Ипотека и недвижимость - Ипотечный рынок меняется

В опросе участвуют актриса О. Бакушевская, теле- и радиоведущие Е. Ищеева и А. Рапопорт.

Галина Бокашевская, актриса:
– Я живу в Санкт-Петербурге. И транспортные проблемы Питеру не чужды. Город начал задыхаться. С одной стороны я рада, что благосостояние населения растет, и многие себе могут позволить несколько машин на семью. С другой – передвижение наземным транспортом становится бесполезным. Я часто бываю в Москве, очень много передвигаюсь по городу и замечаю, что с каждым годом это становится делать все сложнее. И хотя построено Третье кольцо, проблем меньше не стало. Хотя, наверное, без кольца Москва стала бы одной большой пробкой.

Как решить транспортные проблемы в условиях сложившейся транспортной системы – это задача не из легких. В детстве я любила читать фантастику. Помню, как в таких книжках описывались воздушные дороги на разных уровнях. Может, есть смысл подумать о том, чтобы поднять дороги на несколько уровней? Под землей ничего не сделаешь. Там и так тесно. А вот сверху – можно было бы. Сделать трассы в виде прозрачных тоннелей с обязательной очисткой воздуха. В общем, решать надо сейчас с перспективой на 100–200 лет, чтобы потом не мучиться.

Елена Ищеева, телеведущая:
– То, что происходит в Москве, ужасно. С каждым годом автомобилей становится все больше. Дороги при этом шире не становятся, а наоборот сужаются, т.к. все обочины заставлены. Каких либо перспектив для решения этой проблемы не видно. Хоть бери всех и пересаживай на велосипеды и мопеды. Бывая в Европе, я заметила, что там люди предпочитают небольшие машины, их парковать легче. Они занимают меньше места. У нас запретили въезд в центр грузовиков. Так сейчас такие джипы, что они по размеру не меньше самосвала. Если такую махину оставляют у края дороги, то она две полосы занимает.

Мне кажется, в Москве транспортную проблему решить невозможно. Решать надо вопрос перенаселенности города. С каждым годом количество проживающих и работающих здесь людей растет, благосостояние повышается. Если остановить рост населения города, то тогда, наверное, можно прогнозировать количество автотранспортных средств и, исходя из этого, рассчитывать – где и какие дороги строить, расширять и т.д.

Александр Рапопорт, актер, певец, ведущий радиостанции «Серебряный дождь»:
– В основном я живу в двух крупнейших мегаполисах мира – Нью-Йорке и Москве. И могу сравнивать, как решаются аналогичные проблемы. Во-первых, стоило бы привести в соотвествие правила. В Америке, если машины стоят у обочины, то они стоят вдоль дороги, а не под углом 45 градусов. Это не так сужает проезжую часть. Нарушителей надо наказывать большими штрафами. В Америке я пару раз был оштрафован и больше правил не нарушаю. Там это не только денежное наказание, но и удорожание страховки, что существенно бьет по карману. Немаловажный фактор – психологический. Участники движения не ненавидят друг друга и не препятствуют друг другу. В Москве сплошь и рядом из-за этого возникают пробки: кто-то пытается перестроиться, ему никто не уступает, соответственно парализованными оказываются несколько полос. Следующее, в Америке хорошая практика одностороннего движения по параллельным улицам. Там даже во время часа пик если и образуется пробка, то она все-таки движется. Здесь, в Москве, может все встать и просто стоять. В Нью-Йорке машину в 100 раз водить легче, чем в Москве. Полицейские на дороге находятся для того, чтобы следить за движением и быстро принимать решения, если возникают проблемы. В Москве они занимаются сбором денег, а не регулированием.

Еще один важный момент: в Америке, если горит зеленый сигнал светофора, то поворот направо не запрещен. В Москве все ждут пресловутой стрелки.

Конечно, местным властям надо предпринимать какие-то меры. Делать многоярусные дороги, например. Это не так дорого, как кажется. Далее, наличие развязок. 4–5 развязок решат проблему в Центре. Многоярусные пешеходные переходы, паркинги – это тоже важно. Современная транспортная система должна работать так, чтобы светофоров было как можно меньше. Тогда движение транспорта будет постоянным, а не скачкообразным, как сейчас.
В мире существуют разные модели функционирования ипотечного рынка. Не секрет, что в России за основу взят американский вариант. Концепция подготовлена министерством экономического развития и торговли совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Документ был одобрен наблюдательным Советом АИЖК и получил поддержку президиума Госсовета.

В основе концепции лежит формирование системы рефинансирования ипотечных кредитов. По замыслу ее авторов, она должна состоять из трех блоков. Первый блок получил наименование "производственного", в его задачу входит выдача ипотечных кредитов. Кроме банков, которые и будут их выдавать, сюда входят структуры, призванные сделать этот рынок более комфортным для клиентов. Это организации, такие как ипотечные брокеры, выполняющие роль консультантов населения об имеющихся ипотечных продуктах, помогающие оформлению необходимой документации, осуществляющие связь между банками и конечными потребителями. Зарубежный опыт однозначно свидетельствует, что наличие подобной инфрастуктуры ведет к росту объемов ипотечного кредитования.

Другим важным элементом этого первого блока должны стать андеррайтеры заемщика. Сегодня эту работу чаще всего выполняют сами банки, в силу чего они вынуждены нести дополнительные затраты. За рубежом эти функции банки в большинстве случаев передают на аутсорсинг другим специализированным организациям. А, как известно, специализация ведет к снижению издержек и более быстрому развитию того или иного сегмента рынка.

Функцией следующего блока является накопление ипотечного покрытия. Смысл его заключается в выкупе выданных банками ипотечных кредитов. Сегодня этот вид деятельности на рынке монопольно осуществляет АИЖК. Но по словам представителя агентства Дмитрия Глазунова, АИЖК не собирается сохранять свое доминирующее положение в дальнейшем. Более того, после того как в этом сегменте ипотечного рынка появятся другие операторы, доля АИЖК в рефинансировании кредитов будет сокращаться. Согласно прогнозу, к 2008 году агентство вообще прекратит эту деятельность. Концепция предусматривает, что роль АИЖК сведется только к выкупу тех кредитов, которые рыночные операторы не станут выкупать.

Кто займет место АИЖК в системе рефинансирования ипотечных кредитов? Это ПИФы недвижимости, крупные банки, страховые компании. Отдельно стоит остановиться на специализированных проектных компаниях. Это компании, которым закон предоставляет право выпускать ипотечные ценные бумаги. Такие структуры называются в нем специальными ипотечными агентами.

От этих структур прямой путь к третьему блоку - секьютиризации, то есть к выпуску ценных ипотечных бумаг и привлечению финансирования ипотечных программ с фондового рынка. Концепция предусматривает возможность выпуска двух разных траншей ипотечных бумаг - рыночного и нерыночного. Такое разделение связано с незрелостью российского ипотечного рынка. И по мере его созревания будет меняться соотношение рыночного и нерыночного траншей в пользу рыночного. Игроками этого блока являются банки-эмитенты ипотечных ценных бумаг, специальные ипотечные агенты (проектные компании), которые будут проводить небанковскую секьютиризацию, а также управляющие компании, в задачу которых входит выдача ипотечных сертификатов.

И завершает эту пирамиду ипотечного кредитования блок сопровождения, который должен как бы опекать ипотечный кредит в течение всей его жизни. Здесь крайне важно, чтобы во время этого сопроводительного процесса не возникали бы дополнительные риски, что будет напрямую влиять на привлекательность операций на ипотечном рынке.

Концепция сильно меняет роль главного на сегодняшний день игрока на ипотечном поле - АИЖК. Ставится задача постепенного ухода агентства из коммерческого ипотечного сектора и сосредоточение основных усилий на выкупе некоммерческих траншей. Если это случится, то данное обстоятельство сильно поменяет всю конфигурацию рынка, он станет гораздо более гибким и конкурентным. Сегодня региональные операторы уже бьют тревогу по поводу того, что никто не выкупает у них значительную часть выданных ими ипотечных кредитов. У АИЖК существуют свои лимиты, да и понятно, что агентство не в состоянии одно покрыть всю страну. А это очень серьезно сдерживает развитие рынка.