Ипотека и недвижимость - Элитная недвижимость санкт-петербурга в 2005 году

Каждый человек, покупая дом, квартиру, земельный участок, автомобиль, стремится сберечь приобретенное. Таково одно из проявлений стремления к стабильности и устойчивости в наше непростое время. Существуют разные способы сохранения накопленного. Один из них — имущественное страхование.

Сегодня помимо самой недвижимости — дачного домика, фешенебельного коттеджа, городской квартиры — большинство страховых компаний принимают под свою защиту все, что находится внутри сооружений, от ультрамодной отделки и бытовой техники до одежды, мебели и кухонной утвари.
При желании дачники и хозяева загородных теремов могут застраховать расположенные в границах их земельных участков бани, веранды, колодцы, открытые бассейны, рукотворные альпийские горки, водопады и прочие элементы современного ландшафта. Даже сад или огород.

Коттеджи, дачи
Дачники обращаются к страховщикам прежде всего потому, что опасаются пожаров, которые могут вспыхнуть на приусадебном участке от искры костра, печки-буржуйки, короткого замыкания в самопальной проводке. Много неприятностей в последние годы доставляют им погодные аномалии. Пустующие дома и небольшие дачи частенько становятся объектами внимания бомжей.
Поэтому владельцы фазенд чаще всего страхуют загородную собственность от пожаров, противоправных действий третьих лиц и стихийных бедствий.
Совсем другое дело — коттедж, оборудованный каминами и кондиционерами, имеющий внутренние коммуникации городского типа. Прежде всего владелец загородного замка должен позаботиться именно о страховании от залива при аварии инженерных систем. Дело в том, что в коттеджах, как, впрочем, и в городских квартирах, прорывы труб случаются примерно в два-три раза чаще, чем пожары. Но и страховка от пожара тоже не помешает, ведь огонь наносит значительно более крупный ущерб, нежели вода. Если в доме установлены бойлеры, есть магистральный или баллонный газ, нужна страховка и на случай взрыва газовой установки.
В отличие от полиса страхования недорогих дачных построек аналогичный документ на коттеджи обязан состоять по крайней мере из двух, а то и из трех частей. Во‑первых, необходимо защитить само сооружение. Во‑вторых, надо обезопасить от несчастного случая элементы отделки. В‑третьих, отдельный раздел договора должен обеспечить сохранность дорогой мебели, стиральных и посудомоечных машин, холодильников, телевизоров, аудио- и видеотехники и прочих атрибутов загородной жизни по городскому типу.

Квартиры
Городским квартирам и находящемуся в них имуществу помимо воды, фекальных потоков из прорвавшихся труб, пожаров, взрывов угрожают еще и соседи. Ведь большая часть заливов жилых помещений происходит не из‑за аварий инженерных сетей, а по халатности хозяев смежных квартир, забывших выключить воду в ванной.
Поэтому жилье в многоквартирном доме нужно страховать и от пожара, и от взрыва газа, и от залива вследствие аварий, и от противоправных действий третьих лиц.
Менее страшны городской квартире взломы, грабежи, кражи, особенно если она находится на сигнализации, в ней установлены металлическая дверь с сейфовым замком, домофон, решетки на окнах. Но если вы все‑таки решите застраховать от воров защищенное техническими средствами жилье, знайте: ваш полис будет на 10–15 % дешевле, чем при страховании квартиры без решеток, металлических дверей и охраны.
Кстати, на месте злополучного соседа невольно может оказаться каждый. Поэтому те, кто понимает, чем грозит кошельку незакрытый кран или поломавшаяся посудомоечная машина, помимо имущества страхуют еще и свою ответственность перед третьими лицами (например, соседями) за нанесение вреда их имуществу.
Сегодня активно действует московская программа льготного страхования жилья. Она как раз рассчитана на страхование «скелета» квартиры со стандартной (самой дешевой) отделкой от пожара, залива по причине аварии отопительных систем, канализации, внутреннего водопровода, взрыва газа. В настоящее время размер страхового взноса составляет всего 40 коп. за один квадратный метр общей площади квартиры в месяц. Данный взнос позволительно включать в коммунальные платежи, уплачиваемые ежемесячно. Правительство столицы и уполномоченные страховые компании возмещают ущерб, нанесенный застрахованному, из расчета 6011,4 руб. / кв. м. Но в том случае, если квартира уничтожена полностью, данной суммы окажется недостаточно, в особенности когда речь идет о приватизированном жилье. Поэтому добровольное страхование как отделки квартиры, так и находящегося в ней имущества (в дополнение к данной программе) является стопроцентной гарантией защиты интересов владельца.

Договор страхования и цена страховки
По договору страхования компания обязуется в пределах страховой суммы и за обусловленную плату (страховую премию) возместить страхователю (выгодоприобретателю) имущественные потери от повреждения или утраты (гибели, уничтожения, пропажи) застрахованного имущества, наступившие в результате страхового случая.
Обычно договор страхования недвижимого имущества заключают на год. Но при желании можно договориться со страховщиком о приобретении полиса, к примеру, на полгода или только на дачный сезон. Тогда платить за полис придется меньше.
Сэкономить удается, выбрав определенный вид страхования. По стандартному договору владельцам поврежденного имущества выплачивают денежную компенсацию, если их собственность пострадала от огня, воды, взрыва бытового газа, взлома, кражи, противоправных действий третьих лиц, разбушевавшейся стихии. Таков традиционный набор страховых случаев. Исключив по своему усмотрению из стандартного договора страхования несколько несущественных для вас рисков, можно удешевить полис на 5–10 %.
В договоре обязательно фиксируют, что именно застраховано: только ли строение, или строение и находящееся в нем имущество (опись прилагается), или только имущество. Чем подробнее и четче договор, тем меньше поводов для споров возникнет впоследствии. Очень важно прочитать внимательно, в каком случае компания не будет выплачивать возмещение. Например, ответственность страховщика обычно не распространяется на ущерб, причиненный в результате проникновения дождя, снега, града, грязи через незакрытые окна и двери.
На основании того, что и от каких рисков вы хотите застраховать, определяют базовую стоимость страховки.
Стоимость страховки в первую очередь зависит от вида страхуемого имущества и суммы, в которую вы сами оцените означенное имущество (страховой суммы). Годовая страховка городской квартиры со стандартной отделкой по полному пакету рисков обходится примерно в 0,4–0,7 % от указанной в договоре страховой суммы, страховка коттеджа со всеми коммуникациями (водопроводом и канализацией) — в 0,6–0,9 %, садового домика или дачи — чуть дороже, в 0,7–1 %.
За качественный полис приличной страховой компании можно заплатить существенно меньше, если страховаться не от всех потенциальных видов неприятностей, предусмотренных стандартным полисом, а только от наиболее вероятных опасностей. Однако страховка станет дешевле не только потому, что вы решили отказаться от страхования тех или иных происшествий. Недвижимость разрешено страховать и не на полную стоимость, а, скажем, на две трети ее реальной стоимости. Это, естественно, дешевле. Но при страховом случае возмещение также составит лишь две трети от реально понесенного ущерба.
В ряде страховых компаний действуют и другие правила: как раз страхование по полному пакету рисков стоит дешевле, чем страхование нескольких рисков по выбору. В таком случае за комплексное страхование клиенту предоставляют скидку. Кроме того, он вправе рассчитывать на существенную скидку при одновременном страховании нескольких объектов, например квартиры, дачи и домашнего имущества (мебель, бытовая техника, личные вещи), а возможно, еще и автомобиля (который тоже считается имуществом).
Кроме того, все страховщики дают клиентам специальные скидки к базовому тарифу. Например, при страховании на новый срок клиент, у которого за прошедший страховой период (обычно за один год) страхового случая, предусмотренного договором, не произошло, получает при заключении договора на следующий срок скидку от 2 % до 10 % в зависимости от компании. Такими же скидками поощряют людей, одновременно страхующих несколько объектов, скажем дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи станет дешевле примерно на 20–30 %, если фирма обслуживает целый дачный кооператив или садовое товарищество. Словом, страховая компания найдет способ сделать цену полиса приемлемой для привлекательного клиента.
Определение стоимости имущества — занятие довольно специфическое, а уж в страховании дач — особенно. Большинство дач представляют собой самострой, поэтому оценить их с точностью, доступной для городских квартир, весьма сложно. Хорошо, если у хозяина на руках есть проектно‑сметная документация на дом или хотя бы счета за стройматериалы, они могут послужить основой для определения страховой суммы. Страховую стоимость домашнего имущества вычисляют в соответствии с его среднерыночной ценой. Для оценки стоимости дома, возведенного по индивидуальному проекту, привлекают иногда специалистов из проектных бюро и строительных организаций, но, как правило, дачники не склонны платить еще и за оценку. Поэтому страховые компании ориентируются в первую очередь на ту сумму, которую заявляет страхователь (на что ориентируется страхователь — это уже другой вопрос), а затем фирмы по своим внутренним нормативам и методикам решают, насколько стоимость объекта сопоставима с данной цифрой. Заключая договор, при визуальном осмотре строения страховщик иной раз самостоятельно ориентируется в стоимости материалов, но производят страхование и без присутствия специалиста страховой компании (например, строений стоимостью до 10 тыс. дол.). В таком случае страховщики просят предоставить фотографии объекта, сделанные в разных ракурсах, но обязательно с цифровой датой на снимке, и документы, подтверждающие право собственности на страхуемое имущество. Затем стороны приходят к соглашению.
С определением стоимости имущества для целей страхования связан еще один парадокс. Продавая свой дом, человек склонен завышать его стоимость, а заключая договор страхования, — недооценивать свою недвижимость (исключение составляют разве что владельцы действительно дорогих коттеджей, которые оформляют договоры на суммы, соответствующие реальной стоимости имущества, или мошенники, пытающиеся застраховать на сотни тысяч условных единиц халупы, которым грош цена). Причина такой скромности понятна: чем меньше страховая сумма, тем меньше премия, которую надо отдать компании. Но не стоит забывать, что и сумма выплат по страховому случаю при этом явится весьма скромной.
Если дом застрахован на 100 тыс. руб., то больше данной суммы компания никогда не заплатит, да и то все 100 тыс. руб. выплатят, только если дом полностью уничтожен. А так, в зависимости от принципов работы компании, вам возместят либо полную стоимость поврежденного имущества (двери, например), либо сумму, пропорциональную отношению стоимости имущества к страховой сумме. Если квартира ценой в 50 тыс. долл. была застрахована от противоправных действий третьих лиц на 10 тыс. долл. и в результате хулиганской выходки получила повреждения на 5 тыс. долл., страховая компания, придерживающаяся пропорциональной системы, выплатит ее владельцу лишь 1 тыс. долл. В компаниях, предпочитающих возмещать реальную сумму ущерба, могут выдать все 5 тыс. долл., но в любом случае размер выплат не превысит сумму по договору.
Не всякий дом компании соглашаются страховать, и, хотя здесь у каждой организации — свои критерии, есть и общие правила. Так, не принимают на страхование ветхие, находящиеся в аварийном состоянии дома и дома, стоящие в местах, которые объявлены зоной стихийного бедствия, после того как сделано соответствующее официальное заявление. Если же клиент настаивает, такое строение застрахуют по значительно более высокому тарифу.
Скорее всего компания откажется страховать дом, по поводу принадлежности которого идут споры в суде.
С осторожностью относятся страховщики к гражданам, которые лет десять спокойно жили без страховки — и вдруг изъявили желание застраховать свое имущество, причем на большую сумму, без осмотра и именно сегодня. Весьма вероятно, что таким образом люди хотят всучить компании горящий дом. Вообще, осмотр объекта перед заключением договора в большинстве страховых компаний является обязательным делом, исключения делают разве что для дешевых домиков.
Получение страхового возмещения также происходит по правилам, которые обязательно должен изучить страхователь.
Во‑первых, надо в кратчайшие сроки после того, как стало известно о наступлении страхового случая, сообщить об этом компании. Во‑вторых, необходимо представить документы, подтверждающие факт наступления страхового случая. Если получение справок в компетентных органах вызывает затруднения, то страховая компания может направить свой запрос, и ей обязаны на него ответить. Но все равно представление документальных доказательств — обязанность страхователя. (Было бы по меньшей мере странно, если бы страховая компания сама себе подтверждала обоснованность выплат.) В‑третьих, в определенный срок нужно продублировать свое заявление письменно. Это не блажь, а, если разобраться, вполне разумное требование. Любое лицо, которое имеет право на получение страхового возмещения, должно быть заинтересовано, чтобы у него остались доказательства того, что он выполнил свои обязательства по договору и сообщил о страховом случае. Кроме того, представители страховой компании должны на месте оценить размер ущерба и выяснить, был ли на самом деле страховой случай. Поэтому следует пригласить специалистов до того, как исчезнут (сотрутся) все следы происшествия. Кроме того, существует такое понятие, как форсмажорные обстоятельства, при наступлении которых в соответствии с положением Гражданского кодекса РФ страховым компаниям предоставлено право не выплачивать возмещение в случаях уничтожения или повреждения имущества в результате военных действий, маневров и других военных мероприятий, гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения по требованию государственных органов, а также воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения. И на данный факт также следует обращать внимание.
Главная проблема покупателей элиты в том, что им трудно найти квартиру, соответствующую всем требованиям, предъявляемым к подобному жилью. Обычно приходится выбирать из двух зол: между престижным центром, где элитные дома в большинстве недотягивают до заявленного уровня по техническим характеристикам, и новыми, менее престижными районами.

Ситуация на рынке элитной недвижимости в 2005 году
Оценить объем спроса и предложения на рассматриваемом рынке Санкт-Петербурга очень сложно. Однозначно элитные объекты, соединяющие все необходимые признаки, можно пересчитать по пальцам. Ситуацию усугубляют строители и продавцы, которые часто лукавят, относя рекламируемое жилье повышенной комфортности к элитному. Расплывчатость понятия влечет за собой необходимость индивидуального подхода к оценке классности каждого объекта.
Помимо этого анализу объемов продаж мешает тот факт, что теневая часть данного рынка существенно выше, чем в массовом сегменте, поскольку круг обеспеченных людей, способных купить квартиру за миллион долларов и выше, довольно узок: в Петербурге они обычно знают друг друга лично или имеют общих друзей. Поэтому продавцы высококлассного жилья часто находят покупателей среди знакомых и партнеров. Этот вариант для многих продавцов предпочтительнее не нужно светить в рекламе свои доходы и цену объекта. Есть даже такое явление, как дома клубного типа, их заселяют по рекомендации партнеры по бизнесу, члены клубов, квартиры здесь продают без всякой рекламы, по знакомству. В результате в листинги попадает лишь часть элитных объектов, причем не каждый из них обоснованно.
Несмотря на сложности с оценкой объемов рынка, можно однозначно утверждать, что стагнации цен здесь не было. Некоторое торможение присутствовало только осенью, когда состоятельные клиенты выбирали более придирчиво, ожидая снижения цен. Но это была чисто психологическая заминка: увидев неизменность ситуации, покупатели вернулись к прежней активности. Ее можно объяснить и экономической ситуацией в России: у богатых есть деньги, которые они готовы вкладывать соответственно своему уровню жизни. В отличие от остального рынка в элитном по‑прежнему происходит медленный рост цен за счет покупки одних объектов и появления в каталогах новых, более дорогих.
Соотношение спроса и предложения в настоящее время сбалансировано: сегмент очень узкий покупают те же, кто продает. На сегодня специалисты агентства недвижимости Бекар отмечают небольшое преобладание спроса над предложением за счет притока иностранцев и иногородних покупателей. Конечно, в северной столице эта тенденция слабее, чем в Москве, однако она набирает силу по мере улучшения экономики в стране (иностранцы начинают покупать жилье, а не снимать).

Цены
Создать типологию объектов и цен практически невозможно. Все объекты уникальны, их трудно сравнивать друг с другом. При этом за время экспозиции стоимость может сильно измениться в ту или иную сторону. К примеру, цена пригородного особняка была снижена с 2,5 млн. до 1 млн. долларов. Обратный пример: элитная квартира подорожала с 300 тыс. до 450 тыс. долларов, после чего быстро ушла (при повышении цены она автоматически попала в другую категорию престижности).
Нынче на первичном рынке стоимость готовых элитных квартир (без отделки) в центре доходит до 10 000 евро за кв. м. На начальном и среднем этапах строительства не видовая квартира в центре может стоить около 1500 долларов за кв. м. На Крестовском острове на начальных этапах строительства от 3000 долларов за кв. м. В новых районах жилье в домах, условно относимых к элитным (обладающих необходимыми признаками, но спорных по местоположению), от 1000 евро за кв. м.
На вторичном рынке элитку в золотом треугольнике и на набережных (с видом на воду) продают по 2000 4000 долларов за кв. м. Интересная особенность вторичного рынка классного жилья Петербурга заключена в том, что элитная квартира может находиться и в обыкновенном доме. Исторически сложилось, что рынок дорогой недвижимости в Петербурге начался с расселяемых коммуналок. В итоге часто на одной лестничной площадке соседствуют современные апартаменты и коммуналка. Такие квартиры поступают в продажу, когда их хозяева отчаиваются расселить подъезд полностью и добиться необходимой социальной однородности. Сейчас, с увеличением количества товариществ собственников жилья (ТСЖ), забрезжила надежда на интенсивное расселение коммуналок в полурасселенных подъездах. В ТСЖ ведущую роль будут занимать богатые владельцы отремонтированных квартир это может привести к радикальным изменениям по всему городу и повысить статус многих домов в центре. Кстати, в среде петербургских риелторов принято понятие элитная парадная: полностью расселенный подъезд в обычном старом доме (возможно, в реконструированном фонде).
Отдельная категория ближайший пригород. В Москве бытует мнение, что под Петербургом вообще нет элитных особняков. Объяснимо это просто: в Москве их сотни, в Петербурге единицы, теряющиеся в общем объеме предложения. Элитными загородными домами считают большие объекты (от 500 до 1000 кв. м) с просторными участками (от 25 соток до гектара, с ландшафтным дизайном). Для участка желательно уникальное расположение близко от дворцов и парков, рядом с историческими усадьбами. В основном загородная элитка новострой, редко реконструированный фонд (причем от старинного дома остается только внешний вид). Для подобных объектов необходима хорошая инфраструктура: все коммуникации, бассейн, конюшни, помещения для обслуживающего персонала, охрана и т. д. Стоимость свыше миллиона долларов.
Отличие Петербурга от Москвы в том, что хороших квартир в центре в ближайшие десятилетия не станет больше из‑за суровых лимитов на застройку. В Москве по мере реконструкции центра общее число апартаментов там растет, в Петербурге нет, поскольку существуют ограничения по этажности. В результате новые дома, построенные на месте старых, имеют ту же площадь. При таких условиях удорожание жилья в центре продолжится, даже если в других сегментах произойдет снижение. По прогнозам специалистов рынка недвижимости, рост цен на элитные объекты в 2005 году будет на 5 10 % превышать общий рост цен на недвижимость и однозначно превысит планируемые 10 % инфляции в стране.