Ипотека и недвижимость - Всегда на высоте

Для того чтобы получить ипотечный кредит, потенциальный заемщик должен подтвердить свою платежеспособность — показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Банки требуют форму 2-НДФЛ — заверенную печатью справку о доходах физического лица, которую выдают в бухгалтерии. Наличие постоянного места работы и справки, подтверждающей хотя бы минимальную сумму дохода, — обязательное условие практически во всех банках Москвы.

Но, к сожалению, в действительности не всегда заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. И большинство банков, понимая это, принимают другие формы подтверждения доходов по разным схемам.
«Существуют доходы «белые», «серые» и «черные», — говорит директор департамента ипотечного кредитования финансового центра «НОВА» Иван Лонкин. — «Белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит практически невозможно; «серые» и «черные» зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя».
«Белая» зарплата — сумма, с которой уплачены все необходимые налоги (ЕСН плюс подоходный, составляющий 13%). Она, как правило, невелика — например, 3 тыс. руб. в месяц. Крупные «белые» зарплаты в России выплачивают в основном представительства иностранных компаний.
«Черная» зарплата выгодна в первую очередь для работодателя, который не платит с нее ЕСН. Ставка ЕСН составляет 35,6%, из которых 7,6% распределяются между фондами обязательного медицинского и социального страхования, а 28% отчисляются в Пенсионный фонд. Подавляющее большинство работодателей не готовы платить такой ЕСН даже по регрессивной шкале, предполагающей его уменьшение с ростом зарплат.
Работника зарплата, выдаваемая «в конверте», может лишить возможности пользоваться многими благами цивилизации, в частности, получать кредиты.
Помимо «белой» и «черной» существуют еще и «серые» зарплатные схемы, позволяющие неплохо экономить на налоговых платежах. Такие схемы расчетов с работниками нельзя назвать абсолютно честными, но и полностью нелегальными они также не являются.
Способы подтверждения «серых» доходов для получения ипотечного кредита следующие. По данным И. Лонкина, самый распространенный способ — справка с места работы, написанная в свободной форме, с указанием реальных доходов соискателя кредита.
Часто встречаются и «страховые» схемы. Фирма страхует своих работников на крупную сумму, выплаты по страховке равны зарплате и перечисляются на расчетный счет работника в банке. В этом случае банк принимает выписку из страховой компании. Часто данный вид оплаты труда приравнивается в банках к официальному доходу.
Если работодатель не желает «светиться» и не дает справку о доходах, то часть банков прибегает к устному подтверждению дохода: сотрудник банка выезжает на место работы соискателя кредита и в беседе с руководителем узнает информацию о заработной плате и прочих доходах.
Когда работодатель не хочет давать справку о доходах своего сотрудника или последний никак не может подтвердить доход, в ряде банков прибегают к следующему алгоритму действий: анализируют наличие у человека дорогостоящей собственности, его расходы, профессию, стоимость данного работника на рынке труда и т. д.
Существует «акционерный» вариант подтверждения дохода. Работодатель размещает крупную сумму на счетах фирмы, не являющейся плательщиком российских налогов. Работники становятся держателями акций, по которым им ежемесячно выплачиваются дивиденды. Тогда банку можно предоставить выписку со счета компании.
Кроме этого для расчета суммы кредита учитываются следующие виды заработков: доходы от работы по совместительству, по банковским вкладам, дивиденды, прибыль от сдачи недвижимости в аренду и т. д.
На решение банка (включая размер и условия выдаваемого кредита) могут повлиять следующие факторы: социальный статус заемщика, его образование и послужной список, имеющиеся у него недвижимость и ценные бумаги, количество и марки автомобилей. В качестве косвенных доказательств платежеспособности, по словам И. Лонкина, учитываются даже счета за мобильную связь и поездки потенциального заемщика за рубеж. Шансы получить ипотечный кредит заметно возрастут, если у соискателя имеется какая-либо кредитная история, т. е. если он уже брал кредит и расплатился по нему в срок.
Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы.
Это выражается в размере ставки: кредиты под «серые» и «черные» доходы предоставляются под завышенные проценты — 11–18%, под «белые» доходы несложно получить кредит по ставке 10–11%.

Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Сейчас банки прекрасно понимают, что не все потенциальные заемщики могут подтвердить свой доход справкой формы 2-НДФЛ. Поэтому многие кредитные организации стали принимать разные формы подтверждения доходов — от справки 2-НДФЛ до устного заявления. Однако вся информация проходит очень тщательную проверку, и если окажется, что предоставленные сведения не соответствуют действительности, то банк откажет в выдаче кредита. Следовательно, самое главное — предоставлять истинные данные о своих доходах.
Для того чтобы купить квартиру по ипотеке, вовсе не обязательно иметь сумму для первоначального взноса. Для этих целей можно использовать потребительский кредит. В большинстве банков для получения нецелевого потребительского кредита принимаются любые формы подтверждения доходов. Сведения в этом случае тоже тщательно проверяются.
Высотное строительство - это средство, которым не может не пользоваться ни один мегаполис мира. Подобного мнения придерживается глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Наибольшим подспорьем высотки являются, по его словам, для экономики любого крупного города. Это особенно актуально сейчас, когда количество свободных земельных участков стремительно уменьшается.

Мы пойдем своим путем

Высотное строительство в Москве имеет богатую историю. Достаточно вспомнить хотя бы знаменитые сталинские высотки - эти дома строились в непростое время, но привлекли большое внимание мировой общественности и отличаются собственным неповторимым стилем. "Сейчас другое время - бал правит архитектор, а не партократ. Поэтому у архитекторов появились все возможности для самореализации. Ведь высотное строительство - очень сложный как в техническом, так и в архитектурном плане процесс", - отмечает В. Ресин. Кроме того, столица ставит перед градостроителями серьезную задачу - современные высотки ни в коем случае не должны уподобляться западным небоскребам и обязаны соответствовать стилю московской архитектуры.

Кроме того, при разработке городской программы "Новое кольцо Москвы" столичные власти отказались от политики концентрации высотных зданий на одном участке города, как это происходит, к примеру, на Манхэттене (Нью-Йорк). Российская столица пойдет по другому пути - 60 участков, выбранных для строительства высотных домов в рамках данной программы, расположены в разных уголках столицы, в том числе и на ее окраинах. Кстати, каждый из них прошел тщательное геодезическое обследование, поэтому опасность наличия неподходящего для высотного строительства грунта здесь сведена к нулю.

В то же время, по словам В. Ресина, дав добро на строительство высотных зданий, руководство столичного стройкомплекса не намерено устраивать пир во время чумы, то есть размещать современные и высокотехнологичные здания в трущобах. "Одновременно со строительством объекта будет приводиться в порядок и вся прилегающая территория", - отметил он. - А каждая высотка, как ожидается, станет доминантой, центром своего района".

Кто стремится в поднебесье?

Опросы, проведенные в столице в связи с началом реализации программы высотного строительства "Новое кольцо Москвы", показали, что желание поселиться в небоскребе имеет лишь 15% москвичей. Такие данные на встрече с журналистами обнародовал главный архитектор столицы Александр Кузьмин. В основном - это представители молодого поколения москвичей, а также те, кто уже успел оценить потрясающие виды на город, открывающиеся с верхних этажей высотных зданий.

"Нас пугают, что жилье в высотных домах не будет востребованным, но это полная ерунда", - возражает глава столичного стройкомплекса В. Ресин. - Во всем мире квартиры на верхних этажах ценятся выше остальных и обладают самой высокой стоимостью. Правда, сам я предпочитаю жить не выше 4-го этажа".

Риск того, что столичные высотки останутся невостребованными, все-таки достаточно мал. Ведь, по словам А. Кузьмина, на сегодняшний день высотные здания составляют лишь 7% от общего объема строительства в столице. Кроме того, здания, которые составят "Новое кольцо Москвы", будут иметь разное назначение - помимо жилых домов, это будут также офисные и торговые центры.

Стоимость программы "Новое кольцо Москвы" в настоящее время, по словам генерального директора ОАО "Новое кольцо Москвы" Валерия Жилова, оценивается в 2,5-3,5 млрд долларов. При этом в новые столичные высотки не будет вложено ни одного рубля из бюджета - все расходы возьмут на себя инвесторы строительства.

Все выше и выше, и выше...

Программа строительства высоток рассчитана на срок до 2015 года. Столичные власти относятся к ней с особым вниманием. Каждый проект отдельно рассматривается на общественном совете при мэре Москвы Ю. Лужкове, а специально созданная структура ОАО "Новое кольцо Москвы" резервирует участки под строительство, занимается подготовкой всей необходимой градостроительной документации.

По словам В. Ресина, российские инвесторы проявляют большой интерес к финансированию строительства высотных зданий в столице. Все объекты-участники программы выставляются на открытых аукционах, поэтому каждый желающий может "отвоевать" право финансирования того или иного объекта в честной борьбе. Правда, по его словам, сегодня далеко не каждый инвестор способен собрать столь значительную сумму для единовременного финансирования строительства высотки.

В рамках программы "Новое кольцо Москвы" на данный момент реализовано четыре объекта строительства. Одна из высоток, о которых идет речь, расположится по адресу: Алтуфьевское шоссе, вл. 54. Сроки реализации проекта - 2004-2008 годы. Здесь будет возведено 35-этажное высотное административное здание площадью 42000 кв. метров (победитель аукциона - ЗАО "Инстройтэкс"). В Семеновском переулке, вл. 21 в эти же сроки должно быть построено 30-этажное высотное здание административно-делового назначения с трехуровневой подземной частью, общей площадью 31522 кв. метра (победитель аукциона - ОАО "Инвестиционная компания "ВИКАИНВЕСТ"). Кроме того, на Краснобогатырской улице, вл. 28 в период с 2005 по 2009 годы запланировано построить 37-этажный высотный дом - жилой комплекс с двухуровневой подземной частью (победитель аукциона - ОАО "Моспромстройматериалы"). В проезде Серебрякова, вл. 11-13 в 2005-2009 годах будет возведен 33-этажный многофункциональный административно-жилой комплекс площадью 97015 кв. метров (инвестор и
заказчик - ОАО "Новое кольцо Москвы").

В адресном перечне объектов, включенных в программу на 2005 год, значится 10 объектов, среди которых - жилые и офисно-деловые комплексы от 22 до 50 этажей в Южном, Юго-Восточном, Северо-Восточном, Западном и Северном округах столицы.

Лучшие из лучших

К строительству высотных зданий в рамках комплексной инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы" привлекаются лучшие специалисты строительной отрасли с мировыми именами. Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы совместно с ОАО "Новое кольцо Москвы" планирует привлекать зарубежные архитектрурно-строительные компании к реализации так называемых пилотных проектов.

Так, к строительству высотки на ул. Ботанической, вл.6, 10б, 12, 14, 16 (мкр. 50 "Марфино") планируется привлечь российско-американское предприятия на базе ГУП "Моспроект-2" и американского архитектурного бюро Фрэнка Уильямса --ООО "Международный центр высотного строительства". Здания на Дмитровском шоссе, вл..11-13 (САО) и Профсоюзной ул., вл. 156 (ЮЗАО) будут построены совместно с германским предприятием "БРТ Инжиниринг ГМБХ", а высотка на Преображенской пл., вл. 8 (ВАО) - предположительно с британским архитектурным бюро Нормана Фостера. Одно из основных требований столичных властей к архитекторам и проектировщикам зданий-высоток - они не должны быть близнецами.

Управляй и властвуй

Одной из серьезных проблем высотного строительства в России называют отсутствие необходимых технологий по обслуживанию "небоскребов", а также недостаток квалифицированных специалистов, которые могут работать на столь сложном оборудовании. Однако она, по мнению В. Ресина, вполне решаема. Он отмечает, что в жилищно-коммунальной отрасли столице достаточно специалистов, которые имеют опыт обслуживания высоток. Они успешно работают на подобных объектах еще с советских времен.

Кроме того, по словам В. Ресина, в Москве уже начали работу иностранные управляющие компании, специализирующиеся на высотных зданиях. Остальные участвуют в тендерах на право управления высотками.

Еще один важный момент, который может смущать потенциальных владельцев квартир на верхних этажах - это вопросы климатологии. Главный архитектор Москвы А. Кузьмин отмечает, что системам вентиляции при возведении объектов "Нового кольца Москвы" оказывается особое внимание. Рекомендации по данному вопросу разрабатываются СНиП "Жилище". Кроме того, иностранные компании, работающие в рамках данной программы, также предлагают свои, зачастую очень интересные варианты решения проблемы.