Ипотека и недвижимость - Коммуналку сдадут в концессию

Еще в прошлом веке на российском рынке недвижимости впервые заговорили о таком понятии, как "умный дом". Предполагалось, что скоро и в Москве появятся здания, где желающие смогут с рабочего компьютера или по телефону из авто заказать установленной дома высокотехнологичной системе наполнение теплой ванны или подогрев ужина к своему приходу, температурный режим в комнатах будет регулироваться чуть ли не по голосу, а при названии вслух любимой мелодии она тут же начнет звучать. В общем, умная техника сама все сделает за владельца квартиры. Однако мечты так и остались мечтами - даже в клубных домах системы "интеллектуальное здание" являются скорее исключением, чем правилом. Оказалось, что на такие системы практически нет спроса.

Нельзя сказать, что компьютеризированная и автоматизированная квартира - это фантастическая мечта. На Западе, где создание такой системы было инициировано с целью экономии ресурсов и электроэнергии, она довольно широко распространена в сегменте престижного жилья. Да и в России теперь, если говорить о некоторых подмосковных особняках и коттеджах, в которые хозяева вложились по максимуму, "умные дома" начинают встречаться. Примеры "умных домов" есть и в Москве, однако их крайне мало.
Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, утверждает, что "умных домов в Москве практически нет. Есть лишь отдельные квартиры, которые их владельцы по собственному желанию оснастили высокотехнологичной начинкой.
Заявления многих застройщиков о том, что их объекты будут комплексно оснащены соответствующими системами - не более чем попытка привлечь к себе внимание. На выходе проектов оказывается, что в понятие "умный дом" девелоперы закладывают довольно ограниченный набор функций, без которых, собственно говоря, возведенные ими дома и нельзя бы было отнести к классу элитных. Например, централизованные системы климатконтроля, сигнализации, пожарной безопасности, связь с обслуживающим персоналом здания, какой-то внутриквартирный сервис с признаками интеллекта и т. д.
Одним из немногих исключений является проект клубного дома "Коперник", утверждает Екатерина Гурьева, консультант отдела элитной недвижимости компании Intermark. Там в каждой квартире заложена программа, при активации которой можно начать пользоваться достижениями технического прогресса, в том числе и управлять некоторыми системами через интернет. "В то же время,- говорит она,- при общении с покупателями я не вижу их заинтересованности в подобном оснащении жилья. Если даже перед вами человек очень состоятельный, это еще не значит, что с компьютером он на "ты",- не все из них e-mail умеют самостоятельно послать".
Подобного мнения придерживается и Екатерина Егорова, консультант по недвижимости компании "Кирсанова-Риэлти". Она отмечает, что основные покупатели на рынке самого высококлассного жилья - люди 40-50 лет. Менталитет большинства из них таков, что различные компьютерные новинки и изыски, неприменимые в бизнесе, они считают игрушками. "Думаю, "умные дома" - это удел следующих поколений, выросших на интернете",- говорит она.
Влияет ли внедрение технологии "умный дом" на стоимость содержания жилья? Тоже вопрос, на который нет однозначного ответа. Опять же многое зависит от того, насколько широкий ассортимент функций под этим понятием подразумевается. Александр Зиминский из Penny Lane Realty полагает, что оснащение квартир этой системой "по полной программе" значительно поднимает не только цену квадратного метра, но также и уровень расходов на обслуживание и эксплуатацию. Екатерина Гурьева уверена, что нужно учитывать и размеры дома. Например, в упоминавшемся выше "Копернике", который вмещает несколько десятков квартир, цена метра не сильно превышает аналогичные показатели в не начиненных компьютерными "наворотами" домах. А расходы на обслуживание здесь составляют $2,5 за квадратный метр в месяц, тогда как во многих "не умных" элитных домах - более $4.
Если речь идет о небольшом "клубном доме", в котором расположено шесть-восемь квартир, то нужно обсуждать целесообразность их оснащения системой с потенциальными покупателями, оценивать, насколько они готовы за это переплачивать,- по аналогии с тем, как ведется предпроектная работа в отношении других "излишеств": бассейна, теннисного корта и т. д.
"Говорить о том,- считает Александр Зиминский,- что в ближайшей перспективе появятся дома, целиком оборудованные интеллектуальной техникой, не стоит. Если у человека есть желание, то он может самостоятельно вложить средства в интеллектуализацию собственной квартиры, и специализированная компания сделает ему на выходе проекта то, что он желает. Со стороны же застройщика целиком распространять такую практику на дом, тем более там, где не более десятка квартир,- смысла нет".
Сегодня правительство должно придумать, как перевести жилищно-коммунальный сектор на рыночные отношения. Минпромэнерго представит свои идеи, как сделать выгодными частные инвестиции в отрасль. Пока же из нее бегут даже крупные инвесторы. Последний пример - уход из регионов Российских коммунальных систем, о котором Известия писали вчера.

Порадовать правительство главе Минпромэнерго Виктору Христенко будет нечем. Из-за изношенности коммуникаций (50-90%) в ЖКХ теряется до 70% тепла, 30% воды и 18% электроэнергии. Реформа отрасли обойдется минимум в 500 млрд. рублей. Чтобы бизнес поучаствовал в финансировании отрасли, Минпромэнерго предлагает принять законы об особенностях регулирования оборота имущества в ЖКХ, а также изменить нормативную базу тарифного регулирования. Кроме того, Минпромэнерго хочет раньше других ввести в отрасли концессии.

Как пояснил источник в правительстве, речь идет о том, чтобы сдать в концессию прежде всего систему управления коммунальным хозяйством. Это разобьет монополию муниципальных дирекций единого заказчика. Предполагается, что муниципалитеты будут лишь проводить конкурсы, заявляя уровень желательной платы с метра обслуживаемой площади и дополнительные условия. Сами предприятия ЖКХ (водоканалы, теплосети), принадлежащие сегодня в основном муниципалитетам, решено не столько приватизировать, сколько сдавать в концессию.

С финансовой неразберихой в отрасли (кредиторская задолженность составляет 340 млрд. руб., а дебиторская только 200 млрд. руб.) Виктор Христенко собирается бороться специальным законом. Чиновники не могут понять, откуда взялась такая большая разница между кредиторкой и дебиторкой. Но до сих пор правительство не может влиять на инвентаризацию имущества, ее проводят муниципалитеты. Еще один больной вопрос - тарифы на коммунальные услуги. Сегодня предприятиям ЖКХ невыгодно внедрять сберегающие технологии: денег они стоят немалых, а тарифы рассчитываются исходя из себестоимости, к которой добавляется 2-5% рентабельности. Минпромэнерго намерено решить проблему к середине 2005 года, разрешив предприятиям оставлять дополнительную прибыль при снижении себестоимости и включив в тарифы инвестиционную составляющую.