Ипотека и недвижимость - Вступил в силу новый жилищный кодекс

Ростик Групп, основу бизнеса которой составляет ресторанный холдинг, решила заняться еще и инвестициями в недвижимость. Как стало известно Ведомостям, в прошлом году группа приобрела 76% Института стекла, занимающего 2,2 га в районе Третьего кольца в Москве, чтобы построить там еще несколько офисов класса Б.
Основатель и президент Ростик Групп Ростислав Ордовский-Танаевский-Бланко не раз говорил об интересе к инвестициям в недвижимость, не связанную с профильным бизнесом. Как стало известно Ведомостям, в прошлом году группа приобрела 76% акций Института стекла, занимающего 2,2 га в Юго-Восточном округе Москвы. Это подтвердили советник президента группы Елена Новицкая и исполнительный директор института Марина Орлова, по словам которой Ростик около четырех лет арендует офис в здании института.

По оценкам экспертов, покупка обошлась Ростик примерно в $20 млн. Замдиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что здание института может стоить $1500-1700 за 1 кв. м, а земля $3-5 млн за 1 га. Директор департамента оценки и консалтинга Colliers International Лариса Афанасьева оценивает здание в $1100-1300 за 1 кв. м, а землю в этом районе в $3 млн за 1 га.

Ростик собирается построить на территории института еще несколько офисных зданий класса Б, рассказал Ордовский-Танаевский-Бланко, но от более подробных комментариев отказался. Сейчас площадь института составляет 10 500 кв. м, из которых лаборатории и прочие помещения занимают всего 500 кв. м.

Никуличева оценивает инвестиции в строительство 1 кв. м офиса класса Б в $600-700. Если в старом здании института аренда стоила $200-300 за 1 кв. м в год, то в новых зданиях она может возрасти до $400. Александр Кулагин, аналитик Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, оценивает арендные платежи в офисах класса Б в районе Третьего кольца в среднем в $450 за 1 кв. м в год. Других инструментов извлечения прибыли, сопоставимых по доходности с вложениями в недвижимость, очень немного, говорит Лариса Афанасьева из Colliers International. К тому же наблюдается отставание предложения от спроса на офисную недвижимость.

Вложения в недвижимость не уникальное явление для ресторанного бизнеса. Например, McDonald's владеет объектами недвижимости по всему миру. В Москве корпорации принадлежат несколько офисных зданий в Газетном переулке (класса А, площадь около 10 000 кв. м), на улице 1905 года (около 3000 кв. м) и в Клементовском переулке (около 2000 кв. м). Впрочем, новых приобретений компания не планирует, говорит руководитель пресс-службы McDonald's Светлана Полякова.

А вот Ростик намерена активно развивать новое для себя направление бизнеса. Помимо офисов группа собирается заняться складской недвижимостью, сообщил Ордовский-Танаевский-Бланко. В прошлом году Ростик Групп приобрела складской комплекс на востоке Москвы общей площадью около 5 га.
В Ростик Групп входит около 20 компаний, работающих в сфере общественного питания, недвижимости, рекламы, туризма и фотоуслуг. Оборот в 2004 г. $200 млн, из них $146 млн обеспечил ресторанный бизнес. Выручка Института стекла в 2004 г. около 20 млн руб., из которых, по данным Ростик Групп, свыше 85% обеспечивают арендные платежи. 76% акций принадлежит Ростик Групп, 20% РФФИ, 4% менеджменту.
Вчера вступил в действие новый Жилищный кодекс (ЖК). Предыдущий действовал с 1984 г. и давно не отвечал потребностям владельцев недвижимости и бизнеса. Новый кодекс вводит понятие “собственник жилья”, передает участки под многоквартирными домами в собственность жильцов и указывает срок окончания бесплатной приватизации квартир.

Бесплатная приватизация жилья, согласно вступившему в силу Жилищному кодексу, продлится до 2007 г. Сейчас в России приватизировано 65% квартир. Председатель думского комитета по законодательству Павел Крашенинников неоднократно заявлял, что тот, кто захочет перевести жилье в собственность, за два года успеют это сделать.

Кодекс также лимитирует очереди на бесплатное социальное жилье: претендовать на него смогут только малоимущие, если их статус подтвержден местными властями. Зарегистрированных сейчас 4,5 млн очередников новые правила получения квартир не коснутся, обещает руководитель рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок (ЦСР) Надежда Косарева. Новый кодекс разрешает властям выселять тех, кто не платит за жилье и коммунальные услуги, — но только по решению суда и с предоставлением им жилья в общежитии из расчета 6 кв. м на человека. Схожий принцип действует и в отношении должников по ипотечным кредитам.

Кодекс налагает нешуточное бремя согласований на жильцов многоквартирных домов, производящих перепланировку в квартире, отмечает член бюджетного комитета Госдумы Оксана Дмитриева. По расчетам депутата, в больших городах проектная документация и собственно согласование может стоить “несколько тысяч долларов”. А за несанкционированную перепланировку и отказ привести жилье в прежнее состояние квартира может быть выставлена муниципалитетом на торги либо с жильцом может быть расторгнут договор социального найма.

Плохо, что правительство до сих пор не озаботилось разъяснением Жилищного кодекса населению, сетует чиновник одного из федеральных ведомств: “По логике это задача Федерального агентства по строительству и ЖКХ, а оно до сих пор палец о палец не ударило”. Местные чиновники вынуждают людей срочно приватизировать квартиры или убеждают, что после заключения договора социального найма жильцы утратят право на бесплатную приватизацию, признает Косарева.

На отсутствие разъяснений жалуются и риэлторы. По словам Натальи Ветлугиной, замгендиректора компании “Новый город”, принятие нового Жилищного кодекса риэлторы ощутили на себе еще два месяца назад. “С начала года 40% всех клиентов приходят только для того, чтобы узнать, что будет после принятия”, — говорит она.

Юрий Жданов, председатель совета директоров группы “СУ-155”, прогнозирует, что через некоторое время у риэлторских компаний появится новый клиент — разорившийся собственник. “Это будут владельцы квартир, которые не смогут платить высокий налог на собственность и начнут подыскивать более дешевые варианты”, — говорит он. Наталья Ветлугина полагает, что эти последствия введения нового ЖК проявятся не раньше чем через год, и то в регионах.

“Нас особенно настораживает статья о предоставлении жилья малоимущим”, — заявил вчера “Ведомостям” представитель крупной компании-застройщика. — Речь идет о сознательно дешевом жилье, где будут экономить на материалах и рабсиле“. По прогнозу собеседника “Ведомостей”, вместо качественного жилья в городах будут возводиться самые настоящие гетто для очередников.

Кроме того, по новому кодексу земля под жилым домом находится со вчерашнего дня в общей долевой собственности владельцев квартир. Однако застройщики уверяют, что жильцам это не дает никаких дополнительных прав, в том числе и при сносе дома. Это право собственности очень условно, как и право на часть лестничной клетки или чердака, которым жильцы обладают и сейчас, заявил Григорий Куликов, председатель совета директоров компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”.
Правительство внесло новую редакцию Жилищного кодекса в Госдуму в июне 2004 г. вместе с 27 законопроектами, направленными на создание в России рынка доступного жилья. Госдума приняла кодекс 29 декабря 2004 г., а президент подписал его 27 января 2005 г. Вчера кодекс вступил в силу.