Ипотека и недвижимость - Престижному жилью стало тесно в садовом кольце

Ранее мало употребляемое в жизни сочетание слов “добросовестный приобретатель” обрело в последнее время магическую силу. Любой предприниматель, купив недвижимость или иное имущество, на вопрос, уверен ли он в прочности своего права, обязательно ответит: “Ну в крайнем случае буду настаивать в суде, что я — добросовестный приобретатель”.

Судебные споры с участием добросовестных приобретателей достигли такого накала, что не так давно Конституционный суд разбирался с проблемой защиты владений этих лиц. Законодатель также решил вмешаться в ситуацию, приняв закон о дополнении Гражданского кодекса. Теперь добросовестный приобретатель не только вправе защищать свое владение — он впервые прямо назван собственником, правда, почему-то только недвижимого имущества.

Упование на статус добросовестного приобретателя стало рассматриваться предпринимателями как панацея от всех бед, будто бы любой порок приобретения может быть исцелен этим лекарством. Однако нужно иметь в виду, что оно лечит только строго определенные болезни. Игнорирование этого факта часто оборачивается для покупателя неприятным “сюрпризом” в виде решения суда об истребовании у него приобретенного имущества. При анализе сделок по приобретению необходимо обращать внимание на то, какое имущество было приобретено, кто его продавал, какого характера была сделка, в какой момент появляется возможность ссылаться на добросовестность приобретения и т. д.

Имущество бывает разным

Сделки заключаются по поводу самых разных имущественных объектов. Закон защищает добросовестное приобретение только вещей — движимых или недвижимых, включая ценные бумаги, т. е. того, что может быть приобретено в собственность. Правда, хотя бездокументарные ценные бумаги не являются вещью, суды предоставляют защиту добросовестным приобретателям этих бумаг ввиду необходимости обеспечить их быстрый и безопасный оборот.

Не может быть объектом добросовестного приобретения имущественное право, например право требования из обязательства, право на товарный знак, патентное право и т. д. (даже если принадлежность имущественного права регистрируется государством или частными регистраторами).

В одном деле истец попытался взыскать долг из договора поставки угля. Истец получил требование об уплате долга от прежнего кредитора, который, в свою очередь, получил требование от поставщика. Арбитражный суд отказал в иске на том основании, что сделка уступки требования между поставщиком и последующим кредитором была признана другим судом недействительной, поэтому, по мнению суда, также не могла быть признана действительной сделка уступки требования в пользу истца. Истец в этом деле настаивал на том, что он добросовестный приобретатель и вправе поэтому взыскать долг с должника, несмотря на недействительность предыдущей сделки уступки. Суд не принял во внимание этот довод и отказал в иске.

Лучше покупать у мошенника?

Нормы о защите добросовестного приобретателя относятся только к случаям приобретения имущества у лица, которое не являлось собственником.

Если же имущество было приобретено у собственника и он по каким-либо причинам не вправе был продавать его (например, арест, отсутствие согласия другого лица, в частности залогодержателя, если имущество было заложено), суды отказывают в защите такому приобретателю.

Сюда же следует отнести случай, когда исполнительный орган юридического лица — собственника продает имущество, не заручившись согласием вышестоящего органа, если такое согласие требуется по закону или в соответствии с учредительными документами (например, согласие совета директоров или общего собрания участников).

Тип иска не всегда важен…

Нормы о защите добросовестного приобретателя, строго говоря, применяются только к тем случаям, когда собственник заявляет против приобретателя так называемый виндикационный иск, т. е. требует возвратить владение имуществом.

Однако на практике лица, потерявшие владение имуществом, пользуются для достижения аналогичной цели также такими исками, как иск о признании сделки недействительной, иск о признании права собственности. Суды в таких ситуациях, как правило, защищают добросовестных приобретателей, справедливо полагая, что эти иски направлены на получение фактически того же результата — возврата имущества.

…важен статус

Необходимо иметь в виду, что только приобретение имущества по договору дает право ссылаться на статус добросовестного приобретателя. Если же, например, кто-нибудь обнаружил и занял бесхозную постройку, он не может защищать свое владение по правилам о добросовестном приобретении имущества.

Согласно таким правилам целью договора должно являться приобретение имущества в собственность, а не аренда, залог и т. п. Таким образом, в круг таких договоров входят в основном договор купли-продажи, договор мены (далее будем в основном приводить примеры с договором купли-продажи), но перечень этот не исчерпывающий. Возможен вариант добросовестного приобретения имущества на основании некоторых иных договоров, например, в силу соглашения об отступном.

Правовые недостатки

Рассчитывая на защиту, нельзя забывать, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть, если договор купли-продажи имеет какие-либо иные правовые недостатки, кроме отсутствия у продавца права собственности. Иными словами, договор купли-продажи должен соответствовать законодательству по вопросам дееспособности сторон, формы, существенных условий, оборотоспособности объекта сделки и др. Юристам необходимо обращать на это внимание при анализе спорного договора.

Например, в практике встречаются случаи, когда по договору купли-продажи продаются объекты, именуемые в законе самовольной постройкой. По закону самовольная постройка не может быть предметом сделок, однако не исключен вариант, когда лицу, которое ее возвело, удастся зарегистрировать право собственности на нее. Впоследствии владелец может пустить ее в оборот. Несмотря на наличие записи о праве собственности на этот объект, добросовестное приобретение не может иметь место. Этот вывод подтверждается решениями судов, говорящими о том, что договор о приобретении самовольной постройки не может считаться основанием для возникновения права собственности у приобретателя.

Ты — мне, я — тебе

Нельзя забывать о том, что договор о приобретении имущества должен носить возмездный характер. Добросовестный приобретатель должен взять на себя обязательство предоставить партнеру по договору взамен имущества деньги либо иной имущественный эквивалент (вещи, право требования, результат работы, услуги, исключительное право).

Но закон не требует, чтобы к моменту предъявления иска добросовестный приобретатель уже выполнил свою обязанность перед партнером (уплатил деньги, выполнил работы и т. д.), за исключением приобретения эмиссионных ценных бумаг.

Суды, принимая решение в пользу добросовестного приобретателя, указывают иногда на факт исполнения со стороны последнего своей обязанности перед партнером, но такой мотив носит скорее символический характер, и его отсутствие, как правило, не должно влиять на благоприятный для добросовестного приобретателя исход дела.

Иногда полезно не знать

Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было

продавать имущество. Однако закон, защищающий добросовестного приобретателя, не имеет в виду поощрять приобретение имущества “вслепую” — без какой-либо проверки права собственности. Приобретатель должен проявить хотя бы минимальную осмотрительность в вопросе проверки права собственности партнера. Следует потребовать от контрагента обычные доказательства права собственности.

О праве собственности на движимую вещь, как правило, свидетельствует факт владения ею. Этот факт может подтверждаться различными доказательствами в зависимости от свойств того или иного имущества, обычаев, сложившихся в связи с оборотом определенного имущества, и указания закона. Например, наличие ключей, обладание ценной бумагой, которая дает право распоряжаться товаром, часто служат доказательством владения, как правило, любым движимым имуществом. Однако в некоторых случаях необходимо принимать во внимание не только факт владения, но и другие доказательства права собственности. Например, в одном деле суд, отказывая в защите приобретателю древесины, указал на то, что он не удостоверился в наличии клейм, которые свидетельствуют о законности вырубки и существовании права собственности на древесину у продавца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, наличие которой подтверждается выпиской из реестра (именно выпиской, а не свидетельством о праве собственности, которое не отражает текущее состояние прав на объект недвижимости).

Суды в своих решениях в защиту добросовестного приобретателя всегда указывают на то, что приобретатель заключал договор с лицом, за которым было зарегистрировано право собственности на приобретенное недвижимое имущество. Когда же покупатель знакомится, например, только с договором, по которому продавец сам приобрел недвижимое имущество, и не обращает внимания на регистрацию права собственности, не стоит ждать поддержки в суде, ведь суд непременно упрекнет приобретателя в отсутствии необходимой осмотрительности.

Покупатель не может рассчитывать на поддержку суда, если до момента приобретения располагал сведениями, которые ставили под сомнение право собственности его партнера. Например, к моменту приобретения имущества в суд было заявлено требование о признании недействительной сделки, на основании которой партнер приобретателя стал собственником.

Недобросовестность приобретателя может следовать также из других обстоятельств. Классическим примером является продажа имущества за чрезвычайно низкую цену. Недобросовестность приобретателя предполагается в этом случае, потому что собственник не будет продавать имущество за бесценок; имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственным имуществом продавца.

Несомненно подозрительной с точки зрения добросовестности приобретателя будет считаться сделка, в которой единоличный исполнительный орган продавца и покупателя является одним и тем же лицом. Вероятно, при определенных условиях суд может счесть приобретателя недобросовестным, если продавец является единственным участником в уставном (складочном) капитале приобретателя или наоборот. Недобросовестность приобретателя может следовать из того, что продавец и покупатель являются ближайшими родственниками.

До какого момента совесть чиста?

Приобретатель должен не знать о фактах, которые порочат право собственности партнера, не только в момент совершения сделки, но и ко дню передачи ему имущества. В отношении недвижимого имущества добросовестность должна иметь место до регистрации сделки или регистрации перехода права собственности, если эти факты разъединены во времени.

О “презумпции” добросовестности

В законе нет ясности, должен ли приобретатель доказывать в суде, что он является добросовестным, или недобросовестность приобретателя должен доказывать истец. Высший арбитражный суд (ВАС) считает, что приобретатель должен доказывать свою добросовестность.

Нужно обратить внимание, что приобретатель, как правило, в принципе не в состоянии доказать свою добросовестность. В силу этого суды, как правило, считают достаточным лишь утверждение приобретателя о том, что он не знал об отсутствии права собственности у продавца.

Нужна добрая воля собственника

Приобретателя не спасет его добросовестность, если приобретенное движимое имущество выбыло когда-то из владения собственника или лица, которому собственник передал его (хранитель, арендатор, поверенный и др.) помимо воли первого или второго. Имеются в виду не только противоправные действия в отношении собственника или лица, которому собственник доверил свое имущество, но и пропажа движимой вещи по собственной неосторожности первого или второго.

В практике судов совершение сделки неуполномоченным лицом признается за выбытие движимой вещи из владения собственника помимо его воли. Хотя следует подчеркнуть, что в таких случаях нужно скорее обращать внимание на то, каким образом неуполномоченное лицо стало владельцем имущества, переданного приобретателю. Например, поверенный вышел за пределы полномочий, совершив сделку, которую не вправе был совершать, передав при этом имущество приобретателю (который впоследствии передал его в собственность добросовестного приобретателя). Несмотря на отсутствие волеизъявления собственника на отчуждение имущества, добросовестное приобретение данного имущества необходимо признать возможным, если собственник передал поверенному владение им по доброй воле.

Встречаются также весьма спорные судебные решения, в которых признается, что имущество выбыло из владения юридического лица помимо его воли, если сделка была совершена директором без надлежащего одобрения со стороны вышестоящего органа данного юридического лица (например, без одобрения совета директоров, когда оно требовалось).

Внимание, запись!

В отличие от движимого имущества решение вопроса о защите добросовестного приобретателя объектов недвижимости зависит от того, в каком порядке была прекращена (погашена) запись о праве собственности бывшего собственника — по его воле или помимо таковой. К сожалению, в настоящее время закон не содержит прямого указания на этот счет. Поэтому суды, принимая решение об истребовании недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, обращают внимание скорее на порядок выбытия этого имущества из владения собственника, а не на порядок погашения записи о праве собственности бывшего собственника.

Часто погашение записи о праве собственности без волеизъявления действительного собственника совпадает с выбытием недвижимости из владения помимо его воли. Однако также часто эти моменты не совпадают, так как право собственности на недвижимость может переноситься от одного лица к другому без передачи объекта во владение приобретателя. Передача может быть отсрочена по договору или продавец вообще может не передать недвижимость во владение приобретателя, потому что объект оказался неисправным. Отсутствие передачи недвижимости никак не влияет на возникновение права собственности у приобретателя (в том числе на добросовестное приобретение права собственности), момент которого жестко привязан к регистрации.

В процессе приватизации государственного (муниципального) имущества комитеты по управлению соответствующим имуществом часто принимали решения о приватизации объектов, не подлежащих приватизации по законодательству. Суды в своих решениях нередко указывают на то, что в этом случае не может идти речь о добросовестном приобретении имущества, так как, принимая незаконное решение, комитет по управлению имуществом действует не в соответствии с волей государства.

В то же время в судебной практике наметилась тенденция по защите добросовестных приобретателей имущества, приватизированного с нарушением закона, если, конечно, речь идет об имуществе, которое в принципе может быть объектом сделок. Принимаемые в таких случаях решения в защиту добросовестного приобретателя мотивируются судами по-разному. Например, в одном постановлении Президиум ВАС РФ в обоснование защиты добросовестного приобретателя зданий общежития указал, что нарушение законодательства о приватизации было допущено Госкомимуществом России и с 1992 г. сначала один, а потом другой приобретатель несли расходы по эксплуатации и ремонту этих зданий. ВАС РФ также отметил, что доказательств использования этих объектов не по назначению не имеется, а Госкомимущество России и Комитет по управлению имуществом Красноярского края не заинтересованы в передаче общежитий в собственность государства, которое не имеет средств для эксплуатации общежитий, что может повлечь за собой ухудшение положения проживающих в них граждан.

Довольно распространенным в практике примером выбытия имущества помимо воли собственника является его продажа на торгах в порядке исполнения судебных актов. Суды, как правило, отказывают добросовестному приобретателю в защите.

Договор — хорошо, но мало

Самого по себе заключенного договора о приобретении имущества недостаточно для защиты. Добросовестным приобретателем движимой вещи может быть только тот, кто получил владение ею. Суды в своих решениях обычно обращаются к выяснению этого вопроса, однако не всегда эта линия строго проводится судами. Из некоторых решений можно увидеть, что суды принимают решения о защите добросовестного приобретателя, даже если к моменту предъявления иска приобретатель не владеет имуществом.

Передача имущества во владение совершается различными способами, все зависит от конкретной ситуации и обычаев передачи того или иного имущества, и оформляется различным образом (акт приема-передачи и т. п.). Передача может носить символический характер (передача ключей и т. п.).

При приобретении недвижимого имущества добросовестный приобретатель может рассчитывать на защиту только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Важно, что закон не связывает момент приобретения права на недвижимость с передачей ее во владение приобретателя. Однако судебная практика склонна придавать значение этому факту.

В обоснование защиты добросовестного приобретателя в некоторых решениях судов подчеркивается, что ответчик (добросовестный приобретатель) не только зарегистрирован в качестве собственника, но и владеет спорным имуществом. В одном постановлении ВАС РФ говорится более категорично, что признание лица добросовестным приобретателем возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение.
Элитное жилье - относительно небольшой, но очень специфический сегмент рынка недвижимости. Он живет по своим внутренним законам, ситуация на нем практически не зависит от поведения отрасли в целом. Цены стабильно растут на 1,5% в месяц, а недостаток предложения заставляет расширять границы элитной недвижимости за пределы Садового кольца.

Кто на новенького?
Район Остоженки стал первым местом, которое начали осваивать для строительства жилья высокой категории. Это было связано с тем, что раньше здесь находилось много ветхих домов, предназначенных под снос. И теперь этот район, где сконцентрировано наибольшее количество домов самого высокого класса, лидирует в сегменте по большинству показателей. На сегодняшний день элитный район сформирован на 90%. При этом предложение здесь крайне ограничено. Сейчас средняя цена квадратного метра на Остоженке приближается к $8 тыс., а отдельные квартиры могут стоить как $4-4,5 тыс. за квадратный метр, так и $20 тыс.
Как говорит Екатерина Егорова, консультант по недвижимости Кирсанова Риэлти, в других престижных районах (Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Фрунзенская) в домах подобного класса цены уже подтягиваются к ценам Остоженки. По словам Светланы Пучковой, специалиста отдела продаж элитной недвижимости компании Delight Realty, сегодня застройщики акцентируют внимание на районе Мясницкой ул., окрестностях Чистых прудов и Сретенки. В ближайшее время данные районы могут войти в рейтинг наиболее популярных и элитных мест.
Особый разговор о Замоскворечье. Интерес к нему вызван прежде всего наличием площадок под строительство. Сейчас цена квадратного метра здесь в среднем составляет $3,8-4,5 тыс. Как говорит Екатерина Гурьева, ведущий специалист агентства элитной недвижимости Intermark, если проводить аналогию с рынком загородной недвижимости, то Остоженке соответствует Рублевка, а Замоскворечью - Новая Рига.

Есть куда расти
Рынок элитного жилья сегодня достаточно стабилен и сбалансирован. Цены плавно растут примерно на 1,5% в месяц. Существует и устойчивый спрос на такую недвижимость. При этом предложение не все специалисты оценивают однозначно. Екатерина Гурьева, например, считает, что выбор на рынке предоставлен если и не широкий, то такой, что все желающие рано или поздно находят то, что хотят купить. А по мнению директора отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании МИЭЛЬ-недвижимость Кайдо Каарма, повышение стоимости квартир самого высокого уровня связано с недостатком по-настоящему качественных и интересных проектов на рынке. Когда появляется новый точечный объект высокого уровня, он вызывает ажиотажный спрос. И, скорее всего, такая тенденция сохранится на ближайшее время.
В этом году начинается подготовка к строительству в ЦАО элитных жилых комплексов на месте выводимых из центра двух предприятий: завода ЛГМ в Замоскворечье и завода Каучук на Плющихе. Благодаря комплексной застройке элитных районов удастся снизить стоимость квадратного метра в этих проектах, оставив качество квартир на самом высоком уровне. Уже сейчас архитекторы работают над проектами будущих домов, строительство начнется в конце этого года.

Эксцентричная элита
Постулат, утверждающий, что объекты, не попадающие в географические координаты одного из районов центральной части Москвы, не являются элитными, постепенно становится не столь непоколебимым. По словам Ирины Рогачевой, руководителя направления элитной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН, помимо традиционного расположения элитных строений дома этой категории находятся в ЗАО и ЮЗАО, интересные предложения есть и на северо-востоке, в основном вблизи парков или других зеленых зон.
За пределами Садового кольца появились проекты, которые многие эксперты относят к элитным. Так, Екатерина Гурьева считает, что очень перспективным для развития сектора высококлассного жилья является район в окрестностях Смоленской улицы, находящийся вне Садового кольца. Дома де люкс, по ее словам, появляются и в более отдаленных от центра районах. Самый яркий пример - Лейк-хаус, который строится за Воробьевыми горами в районе ул. Минской и Улофа Пальме.
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, также говорит о распространении интересов покупателей в районы Хамовников, Плющихи, которые ранее не являлись традиционными для размещения элитного жилья. Сейчас там появилось несколько интересных, хорошо продуманных проектов, ряд из которых уже реализован: к примеру, Венский дом, Три тополя на Плющихе, дома на Ростовской набережной. В отношении более отдаленных районов специалист отмечает территорию Заречье на Сколковском шоссе с жилыми комплексами Тихомирово (Кунцево-2) и Земляничная поляна (Кунцево-4), которые пользуются очень высоким спросом. Помимо необходимого для жилья высокого класса набора характеристик, в том числе развитой инфраструктуры, эти дома имеют весомое преимущество - они находятся в живописной природной зоне, закрытой от посторонних и очень хорошо охраняемой, причем как по всему периметру, так и в каждом доме. Отдельные предложения здесь оцениваются в $10-12 тыс. за квадратный метр, в то время как средняя стоимость составляет $8-9 тыс.