Ипотека и недвижимость - Мосгордума освободила от земельного налога школы, госучреждения и героев

Конституция Российской Федерации предусматривает право каждого гражданина на жилье. При этом никто не может быть лишен жилья, кроме как в установленном законом порядке.

До последнего времени, при рассмотрении сделок с жилой недвижимостью, совершенных с нарушением законодательства, суды однозначно принимали сторону продавца, возвращая ему незаконно отчужденную квартиру. Интересы покупателя, даже добросовестного, отходили на второй план. Часто это приводило к тому, что квартира, которая продавалась несколько раз и становилась предметом спора из-за претензий самых первых владельцев, возвращалась (в случае признания претензий обоснованными) именно к первоначальному владельцу. При этом все сделки, совершенные после той самой первой сделки, признанной недействительной, также автоматически признавались недействительными.

Согласно законодательству, в этом случае стороны возвращались в первоначальное положение, т.е. должны были вернуть незаконно принадлежащее имущество и деньги. "Крайним" в такой ситуации оказывался последний покупатель квартиры, особенно, если в договоре купли-продажи была указана не реальная цена, а стоимость квартиры по БТИ. В этом случае покупатель мог рассчитывать на возмещение ему именно этой суммы.

СейЧас ситуация несколько изменилась. Недавно Конституционный суд рассмотрел дело о добросовестном приобретателе. Нет, что касается возврата денег, то здесь все осталось как было. Если вы указываете в договоре стоимость БТИ, то в случае, если вам придется возвращать квартиру, именно такую сумму вы и получите. Но есть некоторые нюансы.

Конституционный суд постановил, что в данном случае необходимо применять не ту норму закона, которая предусматривает признание сделки недействительной, а "истребование имущества от добросовестного приобретателя". Разумеется, приобретатель должен будет доказать свою добросовестность. И при оценке добросовестности приобретателя суд может принять во внимание условия совершения сделки и, в частности, указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если цена будет существенно ниже среднерыночной (как получается по оценке БТИ), это послужит одним из доказательств недобросовестности приобретателя.

Если ваша добросовестность доказана, то это еще не означает, что вы останетесь в спорной квартире. Бывший собственник вправе получить свое имущество назад, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или если он передал имущество другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Однако при истребовании имущества от добросовестного приобретателя последний имеет право на возмещение его затрат на имущество. Кроме того, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества, в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не может превышать стоимости самого недвижимого имущества.

Также добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.
Изменения федерального законодательства продолжают держать мэрию Москвы в напряжении. Постоянно критикуя российское правительство за снижение региональных налогов, городские власти сами упустили из виду ряд положений нового Налогового кодекса, что чуть не привело к банкротству социальных учреждений столицы. Чтобы исправить ситуацию, депутатам Мосгордумы вчера пришлось вносить поправки в городское налоговое законодательство задним числом. Столичные парламентарии дополнили закон «О земельном налоге» статьей «Налоговые льготы».

Напомним, что 31-я глава Налогового кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 2005 года, предусматривает передачу регионам права собирать земельный налог и устанавливать его ставки. Отказавшись от земельного налога, федералы отменили и все введенные на государственном уровне льготы по нему, предоставив регионам право самостоятельно утверждать «особые» категории налогоплательщиков. Во исполнение федерального законодательства в ноябре прошлого года Москва приняла собственный городской закон «О земельном налоге», но не предусмотрела в нем никаких льгот. Скандал разразился лишь тогда, когда из налоговых инспекций в московские школы и детские сады стали приходить счета на астрономические суммы налогов, рассчитанных по коммерческой стоимости «золотой» столичной земли.

Обнаружив, что это грозит немедленным банкротством большинства социальных учреждений, мэр Юрий Лужков дал налоговикам команду приостановить начисление налога, а подчиненным поручил немедленно подготовить поправки в городское законодательство. Вчера последнее поручение наконец было выполнено. Освободив от земельного налога учреждения образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения и спортивные объекты, законодатели не забыли и о себе: в числе льготников, естественно, оказались и органы государственной власти города Москвы, а также местного самоуправления. Кроме того, льготы получили также научные центры. Пониженная ставка земельного налога предусмотрена для земельных участков, занятых многоэтажными гаражами и автостоянками. Особый режим налогообложения вводится и для льготных категорий физических лиц, в собственности которых может оказаться земля. В частности, налоговый вычет в размере 500 тыс. руб. предусмотрен для Героев Советского Союза и России, ветеранов Отечественной войны, инвалидов, «чернобыльцев» и других категорий льготников. «Мы сохранили все льготы, которые были раньше, за исключением тех, которые все равно никогда не работали», -- заявил корреспонденту «Времени новостей» один из авторов законопроекта депутат Александр Крутов.

В ближайшее время закон будет подписан мэром и вступит в силу через месяц после официального опубликования. Примечательно, что если обычно все налоговые нововведения начинают действовать со следующего отчетного периода, то в данном случае законодателям пришлось побеспокоиться о том, чтобы принятый ими документ имел обратную силу. В тексте закона прописано, что его действие будет распространяться на правоотношения, возникшие с 1 января 2005 года. Это значит, что даже тем школам и поликлиникам, которые уже получили счета из налоговой инспекции, не придется их оплачивать.