Ипотека и недвижимость - У кого квартплата больше, у собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья?

Сегодня "РГ" публикует постановление правительства, которое утвердило единую для всей страны форму заявления о переустройстве и перепланировке жилья. Теперь независимо от фантазий местных властей владелец квартиры должен заполнить исчерпывающий перечень документов и получить разрешение на ее перестройку в 45-дневный срок.

Итак, заявление на перепланировку или переустройство жилья должно подаваться только по форме, установленной правительством России. Такая норма установлена статьей 26 Жилищного кодекса, который введен в действие с 1 марта этого года. Именно потому публикуемое постановление стало одним из документов, без которого Жилищный кодекс не мог бы заработать в полной мере. Отныне все граждане, которые еще только собираются заняться "перекройкой" своего жилья, получают прозрачные и исчерпывающие правила игры.

С появлением этого документа уходит в прошлое неразбериха, с которой владельцы квартир столкнулись в последние два месяца. Еще недавно министр регионального развития Владимир Яковлев приводил данные о том, что во многих регионах власти требуют огромное число документов при перепланировке жилья, а местные органы власти установили 5-месячный срок от подачи заявления до разрешения. Услуги же посреднических фирм, к примеру, в Москве, обходятся в среднем в 30 тысяч рублей. Кстати, статья 29 Жилищного кодекса запрещает самовольную перепланировку, а если она все же состоялась, то власти вправе потребовать "привести жилье в прежнее состояние в разумные сроки".

Теперь местным властям по всей России отведен 45-дневный срок на рассмотрение всех поданных документов. А после принятия решения муниципалитет обязан в течение трех дней выдать документ, который станет основанием для перепланировки или переустройства. Его единая форма также утверждена постановлением правительства. Он устанавливает сроки начала и завершения ремонтно-строительных работ и даже время суток и дни недели, в которые они проводятся.

Кроме того, четко очерчен перечень документов, обязательных для представления в органы власти. В их числе - план перепланировки или переустройства, технический паспорт на квартиру, подтверждение согласия членов семьи. А если дом является памятником культуры, то нужно получить "добро" от местного управления по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

После завершения перепланировки или переустройства акт приемочной комиссии направляется в муниципалитет, давший санкцию на такие действия. Сведения о "новом облике" жилого помещения затем фиксируются в местных органах по учету объектов недвижимости.

Однако эксперты обращают внимание на то, что документ не делает различий в двух различных видах переделки жилья. Переустройство, например, связано с переносом инженерных и иных коммуникаций или установкой новых, перепланировка же меняет конфигурацию внутри жилого помещения. К тому же перепланировка может быть масштабной, затрагивающей несущие конструкции, а может быть и, так сказать, косметической. Но постановление устанавливает единые требования к инициаторам таких работ. Витавшая в последнее время идея о введении упрощенного порядка для незначительных перепланировок, как видим, поддержки у власти не нашла. Бюрократический пресс по-прежнему един для всех.

Есть у этой темы и еще более интригующая сторона. Ни для кого не секрет, что тысячи и тысячи владельцев новых квартир уже переделали их по собственному вкусу, но так и не зарегистрировали перепланировку. Теперь после вступления в действие Жилищного кодекса им надо пройти буквально "по лезвию бритвы", чтобы суметь легализовать плоды своей самодеятельности. А это придется сделать, если они захотят продать или подарить свою квартиру. Или если местные власти вознамерятся навести порядок. В этом случае, как уже говорилось, они вправе потребовать привести жилище в прежнее состояние. Проигнорирует жилец такой вердикт - придется объясняться в суде.

А дальше - развилка двух дорог. Если суд сочтет, что прошедшая де-факто перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Вот это-то и есть тот самый, единственный шанс, который дает нарушителю закона статья 29 пункт 4 Жилищного кодекса. В противном случае "самовольщику" не позавидуешь. С нанимателем квартиры договор социального найма может быть расторгнут, а обязанность "восстановления статус-кво" ляжет на организацию, которой принадлежит жилое помещение. И наконец, когда иск в суде проиграет собственник квартиры и откажется своими силами вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.

Как защищает жилищный закон нанимателя? К примеру, может ли муниципалитет прервать договор социального найма, и что тогда будет с семьей - она отправится на улицу? Вопросов в рубрику поступает по-прежнему очень много, и сегодня мы продолжаем обсуждать тему социального жилья.

Российская газета В каком документе можно найти форму договора социального найма жилья? На что нужно обратить внимание жильцу, подписывая такой договор? Могут ли быть в нем какие-нибудь "подводные камни?"

Павел Крашенинников Насколько я знаю, форма такого договора разработана в министерстве регионального развития.

Регионы вправе вносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, что существенные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю. Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.

РГ Давайте уточним: договор социального найма устанавливается бессрочно, то есть семья, выполняющая все условия договора, не может лишиться квартиры?

Крашенинников Да, по-моему, это очень важно.

РГ Еще когда обсуждался проект нового ЖК, законодатели не раз говорили, что в дальнейшем предполагается дифференцировать оплату за жилье по договору социального найма в зависимости от доходов семьи. Поэтому люди, которые сегодня еще раздумывают - приватизировать квартиру или нет, - колеблются. Они боятся, что если откажутся от приватизации и останутся нанимателями, а при этом семья вполне обеспеченная, плата за квартиру может возрасти так, что это ударит по бюджету семьи. Такая угроза действительно существует?

Крашенинников Не думаю. Жилищно-коммунальные тарифы устанавливаются региональными властями, они одинаковы для всех жильцов. Почему платит меньше малоимущий? Потому что федеральный закон освобождает его от платы за найм. Кроме того, наниматели в отличие от собственников не платят за капитальный ремонт. Но ведь эти платежи - не основная строка расходов в квартплате. Дороже всего обходятся тепло, горячая вода, а их, как и другие коммунальные услуги, необходимо оплачивать вне зависимости от уровня доходов. Другое дело, что малообеспеченным государство по-прежнему гарантирует субсидии по оплате этих услуг, но эти субсидии положены как нанимателям, так и собственникам жилья.

Еще раз хочу подчеркнуть: Жилищный кодекс не устанавливает тарифную политику по оплате за жилье и коммунальные услуги. И когда некоторые недобросовестные политики в своих выступлениях говорят, что вот, мол, из-за нового ЖК резко возрастут тарифы, они, мягко говоря, лукавят.

РГ То есть вы считаете, что большой дифференциации по платежам быть не должно?

Крашенинников Поймите, это невыгодно делать. Если местные власти начнут такую политику, то обеспеченные просто будут покидать скромное социальное жилье и переезжать в другое, лучшее, например, заключая договоры коммерческого найма. Поэтому такая политика - это путь к тому, чтобы одни кварталы превращались в трущобы, а другие - процветали. Кстати, такое расслоение по уровню доходов жильцов пережили многие страны. Было это в Европе, в какой-то мере остается в Америке. И сейчас существуют специальные разработки по тому, чтобы сглаживать эту разницу, чтобы более-менее состоятельные люди жили рядом с нанимателями социального жилья. Чтобы не возникали гетто.

РГ "Объясните, пожалуйста, действие статьи 53-й ЖК "Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий". Я купил однокомнатную квартиру шесть месяцев назад, потом прописал жену и сына, вследствие чего мы стали обеспечены общей площадью на одного члена семьи менее учетной нормы. Значит ли это, что мы намеренно ухудшили свои жилищные условия или нет? До этого каждый был прописан у своих родителей в других городах".

Крашенинников В данном случае если другого жилья нет и семья собралась наконец-таки вместе, то здесь намерения ухудшить жилищные условия я не вижу. И уж, безусловно, не является таким намерением, если родился ребенок, если поселили своих престарелых родителей. Намеренное ухудшение - это когда, например, была трехкомнатная квартира. Семья обменяла на однокомнатную с доплатой, деньги разошлись, а потом семья начинает требовать социальное жилье.

РГ "У меня служебная квартира. Отработала в жилищно-коммунальном хозяйстве 12 лет. Сейчас уже несколько лет на пенсии, но продолжаю работать. Администрация города отказывает в снятии статуса служебного жилья и в оформлении квартиры по договору социального найма. Останется ли квартира за мной, если я прекращу работать?"

Крашенинников В Жилищном кодексе есть прямой ответ. Если человек является пенсионером, то его выселить не могут без предоставления другого жилого помещения. Это статья 103-я ЖК.

РГ "Могут ли муниципалитеты или органы государственной власти предоставлять жилье гражданам по договору коммерческого найма? Если да, то в каких случаях, кому?"

Крашенинников В Жилищном кодексе об этом нет ни слова. Этот вопрос регулируется 35-й главой Гражданского кодекса. Мое представление такое, что не могут. Потому что органы местного самоуправления не должны заниматься коммерческой деятельностью. Соответственно, как мне представляется, использование муниципального жилого фонда для коммерческого найма незаконно. Это будет противоречить законодательству о местном самоуправлении.

РГ Тогда что такое коммерческий найм? В Москве уже построено несколько так называемых "доходных" домов.

Крашенинников Я знаю, что такие доходные дома есть, их по телевизору показывают, рекламируют, и так далее. Но я не думаю, что мэрия сама заключает договоры коммерческого найма. Эти дома должны принадлежать коммерческой структуре, инвестору, оплатившему их строительство. Из муниципального фонда, повторяю, устраивать "доходные" дома нельзя.

РГ "Учитывается ли право собственника или нанимателя на дополнительную площадь при предоставлении по договору купли-продажи освободившейся комнаты в коммунальной квартире?"

Крашенинников Нет. Право на дополнительную площадь в Жилищном кодексе отсутствует.

РГ "Живем вместе с взрослой дочерью, ее мужем и сыном, нашим внуком, в двухкомнатной квартире. Норма постановки на учет - 10 квадратных метров, у нас - 11. Раньше могли хотя бы разделить лицевой счет, и тогда дочь могла бы встать в очередь. Не захотели судиться с дочерью, как-то глупо казалось. А теперь, как нам сказали, лицевой счет поделить уже невозможно - это запрещено. Получается, что у нас вообще безвыходная ситуация..."

Крашенинников Да, по новому ЖК раздел жилья по договору социального найма уже невозможен.

Какие могут быть варианты?

Может быть, вам стоит приватизировать квартиру? Имея жилье в собственности, можно использовать его как стартовую площадку для улучшения жилищных условий. В Москве, например, хорошо "работает" разница в стоимости квадратного метра в центре и на окраинах, в черте города и в ближнем Подмосковье. Люди сдают свои квартиры в престижных районах и снимают в менее престижных, а на разницу еще и неплохо живут. Я знаю людей, которые, продав однокомнатную московскую квартиру, переехали в подмосковные города. Ездят на работу на электричке. Зато живут на свежем воздухе и в просторных квартирах. Здесь, конечно, вариантов очень много. Надо просто думать, смотреть, искать. Надо понять, наконец, что времена "собеса" давно кончились. Задача законодательства - создать людям условия эти возможности реализовать. Но реализовывать-то все равно самим людям...

У собственника квартиры или у нанимателя муниципального жилья?