Ипотека и недвижимость - Подмосковье приглашает инвесторов в исторические усадьбы

Городской ипотечный банк одним из первых воспользуется новой возможностью по рефинансированию выданных ипотечных кредитов. Из них будет сформирован ПИФ на 150 млн руб. под управлением компании НВК, которая намерена первой вывести ипотечные паи на биржу.

Первый ипотечный фонд создали управляющие из “Регион Девелопмента”. В апреле Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала закрытый паевой инвестиционный ипотечный фонд “Югра — Ипотечный фонд”. Замруководителя ФСФР Сергей Харламов тогда назвал ипотечные ПИФы перспективным инструментом, позволяющим выстроить “целую технологию [взаимодействия участников рынка]”.

Месяц спустя появился и второй фонд — “НВК — Городская ипотека”. Его создала управляющая компания НВК. Если “Регион Девелопмент” к моменту регистрации фонда еще не определился с банками, у которых будут выкупаться кредиты, то партнером НВК станет Городской ипотечный банк.

Формирование фонда на 150 млн руб. начнется 15 июня и закончится не позднее 14 сентября. Гендиректор УК “НВК” Салават Халилов не сомневается в успехе. По его словам, ряд негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний уже согласились стать пайщиками. Их названия он не раскрывает. Но Халилов убежден, что вложения на пять лет с доходностью не ниже 12% годовых сегодня достаточно привлекательны.

Многие страховые компании рассматривают недвижимость в качестве возможной сферы размещения резервов, однако зачастую вложения следуют непосредственно в объекты недвижимости, рассказывает замгендиректора компании “Ренессанс Страхование” Евгений Никифоров. Использование ПИФа он называет “интересной идеей”, но только если паи будут ликвидны.

Повысить ликвидность паев НВК собирается, запустив торги ими на Московской межбанковской валютной бирже. Технических препятствий быть не должно, инструмент должен стать интересным, говорит заместитель гендиректора ММВБ Валерий Петров. “Это способно стимулировать интерес к инструменту”, — соглашается Никифоров.

У создателей фонда есть и другие козыри. Банк берет на себя риск дефолта заемщика — дефолтная или досрочно выкупленная закладная будет меняться на другую, рассказывает предправления “Городского” Николай Шитов. Взамен банк получает доступ к “классическому способу финансирования через продажу закладных”, говорит банкир. По его словам, этот способ фондирования привлекательнее остальных, поскольку, в отличие от долгового финансирования, не ограничен капиталом банка и, в отличие от продажи пулов кредитов, не грозит сложностями с ликвидностью.
По данным ЦЭА “Интерфакса” на 1 апреля 2004 г., активы Городского ипотечного банка составляли 2,4 млрд руб. (257-е место), капитал – 1,1 млрд руб. (123-е). Основной владелец банка – “Росгосстрах”. Уставный капитал УК “НВК” на начало года составлял 65 млн руб., доверенные в управление активы – более 200 млн руб. Владеют компанией, по словам ее гендиректора Салавата Халилова, структуры, близкие к компании “Руснефть” и БИН-банку.
Подмосковные власти планируют сдать в аренду около 10 исторических усадеб. Потенциальным арендаторам предложено вложить в реконструкцию этих объектов десятки миллионов долларов. Эксперты сомневаются, что арендаторы смогут окупить вложения, если власти не разрешат использовать часть земли исторических усадеб под коммерческую застройку.

Об инициативе московского областного правительства “Ведомостям” рассказал начальник управления областного Минкульта Игорь Федунь. По его словам, подмосковные власти выбрали около 10 усадеб XIX в., которые хотят сдать в аренду частному бизнесу. Среди них усадьба Константиново в Дмитровском районе, где жил известный путешественник Пржевальский, усадьба Крекшино рядом с Наро-Фоминском, в которой жил секретарь Льва Толстого Чертков, мелкопоместные усадьбы в Истринском, Серпуховском и Домодедовском районах. Все они, говорит Федунь, скоро превратятся в руины и требуют срочной реставрации. Основной проблемой для использования этих зданий Федунь считает их неясную принадлежность: “Они находятся в госсобственности, но непонятно в чьей — федеральной или региональной. Мы считаем, что они ценны именно для области”.

В ближайшее время Минкультуры Московской области хочет предложить федеральной власти передать эти усадьбы в собственность региона. Источник в Минкультуры РФ сказал, что такие предложения к ним поступают часто, но непонятно, какую ценность представляют усадьбы для местных властей — имущественную или историческую. “Как правило, Минкультуры идет навстречу”, — говорит собеседник. Партнер юридической компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталий Можаровский считает, что у Минкультуры Подмосковья шансы на успех есть. “Если объект недвижимости признан бесхозным, то региональная власть с разрешения федеральной может зарегистрировать право собственности на него”, — считает юрист.

Передача в аренду памятников была всегда. В Минкультуры области рассказывают, что усадьба Гончаровых в Волоколамском районе передана в аренду Московскому авиационному институту, усадьба Николо-Урюпино раньше была сдана в аренду известному предпринимателю Брынцалову, однако позже перешла в аренду компании, которая после реставрации хочет открыть там оздоровительный комплекс. Одна из компаний арендует для корпоративных целей усадьбу Герцена в Одинцовском районе. Много усадеб занимают соцучреждения. По словам Федуня, арендатор, который получит на конкурсной основе усадьбу в аренду сроком на 49 лет, обязан будет восстановить по историческим чертежам фасад здания и все сохранившиеся на территории постройки. Арендаторы смогут использовать здания под гостиницы, дома отдыха, корпоративные и даже личные резиденции.

Владлен Волошин, заместитель генерального директора компании “Велес-Капитал Девелопмент”, считает, что у этих объектов “низкая коммерческая привлекательность”, так как вложенные инвестиции будут окупаться годами. Стоимость реконструкции особняка равна $1500-3000 за 1 кв. м и может превысить $30 млн. “Инвесторам неинтересны такие расходы на объекты, которые им не принадлежат”, — говорит он. Дешевле построить новый дом с такой же архитектурой, добавляет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. “У усадеб маленькая площадь. Если арендаторам разрешат строить здания на прилегающих землях, то тогда появится коммерческий смысл в аренде”, — рассуждает эксперт. “Это будет имиджевое, а не коммерческое приобретение”, — считает Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty.

По данным Министерства культуры Московской области, в Подмосковье находится более 4000 памятников архитектуры, 40% из них являются памятниками федерального значения. Около сотни объектов – в собственности Московской области, принадлежность остальных еще предстоит определить.