Ипотека и недвижимость - Реформа жкх пробилась через парламент

Ежегодный прирост площадей торговых центров в столице составляет 200 000-300 000 кв. м. По оценкам аналитиков, к 2006 г. будет построено 3,2 млн кв. м, т. е. их общая площадь составит 4,7 млн кв. м. Но эти прогнозы реализуются, только если запланированные объекты будут сдаваться в запланированные сроки, а их концепции будут разрабатываться профессиональными консультантами.

“Непрофессионально спланированные торговые центры неизбежно проиграют в конкурентной борьбе, которая неминуемо обострится в ближайшие 2-3 года”, — говорит Анна Ширяева, гендиректор компании “Магазин магазинов”.

Наиболее модно строительство торговых центров от 10 000 кв. м, совмещающих в пределах одного здания и торговые галереи, и супермаркеты, и досуговую зону. В первом полугодии в Москве открылось пять центров общей торговой площадью 68 000 кв. м, во втором полугодии был введен в строй “Вэймарт-2”, давший еще 55 000 кв. м, до конца года ожидается сдача 213 000 кв. м. Это центры “Гименей”, “Тобтим”, “Мега-2”, “Екатериновка”, “Л-153”, Sun Paradise. Таким образом, по данным компании “Магазин магазинов”, итогом 2004 г. может стать ввод чуть больше чем 250 000 кв. м новых площадей — почти столько, сколько введено в 2003 г. На основе сведений компаний Knight Frank, Colliers International, Noble Gibbons, примерный объем инвестиций, вложенных в строительство торгцентров в этом году, может составить $600-800 млн.

Большие ожидания участники рынка связывают с запланированным к декабрю открытием центра “Мега-2” в Химках (девелопер IKEA), который добавит к общей статистике рынка 120 000 кв. м торговых площадей. Консультанты сходятся на том, что центр станет еще одним “качественным” комплексом, которых в Москве насчитывается около 50, как считают в компаниях Knight Frank, ABN Realty и “Магазин магазинов”. Ширяева среди “профессиональных” центров, помимо IKEA, называет объекты сети “Мосмарт”. Другие эксперты отмечают также “Вэймарт-2” на 71-м км МКАД, шестой магазин Metro Cash Carry на 104-м км МКАД, торгово-развлекательный центр “Бум” на ул. Перерва, 43, которые открыты за последние месяцы. Среди тех центров, что только готовятся к открытию, старший консультант Stiles Riabokobylko Дмитрий Хечумов считает “качественным” комплекс Tobtim (11 000 кв. м) в Среднем Овчинниковском переулке.

Анна Панкратова, коммерческий директор ЗАО “Дрим хаус”, которое строит одноименный торгцентр, говорит, что они приостановили строительство объекта, так как возникли проблемы с согласованиями, но его открытие и не стояло в графике 2004 г., комплекс будет сдан госкомиссии и официально открыт в марте-апреле 2005 г.

Один из недостатков московского торгового сектора и рынка недвижимости в целом, по мнению генерального директора компании “Магазин магазинов” Анны Ширяевой, заключается в том, что объекты часто не сдаются в планируемые сроки. Идеальное время открытия торгцентров — поздняя осень перед Новым годом, поэтому многие компании ставят перед собой задачу ввести комплексы в эксплуатацию в эти месяцы, но на практике открытие получается в первые кварталы следующего года.

“Еще одна проблема — низкий профессиональный уровень большинства его участников”, — считает Анна Ширяева. — Поэтому пока высок процент торгцентров, которые на практике плохо окупаются“. “Концепция торгцентра работает только в том случае, если она составляется профессиональными консультантами, — говорит Юлия Дальнова, ведущий специалист отдела торговой недвижимости компании Knight Frank. — К сожалению, часто к консультанту обращаются после того, как архитектурный проект утвержден”.

По словам Араса Агаларова, президента компании “Крокус Интернешнл” и создателя одной из крупнейших торговых зон вдоль кольцевой автодороги — “Крокус Сити”, особая активность девелоперов крупных торговых центров наблюдается последнее время в районе МКАД. Среди операторов он отмечает IKEA, OBI, Auchan, Marktkauf, в перспективе — Leroy Merlin. По словам Агаларова, этот процесс — часть программы расширения мировых сетей.

Начинают выходить на рынок торговой недвижимости компании, инвестирующие в жилой сектор. Например, по данным ABN Realty, компания “Дон-Строй” собирается выступить инвестором в строительстве торгово-развлекательного комплекса “Фаворит центр” в Южном Бутове в 2005 г. В “Дон-Строе” эти сведения пока не подтвердили, но в пресс-службе компании сообщили о намерениях построить в 2005-2006 гг. как минимум три комплекса, в разных пропорциях совмещающих в себе торговые площади с досуговой или деловой зонами. Это “Алые паруса” общей площадью 98 800 кв. м, “Оружейный, 41-45” (120 000 кв. м) и “Воробьевы горы” (18 500 кв. м). По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, намечается приток желающих вкладывать в коммерческую недвижимость из участников банковского и жилищного секторов рынка, так как такие вложения становятся более выгодными после банковского кризиса и на фоне стагнации цен на рынке жилья бизнес- и экономкласса.
Самой популярной для торговли в Москве остается улица Тверская, здесь, по данным компании “Магазин магазинов”, средняя ставка аренды на октябрь 2004 г. составила $3800 за 1 кв. м в год. Средняя цена продажи 1 кв. м на Тверской составляет $20 900, и, судя по всему, ставки будут расти дальше. Основные торговые площадки – район Арбата (аренда – $1500 за 1 кв. м и $8250 – цена продажи 1 кв. м), Кузнецкий мост ($2000, $11 000), Кутузовский проспект ($1600, $8800), улица Пятницкая, Ленинский проспект, Ленинградский проспект и проспект Мира ($1000, $5500).

Многострадальный законопроект, вносящий изменения в закон «Об основах федеральной жилищной политики» наконец-то ушел на подпись президенту. Еще накануне обсуждения в Совете Федерации четыре комитета верхней палаты по-прежнему настаивали на его отклонении и доработке. Да и вчера сенаторы заставили изрядно поволноваться Госстрой и вице-премьера Виктора Христенко за судьбу реформы ЖКХ, прежде чем ее одобрить.

Реформа ЖКХ разонравилась сенаторам

В правительственной ложе Совета Федерации высадился целый десант правительственных чиновников: глава Госстроя Николай Кошман, его первый заместитель Сергей Круглик, заместитель Леонид Чернышов, назначенный официальным представителем правительства по этому вопросу, а также вице-премьер Виктор Христенко, имеющий за плечами большой опыт в убеждении парламентариев.

В своем докладе председатель профильного комитета по экономической политике Оганес Оганян рассказал о сути закона. Хотя его горячее обсуждение проходило в стенах Совета Федерации в течение двух последних дней, Оганян напомнил, что «концептуальность изменений заключается в переходе от дотаций предприятиям ЖКХ к адресной помощи гражданам». «Сохранены льготы на оплату жилья и коммунальных услуг для большинства из тех, на кого они распространяются. Вместе с тем вводятся такие понятия, как «оплата содержания жилья», «оплата за наем жилого помещения», «плата за ремонт жилья». При этом недобросовестных плательщиков по закону через полгода можно выселить, но предоставив им при этом жилье по нормам общежития».

Тем не менее у членов Совета Федерации было много вопросов к вице-премьеру. Больше всего их интересовало, как вести разъяснительную работу среди граждан по этому закону и кто будет нести ответственность за его реализацию. Представители регионов не могли обойти стороной и такой вопрос, как оплата услуг ЖКХ сельской интеллигенцией. С 2005 года льготы этой категории граждан должны регулироваться региональными и местными властями, то есть фактически через два года центр снимет с себя всякую ответственность в этом вопросе.

Но Виктор Христенко доказал, что пришел к сенаторам не зря. До принятия местными властями законов по этому вопросу, напомнил он, из федерального бюджета будут выделяться средства на выполнение обязательств по этим льготам.

«Редкий случай, когда закон обеспечен ресурсами», - заявил вице-премьер, имея в виду тот факт, что при вступлении документа в действие из федерального бюджета будет направлено 13,8 миллиарда в региональные бюджеты и на адресную помощь, 1,7 миллиарда - сельским жителям, еще 5 миллиардов - только на субсидии.

«Деньги стоят на эти цели, потому что правительство их заранее спланировало», но если закон отклонить, то деньги поступят в регионы позже и «для ЖКХ они пропадут». «Возникнет полемика, на что их потратить, а впереди - избирательная кампания», - пугал сенаторов вице-премьер. Это сенаторов обидело. Александр Голованчиков, представляющий в Совете Федерации Волгоградскую облдуму, решил уличить Христенко в шантаже и продавливании закона. «Шантаж не мыслится и не производится, просто этот закон привязан к бюджету», - резко отверг обвинения Христенко.

Сенаторы не сдавались. Изменения ухудшат положение военнослужащих и членов их семей, заявил председатель комитета по обороне Виктор Озеров. Однако Христенко твердо заявил, что «прямая ответственность государства в этом вопросе регулируется другим законодательством».

Впрочем, в верхней палате у законопроекта нашлись и сторонники. «Надо учесть, что задержка закона приведет к проблемам при подготовке к отопительному сезону, которая уже началась», - заявил Рафгат Алтынбаев коллегам, которые только что проголосовали против прекращения его сенаторских полномочий. Сергей Шатиров призвал закон поддержать, так как он «отстраивает вертикаль принятия решений в сфере ЖКХ», а Игорь Каменской потому, что он и так уже «перезрел».

В заключительном слове Виктор Христенко сравнил закон о ЖКХ с арабским скакуном, который превратился в верблюда в результате процесса согласования. Действительно, большинство тех норм законопроекта, которые правительство теперь преподносит как благо, появились благодаря усилиям депутатов, а норма о стопроцентной оплате услуг ЖКХ и вовсе исчезла.

Напоследок голосом драматического актера Виктор Христенко произнес, что «очень просит от лица правительства закон поддержать, поскольку тот сбалансирован и по нормам, и по возможностям бюджета, а также вносит ясность и ответственность». И сенаторы проголосовали 116 голосами «за». 'Против' высказались всего 14. Спикер Совета Федерации Сергей Миронов выразил надежду, что «теперь правительство сможет перейти от болезненной темы к делу».