Ипотека и недвижимость - Нужен ли нам ипотечный бум?

Вмосковском Гостином дворе с 24 по 27 февраля 2005 года прошла 12-я Международная выставка недвижимости «Домэкспо», организованная компанией «Эксподизайн» совместно с Российской гильдией риэлторов (РГР) и Московской ассоциацией-гильдией риэлторов (МАГР).

Во время открытия выставки с приветственным словом к участникам обратилась начальник управления координации деятельности Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Нина Китаева. «Это выставка — большое событие для Москвы и России. Она объединяет огромное количество специалистов, способствует рождению новых идей. Выставка отчетливо дает понять, что в Москве и регионах вопросам строительства и недвижимости сейчас уделяется огромное внимание. Выставка помогает ощутить, что сегодня самая важная профессия — это строитель», — отметила Н. Китаева.

В церемонии открытия выставки также приняли участие депутаты Госдумы РФ Галина Хованская и Оксана Дмитриева, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев, президент РГР Елена Дранченко, генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов и другие.

Свои объекты в сегментах новостроек, вторичного и элитного жилья, загородной и коммерческой недвижимости на «Домэкспо» представили более 200 участников из России, а также около 40 компаний из Швейцарии, Великобритании, Испании, Греции, Турции, Франции, США, ОАЭ, Кипра, Германии, Черногории, Хорватии и других стран.

Экспозиция выставки также включала широкий спектр предложений оценочных и страховых компаний, дизайнерских и ремонтно-строительных фирм.
В четвертый раз в рамках выставки был реализован авторский проект «Улица ипотеки». Он имеет огромный успех и помогает посетителям получить полную информацию о новых технологиях продаж недвижимости с использованием механизмов ипотеки.

В рамках 12-й выставки «Домэкспо» посетителям был представлен и очередной новый проект — «Улица коттеджных поселков», в рамках которого демонстрировались объекты в области загородной недвижимости. Застройщики и девелоперы представили лучшие проекты коттеджных поселков, строительство которых ведется на всех подмосковных направлениях.
Внаше время много говорят о развитии в России ипотечного кредитования. Для этого прилагаются огромные усилия, в том числе и на законодательном уровне. Специалисты прогнозируют в ближайшее время настоящий ипотечный бум. Нужен ли он нам в данный момент?

Не будет ли развитие ипотеки способствовать росту цен на и так дорогую недвижимость? Ведь стоимость товара в рыночных условиях формирует соотношение спроса и предложения. Спрос на квартиры сейчас достаточно велик, чего не скажешь о предложении. Между тем возможность получить ипотечный кредит увеличит количество людей, способных приобрести жилье, следовательно, вырастет платежеспособный спрос на него. Раз так — значит, цены обязательно будут подниматься.

Жилье в России: что имеем?
Объемы жилищного строительства пока недостаточны. По данным агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2004 году в России было принято в эксплуатацию 41 млн кв. м жилья. Много это или мало? Для справки: в 1987 году было введено 76,4 млн кв. м, потом наступил затяжной спад: к 2000 году объем вводимого жилья сократился до 30 млн кв. м. В настоящее время по этому показателю Россия находится примерно на уровне 1995 года.
В качестве ориентира на будущее перед российским строительным комплексом стоит задача довести объем строительства жилья до 145 млн кв. м, т. е. до 1 кв. м на человека в год. По мнению экспертов, столько нужно строить ежегодно для планомерного обновления жилого фонда и удовлетворения потребностей населения. В настоящее время такой уровень жилищного строительства зафиксирован, например, в Китае. Для нас это пока перспектива, причем очень отдаленная.
Обеспеченность населения жильем в России составляет примерно 19,7 кв. м на человека. Для сравнения: в Германии этот показатель равен 35 кв. м на человека, в США — 70 кв. м на человека. Но это количественные показатели.
Если говорить о качестве российского жилья, то цифры приводятся удручающие. По данным агентства по строительству и ЖКХ, износ основных фондов в жилищном комплексе на 1 января 2005 года составил в среднем от 45 до 65%. При этом до 30% домов отслужили все положенные сроки, примерно у 62% зданий прошло более 30 лет с момента ввода в эксплуатацию. 91,3 млн кв. м составляют ветхие дома, свыше 14 млн семей живут в неблагоустроенных жилищах (где-то нет центрального отопления, где-то — горячей воды и т. д.). Жилой фонд нашей страны в основном убыточный и дотационный. Создается впечатление, что никому до него нет дела, а все заботы о его содержании активно пытаются переложить на плечи населения.

Амбициозные задачи мы ставить умеем
В России на данный момент почти 4,5 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, ожидание новой квартиры длится не год и не два, а десятилетия: очередь, как известно, движется крайне медленно.
Одновременно хотели бы улучшить свои жилищные условия 28 млн семей. Много это или мало? Для справки: в 2003 году, например, реально улучшили свои жилищные условия лишь 230 тыс. семей, или менее 1% тех, кто хотел бы это сделать.
Как видим, пока в стране наблюдается явный дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости. Жилья не хватает, строится мало, а имеющееся не отличается хорошим качеством.
В настоящее время количество выдаваемых ежегодно в России ипотечных кредитов немногим превышает 40 тыс.: ипотека у нас находится в состоянии, близком к зачаточному.
С этой точки зрения говорить о серьезном влиянии ипотеки на рыночную ситуацию в целом и на стоимость жилья в частности пока смешно. Здесь гораздо более важно влияние демографических факторов и уровня доходов населения.
С другой стороны, правительство планирует через три года довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн в год. Министр экономического развития Герман Греф назвал задачу «амбициозной, но реализуемой». Для этого потребуются государственные гарантии в объеме 250–280 млрд руб.
Как видим, имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных на увеличение спроса. В частности, и законодательство теперь стало благоприятным для развития ипотечного кредитования. По экспертным оценкам, начиная с 2007 года может быть полностью удовлетворен спрос населения на жилищные займы.

Развитие ипотеки = рост цен
К сожалению, в сфере предложения жилья картина не столь радужна. При самом благоприятном развитии событий планируемые на 2010 год объемы ввода жилья будут удовлетворять возросший платежеспособный спрос лишь на 60–70%.
Недостаток предложения при стабильно высоком спросе всегда ведет к росту цен. Между тем квартир по доступным ценам и так не хватает. Что будет, если произойдет бурное развитие ипотеки? Очевидно, что дополнительные миллионы покупателей квартир усугубят ценовую ситуацию на рынке.
Возникает вопрос: стоит ли предпринимать усилия по запуску действительно массовой ипотеки на фоне нехватки предложения жилья и роста цен на него? Например, теперь наметилась тенденция на понижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Уже можно найти условия на уровне 9–10,5% в год. Но целесообразно ли это? Ведь чем доступнее становятся кредиты на покупку жилья, тем острее оказывается дефицит предложения на рынке недвижимости. Более того, если недвижимость будет дорожать, никакого доступного жилья мы никогда не получим.

Елена ХУСНУЛИНА
Руководитель отдела ипотеки компании «Домострой»:
— В настоящее время темпы жилищного строительства значительно отстают от спроса на жилье. По данным фонда «Институт экономики города», сейчас в России вводится около 0,24 кв. м жилья на душу населения в год. Чтобы удовлетворить существующую у наших граждан потребность в жилье, нужно строить как минимум в полтора раза больше.
Дополнительное увеличение покупательского спроса за счет развития жилищного кредитования неминуемо приведет к росту цен на жилье, что, естественно, не будет способствовать развитию рынка доступного жилья. Однако я не думаю, что в самое ближайшее время наступит ипотечный бум. Конечно, объем ипотечных сделок значительно увеличится, но для того чтобы возник бум, одних законодательных инициатив мало. Необходимо еще, чтобы принятые законы «заработали», чтобы увеличились объемы жилищного строительства, начал функционировать вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

Петр ХОДАКОВСКИЙ
Заместитель генерального директора по развитию компании «Дружба»:
— Действительно, при активном развитии ипотеки платежеспособный спрос начнет увеличиваться, цены на квартиры, соответственно, расти. Однако вывод, что бурное развитие жилищного кредитования вызовет серьезный дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости, я бы назвал несколько односторонним, поскольку это соотношение определяется целым рядом факторов рынка. К тому же ипотечный бум — вопрос не одного дня, рынок не будет резко реагировать на происходящие изменения.
Те меры по развитию ипотеки, которые принимаются сейчас, в том числе и на государственном уровне, будут способствовать большей доступности жилья (доступность в данном случае не следует отождествлять с дешевизной). Ряд потенциальных покупателей, которые раньше не могли себе позволить приобретение квартиры, теперь получат такую возможность. Будут приняты такие процентные ставки, которые устроят заемщика и при этом будут достаточно выгодны для кредитора. Поэтому я считаю, что в данный момент нам больше всего нужны реальные механизмы работы с ипотекой.