Ипотека и недвижимость - Первые последствия реализации законов о доступном жилье

Интенсивное строительство в Митино ведется с 1991 года. Благоприятная экологическая ситуация и хорошее качество домов были по достоинству оценены народными избранниками - активистами первых перестроечных Съездов народных депутатов СССР и России. Они очень быстро заселили с десяток домов в самом центре нового жилого массива на северо-западе столицы.

Правда, вскоре устав от политических дебатов, сложив полномочия и уйдя в большой бизнес, бывшие борцы за народные права выбрали себе жилье поближе к Кремлю (или подальше - в коттеджах на Рублевке) и попрестижнее. Тем не менее многоэтажные кварталы расползлись по обширной территории. Больше всего в Митине за это время построено типовых серий домов - КОПЭ, П-44Т, П-44М и пр. Индивидуальных домов до некоторых пор было очень мало. К счастью, градостроители вовремя отошли от прежних стандартных подходов к застройке: и спроектировали микрорайоны 8А и 8Б. Первый из них имеет, например, ярко выраженное собственное лицо, за что его создателям безоговорочно отдали пальму первенства при определении лауреатов Госпремии. Строительные работы в нем велись с учетом сохранения естественных ландшафтных зон, а также освоенных ранее территорий. Все дома площадью 60 тыс. кв. м микрорайона 8Б, который окрестили "Митинским оазисом", возведены из монолитного железобетона по индивидуальному проекту с улучшенной планировкой квартир. Это 3-, 5-этажные жилые дома с мансардами, 7-, 9-этажные секционные жилые дома и 9-этажные башни. В одном из комплексов апартаменты даже двухуровневые.

Что же касается "оживления" уже существующих кварталов, то и там появляются свои "оазисы". К примеру, открылся плавательный комплекс "Жемчужина". В двух больших бассейнах москвичи разного возраста занимаются даже синхронным плаванием и водным поло. Есть сауны, работают секции шейпинга и атлетической гимнастики. Однако, по некоторым подсчетам, и этого недостаточно для столь крупного района - таких бассейнов здесь требуется как минимум шесть.

Казалось бы, Митино окончательно сформировалось как "город в городе". Однако довольно значительный участок при въезде в него с кольцевой автодороги оставался занятым четырьмя предприятиями федерального подчинения, в том числе автобазами Минобороны, и громадной свалкой. Военные держались за каждую пядь "родной земли" до последнего, оттягивая съезд с насиженного места. Волокита с решениями-постановлениями растянулась на годы. Вот и город огромный вокруг вырос, а "армейская плешь" в его центре никак не рассасывалась. Когда "неприступный бастион" наконец-то пал, в прошлом году за дело взялись строители.

Полностью ликвидирована свалка, сооружено сложное подземное пространство, и уже вверх устремились жилые этажи. Возводящийся здесь комплекс, который заложит основу микрорайона 1А, должен стать экспериментальным. Две красивые 25-этажные высотки с разноцветными вентилируемыми фасадами вознесутся над остальными жилыми корпусами общей площадью 200 тыс. кв. м, школами, детскими садами, магазинами и т. д. Украшением должен стать культурно-развлекательный центр, будут наземный и подземный паркинги в общей сложности на три тысячи машиномест. Всего к 2007 году здесь будет возведено шесть жилых зданий по индивидуальным проектам, где будут проживать 5,5 тысячи жителей.

По замыслу архитекторов, микрорайон 1А будет "визитной карточкой" Митино, он открывает его и создает одну из главных доминант северо-запада столицы. Поэтому к новостройке выдвигаются повышенные требования и по архитектурным решениям, и по качеству исполнения. Скажем, при строительстве используется немецкая технология несъемной железобетонной опалубки, благодаря которой получаются идеально ровные стены, полы и потолки.

Преобразится и территория напротив - Митинский радиорынок уйдет вглубь, в современные крытые корпуса. Тем самым освободится большой участок, который благоустроят, и сформируют площадь. Здесь же будет открыта станция подземки. История митинского метро, точнее, планов его строительства берет начало еще с середины 80-х годов. Первоначальный проект предполагал строительство скоростной хордовой линии Митино-Бутово, без пересадок до станции "Спортивная". Когда посчитали, то выяснилось, что станция не справится с потоком транзитных пассажиров, поэтому было решено продлить Арбатско-Покровскую линию, обеспечив пересадку на Митино-Бутовскую хорду на станции "Парк Победы". В конце 80-х началось строительство самой линии и метродепо "Митино": частично проложили тоннели вдоль Митинской улицы, вырыли котлованы станций "Митинская", "Волоколамская" и "Строгино". Однако экономический кризис в начале 90-х годов и отсутствие финансирования привели к тому, что строительство было заморожено.

"Транспортная проблема в Митино - это сложная проблема, но мы ее решаем", - сказал столичный градоначальник на одном из недавних традиционных субботних объездов. Действительно, эта проблема чрезвычайно острая. Во-первых, она не дает возможности полноценно развиваться району. Во-вторых, это значительно влияет на привлекательность жилья. С территорией Москвы, находящейся внутри МКАД, Митино связано только одной автомагистралью, а также Рижским направлением железной дороги. Сейчас жителям района приходится добираться на работу на автобусах или электричках до метро "Тушинская", где в часы пик наблюдается огромное столпотворение. Планируется, что в 2007 году завершится строительство линии метро на участке от станции "Крылатское" до станции "Строгино". Туда направится часть пассажирского потока, что значительно облегчит ситуацию в Митино. К 2008 году появится станция метро "Волоколамская", а уже в 2008-2010 гг. планируется осуществить строительство линии до Митино.

Справка "НИ"

Общая площадь Митино составляет 1230 га. Сейчас здесь проживает почти 200 тыс. человек - пятая часть населения Северо-Западного административного округа.
Жилищная проблема практически всегда являлась одной из наиболее болезненных как для государства, так и для простых россиян. Во времена Советского Союза граждан обеспечивали жильем бесплатно, в порядке очереди, в которой приходилось стоять не один десяток лет. Сейчас ситуация изменилась – бесплатного жилья практически не осталось, а средств на приобретение квартиры у населения нет. Для того чтобы изменить эту ситуацию, в конце 2004 г Госдумой был принят беспрецедентный по размерам пакет новых федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. В основном все законы либо уже вступили в силу, либо начнут действовать в первом квартале 2005 г. Однако действительно ли новые законы сделают жилье доступным? Станут ли они действенным инструментом для реализации жилищной реформы или же в очередной раз только продекларируют изменения? Когда в России извечный квартирный вопрос будет по-настоящему решаемым?

Эти вопросы обсуждались сегодня на пресс-конференции в рамках XII Международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО". Несмотря на то, что времени с момента принятия законов прошло немного, участники мероприятия обозначили первые "подводные камни" и плюсы этих документов, в целом оценивая их воздействие на рынок весьма неоднозначно.

Пакет жилищных законов можно условно разделить на несколько блоков. Это собственно Жилищный кодекс, регулирующий социальный жилищный фонд, ипотечное законодательство, Градостроительный кодекс, и ряд изменений и дополнений в земельное и налоговое законодательство. Так же некоторые изменения внесены в Гражданский и Бюджетный кодексы. При подготовке пакета документов была проведена огромная работа, позволившая учесть предложения всех заинтересованных субъектов рынка – застройщиков, риэлторов, представителей власти и др. Однако авторы законов не смогли учесть всех сложностей, и поэтому некоторые недоработки, по мнению участников конференции, уже стали очевидны.

В частности, депутат Госдумы Галина Хованская отметила, что новые законы существенно ущемляют интересы тех, кто имел первоочередное право на получение жилья. Это, в первую очередь, федеральные льготники – ветераны, инвалиды, чернобыльцы. Говоря простым языком, им предлагается практически монетизация этого права. То есть, вместо квартиры по социальным нормам, гарантированной с большей скоростью, чем в общей очереди, дадут деньги. Но какие это будут деньги? Правительство гарантирует лишь сумму из расчета 17 500 руб за кв м жилья. В то же время известно, что, к примеру, самое дешевое жилье в Москве уже давно стоит дороже, чем 30 000 руб за кв м, отмечает Г.Хованская. Кто будет доплачивать разницу? Конечно, местные бюджеты. Но если Москва еще сможет справиться с этой ситуацией, то в регионах дела обстоят гораздо хуже. Получится, что люди в своем регионе, в зависимости от местных цен на жилье, либо смогут купить квартиру меньшей площади, чем это предусмотрено стандартами данного региона. Единых федеральных норм на предоставления жилья сейчас не существует, все отдается на откуп муниципалитетам, которые от недостатка средств будут стремиться установить планку как можно ниже. Вся эта ситуация вступает в противоречие со ст 19 Конституции РФ, где говорится, что реализация права граждан, в том числе, и на жилище, не зависит от места жительства.

Аналогичная ситуация и с теми, кто живет в помещениях, не подлежащих приватизации – аварийных, служебных домах, общежитиях и пр. Если они после 1 марта 2005 г получат собственное жилье, то не смогут его приватизировать иначе, как за полную рыночную стоимость. Это, по мнению депутата, может стать основанием для обращения в Конституционный суд, поскольку новый закон нарушает право тех, кто вселялся в общежития в надежде на получение через 15-20 лет собственного жилья, которое можно будет получить в собственность.

Больные тяжелой формой астмы, сердечно-сосудистыми заболеваниями, сахарным диабетом в тяжелой форме встанут в общую очередь на получение квартиры. Многие из этих граждан могут просто не дожить до получения заветной квартиры. Как заявила Г.Хованская, пришлось бороться даже за то, чтобы право на получение внеочередного жилья было сохранено за детьми-сиротами.

По мнению депутата, в данной ситуации необходимо, во-первых, установить единый минимум при предоставлении жилья, ниже которого опускаться нельзя. То же касается и определения, кого следует считать малоимущим. С 1 марта Жилищный кодекс уже вступает в силу, а во многих регионах "критерий бедности" еще даже не обсуждался. Центр должен принять в этом участие и установить стандарт с учетом финансового положения регионов. Сейчас же, по мнению Г.Хованской, жилищное законодательство представляет собой "полуфабрикат, несъедобный для многих граждан России". Эта ситуация может спровоцировать резко негативную реакцию населения. Поскольку негативные последствия реформы станут очевидны не сразу, волна протестов не будет спонтанной, как в случае с монетизацией льгот, однако может затмить ее своим размахом, считает депутат.

Впрочем, многие участники конференции с ней не согласны и считают, что она слишком сгустила краски. Да, документы сырые, но ни в одной стране мира за такие короткие сроки не было принято столько законов, отмечает президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко. Авторы законов преследовали благую цель – как можно быстрее приблизить доступность жилья. Поэтому сразу предусмотреть все аспекты проблемы не получилось, многие ошибки стали очевидны лишь после принятия документов. Говоря о положительных моментах, она, как и другие участники конференции, отметила пакет законов об ипотеке. Важную роль для рынка сыграла отмена обязательного архивного заверения договора ипотеки. Это оставляет каждому россиянину право на выбор, подчеркнула Е.Дранченко. Законы расширили поле для ипотеки – увеличилось число граждан, которые смогут позволить себе эту услугу. По мнению эксперта, теперь у банков появились определенные гарантии возврата средств в случае неуплаты со стороны клиента, поэтому сумма первоначального взноса и процентов по кредитам вскоре начнет снижаться. По мнению ряда аналитиков рынка, к 2010 г ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 5-6 проц. Но пока это лишь прогнозы, а реального снижения ставок еще не произошло. Тем не менее, уже отмечен рост числа ипотечных кредитов. Так, в 2003 г их число в столичном регионе составило около 3000, а в 2004 – уже более 4000. Е.Дранченко считает, что этот рост вызвало лишь ожидание принятия новых законов, а после их вступления в силу количество выданных ипотечных кредитов еще больше увеличится.

В целом же, гражданам получить ипотечный кредит стало проще, упразднены и некоторые препятствия, мешающие работе риэлторов, отметили все участники конференции. Осталось подождать 2-3 месяца, чтобы убедиться в том, что новые законы реально работают. Что же касается очередников-льготников, то их число у нас слишком раздуто, считает заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г Москвы Николай Федосеев. В советское время было определено около 40 категорий льготников, и не все из них обоснованы. По его данным, в очереди на получение жилья на данный момент стоит более 198,1 тыс семей. 78 тыс, или 40 проц из них имеют право на льготу. Для сравнения, он привел данные, что в любом цивилизованном обществе число тех, о ком заботится государство, не превышает трех процентов.

В любом случае, быстро эти люди квартиры не получат. В городе для очередников ежегодно строится 7-8 тыс квартир. Значит, только нынешним льготникам придется ждать своей очереди около 10 лет. Обычным очередникам – еще дольше. Но на данный момент прежний порядок предоставления жилья очередникам, уже стоящим в очереди, не меняется, и права на бесплатное социальное жилье никто не отменял, подчеркнул Н.Федосеев.

Также он коснулся и проблем жильцов аварийных домов и общежитий, которые не смогут приватизировать квартиры. Эти люди, как правило, малообеспеченные а поэтому содержать собственное имущество им будет тяжело. В настоящее время собственник единственного жилого помещения и наниматель платят за жилье фактически одну и ту же сумму, то есть оплачивают только часть реальных расходов города на содержание дома. После того, как к 2007 г все россияне окончательно решат для себя, становиться собственником квартиры или нет, владельцам жилья придется раскошеливаться "по-полной". Приватизированную квартиру нужно страховать, платить налоги не только на жилплощадь, но и на землю, если это частный дом, так что одной лишь 100-проц выплатой коммунальных услуг отделаться не удастся. Оплачивать придется также содержание общих площадей, капитальный ремонт здания. По-крайней мере, такая практика принята во всем мире. "Трижды подумайте о том, нужна ли вам эта приватизация", - заявил чиновник, подчеркнув, что сам не переводит в собственность квартиру, в которой проживает.