Ипотека и недвижимость - Прочь из регионов уходят строительные компании

Ситуацию на офисном рынке в I квартале 2005 г. во многом определили тенденции конца 2004 г. По оценкам аналитиков, активность действующих девелоперов по-прежнему высока, но компаний, строящих бизнес-центры класса А и В, в Москве остается немного. Поэтому спрос на качественные помещения остается высоким, а арендные ставки растут.

Аналитики рынка прогнозируют с каждым следующим годом увеличение объемов строительства высококлассных офисов в Москве. Если по итогам 2004 г. было введено в строй 700 000 кв. м, то к концу этого года эксперты прогнозируют уже до 800 000-900 000 кв. м. Но и такие темпы не могут покрыть тот спрос, что поступает на рынок со стороны потенциальных арендаторов. Заявленных на этот год объектов только около 10. В этой связи ставки аренды не понижаются и не стабилизируются. По данным компаний Jones Lang LaSalle (JLL), Colliers International, Noble Gibbons / CB Richard Ellis (NG), Cushman and Wakefield / Stiles and Riabokobylko (CWSR), на конец I квартала 2005 г. ставка аренды в А-классе составила $563-600 за 1 кв. м в год, в В $418-490 за 1 кв. м.

В последние 12 месяцев наблюдался рост арендных ставок в сегменте А- и В-класса на 5-8%, комментирует ситуацию Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International. Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, можно пересчитать по пальцам, в ближайшие месяцы ставки будут оставаться на прежнем уровне и [даже] возможен их небольшой рост.

Рост спроса на помещения влечет за собой и повышение цен продажи. По информации Noble Gibbons, их рост в элитном сегменте в 2004 г. составил примерно 15%. По информации Colliers, в зданиях класса А они составляют $3500-5000 за 1 кв. м, в офисных особняках до $6000 за 1 кв. м. В помещениях В соответственно $1500-3000 и $4500 в особняках. Рост цен также обусловлен снижением рисков при инвестировании в недвижимость ставки капитализации за последние несколько лет упали на 3-4 процентных пункта. Уровень вакантных площадей в прошлом году практически не изменился и был зафиксирован аналитиками Colliers Int. в среднем на отметке в 6,6% от 4,5-5% в А-сегменте, до 7,5-10% в В.

Общий объем сделок, один из основных показателей рынка недвижимости, за I квартал наступившего года достиг 200 000 кв. м в элитном сегменте, тогда как за тот же период 2004 г. он составлял 115 000 кв. м, сообщила Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований Noble Gibbons. Она прогнозирует дальнейший рост заключаемых сделок в этом году. Сделки по новым офисам составили 60% от общего количества. Но и доля свободных площадей на вторичном рынке будет оставаться низкой, так как освобождающиеся здания обычно рассматриваются сразу несколькими арендаторами и быстро заполняются. Компании стали заранее готовиться к переездам и заключать сделки аренды, говорит Сергей Рябокобылко, исполнительный директор CWSR. Как следствие во всех крупных офисных комплексах заключены договоры с арендаторами задолго до ввода площадей в эксплуатацию.

По его словам, стало также больше желающих среди крупных российских компаний на покупку зданий, например структур нефтегазового сектора. По прогнозам Рябокобылко, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно в ближайшие годы. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Например, по словам начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, одним из таких фондов в состоянии поиска можно назвать Invesco. Вообще, международные компании на рынке активизировались, их доля в общем объеме сделок I квартала составила 40% (за тот же период 2004 г. 30%), говорит Ирина Герасимова из Noble Gibbons.

По мнению Сергея Рябокобылко, в этом году на рынке появились, как минимум, три проекта высокого класса, соответствующие по качеству европейским стандартам, это центр Дукат Плэйс III, бизнес-парк Крылатские холмы и Эрмитаж Плаза. Первый из них уже заполнен арендаторами (если верить письмам о намерениях), и на 90% заняты и здания в Крылатских холмах.

Как говорят ведущие аналитики, число сделок предварительной аренды, а также продажи будет расти в 2005-2006 гг. на фоне дефицита качественных площадей А и В. К тому же ввод в строй заявленных объектов будет осуществляться, скорее всего, поэтапно, и они будут моментально поглощаться рынком. Так что ожидать остановки роста цен и насыщения рынка в ближайшие годы не стоит.
Эрмитаж Плаза (38 000 кв. м) и Крылатские холмы (59 000 кв. м) построены CMI Development. Как сообщил Роман Чепцов из ABN Realty, в этом году из крупных бизнес-центров также должны быть введены в эксплуатацию, в частности, Капитал Плаза (49 000 кв. м общей площади) девелопером Capital Group, Аврора Бизнес Парк II-III (42 000 кв. м, девелопер Forum Properties), Башня на Набережной II (57 000 кв. м, Enka), Централ Тауэр (38 000 кв. м, ПФПГ), Полларс (56 000 кв. м, Mirax Group).

Одна из самых масштабных программ столичного правительства — программа межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства — находится под угрозой срыва. Как стало известно “Ведомостям”, несколько столичных застройщиков, работающих по этой программе, намерены покинуть региональный рынок.

Дефицит свободной земли в столице вынуждает строительные компании искать площадки в регионах. Однако застройщики отмечают, что бизнес в регионах перестал быть прибыльным, а местные участники рынка ведут себя все более агрессивно. Некоторые застройщики уже заявили о намерении свернуть бизнес в регионах. “Отчисления, которые требуют администрации (на социальные проекты, на инфраструктуру и проч.), явно завышены. Если, к примеру, в Рязани не удастся договориться об уменьшении этих отчислений, то будем уходить. Ведь коммерческая организация не может работать себе в убыток”, — заявил “Ведомостям” заместитель гендиректора “Мосэнергостроя” Валерий Перов. Такое же мнение выразил и председатель совета директоров “СУ-155” Юрий Жданов (компания строит жилье в Тамбове): “Говорить о больших прибылях для инвесторов от строительства в регионах не приходится — доходы с 1 кв. м составляют $60-70 [в Москве — более $100]”.

Застройщики называют несколько причин неуспеха в регионах. Руководитель одной из компаний рассказывает, что если сотрудничество идет по линии правительства Москвы, то местная администрация обязывает их привлекать местных специалистов (заказчиков, проектировщиков, подрядчиков), которые, в свою очередь, завышают цены на услуги. “Возить железобетон из Подмосковья в Тамбов дешевле, чем закупать у местных ЖБИ”, — жалуется собеседник “Ведомостей”. Пресс-секретарь “С-Холдинга” Оксана Басова приводит пример, когда “Псковархпроект” подготовил проект дома, по которому инвестиционная стоимость его строительства увеличилась в 2,6 раза. На прошлой неделе “С-Холдингу” пришлось решать спор с ярославским подрядчиком с помощью руководителя московского стройкомплекса Владимира Ресина. Сотрудник компании рассказывает, что предметом спора стали 12 млн руб., на которые подрядчик завысил сметную стоимость проекта. Константин Королевский, первый заместитель руководителя столичного стройкомплекса, курирующий межрегиональную программу, назвал конфликт типичным для партнеров по бизнесу: “Одни хотят купить дешевле, а другие — продать дороже”.

“Иногда мы остаемся с нулем, например, в Рязани продаем квартиры по себестоимости — по 13 000 руб. за 1 кв. м”, — рассказывает Перов из “Мосэнергостроя”. Участники рынка утверждают, что жилье в регионах продается с большим трудом. Представитель тамбовской администрации, пожелавший остаться неназванным, объясняет это низкой покупательской способностью населения: “Сейчас на продажу выставлены 2000 квартир в новостройках (население города — 360 000), но реальных сделок по ним практически нет”. Вице-президент “Системы-ГАЛС” Андрей Закревский говорит, что в регионы стоит выходить только с объемными проектами, масштабы которых могут покрыть затраты на инфраструктуру. Другой собеседник отмечает, что комфортно чувствуют себя компании, которым удалось войти на местный рынок первыми и выстроить отношения с местной администрацией.

“Соглашаясь работать в регионах, они [столичные застройщики] берут на себя определенные риски”, — говорит Королевский. “Никто нас туда не толкал: если ты хочешь зарабатывать деньги, это твои риски”, — вторит ему генеральный директор “Стройинвестрегиона” Ирина Сергеева. Этого мнения придерживается и директор по маркетингу ГК “Конти” Вячеслав Тимербулатов.
Программа межрегионального сотрудничества в сфере жилищного строительства была запущена в 2002 г. по соглашению между правительствами Москвы и субъектов федерации. В прошлом году столичные строители сдали в регионах около 412 000 кв. м жилья, в 2005 г. планируется сдать 520 000 кв. м. Работы ведут 20 компаний в 46 городах России.