Ипотека и недвижимость - Восток

В Государственной Думе прошли парламентские слушания на тему "Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в Российской Федерации", участники которых рассмотрели проекты так называемых вспомогательных федеральных законов "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", "О строительных сберегательных кассах", "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки", "О внесении изменения в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации".

По словам председателя Комиссии по развитию ипотечного кредитования в Российской Федерации Ивана Грачева, до настоящего времени более 80 процентов населения страны в той или иной мере нуждается в улучшении жилищных условий. Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, то 60 процентов населения страны даже в отдаленной перспективе никогда не смогут реализовать свое конституционное право на жилье. По данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 миллионов семей в России стоят в очереди на улучшение жилищных условий. По расчетам Госстроя, приобрести трехкомнатную квартиру (72 кв. м) сегодня в состоянии 5 процентов населения, а однокомнатную (30 кв. м) - 15,6 процента. Исходя из этих условий, ипотечное кредитование может стать не только одним из решений жилищной проблемы, а и, по сути, выходом из инвестиционного кризиса, обеспечивающего высокий рост российской экономики путем инвестирования, а жилищное строительство и развитие смежных с ним отраслей.

Что касается законопроекта "О строительных сберегательных кассах", то он представляет собой закон с нормами прямого действия и призван защитить права граждан, положить конец деятельности недобросовестных участников этого рынка. По законопроекту есть развернутое заключение Центробанка, которое наряду с общей положительной оценкой документа содержит массу замечаний и предложений, часть которых, не меняющих концепции закона, по словам Ивана Грачева, будет учтена перед рассмотрением документа в первом чтении.

На слушаниях отмечалось, что проект федерального закона "Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки" предусматривает внесение ряда изменений в часть вторую Налогового кодекса, в закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Предлагается, в частности, что доходы инвесторов по ипотечным ценным бумагам, а также доходы, полученные в виде процентов по кредитам и займам, обеспеченные залогом недвижимого имущества, будут облагаться налогом по налоговой ставке 15 процентов. В законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предлагается уточнить, что "договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным".

Не менее важным для развития ипотечного кредитования в России стал рассмотренный на парламентских слушаниях проект федерального закона "О внесении изменения в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации".

Как отмечалось на слушаниях, банковское кредитование жилищного строительства (в первую очередь через ипотеку) может стать мощным фактором повышения благосостояния граждан, способствовать социальной стабильности и укреплению "среднего класса". Однако статья 446 Гражданско-процессуального кодекса, принятого в ноябре 2002 года, может серьезно осложнить будущее ипотечного кредитования. Это следует из того, что норма этой статьи устанавливает невозможность обращения взыскания по исполнительным документам на жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на правах собственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

Таким образом, данная норма устанавливает запрет на обращение взыскания на жилое помещение, приобретенное физическим лицом за счет банковского кредита и находящееся в залоге (ипотеке) по кредитному договору, если у заемщика отсутствует другое на праве собственности пригодное жилое помещение.

По мнению Ивана Грачева, наибольшее опасение вызывает то, что в результате оставления в кодексе такой нормы значительно сужается объем рынка жилищного ипотечного кредитования, поскольку банки теперь будут вынуждены кредитовать только тех лиц, которые уже и без того достаточно богаты и имеют другое жилье. Молодые семьи, нарождающийся "средний класс" будут лишены возможности получать кредиты на жилье в связи с тем, что банки не смогут принять на себя риски таких практически беззалоговых кредитов. В свою очередь потенциальный заемщик, желающий приобрести жилье в кредит, должен взвешивать все риски такого решения, включая возможность выселения. Если такой риск будет признан им чрезмерным, он может отказаться от банковского кредита и искать иные способы приобретения жилья.

Обсуждение показало, что из-за различных точек зрения Госдумы, Правительства и Центробанка на некоторые положения законопроекта "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" документ нуждается в дальнейшем согласовании. Было предложено внести в законопроект ряд поправок, касающихся сертификата участия, системы ипотечных организаций, выпуска ипотечных облигаций.

Иван Грачев отметил, что если "мы хотим создать в стране массовую ипотеку, необходимо организовать массовую раздачу жилищных кредитов, зная, что иных вариантов решения жилищной проблемы нет. Для этого нужны законы, которые позволяют нормально кредитовать население, то есть выдать, а затем получать в течение 20-30 лет обратно проценты под выданный кредит. Нужны законы, которые позволяют собирать деньги под долгосрочное кредитование".

На слушаниях особо подчеркивалось, что наряду с ипотекой для богатых обязательно должна существовать ипотека для социальных групп населения - в первую очередь для молодых семей, работников бюджетной сферы и участников федеральных программ "Государственные жилищные сертификаты", программ переселения, отселения и миграции. Ипотека на бюджетные деньги должна быть социальной.
Восточный округ - это Преображенское и Сокольники, Измайлово и Благуша, Черкизово и Семеновское, Соколиная гора и Перово, Богородское и Гольяново, Новогиреево и Вешняки... История каждого из упомянутых старинных мест вписана в биографию Москвы, а значит, и всей России.

В 1997 году, когда столица праздновала знаменательную дату - 850-летие со дня основания, в Восточном округе юбилейные торжества проходили в настоящих исторических "декорациях" - возле памятников, где некогда разворачивались реальные события.

Зеленый "материк"

От северной части парка "Сокольники" берет свое начало "Лосиный остров", который продолжается за Московской кольцевой автомобильной дорогой до городов Мытищи, Королев, Балашиха. "Лосинка" была образована в 1978 году, ее площадь 11 тыс. га, из которых 4,5 - в пределах столицы. Еще наши предки оценили уникальность этого места, которое охраняется со времен Ивана IV Грозного (XVI век), после событий 1917 года здесь был создан заповедник.

Парк выполняет ряд важных функций - сохраняет уникальный природный комплекс среднерусской полосы, оздоровляет атмосферный воздух Москвы, используется для кратковременного отдыха и экологического воспитания населения, особенно молодежи. "Лосиный остров" расположен между Ярославским и Щелковским шоссе. Близость магистралей, жилых кварталов, 23 промышленных и 4 сельскохозяйственных предприятий также не может не сказываться на состоянии флоры и фауны. И хотя в пределах лесного массива проложена сеть асфальтированных дорог, беспорядочно используются рекреационные богатства парка - количество отдыхающих может достигать 170 человек на гектар, что приводит к уничтожению ценных лесных насаждений.

Преображенское - другая известная историческая местность на левом берегу реки Яузы. Здесь создавались первые страницы истории регулярной русской армии и русского флота, а также отечественного театра, сложился один из главных очагов расселения и предпринимательской деятельности старообрядцев и ремесленников. В Преображенском находился царский загородный дворец, в нем прошли детские годы царевича Петра, будущего Петра I. Здесь он создал свои потешные Семеновский и Преображенский полки, ставшие со временем ядром российской армии. В Преображенском был впервые опущен на воду ботик Петра I.

Измайлово ведет свою биографию с XIV века, а с XVI века оно становится вотчиной бояр Романовых. Во второй половине XVII века здесь был сооружен ансамбль, ставший впоследствии любимой усадьбой царя Алексея Михайловича, который стремился создать ее как образцовую усадьбу-ферму. По его желанию здесь развели сады, создали зверинец, построили дворец и стекольный завод. Сейчас трудно представить, но уже в те далекие годы действовали водопровод, ирригационная система, льняной и винный заводы, пасека, парники, богатый ботанический сад, где росли виноград, грецкий орех, арбузы, дыни, а также хлопчатники, тутовый сад. В наши дни лесистая часть Измайлова делится на Измайловский лесопарк (334 га), Петровский лесопарк (1049,3 га) и Терлецкий лесопарк (150 га). До наших дней сохранились Покровский собор, Мостовая башня, Восточные и Западные ворота, массивные стены (все сооружения XVII века).

В этом же округе находится усадьба Кусково, которая с XVII века принадлежала одному из богатейших родов в России - графам Шереметевым. Она была специально предназначена для устройства торжественных парадных приемов и театрализованных праздников. В усадьбе сохранилось более 20 уникальных памятников архитектуры с подлинными интерьерами. Парк Кусково был разбит в 1750-е годы и остается единственным сохранившимся в Москве французским регулярным парком с прудами, каналами, мраморными скульптурами. В труппе кусковского театра начала свой путь в искусстве П. И. Жемчугова.

С 1918 года Кусково - музей-усадьба. В ней также расположен единственный в стране специализированный Музей керамики, созданный в 1932 году.

"Узелки" развяжутся

Районы округа сейчас не имеют достаточно разветвленной транспортной сети, а потому добраться из Сокольников в Измайлово или Новокосино - огромная проблема. Кстати, в последнем микрорайоне, кроме автобусов, нет никаких других видов транспорта. Автомобильные пробки там постоянные. Поэтому главная задача сейчас - сделать второй въезд в этот густонаселенный район, пустить троллейбусы. В будущем туда придет и метро.

Планируется построить и кольцевую дорогу, которая пройдет вдоль малой железной дороги и соединит часть Измайлова, Перова, районов так называемой Куйбышевской части округа. Будет также выезд на кольцевую дорогу с Открытого шоссе.
Не все вопросы решены с так называемым Восточным полукольцом. Скорее всего Преображенка станет двухуровневой. Трасса пойдет от Ярославки через проспект Буденного к шоссе Энтузиастов. На этом пути - Преображенское, а оно - не Лефортово, здесь значительно больше монастырей. Значит, просто необходима "подземка".

Или еще один гордиев узел, который предстоит разрубать, - Выхино. Без преувеличения, в немалой мере нормальная жизнь многих горожан зависит от этой развязки. Здесь конечная станция метро, платформы электричек железной дороги, остановочные пункты автобусных маршрутов и машин коммерческих структур, областная автостанция. В час пик через Выхино проходит до ста тысяч пассажиров, а суммарный суточный пассажиропоток узла достигает до миллиона человек.

Превратить это место в центр многофункционального назначения - задача не из легких. Предложений много, чтобы исправить ситуацию. Скажем, удлинить Таганско-Краснопресненскую линию метрополитена до Жулебина, что позволит создать еще один транспортно-пересадочный узел с железной дорогой (платформа Косино), на 40% сократить количество маршрутов автобусов из Люберец и Жулебина. Хорошо бы над железнодорожными путями перекинуть эстакаду, которая свяжет автомобильным сообщением два густонаселенных района - Выхино (ЮВАО) и Вешняки (ВАО).

Что будет сделано в первую очередь? Во время недавнего субботнего объезда столичный мэр предложил резко уменьшить количество "Газелей", но в разумных пределах и при обязательном разграничении мест для них и автобусов. Часть маршрутов перебросить по другим адресам. Сократятся объекты торговли - они сильно загружают узел. Один подземный пешеходный переход предстоит построить в нынешнем году, второй - в будущем.

Но транспортные проблемы - это не только дороги, но и автостоянки, гаражи. В округе зарегистрировано 264 тыс. автомашин, существует же только 72 тыс. мест их хранения, что составляет только 30% потребности. Поэтому для продолжения работы по строительству многоэтажных гаражей подобрано 27 земельных участков.

"Ведомственность" - в наследство

Восточный административный округ помимо уникальных памятников истории и культуры обладает достаточно сложным хозяйством. Он по праву считается индустриально развитым - в нем действуют около 3 тыс. предприятий почти всех основных отраслей промышленности, 130 строительных, 38 транспортных организаций, более 100 НИИ, свыше 700 объектов торговли и общественного питания, около 190 организаций здравоохранения, физкультуры и спорта, почти 600 учебных заведений, 136 учреждений культуры и искусства. А еще - огромный жилой фонд. Причем так сложилось, что на территории ВАО оказалась примерно треть всего ведомственного жилого фонда столицы, а это ни много ни мало 1200 домов. Они "достаются" местным органам власти в ужасном состоянии, коммуникации требуют немедленной замены.

В округе квартир ждут около 100 тыс. человек. Строительство в сложившихся микрорайонах ведется точечным методом. Однако в прошлом году в Северном и Восточном Измайлове стали обнов-ляться целые кварталы.

Правительство Москвы приняло постановление "О комплексной реконструкции квартала 51-52 района Северное Измайлово" и привлекло для его реализации Департамент инвестиционной политики строительства города и ДСК-1 в качестве инвесторов. Общая площадь нового строительства - около 170 тыс. кв. м. Помимо обновления пятиэтажного ветхого жилищного фонда предусмотрено возведение встроенных нежилых помещений и объектов соцкультбыта (детского сада и пристроек к двум существующим в кварталах школам).

Преобразуется и территория микрорайона 35 в Восточном Измайлове. Всего там будет снесено 18 пятиэтажных панельных жилых домов серии 4570-II/63, а на их месте вырастут современные корпуса в два раза большей площадью - 129,1 тыс. кв. м.

Утвержден проект планировки микрорайонов 15-16, 17 района Измайлово. Сейчас они в основном застроены трех-, пяти- и немного 9-этажными жилыми домами, которые возводились сразу после войны (в том числе и немецкими военнопленными) и успели порядком обветшать. Часть таких зданий предполагается разрушить (если их износ превышает 60%), а остальные реконструировать. Предусматривается при перестройке максимально сохранить атмосферу этого одного из самых красивых уголков старой Москвы, а для этого, в частности, планируется вовсе отказаться от типового жилья и не сооружать здесь слишком высоких домов, которые стали бы закрывать собой уникальную панораму местности. Высота зданий в микрорайонах не будет превышать 12 этажей. Всего будет построено около 48 тыс. кв. м. Кроме того, при строительстве домов предполагается применить пока необычное для столицы решение: в целях экономии площади новые детские садики будут либо вплотную пристроены к жилым домам, либо даже станут размещаться прямо в них.

Восток - дело тонкое