Ипотека и недвижимость - Немассовая ипотека

Не исключено, что в будущем жителям сносимых пятиэтажек, ветхих или аварийных домов в столице будет предлагаться в первую очередь денежная компенсация, а не равноценная жилплощадь, как это было раньше. Это предусмотрено новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2005 г. В Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Москвы (ДМЖ) пока не готовы вносить кардинальные изменения в работу по переселению жильцов сносимых домов, ссылаясь на отсутствие налаженных механизмов по выдаче денежной компенсации, а также на приоритеты столичного законодательства, предоставляющего собственнику квартиры в сносимом доме право самому решать, хочет он получить — квартиру или деньги. В департаменте считают, что денежная компенсация — более выгодный для города вариант, а, по мнению риэлторов, при растущем рынке вряд ли за полученные деньги переселенцам удастся купить приличное жилье.

Изымаемая собственность

Приватизируя квартиру или приобретая ее в собственность иным путем, человек справедливо рассчитывает распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению. Однако бывают случаи, когда права собственника ущемляются — к примеру, по причине изъятия земельного участка, где расположен дом, для государственных и муниципальных нужд. В данном случае закон полностью на стороне властей, выпустивших распоряжение об изъятии, и собственнику остается попросту его выполнять. В то же время и старый, и новый Жилищные кодексы обязывали и обязывают субъекты РФ или муниципальные образования компенсировать собственнику утрату имущества.

“Новый Жилищный кодекс не внес ничего кардинального, — говорит Валентина Логунова, заместитель руководителя ДМЖ. — Как и было предусмотрено комплексом действующих законов начиная с Гражданского кодекса и до закона "О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилое помещение", взаимодействие с собственником строится на принципах равноценности компенсации. Но в новом Жилищном кодексе сместились акценты: если раньше при изъятии жилья собственнику в первую очередь предоставлялось равноценное жилое помещение или, по его желанию, денежная компенсация, то сейчас, напротив, собственнику положена денежная компенсация за изымаемое жилое помещение или, при его желании, равноценное жилое помещение”.

В столице новые положения ЖК в первую очередь затрагивают владельцев квартир в домах, подпадающих под действие программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. Следует напомнить, что в соответствии с постановлением правительства Москвы от 6 июня 1999 г. программа утверждена в объеме 8,1 млн кв. м, из которых 6,5 млн кв. м — это пятиэтажки сносимых серий, а 1,6 млн кв. м — ветхие дома. На 1 февраля 2005 г. в городе

в целом снесено 3,978 млн кв. м, а это значит, что немногим больше половины морально устаревшего и ветхого жилья будет снесено уже в период действия нового Жилищного кодекса.

Синица в руках или журавль в небе

“Статья 32 ЖК РФ, в которой говорится о смещении приоритета в сторону денежной компенсации собственнику жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а не предоставления равноценного жилого помещения, не противоречит московскому закону о гарантиях, — комментирует Галина Хованская, депутат Государственной думы (будучи депутатом Мосгордумы, именно Хованская была одним из авторов внесенных в январе 2004 г. дополнений к московскому закону о гарантиях, существенно укрепляющих права переселяемых из пятиэтажек граждан). — При переселении из сносимого дома собственник имеет право выбора, получать ему денежную компенсацию или равноценную квартиру”.

По информации, полученной в ДМЖ, в столице практически отсутствует опыт компенсационных выплат за сносимое жилье. Собственники в большинстве своем предпочитали компенсацию в натуральном выражении, т. е. жилой площадью. Введение в действие нового ЖК РФ пока не изменило практику работы департамента с собственниками, выселяемыми из подлежащих сносу домов. По словам Валентины Логуновой, как и раньше, переселенцам стараются подобрать варианты, которые бы совмещали три параметра: собственнику должно быть предоставлено равноценное жилье, что и записано в законе, квартира по количеству комнат должна соответствовать сносимой и по площади быть не меньше той, которую семья занимала ранее. На практике подобрать вариант, точно соответствующий сносимому жилищу, не всегда возможно. В департаменте в каждом конкретном случае сопоставляется, равноценны ли, например, трехкомнатная квартира в новом доме и трехкомнатная квартира в сносимой пятиэтажке. Стоит учесть, что предоставляемые переселенцам квартиры вовсе не обязательно будут находиться в новостройках. По закону о гарантиях собственник может быть переселен в свободную квартиру в уже существующем жилом фонде, так сказать, за выбытием.

В отличие от лиц, проживающих в квартирах по договору социального найма, которым по закону предоставляется жилплощадь исходя из социальной нормы — 18 кв. м общей площади на человека, — на собственников данное правило распространяется только в том случае, когда в квартире проживают очередники города на получение жилплощади. В то же время в департаменте сообщили, что проживающие в приватизированной квартире люди, не являющиеся очередниками, при переселении из сносимого дома могут улучшить свои жилищные условия путем выкупа дополнительной комнаты за свой счет. Продажная цена в таком случае определяется не рыночной стоимостью квадратного метра в данном районе, а оценкой БТИ, что ниже рыночной. К примеру, в 2004 г. собственникам квартир из сносимых пятиэтажек в Ковровом переулке (на территории района Таганский, в ЦАО), которые получали в своем же районе в домах серии П-44Т квартиры большего метража, чем им полагалось по закону, пришлось доплачивать около 13 000 руб. за 1 кв. м, в то время как рыночная цена жилплощади в данном районе как минимум в три раза выше.

Одной из важных проблем при компенсации сносимого жилья другой равноценной жилплощадью в России является отсутствие требуемых квадратных метров в населенном пункте. Как раз отсутствие предложений и явилось одной из основных причин, по которой в новой версии ЖК РФ на первый план вышла именно денежная, а не натуральная компенсация собственникам. В столице строительство жилья для переселенцев ведется по специально разработанной программе комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилого фонда. Законом Москвы определено, где может находиться новое жилище, предоставляемое взамен сносимого. При комплексной реконструкции территории, состоящей из пятиэтажек сносимых серий, квартиры, как правило, предоставляются в районе проживания (исключение — ЦАО и Зеленоград, где переселение происходит в пределах административного округа). При желании квартиру можно получить и в другом административном округе столицы, где имеется жилой фонд для этих целей. Если речь идет о переселении из аварийного дома, то, по данным ДМЖ, квартира может быть предложена в границах города.

Новшеством является тот факт, что теперь в общую площадь квартиры не включается площадь балконов и лоджий. В документах, выданных ранее, они входят в общую площадь. Это значит, что при предоставлении новой квартиры собственник должен получить площадь не меньше той, которая зафиксирована в его документах, но уже без учета площади балкона или лоджии.

Много вопросов вызвал пункт 10 статьи 32 ЖК, где написано, что признание многоквартирного дома аварийным является основанием для предъявления к собственникам квартир требования о его сносе в разумный срок. В случае, когда “собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд”. По мнению Логуновой, москвичам вряд ли стоит относить данный пункт на свой счет и опасаться, что жителей сносимых пятиэтажек или аварийных домов заставят заняться сносом самостоятельно. “Жилищный кодекс — закон федеральный, и его действие распространяется на всю территорию России, поэтому то, что актуально и возможно в маленьком городке, не следует транслировать на огромный мегаполис, каким является Москва. На самом деле все обязательства по сносу дома лежат на субъектах Федерации”, — считает она. Впрочем, Логунова подчеркнула, что трактовать закон может тот, кто его написал, а задача департамента — его исполнять.

Вопрос цены

Московской городской думе еще предстоит дать ответы на многие вопросы, возникающие в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ. По словам Галины Хованской, в настоящее время в МГД готовятся поправки в закон о гарантиях и предполагается, что во II квартале 2005 г. они будут внесены на рассмотрение депутатов. “Если нормы будут изменены в пользу денежной компенсации, то московскому правительству придется заняться вопросом разработки методики оценки выкупной стоимости изымаемого жилья. Случаи денежной выплаты компенсаций в Москве пока единичны”, — говорит она.

По практике прошлых лет денежная компенсация выплачивалась собственникам только по их желанию. Чтобы определить стоимость квартиры в доме, намеченном на снос, или оспорить в суде неравноценность предложенного варианта, необходимо произвести его оценку. По словам Логуновой, департамент не занимается оценкой изымаемого имущества, а только компенсирует его стоимость в натуральном виде или деньгами. Если собственник хочет получить денежную компенсацию, он должен самостоятельно заказать оценку квартиры у независимого оценщика, а результаты предъявить в городскую межведомственную комиссию по приватизации жилого фонда, которая и уполномочена принимать решение о размерах компенсации и впоследствии направлять их на исполнение в ДМЖ.

В Москве работают независимые компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность. Но немногие из предлагавших услугу по оценке выразили готовность работать с квартирами в сносимых домах. По словам сотрудника компании “Оценка”, пожелавшего остаться неназванным, сам рынок пока маленький, кроме того, это “конфликтное поле”, играть на котором невыгодно для оценщиков.

По словам Ольги Анциферовой, заместителя директора юридического департамента корпорации “Инком-Недвижимость”, в соответствии со статьей 32 ЖК РФ выкупная цена включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Из чего вытекает, что общая сумма компенсации должна быть больше, чем оценочная цена сносимой квартиры. Но позиция Департамента муниципального жилья и жилищной политики Москвы по данному вопросу другая. “Вы полагаете, что собственнику дадут деньги за квартиру и еще дополнительно сумму на оплату его проживания в арендованном жилье? — говорит Логунова. — Это не так. Если человек заявит, что он берет денежную компенсацию, то он должен дать обязательство в намеченный срок освободить помещение. А это значит, что у него есть место, где он будет находиться до момента приобретения новой квартиры”.

За непродолжительное время, прошедшее с момента принятия нового Жилищного кодекса, в столице еще не наработана практика выплаты денежной компенсации, поэтому каким в действительности будет ее механизм, зависит от того, какие поправки внесут столичные депутаты в закон “О гарантиях г. Москвы лицам, освобождающим жилое помещение”. В случае судебных разбирательств отчет лицензированного независимого оценщика выступает основным аргументом, доказывающим величину рыночной стоимости квартиры. Но Виктор Макаров, руководитель департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой компании “НЭО Центр”, отметил, что квартиры в хрущевках на данный момент — самое дешевое жилье и, даже если собственнику выплатят в качестве компенсации справедливую рыночную стоимость, без доплаты купить более качественное жилье в этом же районе он не сможет.

Как рассказали в “НЭО Центре”, в 2004 г. фирма выполнила девять проектов по оценке квартир в домах под снос, отчеты которых были использованы для получения равноценного жилья или денежной компенсации в случае предоставления более дешевых квартир. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 43 кв. м в хрущевке на ул. Нижегородской (ЦАО) была оценена в $72 400, хотя, по мнению риэлторов, другую жилплощадь такого же метража в районе Таганский можно было приобрести за $81 000- 90 000. Вряд ли за полученные средства удалось бы купить квартиру и жителям пятиэтажки сносимой серии на ул. Шумкина в Сокольниках. По оценке компании “НЭО Центр”, за однокомнатную квартиру площадью 31 кв. м им полагалось около $68 000, в то время как в парковой зоне данного района однокомнатную квартиру можно купить не дешевле чем за $75 000. Другой случай — клиент заказывал оценку своей старой квартиры, которая находилась в центре Москвы, так как ему предлагали квартиру той же площади, но в доме, расположенном на периферии. Результаты оценки показали, что квартира в сносимом доме стоила дороже и была неравноценной предоставленному жилищу.

Как рассказали в ДМЖ, если дело доходит до возбуждения иска, они стараются выходить на суд с вариантами, которые являются равноценными сносимой квартире, поэтому велика вероятность, что суд выиграет именно департамент. Примеров, когда собственники требовали денежную компенсацию через суд, в департаменте не было. “Однако нужно отметить, что если дело доходит до суда, то расселяющей структуре это теперь невыгодно, — говорит Хая Плещицкая, руководитель юридического сектора "Корпорации МИАН". — Ведь судебное разбирательство может длиться долго. Предъявить сам иск о принудительном выкупе можно в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии земельного участка. Рассмотрение дела в суде также займет какое-то время. Поэтому скорее всего стороны будут договариваться между собой до суда”.

По действующему Жилищному кодексу люди, дома которых намечены на снос, должны быть проинформированы об этом не менее чем за год. По данным ДМЖ, на практике этот срок больше, за исключением тех случаев, когда решение о сносе дома обусловлено техническими причинами. По словам Логуновой, на данный момент уже есть утвержденный предварительный перечень переселяемых домов на 2006 г. В столице есть кварталы, план сноса которых расписан на много лет вперед. Люди знают не только о факте их переселения, но и о том, где будет построено жилье, предоставляемое им в качестве компенсации.

Что же касается возможности введения денежной компенсации за сносимое жилье, то, по мнению Валентины Логуновой, выплачивать деньги для города проще. Для того чтобы переселенцам предложить готовое жилье, городу нужно освободить участок, построить дома, в то время как механизм денежной компенсации позволит этого избежать и действовать по упрощенной схеме. “Я думаю, что переход на денежную компенсацию вызван стремлением к уходу от распределительной системы, чтобы человек был более свободен при выборе жилья. Сейчас есть люди, которые умеют оперировать деньгами, и, безусловно, найдутся те, кто захочет получить деньги и распорядится ими разумно. С другой стороны, тот, кто умеет распорядиться деньгами, вперед просчитает, что ему выгоднее — получить квартиру и потом обратить ее в деньги или получить деньги сразу. Деньги — более мобильный механизм. Если вырастет число собственников, которые при переселении захотят получить денежную компенсацию, мы будем просить, чтобы в городском бюджете были заложены средства для этих целей”, — говорит она. Похожей позиции придерживается и Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы “Миэль-Недвижимости”. По его словам, при получении компенсации деньгами собственнику сносимой квартиры предоставляется возможность не ограничиваться жесткими условиями, которые, как правило, предлагаются при переселении, а, к примеру, добавив к полученным средствам личные накопления или взяв ипотечный кредит, значительно улучшить жилищные условия. И наоборот: сэкономив деньги, он может купить квартиру меньшей площади, а оставшуюся сумму потратить на другие нужды. “Однако есть и оборотная сторона вопроса компенсаций — это то, какая сумма будет выплачена собственнику за квартиру, — отмечает Ладычук. — В идеале, чтобы на эти деньги человек мог купить равноценное жилье, эта сумма должна учитывать неуклонную тенденцию к росту стоимости квадратного метра. Только за 2003 г. цены в Москве выросли на 35-40%, за 2004 г. — на 25%. В этом году, по оценкам экспертов, тенденция стабильного роста цен на рынке сохраняется и предпосылок для ее изменения нет”.

До массовой ипотеки России еще далеко. Как и прежде, достижению заветной цели препятствует ряд объективных факторов: низкий уровень благосостояния большей части населения, отсутствие в отрасли необходимого количества длинных и дешевых денег, дефицит жилья. До тех пор, пока этот комплекс вопросов не будет решен в пользу ипотеки, количество ипотечных сделок в общем объеме продаваемых квартир по-прежнему останется на уровне статистической погрешности.

Госзаказ и госпомощь

Нынешние дискуссии чиновников, банкиров, риэлторов о мерах по развитию ипотеки напоминают звучавшие в 90-х гг. прошлого века речи о фондовом рынке, находившемся тогда в зачаточном состоянии. Разговоры о необходимости создания в стране биржи не приносили плодов до тех пор, пока государство не взяло вопрос под свой патронаж. Сейчас усилия государства в развитии ипотеки сосредоточены скорее в области теории, нежели практики. Практическим вкладом государства в развитие ипотеки могло бы стать разрешение пенсионным и страховым фондам вкладывать свои резервы в ипотечные ценные бумаги. Это частично компенсировало бы острый дефицит на рынке длинных и дешевых денег. Кроме того, государство должно принять участие в создании вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, считают эксперты.

“Из детского возраста рынок ипотеки выйдет, когда будет сформирован вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, — говорит пресс-секретарь "Сити — XXI век" Сергей Лядов. — Без возможности рефинансирования кредитов рынок так и останется в зачаточном состоянии”.

Механизм рефинансирования выглядит следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит, гарантией возврата которого служит купленная на эти средства квартира. На квартиру оформляется закладная. Банк формирует пул закладных и продает их специальной организации (иногда созданной самим банком), которая выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными. Затем осуществляется рефинансирование, при котором ценные бумаги поступают на фондовый рынок и там продаются институциональным инвесторам. В роли последних могут выступать пенсионные фонды, страховые или инвестиционные компании.

Схема рефинансирования посредством выпуска обеспеченных закладными ценных бумаг является типичной для США. Но объем американского фондового рынка многократно превышает объем российского. В США одних только ипотечных облигаций обращается на сумму $2 трлн. “Это больше, чем оборот всего российского фондового рынка”, — отмечает ответственный секретарь Федерального собрания РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрей Крутов. К тому же американские ипотечные облигации помимо недвижимости обеспечены также гарантиями государства, что приравнивает их к самым надежным казначейским обязательствам. Американские облигации — очень долгосрочные и низкодоходные. Зато они являются одними из наиболее консервативных и надежных.

В России аналога таким ипотечным бумагам пока нет, а объем фондового рынка мал. “Покупать ипотечные ценные бумаги некому, — напоминает Крутов. — Теоретически ипотечные облигации мог бы приобрести государственный пенсионный фонд”. Но фонду необходимо, чтобы доходность ипотечных бумаг не только покрывала инфляцию, но и приносила доход. Получается, что доходность ипотечных бумаг должна составлять 15-18% годовых в валюте. Но заемщики заинтересованы в наименьшей возможной ставке по кредиту. В Америке эта ставка составляет 5-6% годовых. Для России пока более реальна ставка как минимум 10% в валюте, 15% годовых в рублях. По мнению Крутова, государство могло бы за счет своих средств покрыть разницу в 8% годовых между необходимыми пенсионному фонду 18% и 10% годовых, под которые выдается ипотечный кредит. Инвестировать таким образом средства в развитие ипотеки можно, к примеру, из формируемого сейчас стабилизационного фонда или иных государственных ресурсов.

“Чтобы механизм рефинансирования заработал, объем рынка ипотечных кредитов должен существенно возрасти, — считает старший аналитик "УралСиба" Владимир Савов. — Произойдет это только после того, как уменьшится разрыв между спросом и предложением жилья, а также стабилизируются цены на квартиры”. Еще одной проблемой является то, что объектом ипотеки может быть только готовое и оформленное в собственность жилье.

Когда ипотека станет доступной для большей части населения страны, спрос на жилье резко увеличится. Увеличение спроса повлечет за собой рост цен, об этом напоминают многие аналитики рынка. Чтобы недвижимость не подорожала сильно, надо будет увеличить темпы строительства. По мнению начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, государство должно проводить сбалансированную политику в жилищной сфере, создавая условия как для формирования платежеспособного спроса, так и для развития жилищного строительства и первичного рынка жилья. Тогда только можно будет решить задачу формирования рынка доступного жилья.

Подобный сбалансированный подход опробован уже в некоторых областях. Например, администрация Челябинской области недавно выделила 900 млн руб. на цели строительства недорогого жилья, которое затем будет реализовываться в рамках программы ипотечного кредитования АИЖК. Но, конечно, одними мерами прямой бюджетной поддержки проблему не решить. Поэтому необходимо развивать конкуренцию на рынке жилья и бороться с монополизмом региональных строительных компаний. Ведь не секрет, что реальная норма прибыли в строительстве сегодня непомерно велика. Необходимо также решать проблему формирования подготовленных земельных участков для жилищного строительства, а для этого надо привлекать инвестиции в ЖКХ.

Что имеем

Пока в России лишь заявлено с высоких трибун о том, что к 2010 г. необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму $50 млрд. Но к настоящему времени в стране выдано кредитов на сумму лишь около $1 млрд. Вышел закон “Об ипотечных инвестиционных ценных бумагах”, но сами бумаги так и не выпустили. “На рынке есть только облигации АИЖК, которые не являются ни ипотечными, ни эмиссионными, — заявляет Крутов. — Эти бумаги обеспечены только гарантиями правительства, а не реальными пулами закладных”.

Правда, деятельность АИЖК не стоит на месте. Два года назад АИЖК рефинансировало всего несколько десятков кредитов, а к настоящему времени — 15 000. Сейчас в АИЖК прирост составляет более 1500 кредитов каждый месяц. Но и это капля в море. По крайней мере на рыночной ситуации эти объемы пока никак не отражаются. “В целом по стране количество ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья не превышает 5%, что, конечно, не оказывает значительного влияния на цены, — отмечает Денис Гришухин. — Но по мере развития ипотечного кредитования ситуация может измениться”.

В процессе развития рынка ипотеки на нем появляются новые участники: кредитные бюро, а также ипотечные брокеры, деятельность которых сосредоточена непосредственно на помощи клиентам, желающим взять в банке кредит на покупку жилья, что особенно важно для потребителя. “Сейчас все структуры, которые связаны с тем или иным этапом оформления кредита (банки, агентства недвижимости, страховые компании), преследуют в первую очередь свои интересы, а не заемщиков”, — заявляет Крутов.

Основная проблема взаимоотношений между банком и заемщиком заключается в процедуре андеррайтинга. В России банки оценивают не столько квартиру, сколько заемщика. Стоит ли говорить, что среди последних немало таких, кому будет отказано в кредите, несмотря на уровень их доходов (не всегда подтвержденных). Это госслужащие, получающие гонорары люди творческих профессий, юристы, работающие за процент агенты, сотрудники силовых структур, охранники и т. д. Зачастую банки относятся к своим клиентам с позиции “Скажи спасибо, что прошел квалификацию”. В результате клиент, обрадованный положительным решением кредитного комитета банка, закрывает глаза на то, что эффективная ставка вместо декларируемых 11-13% составляет 19% годовых, говорит Крутов.

Агентства недвижимости в первую очередь заинтересованы продать по ипотеке свои объекты. По словам Крутова, для риэлторов ипотека — “лишь инструмент повышения объема своих продаж”. Что касается страховых компаний, то они, как и банк, подвергают клиента андеррайтингу — правда, на сей раз относительно состояния здоровья. В итоге страховая премия иногда увеличивается до более чем 3% в год от величины остатка по кредиту. Дополнительные расходы на риэлторов и страховщиков могут достигать 8% от суммы кредита.

Однако надо отдать должное агентствам недвижимости — они все же вносят посильный вклад в развитие ипотеки. “В 2004 г. центр ипотечных программ компании "Миэль-Недвижимость" помог приобрести клиентам жилья на $60 млн, было привлечено ипотечных кредитов на $40 млн, — рассказывает директор ЦИП "Миэль" Елена Панова. — 40% ипотечных кредитов было выдано на приобретение квартир в новостройках, 60% — на покупку жилья на вторичном рынке. Ежемесячно в компании заключается около 50 ипотечных сделок”. Панова отмечает, что за последнее время портрет заемщика изменился: раньше ипотечные кредиты брали люди с высоким доходом, теперь — заемщики среднего достатка. К сожалению, средний класс, к которому в развитых странах относится большая часть населения страны, в России представлен весьма ограниченно.

Поэтому “для массового развития ипотеки в стране необходимым является значительное повышение уровня доходов граждан”, утверждает генеральный директор агентства недвижимости “Лаурел”, вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Ирина Радченко: “Для покупки однокомнатной квартиры в Москве необходимо обладать ежемесячным доходом в размере не менее $1500. Увы, большинство коренных москвичей имеют меньший доход”. Тем более что подобный уровень доходов отнюдь не характерен для среднестатистической семьи в любом другом регионе России.

Пока государство не принимает значительного финансового участия в становлении отечественного рынка ипотеки, наибольшую активность на нем проявляют зарубежные банки: Райффайзенбанк, “Сосьете Женераль Восток”. По словам Радченко, “к настоящему времени зарубежные банки выдали в Москве ипотечных кредитов больше, чем отечественные”. Иностранные банки обладают большими финансовыми ресурсами, а потому могут предложить клиентами условия более выгодные, чем у российских банков. Радченко считает, что если так пойдет и дальше, то через некоторое время московская недвижимость может оказаться в залоге у иностранцев. Скорее всего именно иностранные банки привнесут на российский рынок и механизмы рефинансирования. Сейчас эти банки заинтересованы в работе в России, потому что доходность 15% годовых очень привлекательна. Зарубежных игроков на рынке ипотеки в России станет значительно больше, когда страна вступит в ВТО.

Ипотечный кредит для приобретения квартиры в новостройке может быть предоставлен под 11-18% годовых в валюте. На вторичном рынке процентные ставки несколько ниже — 9-15% годовых в валюте. Но на размер ставок большое влияние оказывают внешние факторы, даже не внутрироссийские. “Ставка ипотечного кредита слабо связана как с инфляцией, так и с долгосрочностью, — заявляет генеральный директор "Арт-Билдинг" Андрей Анохин. — Ведущие банки — игроки на рынке ипотеки занимают на международном рынке крупные суммы по ставке LIBOR + 1,5-3% (всего 5,5-7,5%). Поэтому снижению ставок препятствует окончание эпохи дешевых денег — повышение процентных ставок Федеральной резервной системы США. Все вместе это привело к тому, что, несмотря на усиленное продвижение схем ипотечного кредитования, таких кредитов выданы единицы”.

Законы старые и новые

В конце прошлого года был принят пакет жилищных законов, некоторые из которых прямо или косвенно повлияли на количество выдаваемых ипотечных кредитов. Парадокс — не все законы пошли рынку на пользу, некоторые из них усугубили и без того не самую благополучную ситуацию. Например, заместитель генерального директора АИЖК Александр Черняк к негативным явлениям относит удлинение сроков регистрации до 30 дней. Проблемой являются противоречия между различными нормативными и законодательными актами, которыми регулируется деятельность Федеральной регистрационной службы (ФРС) в части регистрации ипотеки. Косвенно на объемы ипотечного кредитования негативным образом влияют проблемы, возникшие после вступления в силу закона “О долевом строительстве”, а также нерешенные вопросы относительно ЗПИФов недвижимости и Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР).

Отменив обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки и к тому же установив по ним очень низкие ставки госпошлины (200 руб.), новое законодательство ударило по карману нотариусов, зато облегчило бремя расходов по ипотеке заемщикам. Новшество, которое работает в пользу банков, заключается в том, что теперь банк имеет право обращать взыскание на квартиру даже в том случае, если у должника нет другого жилья. Такая норма снижает кредитные риски. “Но процедура обращения взыскания остается еще очень долгой, что не способствует снижению процентных ставок”, — отмечает Сергей Лядов. То есть, с одной стороны, заемщика закон перестал защищать, а с другой — и банки не так много выиграли.

Другая новация связана с тем, что при купле-продаже и иных сделках с квартирами, в которых проживают несовершеннолетние, не требуется согласия органов опеки и попечительства, если права родителей не ограничены, не назначен опекун или попечитель. Но в Семейном кодексе осталась старая норма, а потому не известно, каким именно законом будет руководствоваться суд, если представители ребенка решат оспорить сделку, например, по продаже квартиры, в которой он был прописан, не являясь собственником. “Высока вероятность, что [в этом случае] суд не признает покупателя добросовестным приобретателем и купленная им квартира будет государством изъята, — предостерегает Лядов. — Получит ли в этом случае покупатель назад свои деньги, большой вопрос”.

Отдельный блок необходимых для развития ипотеки законодательных норм связан с формированием рынка ипотечных ценных бумаг. Сейчас в российской правовой базе отсутствует ряд законов, необходимых для эффективной эмиссии ипотечных бумаг. “В частности, нужно сформировать нормативную базу ФСФР, предусмотреть возможность реализации механизмов повышения кредитного качества активов, исправить некоторые погрешности в базовом законе “Об ипотечных ценных бумагах”, — делится видением проблемы Гришухин. Кроме того, необходимо сделать более лояльными условия инвестирования в ипотечные бумаги средств пенсионных и страховых фондов. Когда будут приняты эти меры, можно ожидать значительного числа выданных ипотечных кредитов. “За ипотекой — будущее жилищного строительства, — считает коммерческий директор "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. — Должно произойти то, что, по сути, сегодня имеет место на потребительском рынке, когда люди стоят в очереди за покупкой в кредит бытовой техники и автомашин”.