламе и маркетингу Группы компаний «Пионер» Ирина Буданова сообщает о несколько ином диапазоне: «Стоимость машиноместа в собственность для покупателей жилья в некоторых наших домах варьируется от 30 до 35 тысяч долларов в зависимости от подземного уровня: чем глубже, тем дешевле. Причем сторонним лицам места в подземном паркинге не продаются. В одном из наших объектов проектом предусмотрены автомобильные лифты для спуска в гараж и охрана. Специальной ежемесячной последующей платы за пользование гаражом не планируется. Покупатель приобретает жилье и гараж в собственность и ежемесячно оплачивает услуги кондоминиума, куда входят и коммунальные платежи. Комплекс оказываемых услуг утверждается решением товарищества собственников жилья».

Диапазон дополнительных услуг в придомовых гаражах-стоянках, по рассказам Ирины Будановой, зависят от статуса объекта, востребованности тех или иных услуг, эксплуатирующей организации.

Стоимость места в гараже в домах «Кроста» колеблется от 20 до 65–70 тыс. долл. Как пояснила пресс-секретарь концерна «Крост» Ольга Яшина, кроме класса жилого комплекса, на цену влияет качество «дома для машины» – просто это машиноместо или отдельный бокс, предусмотрены ли отдельные помещения – кладовые. Что касается ежемесячной платы, то она зависит от компании, которая эксплуатирует здание. Самый дорогой вариант гаражей, по словам Оксаны Басовой, монолитный: «Но в каждом случае цена будет меняться. Все зависит от расположения гаража. А если гараж подземный, затраты на строительство могут возрасти в разы из-за тяжелых грунтов.

Если жилье массового класса, то часто просто строится парковка без охраны и техобслуживания. В домах более высокого класса, безусловно, предусмотрены и охрана, и техобслуживание, и мойка машин. В старых же районах с гаражами – беда».

А многоуровневые отдельно стоящие гаражные комплексы, о которых мечтают московские власти, рекламируя «народные» гаражи, по словам Евгения Леонова, прерогатива современных спальных районов: «Их основная застройка – панель, которая не позволяет «уходить» под землю. Там велика плотность населения, и строительство паркинга будет оправданно. Стоимость машиноместа в таком гараже заметно ниже». Но даже если нынешняя потребность в гаражах будет внезапно удовлетворена, рост личного автотранспорта в Москве не остановить. В сфере строительства, на взгляд специалистов ДИПС, эту проблему можно решить комплексным подходом к проектированию жилья, когда на каждую квартиру будет приходиться как минимум 2–3 машиноместа.
Элитный дом – это всегда специфично. К тому же очень дорого. Для тех, кто озабочен вопросами престижа, но не может обеспечить его себе «по полной программе», купив квартиру где-нибудь в районе Остоженки или отдельный коттедж на Рублевке, риэлторы предлагают некий «промежуточный вариант» – жилье в малоквартирном элитном доме в ближнем Подмосковье. Стоимость квадратного метра там плюс-минус две тысячи долларов от существующей на рынке. За эти деньги жильцы в клубном доме за МКАД получают некий симбиоз городской квартиры и загородного жилья.

По мнению Олега Репченко, директора аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», это сочетание двух, по сути, разнополярных форматов весьма неоднозначно. «Если сегодня человек готов выложить почти три тысячи долларов за квадратный метр и приобрести квартиру (а вместе с ней и соседей) в многоквартирном доме в городе, то только потому, что, к примеру, в центре Москвы на другое, в общем-то, нет места. Но если он готов купить постоянное жилье за городом, то тогда уже лучше покупать отдельный дом со всеми его плюсами. Какой смысл постоянно ездить на работу из загорода, где ты так же живешь в обычной квартире?»

Так что основная причина, по которой такое жилье не становится популярным – скорее, психологическая. По словам Михаила Макушина, руководителя филиала «На Маяковской» компании «Новый город», сегодня русский человек хочет изолированности, и это видно даже в городе. За городом тяга к уединению становится только сильнее. Ведь нельзя почувствовать себя хозяином, к примеру, не имея возможность что-то изменить на участке без согласия соседей. Одним словом, получается та же коммуналка, только в загородном масштабе. А уж прелестями коммунального проживания наши люди насытились за семьдесят лет сверх всякой меры.

Поэтому большинство покупателей таких квартир – отечественные, «не слишком дорогие» чиновники или управленцы среднего звена. То есть люди, привыкшие к коллективизму. Правда, есть и другое мнение. Как считает Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель департамента элитного жилья компании «Новое Качество»: «Малоквартирное жилье за городом – в первую очередь для тех, кто хочет жить за городом в благоприятной экологической обстановке и при этом не слишком далеко от центра. Помимо жилья они хотят иметь хотя бы некоторую инфраструктуру, необязательно слишком богатую. В основном это менеджеры высшего звена (топ-менеджеры) и владельцы мелкого бизнеса. Для них обычно это вторая-третья квартира. Это люди от 35 лет и старше, чаще всего семейные».

Но все равно, такое жилье всегда будет считаться жильем для особого покупателя. Как говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-недвижимость», тенденция строить малоэтажное элитное жилье в Подмосковье началась с Рублево-Успенского шоссе, но как-то не прижилась. Люди едут за город исключительно ради большого земельного участка. Есть оригиналы, которые хотят жить в малоквартирном городском доме в сосновом лесу, но их мало. Отдельные проекты есть, но массового характера эта тенденция не принимает. И, очевидно, не примет. На самом деле, общемировая тенденция – миграция людей из города в деревню, но в отдельное жилье, в коттедж или таунхаус. Правда, у России – свой особенный путь. Наши люди или навсегда обосновываются в городе, или едут за город «на постоянное житье», или и то, и другое, если деньги позволяют. Такого же мнения придерживается и руководитель департамента «Замосковье» компании «Домострой» Герман Барыш: «На подобные проекты низкий спрос. Покупатели элитного жилья в Подмосковье предпочитают отдельные дома с земельными участками, без соседей. Ведь покупка жилья за городом – это приобретение образа жизни, альтернативного московскому. Это возможность жизни на природе, в уединении, имея собственный земельный надел. Другими словами, ощущая себя землевладельцем, собственником, а не очередным обитателем «муравейника».

Штучный товар

Впервые о таких проектах заговорили лет пять тому назад. Тогда такое жилье было штучным товаром, впрочем, оно продолжает оставаться таким и по сей день, несмотря на то, что подобных проектов становится больше, и они считаются у застройщиков и инвесторов весьма и весьма рентабельными. Сами специалисты по недвижимости затрудняются с определением формата такого жилья – то ли оно еще городское, то ли уже загородное. Карина Сабоджан, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Калинка-риэлти» считает, что, скорее всего, такие дома можно отнести к городской недвижимости. Между прочим, в «Калинка-риэлти» несколько месяцев назад хотели заняться такими проектами, но, изучив рынок, отказалась от своего намерения. Как пояснила Карина Сабождан, «мы посчитали, что их время еще не пришло». Герман Барыш из «Домостроя» также скептически оценивает перспективность подобных проектов: «Покупателю предлагают городской образ жизни за городом. Строительством многоквартирных домов в Подмосковье занимаются непрофильные девелоперы, не учитывающие целевую аудиторию. В результате дома эти могут продаваться годами».

Другого мнения придерживается Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга компании «Правовой центр жилья»: «В элитном сегменте строительство элитного малоэтажного (от 3 до 7 этажей) многоквартирного жилья – весьма интересная тенденция. Очень активно такое жилье строится в ближнем Подмосковье: как пишут в рекламе, в двадцати минутах езды от Кремля (но это без учета пробок). Это проекты на Сколковском, Рублевском шоссе. Начиная от поселка «Кунцево-4» (который стоил от $2500 за квадратный метр), затем «Тихомирово» (в среднем $2600), «Тихомирово-2», сейчас строятся «12 месяцев» и т.д. В основном такие поселки особо даже не засвечиваются на рынке. Но такое строительство явно имеет тенденцию к развитию. Ведь если четыре года назад было только «Кунцево-4», то сейчас можно насчитать уже с десяток подобных «анклавов». Александр Илюхин также считает подобные проекты «очень и очень перспективными, особенно сейчас, пока еще есть возможность получить интересную (с точки зрения такого строительства) землю». В числе наиболее интересных проектов он называет «Тихомирово» (полностью построено и продано), «Северную слободу» (частично продано, часть строится, часть будет строиться в будущем), и «Сосны» (находится в самой начальной стадии строительства).

На самом деле, такие квартиры раскупаются довольно хорошо. К примеру, в Интернете легко можно найти предложения агентов по недвижимости, предлагающих сегодня в том же «Кунцево-4», разумеется, на вторичном рынке, квартиры площадью от 125 до 400 кв.м по цене уже более $4 тыс. за кв.м.

Такие квартиры дорогого стоят

Несмотря на разные оценки подобных проектов, все опрошенные специалисты по недвижимости говорят об их высокой рентабельности. Главное – правильно позиционировать новые объекты. Сегодня определенная часть состоятельных покупателей хочет получить нечто похожее по уровню жизни на дорогую столичную недвижимость, но на другой территории – менее тесной, с более благоприятной экологией. Понятно, что любой застройщик, задумывая какой-нибудь проект, определяет его ценовую нишу. И если недорогого жилья за МКАД в последние годы понастроили уже достаточно, то сейчас строительство элитных городских-загородных домов – один из предпочтительных вариантов развития подмосковной территории (если выбирать из следующих возможностей: недорогая панель, небольшой элитный поселок или комплекс домов). Как говорит Александр Илюхин, «при правильном позиционировании района и возводящихся там домов можно получить очень большую отдачу и создать объект, о котором будут не только говорить не один год, но и квартиры в котором будут впоследствии высоко котироваться на вторичном рынке. Один из таких примеров – комплекс «Тихомирово».

Правда, такие дома те же риэлторы оценивают по несколько другим критериям, чем аналогичные московские. Так как они возводятся за пределами всех колец Москвы – Бульварного, Садового, Третьего транспортного, наконец, МКАД, – подавляющая часть риэлторов расценивает их как маловажные, малоинтересные, малоценные (в смысле стоимости одного квадратного метра) объекты или как объекты, которые требуют больших денежных и трудозатрат при их «раскручивании». Иначе говоря, то, что, по меркам Москвы, стоит не очень дорого, то и рекламировать не надо – оно само себя продаст. Ведь в среднем цена квадратного метра в таких домах составляет от $1500 до $2500 (в зависимости от проекта и удаленности от МКАД), а в Москве в районе Остоженки цена элитного «квадрата» колеблется от $7 тыс. до $17 тыс. (в зависимости от проекта, этажности и этапа строительства). Несмотря на то, что стоимость малоквартирной подмосковной элиты имеет тенденцию к устойчивому росту (впрочем, так до недавнего времени было принято говорить о любой недвижимости), учитывая транспортные проблемы и удаленность от МКАД, даже аналогичные дома в Москве и Подмосковье никогда не сравняются по цене.

По словам Германа Барыша, подобные проекты изначально планируются как высокорентабельные. Однако в связи с невысоким спросом финансовые средства могут быть заморожены на долгий срок. И, в конце концов, прибыль потихоньку «съедается». Так что такие дома всегда будут стоять особняком, в ожидании своего и только своего застройщика и покупателя.