Ипотека и недвижимость - Хрущобы бизнес-класса

Загородный отдых на собственной даче всегда был популярным способом провести лето, но современная загородная недвижимость, особенно новые дома в коттеджных поселках — удовольствие не дешевое. Счастливым владельцам подмосковных особняков приходится не только раскошеливаться на покупку (или строительство) самого дома, но и платить налоги.

Юрист М2 рассказывает, как можно в рамках действующего законодательства снизить ежегодные налоговые выплаты на загородный дом, который находится в частной собственности.
Самый простой, но и самый рискованный способ сэкономить на налогах — просто не проводить государственную регистрацию загородного дома. Такой вариант хорош только в случае, если местные власти «ленивы и нелюбопытны». Несколько лет после покупки земельного участка и возведения дома можно спокойно жить в нем, никак его не оформив. Однако рано или поздно у государственных органов все-таки возникнут вопросы.
К тому же, если вы решите продать свой коттедж, придется искать варианты переоформления документов на покупателя. Например, в договор включается фраза: «К покупателю переходят все права на земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, вместе со всем, что на нем находится или будет находиться». Такая формулировка весьма спорна: специалисты считают, что ее употребление в договорах купли-продажи земельных участков предоставляет простор для различных злоупотреблений.
Какие возможные выгоды сулит уклонение от регистрации дома, какие минусы стоит учитывать? Сначала о выгодах. Вы экономите некоторую сумму на налогах. По закону налог на имущество не может составлять менее 0,1 и более 2% его стоимости. Ставка 0,1% применяется при цене имущества до 300 тыс. руб., ставка 2% — при стоимости более 500 тыс. руб. Правда, надо иметь в виду, что этот налог относится к числу местных, поэтому конкретные ставки устанавливаются местными органами власти. Соответственно, поскольку регистрация не производится, собственник не уплачивает и пошлину за это.
С другой стороны, есть и серьезные минусы. Если вы не регистрируете право собственности на имущество, то не имеете право проводить сделки с ним. Ни один нотариус не станет участвовать в заверении такой сделки, и, соответственно, зарегистрировать ее в госорганах тоже не получится. Таким образом, любая сделка, заключенная с подобным имуществом, будет признана недействительной. Ни продать, ни заложить, ни завещать свое имущество вы не сможете. Так что пострадать могут не только ваши интересы, но и интересы ваших родных.

«Хронический» недострой
Такое понятие подразумевает не голые стены без крыши, а любое несоответствие дома официально утвержденному проекту. Например, если им предусмотрены внутренние двери или межкомнатная перегородка, которых нет, надо либо вносить изменения в проект, либо исправлять эти недостатки. Иначе дом не будет принят. Вы живете в доме, в котором все есть (свет, вода, электричество и т. д.), но при этом дом не считается достроенным.
В подобной ситуации с вас не могут взимать налог на имущество физических лиц. Но имейте в виду, что, если дом будет числиться недостроем слишком долго, у разнообразных контролирующих органов возникнут сомнения в правдоподобности этой информации.
Разумеется, при продаже земельного участка никаких документов на дом не будет и существует риск, что покупатель откажется платить за недострой. С другой стороны, купить объект незавершенного строительства хоть и опасно (документов ведь нет), но выгодно: все основные строительные работы уже произведены. Остается только исправить некоторые недостатки и зарегистрировать право собственности.

«Мертвые души»
Этот вариант связан с регистрацией дома на какое-либо лицо из числа тех, кто имеет льготы по уплате налогов и сборов, например, на родителей-пенсионеров. Перечень категорий населения, имеющих льготы по уплате налога на имущество физических лиц, содержится в ст. 4 Закона «О налогах на имущество физических лиц». Там указано, что местные органы власти вправе предоставлять льготы иным категориям населения помимо указанных в законе.
При этом нужно помнить, что, экономя на налогах, вы теряете возможность использовать имущество в полной мере. Вы не имеете право его продать без доверенности, заложить и т. д. Если вы захотите взять кредит в банке и предложить дом в качестве залога, залогодателем будет тот, на кого оформлен дом. Если вы захотите управлять имуществом сами, для этого придется оформлять доверенность. Пример. Гражданин М. оформил дом и земельный участок на своего брата-инвалида, который был освобожден от уплаты налога на имущество. Через некоторое время М. понадобились деньги. Он решил обратиться в банк за кредитом и предложить в качестве обеспечения по кредиту участок и дом. Однако его брат отказался предоставлять имущество в залог, а через некоторое время продал его. Поскольку все документы были оформлены на него, проблем с регистрацией сделки и прав нового собственника не возникло.

Подводные камни
Используя те или иные схемы ухода от налогов, не следует забывать о связанных с этим рисках. Например, если будет выявлено, что дом существует, но на него не оформлены документы, или он значительное время числится недостроенным, тогда как дефекты легко устранимы, налоговые органы попытаются признать собственника злостным неплательщиком, скрывающим имущество. Расплата за подобные действия обходится чрезвычайно дорого. Даже если фактического собственника не привлекут к уголовной ответственности, его могут оштрафовать и заставить уплатить налог за весь период доказанного существования дома. Причем кроме налога придется уплатить еще и пени, которые налоговые органы начислят на всю сумму.
И потом, вы никак не сможете защитить свои права в случае возникновения какой-либо угрозы. Например, если дом будет разрушен противоправными действиями, вы не сможете предъявить никаких претензий к причинителю ущерба. Более того, если при продаже участка с домом, которого официально не существует, вам не заплатят за него деньги, практически невозможно доказать, что покупатель вас обманул: ведь он не мог купить дом, которого нет.
Конечно, нельзя утверждать, что права собственника в России охраняются государством очень ревностно. Но лучше заплатить налоги и иметь хоть какие-то гарантии.
Из "несносных" пятиэтажек сделают элитные дома.

Мысль о том, что пятиэтажки можно не только сносить, но и реконструировать, понемногу овладевает умами московских чиновников. В один из последних субботних объездов мэра привезли к бывшей хрущобе, которая превратилась в элитный высотный дом. Результат восхитил Лужкова. "Да будет так!" - воскликнул мэр. Отныне пятиэтажные недоразумения в Москве будут перестраивать целыми кварталами, а программа реконструкции пятиэтажек обещает стать такой же глобальной, как программа их сноса.

"Несносными" - недостаточно хлипкими, чтобы их немедленно снести, в Москве считаются четыре серии пятиэтажек: 1-510, 1-511, 1-515 и 1-447. Постаревшие душой, но еще довольно крепкие телом, эти улучшенные варианты бараков изрядно раздражали городские власти. Настолько, что еще пять лет назад всем желающим было предложено придумать, как их облагородить. И даже выдано несколько "экспериментальных" адресов, где можно было опробовать задуманное. "Известия" решили выяснить, как сложилась судьба подопытных домов.

Верхи и низы

У первенца перестроечного движения - дома 16, корпус 3, по проспекту Маршала Жукова, - жизнь явно не задалась. Издалека дом выглядит как раненый с перевязанной головой. Два надстроенных верхних этажа с претензией на элитность - мансарды, полукруглые балконы, стеклопакеты - выкрашены веселенькой розовой краской, но так же обшарпанны, как и подпирающие их нижние. К каждому подъезду пристроено что-то вроде колонны, где помещаются лифт и мусоропровод. Модернизированные лестничные клетки хранят добрые старые ароматы упадка и хронической немытости. А жителей при слове "реконструкция" постигает что-то вроде нервного припадка - процесс проходил без отселения людей.

- Крышу сняли, - рассказывает Мария, живущая в квартире на пятом этаже. - Текло так, что мы не могли выйти из квартиры - двери разбухли, ручки поотрывались. Четыре года за стеной стучали отбойные молотки. Люди на кухне готовили под зонтиками. Ради чего, спрашивается?

Эксперимент проводили ЗАО "Наутилус Девелопмент" и ЗАО "Корпус" на городские деньги. Чтобы уговорить жильцов согласиться на эксперимент, обещали сделать в квартирах евроремонт, поменять сантехнику и электропроводку. Даже смету составили. В результате аборигенам достались кое-как поклеенные обои и "новая" сантехника, выпущенная советской промышленностью полвека назад.

"Новеньким" - жильцам верхних этажей тоже живется как-то не по-элитному. По рассказам соседей, хозяева квартир все время меняются. Не выдерживают коммунальных испытаний: дом до сих пор не принят РЭУ на эксплуатацию, поскольку нарушены все возможные инженерные правила. Ни зарегистрироваться, ни вызвать сантехника жители мансард не могут, а простецкая "нижняя" публика своим жизнелюбием не дает им забыть о среднем уровне жизни в стране. Большую часть верхних квартир хозяева сдают. А граждане снизу прислушиваются к звукам опадающей штукатурки и замазывают щели в стенах - дом после капремонта постепенно проседает, не выдерживая нагрузки. Похожие истории могут рассказать обитатели дома № 5 по улице Строителей, также пережившие гуманитарную катастрофу под названием "реконструкция без отселения".

Судьба саркофага

Другой известный "подопытный" адрес - дом № 3 по улице Коштоянца. При ближайшем рассмотрении следов реконструкции обнаружить не удалось. На кухнях незыблемо висят кружевные занавески, а единственный признак, говорящий о возможных переменах, - слухи, от которых среди жителей периодически возникает переполох. "Недавно приходили строители, - рассказывает один из обитающих в квартире второго подъезда. - Спрашивали, кто хочет переехать, а кто готов остаться на время реконструкции. Так мы и не поняли, что с нами будет..."

Не знают об этом даже разработчики проекта - архитекторы института "Курортпроект". "Заказчиком реконструкции выступает Управление экспериментального жилья, - рассказал "Известиям" руководитель архитектурно-проектной мастерской № 5 Борис Броннер. - Несколько раз дело почти было пошло на лад, но каждый раз что-то срывалось, хотя мы сделали свой проект еще несколько лет назад".

Архитекторы предложили пристроить к торцу дома еще один подъезд высотой 9 этажей. Переселить в него жителей из квартир двух соседних подъездов, реконструировать опустевшие секции, перевезти в них людей из следующих, и так далее. Сам дом предполагается заключить в "саркофаг" из стекла и бетона, так что верхние этажи будут опираться не на стены старого дома, а на новые, монолитные опоры. В результате жители получат квартиры с кухнями не меньше 8 метров, изолированными комнатами и увеличенным балконом и при этом останутся на прежнем месте. Таким способом можно реконструировать целый микрорайон из десяти "несносных" пятиэтажек, построить коммерческое жилье и получить прибыль. "Стоимость реконструкции по нашему проекту - около 150 долларов за квадратный метр", - говорит Борис Броннер. Это в несколько раз ниже себестоимости нового строительства в столице. Есть версия, что проект столько лет не может начаться именно потому, что он слишком дешев и невыгоден государственным инвесторам, привыкшим не зарабатывать деньги, а осваивать их.

Победитель

Счастливее всех сложилась жизнь у пятиэтажки на Химкинском бульваре - именно она победила в негласном конкурсе идей, вдохновив мэра на определение "очень удачный проект". Теперь в этом доме с сине-оранжевыми фасадами невозможно признать бывшую хрущобу.

Правда, реконструкцией результат можно назвать весьма условно - авторы эксперимента не церемонились, отселили всех жителей и начали строить практически с нуля. От пятиэтажки в доме остались три несущие стены и высота потолка два с половиной метра в квартирах нижних этажей. Если не считать этой детали, в доме теперь вполне современные квартиры с двумя санузлами, темными комнатами, двумя лоджиями и кухнями по 10-12 метров. 30 процентов квартир займут "муниципалы" по ордерам, выписанным префектурой, остальное продается. Вернее, уже продано - по словам сотрудницы отдела продаж НПП "Тема" (разработчик и исполнитель проекта), остались только квартиры на первом этаже. На двухуровневые апартаменты с мансардой также пока не нашлось охотников. Метр в элитной хрущобе стоит от 800 до 1090 долларов, что окупает все затраты частных инвесторов.

- Реконструкция по нашему проекту стоит примерно столько же, сколько снос и отселение, - сказал "Известиям" заместитель гендиректора "Темы" Юрий Черняев. - Если делать сразу целый квартал, получается дешевле.

Всего в Москве ждут реконструкции 11 миллионов квадратных метров пятиэтажек.