Ипотека и недвижимость

Московские риэлтерские компании начали предлагать новую схему приобретения жилья в рассрочку. Условно ее можно назвать квартирный trade-in, по аналогии со схемой, существующей на автомобильном рынке. Суть ее сводится к погашению части стоимости новой квартиры старым жильем. Корреспондент Ъ-Дома Алла Толина провела собственное исследование рынка квартирного trade-in и выяснила, что на нем используются две заметно отличающиеся друг от друга схемы.

Схема первая, девелоперская

На классический trade-in в большей степени похожа схема, используемая на рынке новостроек, когда имеющееся жилье принимается в зачет при покупке жилья в строящемся доме. Такие схемы предлагают целый ряд московских застройщиков. Они позволяют покупателю приобрести новое жилье в строящемся доме, оплатив ее часть натуральным продуктом старой квартирой. Главным преимуществом, с точки зрения покупателя, является возможность продать старую квартиру после переезда в новую. До недавнего времени в Москве на первичном рынке практически невозможно было найти квартиру в построенном и сданном госкомиссии доме все они распродавались на этапе строительства. Соответственно, покупатель не может продать имеющуюся у него квартиру просто потому, что ему надо где-то жить, пока новое жилье не будет достроено.

Первой схему, предполагающую использование старой квартиры при расчете за новую, ввела компания МИАН. Мы проводим оценку имеющейся у покупателя недвижимости. Исходя из полученной стоимости, мы рассчитываем стоимость той недвижимости, которую он может приобрести. Как правило, она превышает стоимость заложенной у нас недвижимости на 30-40%. То есть, если имеющаяся у вас квартира стоит $100 тыс., вы можете приобрести новую квартиру за $130-140 тыс. При этом ваш первоначальный взнос составит $30-40 тыс., на оставшуюся сумму мы предоставляем рассрочку на время строительства дома и сдачи его госкомиссии. Заложенную квартиру вы должны будете продать не позднее чем через шесть месяцев после сдачи дома госкомиссии. Этого времени вполне хватит на ремонт и переезд, объясняет схему работы руководитель направления новостроек ЗАО Корпорация МИАН Олег Коленьков. Понятно, что никакого отношения к trade-in эта схема не имеет. Квартиру вам придется продавать самому (и не факт, что ее купят по цене, определенной МИАНом), а ее так называемый залог лишь подтверждение для риэлтера о серьезности ваших намерений в отношении покупки квартиры. Впрочем, некоторые компании сами выкупают квартиру у своих клиентов. Полезность такой сделки заключается в том, что компания-продавец предоставляет вам рассрочку тоже немало, если принять во внимание действующие процентные ставки по банковским кредитам. Схема вторая, банковская

Это одна из наиболее востребованных схем ипотечного кредитования, говорит начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. Ее практикуют некоторые банки, работающие на рынке ипотеки. В России немного людей, которые не имеют квартир, большая часть населения имеет жилье, но желает его улучшить.

По этой схеме находящаяся в собственности квартира принимается банком в залог под кредит, который может служить первоначальным взносом для покупки новой квартиры, которая затем также оформляется в залог. Как правило, эта схема используется, если у владельцев квартиры нет желания ее продавать и тем не менее нет денег на первоначальный взнос в стоимость покупки нового жилья в кредит.

Оба объекта недвижимости находятся под залогом, пока не завершится строительство или не окончится ремонт в новой квартире, после чего кредит переоформляется в классический ипотечный.

Сейчас, когда банки столкнулись с ситуацией отсутствия спроса на ипотечные ссуды, они должны будут разнообразить линейку кредитов, говорит вице-президент компании 'БЕСТ-Недвижимость' Михаил Гороховский. Но схемы с залогом старого жилья пока слишком дороги. Возьмем типичную ситуацию: человек меняет двухкомнатную квартиру в панельном доме на трехкомнатную в том же районе. Ему нужна доплата порядка $25-30 тыс. Операция занимает два-три месяца и обойдется в $8 тыс. Это очень дорого. Издержки делопроизводства

Главный аргумент против использования описанных схем очевиден: слишком велик дисконт при зачете стоимости старой квартиры. При использовании первой схемы он, по разным оценкам, может составить до 20% рыночной цены. Такая уценка объяснима принимая в зачет старую квартиру, компания закладывает в стоимость расходы на ее реализацию, а также все возможные риски. В результате, как и в случае с автомобильным trade-in, собственник, занимаясь продажей жилья самостоятельно, может выручить большую сумму, чем ту, которую он получит, доверяя всю процедуру компании.

При использовании банковской схемы потери собственника сводятся в основном к выплате процентов по кредиту.

Видимо, именно дороговизной схемы trade-in для покупателя и объясняется ее низкая распространенность на столичном рынке участники рынка утверждают, что по такой схеме совершается крайне малое число сделок.

Дачный сезон в Подмосковье уже начался, предусмотрительные дачники сняли загородные дома еще в феврале-марте, и теперь спокойно наслаждаются свежим воздухом и весенней природой. Корреспондент "Ъ-Дома" Наталья Павлова попробовала выяснить, что сейчас осталось в наличие на рынке аренды. Оказалось, что аренда дачи накануне летнего сезона более выгодна, чем ее заблаговременный съем.

Спортивные направления

Начнем с хорошей новости. В общем хоре риэлтеров о том, что "основной пик спроса приходится на март-апрель, а в мае на рынке остаются либо совсем неликвидные предложения, либо предложения по только что построенным домам", удалось услышать одно, но очень обнадеживающее мнение.

"В мае-июне из-за сокращения спроса цены на аренду дач и коттеджей существенно снижаются, на 15-25%,– считает заместитель директора управления аренды компании 'Миэль-Недвижимость' Мария Жукова.– Так что сейчас можно снять неплохой коттедж, "залежавшийся" на рынке только потому, что в феврале цена на него была завышена. Кроме того, есть хозяева, которые хотят найти постоянных арендаторов, но по какой-то причине им это не удается. Чтобы недвижимость не простаивала, такие владельцы сдают дома на короткий срок, на лето, после чего возобновляют поиски постоянных жильцов. Например, коттедж в окрестностях Монина, выставлявшийся в марте за $2,5 тыс., сейчас отдадут за $2 тыс. в месяц".

Выбирая дачу, первым делом определитесь с направлением.

Традиционно дорогие окрестности Рублево-Успенского шоссе продолжают сдавать позиции – все больше арендаторов делают выбор в пользу поселков на Новорижском шоссе (оно считается наименее загруженным, а после окончания ремонта так и будет на самом деле) или Дмитровском (там сосредоточены подмосковные центры спортивных развлечений).

"Спрос на дачи по Дмитровскому направлению растет, так как здесь сосредоточено большое количество лесных массивов и водохранилищ, многочисленные яхт-клубы, станции проката мотодельтапланов, конно-спортивные комплексы, пляжи,– утверждает начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации 'Инком-Недвижимость' Ольга Баштанова.– На этом же направлении расположены все зимние спортивные парки: 'Сорочаны', 'Волен', 'Яхрома', 'Клуб Леонида Тягачева'. Из стародачных мест на этом направлении наибольшим спросом пользуются поселки Луговая и Некрасовский".

Еще одно "спортивное" направление – Волоколамское шоссе. Несмотря на свою труднодоступность из-за вечных пробок, Опалиха, Снегири и Нахабино со своей развитой спортивно-развлекательной инфраструктурой не теряют своей популярности. Горнолыжный комплекс, конно-спортивный клуб, оздоровительный комплекс Le Meredien Moscow с гольф-клубом Moscow Country Club, где проводятся международные любительские и профессиональные турниры по гольфу – вот то, что держит постоянных поклонников здешних мест в тонусе.

Летние цены

Выбрав направление, решите, где вы будете жить: в стародачном поселке, где каждое дерево и каждый дом напоминают о нашей недавней истории, или в коттеджной деревне, где историей совсем не пахнет по причине того, что отстроена она совсем недавно.

Начнем с поселков. Из новинок сезона интересными специалисты считают поселки Новогорск на Ленинградском шоссе, Сновидово на Рублевском, Форест Вилль на Дмитровском, Павловы Родники и Фоминское на Калужском. В последнем – самые большие коттеджи, площадью 260 кв. м.

"Коттеджи в поселках, специально построенных для сдачи в аренду, пользуются сейчас повышенным спросом,– говорит руководитель направления аренды корпорации МИАН Гульнара Рахмангулова.– Особо можно выделить Нахабино, Росинку, Сетунь, Серебряный Бор, которые появились первыми на рынке и спрос на которые не падает никогда. Например, желающие поселиться в Нахабине довольно долго стоят в очереди на дома".

Средний разброс цен на дорогие дачи и коттеджи – $5-20 тыс. Хотя основная масса людей ищет дом за $10-15 тыс. Дачники готовы платить такие деньги за коттедж с кусочком леса с обязательными атрибутами загородной комфортной жизни: баней или сауной.

Верхняя же ценовая граница не ограничена. Арендовать загородный дом на Рублевке можно как за $70 тыс. в месяц (особняк на Николиной Горе площадью 1260 кв. м, расположенный на участке 45 соток с собственным сосновым бором, построенный и декорированный по авторскому дизайнерскому проекту), так и за $10 тыс. (коттедж в Барвихе площадью 700 кв. м на участке 25-30 соток с ландшафтным дизайном).

Впрочем, предложений VIP-класса на рынке аренды не так уж и много. Очень дорогие дома, как правило, сдают по знакомым, минуя агентства недвижимости. Причина этого, скорее всего, в том, что, пуская жить знакомых, хозяева элитных особняков страхуют себя от неприятных сюрпризов со стороны неизвестных им людей. Правда, и договоры никакие при этом не заключаются, все ограничивается устными договоренностями.

Если же говорить о средних ценах, то расклад следующий. За $5 тыс. в месяц можно арендовать коттедж общей площадью от 350 кв. м в охраняемом поселке, с камином, сауной, комнатой отдыха и бильярдом. За $15 тыс. в месяц можно получить коттедж с евроремонтом и с земельным участком 30-40 соток. А за $20 тыс. можно снять очень большой дом с бассейном, домиком для гостей. Коттеджи, построенные у "большой воды" по Дмитровскому шоссе, с собственными причалами и земельными участками от 15 до 50 соток предлагаются в среднем по $15 тыс. в месяц. Площадь домов колеблется от 150 до 800 кв. м, но не она здесь определяет стоимость аренды. Деньги берутся исключительно за красоту пейзажа, уникальность ландшафта и собственную маленькую пристань.

Арендные ставки в поселках Росинка, Покровские Холмы, Сновидово и других начинаются от $8 тыс. в месяц. В Holiday Istra по Пятницкому шоссе дома сдаются в аренду за $15 тыс. Но за эти деньги человек получает не только полностью меблированные, благоустроенные коттеджи, но и развитую инфраструктуру всего поселка и централизованную охрану.

Сезон у дачи