Ипотека и недвижимость - Кто сейчас покупает жилье в подмосковье?

В конце ноября РФФИ выставит на торги контрольный пакет гостиницы “Шереметьево-2”. Участники рынка не прогнозируют ажиотажного спроса на этот объект, загрузку которого обеспечивают преимущественно транзитные пассажиры и авиаперсонал.

РФФИ проведет открытый аукцион по продаже 51% акций ОАО “Гостиничный комплекс “Шереметьево-2” 30 ноября, говорится в бюллетене фонда. Стартовая цена пакета акций номиналом 3375 руб. определена в 117 млн руб.

По данным Hotel Consulting and Development, среднегодовая загрузка “Шереметьево-2” — около 70%. Основные клиенты гостиницы — транзитные пассажиры, а также члены экипажей российских авиакомпаний. Загрузка находящегося по соседству “Novotel-Шереметьево-2” превышает 90%, говорит директор компании RMCH, которая управляет этим отелем, Владимир Ильичев. Он сомневается, что “старая советская гостиница” “Шереметьево-2” может заинтересовать иностранных операторов.

Гендиректор компании Hotel Consulting and Development Александр Лесник также убежден, что иностранные игроки гостиницей не заинтересуется. А российские девелоперы скорее всего могут приобрести ее, чтобы снести существующий корпус, а на его месте построить новый отель.

Представитель девелоперской компании Caspian в России Роман Львов сомневается, что на гостиницу будет много претендентов и стартовая цена будет существенно превышена. По его словам, $4 млн — это адекватная плата за панельное здание 70-х гг. постройки, независимо от того, снесет его новый собственник или оставит все без изменений.

Покупать здание, чтобы построить на его месте еще один аэропорт-отель, как это уже сделал Novotel, имеет смысл, если международный аэропорт “Шереметьево” будет расширяться, полагает Львов. Однако если новый собственник решит не вкладываться в реконструкцию, то гостиница, по словам Львова, сможет заполняться за счет российских транзитных пассажиров, как это происходит сейчас. Лесник оценивает затраты на реконструкцию гостиницы с заменой инфраструктурных сетей в сумму, превышающую $5 млн.

Гендиректор туристической компании “Туринфо РФР” Михаил Лапшин считает, что дополнительные инвестиции в гостиницу “Шереметьево-2” не сделают ее интересной для туристов. “Во всем мире отели при аэропортах строятся для экипажей авиакомпаний, для наземных служб аэропорта и транзитников. Туристы предпочитают жить в городе, рядом с достопримечательностями”, — говорит Лапшин.

А специалист по связям с общественностью управляющей компании “ЮМАКО” Роман Накашидзе не исключает, что его компания может заинтересоваться управлением гостиницей, если такое предложение поступит от нового собственника. “Транзитные пассажиры и персонал авиакомпаний — вполне благоприятное обстоятельство для гостиницы”, — говорит он.

В ГК “Шереметьево-2” и “Аэрофлоте” от комментариев вчера отказались.
Гостиничный комплекс “Шереметьево-2” построен в 1980 г. на территории одноименного международного аэропорта. В гостинице 11 этажей и 158 номеров. Контрольный пакет принадлежит государству, 10% акций – у “Аэрофлота”. По данным информационного портала all-hotels.ru, гостиница позиционируется в классе “три звезды”.
Потребность в жилье и возможность его приобрести - две большие разницы, как говорят в Одессе. А в Подмосковье - тем более. На короткой дистанции игроки рынка недвижимости вынуждены работать с гражданами, имеющими возможность, закрыв глаза на данные Госкомстата о том, сколько россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Они, может, и хотят, но вне нынешнего рынка, в ожидании того, что ситуация на нем улучшится. Но поскольку строителям нужно строить, а продавцам - продавать не когда-нибудь, а сейчас, то придется учитывать лишь ту часть россиян, которая не только "хочет", но и "может". Попробуем разобраться, кто это?

Потребитель, где ты?!

По данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), в 2004 году уровень месячного среднедушевого дохода в Московской области составил 6000 руб. в месяц. Для сравнения: в Москве - 20 тыс. руб. в месяц. Расходы же на основании данных ФСГС составили примерно 5300 руб. на одного человека в месяц в Подмосковье (14300 руб. - в Москве).

Учитывая, что средняя стоимость жилья в области составляет 3 на первичном рынке и 07 - на вторичке, можно рассчитать, сколько времени люди будут копить на квартиру.

Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. метра (по 18 кв. метров на человека) на вторичном рынке в Москве в третьем квартале 2004 года составила 4,14 лет. Согласно расчетам, если бы среднестатистическая семья москвичей все свои доходы в 2004 году направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить менее одной пятой новой средней квартиры и одной четверти квартиры на вторичном рынке жилья. Однако при учете реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличивается, соответственно, до 20 и 15 лет.

В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже 6,8, а для первичного - 7,2 лет, несмотря на то, что площадь условной квартиры несколько меньше - 51 кв. метр.

Результаты расчетов демонстрируют, что для москвичей вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но, при определенных условиях, (например, с помощью привлечения заемных средств) вполне решаемым. Чего нельзя сказать о жителях Подмосковья.

Анализ ситуации в области позволяет сделать заключение о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Несколько скрашивает негативную картину тот факт, что большинство людей, живущих в ближайшем Подмосковье, работают в Москве, получая зарплату, одинаковую с москвичами.

Подводя итог, можно констатировать, что оценка инвестиционных возможностей населения Москвы, и особенно Подмосковья, как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может.

Ситуация с ипотекой вряд ли в ближайшее время изменит ситуацию. Снижать цены под подмосковные финансовые возможности застройщики не будут, вот и получается, что в игре за квартиры в области будут участвовать только москвичи (и такой плохоописуемый класс, как "гости столицы").

А можно подоступнее?

В условиях, когда дешевых квартир в Москве уже практически не осталось, спрос начал стремительно перемещаться в область. Цены в области пока примерно на 30% ниже, чем в Москве, хотя темпы их роста часто существенно обгоняют столичные (потенциал роста выше). В Красногорске, Химках и Одинцово цены уже вплотную приблизились к столичным. За последнее время цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцово выросли на 25-30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе - на 15-20 процентов.

Кроме того, в Подмосковье сейчас строятся вполне комфортабельные жилые комплексы и целые микрорайоны, где можно купить квартиру, в которой будет на одну комнату больше, чем в столице (за те же деньги). Грань между столицей и областью постепенно стирается: инфраструктура везде примерно одинакова, а добраться до центра Москвы из области часто можно даже быстрее, чем с окраины города.

Спрос сейчас растет не только на ближайшие к столице города-спутники, но и на среднее и дальнее Подмосковье. В зоне 15-35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то сейчас он превратился во вполне стабильный (так, в 2004 году он увеличился на 20-30% по сравнению с 2003, когда таким жильем пренебрегали).

Долго оставаться дешевым подмосковное жилье не может. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она составляет сейчас в среднем 350 долл. за 1 кв. м, но в особо тяжелых случаях доходит и до 430 долл. за кв. метр. И это - не включая административную нагрузку, которая в зависимости от аппетитов местных властей может догнать итоговую себестоимость до 600.

Кстати, благоприятная ситуация с подмосковной соцнагрузкой, которая была пару лет назад и которая столь выгодно отличалась от столичной, постепенно теряет свои радужные черты. Особенно в ближайшем Подмосковье. Если на строительство в городе, расположенном не далее 10 км от МКАД, претендуют 2-3 московские компании, можно с уверенностью предположить, что город обложит их данью по полной программе. И это не только кв. м, это - школа, садик в придачу к микрорайону (что, в принципе, уже привычно). Это - реконструкция (а проще - строительство) дорог, ведущих к будущему жилью новоселов. Это - коммуникации, которые приходится делать самим, поскольку областные в большинстве случаев использовать просто невозможно. В общем, держать в этой ситуации ценовую планку на доступном уровне довольно проблематично.