Ипотека и недвижимость - Объем предложения квартир вырос. что дальше?

Недвижимость — это товар, продаваемый и покупаемый на рынке, и самая распространенная сделка в данной сфере — купля-продажа жилья. Но товар этот особого рода, и нормы, регулирующие сделки с ним, тоже особые. Дело здесь как в высокой стоимости объектов, так и в их социальной значимости. Поэтому государство обязано обеспечить правовое регулирование соответствующего рынка. Однако последние изменения, внесенные в гражданское и жилищное законодательство и вступившие в силу с 2005 года, вызвали много вопросов у желающих приобрести или продать жилье.

Очевидны значительные расхождения в Гражданском и Жилищном кодексах в статьях, регулирующих куплю-продажу квартир. Так, в соответствии с новым Жилищным кодексом и внесенными поправками в ст. 292 Гражданского кодекса переход права собственности на жилое помещение в момент продажи означает, что бывший супруг либо члены семьи прежнего собственника этим помещением пользоваться больше не могут. Казалось бы, у нового владельца не должно быть проблем. Но ситуация не так проста, поскольку помимо Жилищного и Гражданского кодексов есть еще и различные нормативные акты. Тут участники сделки и сталкиваются с законодательной путаницей. Покупателю не следует принимать на веру слова Продавца, что бывший супруг либо член семьи, состоящий на регистрационном учете, потеряет право пользования квартирой с момента юридического оформления сделки. Такое предостережение не случайно, ведь со времени принятия новшеств в российском законодательстве многие Покупатели совершают ошибку, не принимая во внимание, что бывший супруг или члены семьи Продавца не теряют права пользования жилым помещением автоматически. По действующему законодательству, снятие с регистрационного учета возможно только по личному заявлению или по решению суда. Поэтому Покупатель должен серьезно отнестись к ситуации и обязательно предусмотреть в договоре купли-продажи указание лиц, состоящих на регистрационном учете, а также обязанность сняться с него в течение срока, установленного договором. Законную силу будут иметь и нотариально заверенные заявления Продавца и членов его семьи с обязательством сняться с учета. Иначе выселить бывшего супруга прежнего владельца даже по решению суда будет не просто: судебная практика по новому ЖК еще не наработана. Судебное решение будет зависеть от доказательной базы, от материального положения противной стороны и наличия у нее жилплощади. Покупателю также следует учесть, что в ст. 558 ГК, где сказано, что при заключении договора купли-продажи жилья в нем необходимо указать лиц, сохраняющих право пользования в обязательном порядке, соответствующая поправка не была внесена. Предполагается, что данная поправка должна содержать перечень лиц, утративших право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него.

Существует и еще одна немаловажная особенность несовершенства российского законодательства, на которую хотелось бы обратить внимание Покупателя. Множество ошибок породила отмена необходимости получения разрешения органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, где проживают несовершеннолетние дети, во время заключения сделок купли-продажи. Участники соглашения не всегда понимают, что отсутствие разрешения допустимо только в тех случаях, когда в отчуждаемом помещении проживают несовершеннолетние дети, не являющиеся его собственниками. Впрочем, правомерность данной нормы подлежит дискуссии и, по мнению специалистов, влечет за собой нарушение жилищных прав детей, поскольку отчуждение жилья, где живет несовершеннолетний член семьи, часто влечет ухудшение жилищных условий ребенка и может быть оспорено. Статья 292 ГК обязывает также получить разрешение органов опеки и попечительства, если в отчуждаемой квартире проживают граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными или не полностью дееспособными, оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, о чем известно органу опеки.

Подведем итог. При заключении сделки купли-продажи квартиры лучше отдавать предпочтение объектам, свободным от зарегистрированных лиц. Если другого подходящего варианта нет и в квартире на регистрационном учете состоят члены семьи, бывший супруг или несовершеннолетние, нужно предельно внимательно отнестись к заключению такого рода контракта и обязательно прописать в договоре купли-продажи все возможные последствия при отчуждении жилого помещения. При составлении документа лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
Cитуацию последних месяцев на рынке недвижимости большинство специалистов называют «затишьем» и «стабилизацией». Цены довольно долго держатся на одном уровне, покупательская активность невелика, количество заключаемых сделок тоже далеко от рекордных результатов. Тем не менее один показатель существенно вырос: количество предложений жилья на рынке было высоким все летние месяцы, теперь произошел еще один скачок в сторону увеличения. Мы попросили экспертов рассказать, с чем связан рост предложения и какие последствия для рынка повлечет эта ситуация.

--------------------------------------------------------------------------------
Григорий ТАКОЕВ,
начальник отдела финансирования проектов компании «Комcтрин»
--------------------------------------------------------------------------------
— Значительное увеличение предложения жилья на рынке связано, в частности, с тем, что в последнее время строилось много объектов и рынок в какой-то мере насытился. Все понимали, что на строительстве жилья в Москве можно заработать хорошие деньги, а потому ринулись в этот бизнес. В строительство было вложено огромное количество средств, теперь же многие дома достроены и настало то время, когда деньги можно получать обратно, то есть продавать жилье. Начался всплеск предложения. При этом я не исключаю, что, скажем, через год произойдет спад.
Хотя перенасыщенным назвать рынок нельзя. Количество желающих приобрести жилье по-прежнему больше, чем число выставленных на продажу квартир. А предложение держится на таком высоком уровне, поскольку квартиры мало кто покупает. После банковского кризиса и последовавшей за ним остановки роста цен покупатели «затаились», выжидают и откладывают приобретение жилья.
Если раньше все предложения «съедались» за счет высокого спроса, то сейчас они накапливаются. Но в основном это происходит в среднем ценовом сегменте — от $1,5 тыс. до $2,5 тыс. за 1 кв. м. Квартиры в панельных домах стоимостью $1 тыс. и чуть больше за 1 кв. м продаются быстро. То же самое относится и к элитному жилью. Но даже для квартир средней стоимости такая ситуация временна. Постепенно покупатели вернутся на рынок, и непроданные квартиры разойдутся.

--------------------------------------------------------------------------------
Андрей АЛЕКСАНДРОВ,
начальник Рогожского филиала агентства недвижимости «Кутузовский проспект»
--------------------------------------------------------------------------------
— Увеличение предложения, которое произошло на московском рынке жилья, действительно можно назвать значительным. Последним месяцем быстрого роста цен и ажиотажного спроса был март. Тогда среднемесячный объем предложения колебался в районе 28 тыс. квартир. Сейчас эта цифра увеличилась до 40 тыс.
Создавшееся положение можно объяснить двумя основными причинами. Первая — это серьезное увеличение срока экспозиции квартир на рынке. Если в марте наиболее ликвидные — однокомнатные — квартиры продавались в среднем в течение двух с половиной недель, то теперь этот срок составляет порядка полутора месяцев. Правда, чем более дорогой сегмент рынка мы рассматриваем, тем незначительнее увеличивается срок экспозиции. Например, у квартир стоимостью $200 тыс. он практически не изменился и остался на уровне двух–двух с половиной месяцев. Вообще увеличение экспозиции — процесс наиболее значимый при рассмотрении тенденций сегодняшнего рынка.
Второй фактор, повлиявший на увеличение предложения, — сезонность. Конец августа–середина сентября — время спада всякой активности на рынке. Так было всегда, исключая последние два года ажиотажного спроса на жилье. Спады в этот период тоже присутствовали, но они были практически незаметны. В моменты стабилизации или падения цен сезонность всегда проявлялась очень ярко. Сейчас это произошло впервые с 2001 года.
После затишья обычно последовательно «просыпаются» сначала продавцы (примерно в середине сентября), а потом — покупатели (в середине октября).
В целом предложение складывается из скорости поступления квартир на рынок (она до августа практически не менялась, затем немного упала, а теперь возросла) и из времени экспозиции. Ее срок увеличивался непрерывно, поэтому количество квартир, выставленных на продажу, росло в течение всего полугодия. Кроме того, в последние две недели наблюдался довольно большой выброс новых квартир, возросла и скорость их поступления на рынок. Спрос также увеличился, но есть некоторый временной промежуток между поступлением квартиры на рынок и ее продажей. Покупателю требуется время, чтобы сделать выбор, принять решение и оформить сделку.
Таким образом, если скорость поступления квартир на рынок останется прежней, их количество будет держаться примерно на одном уровне. Если же скорость поступления квартир упадет, что также возможно, то сезонный избыток квартир будет постепенно распродан и количество предложений на рынке снизится.

--------------------------------------------------------------------------------
Геннадий СТЕРНИК,
директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------
— С августа этого года наблюдаются некоторые положительные тенденции на рынке жилья Москвы: увеличение спроса и объемов продаж как на первичном рынке, так и на вторичном. Постепенно банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, возобновляют кредитование застройщиков. Усилившиеся после кризиса банки с государственным и иностранным капиталом расширяют деятельность по ипотечному кредитованию населения.
Растет объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном). Динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.
Увеличивающиеся объемы предложения на рынке недвижимости связаны разве что с высокими темпами строительства, однако и они не могут удовлетворить стабильно высокий спрос. Что касается рынка вторичного жилья, то никакого резкого выброса объектов недвижимости нет.
В ближайшие месяцы обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью (на 2–3%), которая сохранится и в 2005 году. На 2005–2006 годы прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне $1,9–2 тыс. за 1 кв. м).

--------------------------------------------------------------------------------
Евгений МИХАЛЕНКОВ,
начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
--------------------------------------------------------------------------------
— Количество предложений, которое мы наблюдали на рынке в последний месяц, действительно намного больше обычного. Но число квартир, выставленных на продажу, было велико на протяжении всего лета. Связано это с тем, что с конца мая до середины июня наблюдался аномально высокий рост предложения, когда в течение двух–трех недель оно выросло сразу на 30%. После этого в течение всего летнего периода предложение колебалось вокруг одной и той же отметки. Как такового роста не было, просто объем предложения уже был достаточно внушителен. Небольшое увеличение (примерно на 5%) произошло за последний месяц, таким образом, сейчас предложение на 35% больше того уровня, который наблюдался весной.
Причиной такого резкого роста предложения в мае (хотя, согласно сезонной динамике, оно в этот момент должно было падать) стал банковский кризис. Часть вкладчиков, изъяв деньги из банков, не захотели хранить их дома и были вынуждены прийти на рынок недвижимости, поскольку ее приобретение на данный момент является одним из лучших инструментов сохранения сбережений.
Как правило, среднего вклада не хватало для покупки отдельной квартиры, но было достаточно для доплаты при совершении «альтернативной» сделки (продаже одной квартиры и покупки другой). Но заключение такой сделки — процесс длительный: чтобы стать покупателем, продавец сначала должен получить аванс за старую квартиру. Поэтому предложение все лето и оставалось на столь высоком уровне.
А вот рост предложения, который происходит в настоящий момент, является нормой и связан в основном с сезонными факторами. По нашим данным, за месяц через рынок проходит порядка 37–38 тыс. квартир. Количество предложения пока не сокращается. Но это нормально, подобную ситуацию мы наблюдали каждый год, начиная с 2000 года.
Важно то, что рост предложения осенью всегда сопровождается повышением спроса на жилье. Происходит это и сейчас. Предложение и спрос растут пропорционально. Если раньше в аналогичный период наблюдались высочайшие темпы роста цен, поскольку предложение не успевало за спросом, то теперь увеличение стоимости остановилось, у покупателя появилась возможность не торопиться, выбирать, торговаться. Это нормальная ситуация, ее можно считать показателем стабильности рынка.

--------------------------------------------------------------------------------
Дмитрий Кузнецов,
первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»
--------------------------------------------------------------------------------
— Прежде всего, необходимо разделить первичный и вторичный рынки недвижимости. В том, что касается новостроек, увеличение объема предложения наблюдается, но не слишком значительное. На сегодняшний день в базе корпорации МИАН выставлено около 13,5 тыс. квартир на первичном рынке. Появились новые адреса, но при этом нельзя забывать, что ранее экспонировавшиеся на рынке дома уже проданы.
Конечно, идет активное строительство (его темпы с 2000 года непрерывно растут), осваиваются новые площадки. Поэтому и новые предложения появляются быстрее, чем продаются имеющиеся квартиры. За счет этого увеличивается и общий объем предложения. Однако хочу заметить, что если сегодняшние темпы продаж сохранятся (а за последние три месяца в корпорации МИАН они выросли на 20%), то спрос очень быстро обгонит появляющиеся на рынке предложения.
Говоря о вторичном рынке жилья, можно отметить, что и здесь количество предложений выросло, но по другой причине. На мой взгляд, сильное влияние оказала ситуация, которая наблюдалась летом. Покупатели вторичного жилья часто являются представителями не очень обеспеченных слоев населения и потому улучшают свои жилищные условия путем «альтернативных» сделок за счет собственных накоплений. Конечно, каждые $100 разницы за 1 кв. м для них весьма существенны. Именно поэтому на их настроения повлияли такие факторы, как нестабильность банковского сектора, активная пропаганда программы доступного жилья и обещания скорого снижения цен на московское жилье. Под влиянием всех этих причин многие потенциальные покупатели не смогли самостоятельно сориентироваться в ситуации на рынке и заняли выжидательную позицию, которая начала меняться только в начале осени.
При этом важно отметить, что летний спад на рынке недвижимости хотя и является гораздо более существенным, чем в последние два года, тем не менее укладывается в модель сезонного спада, которая была характерна для рынка три–четыре года назад.
В дальнейшем происшедшее увеличение предложения приведет к тому, что на вторичном рынке для потенциальных покупателей появится больший выбор. Если говорить о новостройках, то мне кажется, что при существующих темпах продаж серьезного увеличения числа предложений ждать пока не стоит.