Ипотека и недвижимость - Карибский рай по цене российской квартиры

С чего начать?
Естественно, для начала необходимо собрать все документы на землю и жилой дом. Начнем с земельного участка. Для его продажи понадобятся правоустанавливающие документы. Если вы приобрели земельный участок после 31 января 1998 года, то на руках у вас должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если такой документ у вас есть, то все в порядке. Но если участок приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем продать его, вам следует пройти перерегистрацию прав на землю. Не стоит волноваться — сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Сколько стоит услуга по перерегистрации ранее возникших прав? Если перерегистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В данном случае платить нужно только за сделку об отчуждении или переходе права.
В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, взимают государственную пошлину в размере, равном половине установленной суммы пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц величина пошлины при перерегистрации составит — 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивают кадастровый номер.
Для проведения кадастрового учета заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В итоге заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Прежде чем продавать жилой дом, так же, как и в случае с земельным участком, следует перерегистрировать право собственности на дом, если оно возникло до 31 января 1998 года. Что немаловажно, сделать это можно одновременно с подачей всех документов в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Составляем договор
Допускается оформлять договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в простой письменной форме. По желанию сторон договор составляют и удостоверяют у нотариуса.
Что необходимо указать в договоре? Во‑первых, следует полностью написать фамилию, имя, отчество, а также внести в документ паспортные данные, год рождения, место жительства продавца и покупателя и т. д.
В договоре надо описать земельный участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Жилой дом также нужно описать полностью.
В числе сведений о земельном участке и расположенном на нем жилом доме необходимо упомянуть, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждено.
Обязательно следует обозначить цену договора. Стоимость можно указать в условных единицах, но надо уточнить, что расчеты производят в рублях по курсу на момент оплаты. Кроме того, в данном документе вы вправе предусмотреть условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и сведения о том, кто оплачивает регистрационный сбор.
Продавец при заключении договора обязан ознакомить покупателя с имеющейся у него информацией об обременениях земельного участка и его ограничениях. То есть если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также нужно зафиксировать в договоре.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации относительно отчуждаемого имущества и иной информации, способной оказать влияние на решение покупателя о покупке данного недвижимого имущества, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств. Ложная информация относительно отчуждаемого имущества может включать сведения о (об):
обременениях или ограничениях его использования;
разрешении на застройку данного земельного участка;
соседних земельных участках, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование участка и его стоимость.
Требования о предоставлении информации относительно отчуждаемого имущества установлены федеральными законами.
При составлении договора купли-продажи надо учитывать, находится ли жилой дом в общей собственности (в собственности двух или нескольких лиц). Для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.
Отчуждаемый дом может находиться в долевой или в совместной собственности. Если имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи упомянутого недвижимого имущества. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Так, например, если дом является собственностью мужа и жены, то нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение.
Совершенную одним из участников совместной собственности сделку по продаже могут признать недействительной по требованию остальных участников из‑за отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Государственная регистрация
Государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, так и переход права собственности от продавца к покупателю.
Для регистрации договора купли-продажи надо представить следующие документы:
заявление о государственной регистрации;
документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);
нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
план БТИ жилого дома (подлинник и копия);
кадастровый план земельного участка;
договор купли-продажи;
документ о лицах, проживающих в жилом доме (выписка из домовой книги).
В некоторых случаях необходимы другие документы, такие, например, как нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности), согласие родителей, усыновителей или попечителей (если продавец — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), согласие попечителя (если собственник отчуждаемого имущества — ограниченно дееспособный гражданин).
При регистрации договора купли-продажи доли в праве следует представить документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
При регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю необходимы:
заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
заявление покупателя о регистрации его права;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством (например, передаточный акт).
Государственную регистрацию осуществляют не позднее месяца со дня подачи заявления и других оговоренных документов. В течение этого срока проводят правовую экспертизу документов, и если есть основания, предусмотренные законом, то государственную регистрацию могут приостановить.
Чтобы купить качественное жилье на одном из лучших тропических курортов, не надо быть миллионером. Цена виллы на берегу океана в Доминиканской Республике примерно равна стоимости трехкомнатной квартиры на окраине Москвы.

О Доминиканской Республике большинству россиян известно мало: тропический рай, вечное лето, белый песок, коралловые рифы… Словом, сплошные штампы. А чем эта страна отличается, к примеру, от Барбадоса или Арубы, знает не всякий. Доминикану и раскручивают у нас стандартно — как один из длинного ряда экзотических островов, относящихся к категории пляжных турнаправлений.
Между тем Доминикана не какой‑то забытый Богом участок суши, который можно объехать на велосипеде. Страна не похожа ни на один другой «остров Баунти» хотя бы потому, что является колыбелью западной цивилизации в Америке. Остров Гаити (а Доминиканская Республика занимает его восточную часть) в свое время был ошибочно принят испанцами за сам континент. По размерам в Карибском бассейне больше него — только Куба, и неудивительно, что Христофор Колумб ошибся. Горы и водопады, пальмы и махагониевые деревья, реки и пляжи в свое время так восхитили мореплавателя, что и похоронить себя он завещал на «возлюбленной Испаньоле» (так стали называть остров с подачи Колумба). Городская культура здесь тоже богатая: местный университет является старейшим вузом Нового Света, возраст отдельных шедевров колониальной архитектуры в Санто-Доминго, столице государства, достигает 400–500 лет, и некоторые из них даже продаются.
Европейцы давно и с удовольствием приезжают сюда загорать и купаться — именно они составляют почти 80 % туристов. Здешние тропики невлажные, и этим остров выгодно отличается от курортов Юго-Восточной Азии. Прошлогодняя же трагедия на Пхукете и памятные теракты на Бали у многих и вовсе не оставили сомнений в том, что Доминикане альтернативы нет. Помешанных на гольфе корейцев и японцев привлекает здесь отсутствие ярко выраженной сезонности: круглый год столбик термометра не опускается ниже +25…+30°C и нет затяжных дождей. Американских отдыхающих в последнее время тоже становится все больше: природа здесь та же, что и на престижных Багамских островах, но стоит все дешевле в несколько раз.
Что интересно нашим соотечественникам? Все вышеперечисленное плюс безвизовый въезд. Граждане России и Украины просто покупают сюда авиабилет и оплачивают по прилете 10 долл. за так называемую туристическую карту.
Будучи не самыми активными туристами, американцы являются в Доминикане наиболее крупными инвесторами. Именно они осовременили этот райский уголок.
Благодаря американским деньгам все меньше доминиканцев выращивают тростник и табак, все больше трудятся в туризме, и английский язык с этого года введен в качестве обязательного предмета во всех государственных школах.
В течение последних пяти‑семи лет в развитие сферы гостеприимства в Доминикане вкладывали огромные средства: американские корпорации скупали обширные участки земли на берегу (в основном на юге, в Пунто-Кана и Баваро) и возводили там целые курортные города, состоящие из гигантских сетевых отелей all inclusive.
США взялись опекать остров еще со времен Карибского кризиса и до сих пор являются главным торговым партнером республики. Благодаря помощи бывших интервентов экономика Доминиканы стала одной из самых динамично развивающихся в Латинской Америке. Почти весь здешний банковско‑страховой сектор принадлежит западным компаниям. То же — в сфере телекоммуникаций: построив виллу в уединенном месте на берегу океана, вы сможете иметь доступ к Интернету, пользоваться телефонной связью и смотреть ТВ‑программы.
Инфраструктура здесь развивается столь активно, что уровень цен на жилье и землю за ней просто не успевает. Небольшую квартиру с одной спальней на доминиканском курорте можно купить по цене от 25 тыс. долл., а участок непосредственно у океана — за 14 долл. / кв. м. Таких цен давно нет ни в Испании, ни на Кипре, ни даже в странах Восточной Европы, имеющих выход к морю.
Причина дешевизны состоит еще и в том, что до 1998 года недвижимость и землю продавали здесь условно: существовали жесткие ограничения по площади, многие приобретения могли быть сделаны только с персонального разрешения главы государства.
Нынешний президент Леонель Фернандес все запреты снял и разрешил приезжим покупать что угодно и в каких угодно количествах, после чего сюда устремились тысячи мелких и крупных инвесторов, возводящих для себя дачи или желающих на строительном и туристическом буме заработать.
Особенно много американцев и англичан стали обустраивать здесь себе запасной аэродром после событий 11 сентября. Многие рассуждают так: Доминикана ни у кого не ассоциируется с западными ценностями, и в случае новой угрозы на острове в любом случае будет спокойнее, чем во Флориде.
Для представителей западного среднего класса никаких альтернатив Доминикане в данном регионе сейчас нет. Потому что во всех остальных райских уголках Карибского бассейна либо цены кусаются, либо власть переходит из рук в руки, либо жизнь совсем уж близка к природе. А тут — золотая середина: остров цивилизованный, но не переразвитой, нетронутые пляжи тянутся на многие километры. Если на Багамах виллу у океана дешевле 600 тыс. долл. не купить, то здесь на это пока нужны всего от 100 тыс. долл. Все блага западной цивилизации в Доминикане присутствуют: кинотеатры, супермаркеты с привычными продуктами плюс местные развлечения в виде рома, меренге и сигар.
С тех пор как власти открыли рынок для иностранцев, цены на острове начали стремительно расти, особенно на землю. Если качественное жилье в курортной зоне за двенадцать месяцев может подорожать на 30–40 %, то хороший участок у моря за тот же период — на 40–50 %. Те, у кого есть финансовые возможности приобретать землю оптом, могут зарабатывать просто на ее перепродаже под частную застройку. Достаточно разбить свои 150–200 соток на небольшие наделы, воткнуть колышки — и уже удастся реализовать участок вдвое дороже. Либо, подождав года три, заработать 300 %, даже не подводя к дому никаких коммуникаций.
На южном (Карибском) или северном (Атлантическом) побережьях устроились уже десятки тысяч европейцев. Устоять, чтобы не купить здесь себе виллу, туристам действительно трудно. Были случаи, когда россияне выезжали выбирать себе резиденцию, просто послушав восторженные рассказы друзей, вернувшихся из отпуска. Доминиканская Республика — страна хоть и благополучная, но небогатая. Строительные и отделочные материалы в основном импортные, но труд очень дешев — в совокупности себестоимость строительства составляет 400–450 долл. / кв. м. Россияне невольно сравнивают цены с московскими и понимают, что обмен лишней бабушкиной квартиры на карибскую виллу с собственным выходом к океану того стоит.
В сумме вилла под ключ — полностью меблированная, с землей, бассейном и ландшафтными работами — обходится в 700–800 долл. / кв. м. Технология отработана, у застройщиков есть обширная база проектов, поэтому тратить деньги на архитектора не нужно. Само строительство занимает не больше шести–восьми месяцев, и через год вы получаете шикарный, готовый к проживанию дом с тропическим садом. Даже при столь невысоких ценах многие строительные компании предоставляют рассрочку на четыре–пять лет под 8–10 % годовых. Для тех, кто не любит уединения и хочет иметь соседей, доминиканские курорты предлагают апартаменты. Хорошую квартиру площадью от 60 кв. м в кондоминиуме можно приобрести за 70–80 тыс. долл. В таком комплексе обязательно есть коммунальный бассейн, огороженная территория, охрана, садовник и другой обслуживающий персонал.
Кроме эмоций инвестировать деньги именно в Доминиканской Республике иностранцев заставляет трезвый расчет. Во‑первых, цены здесь еще только в самом начале долгого подъема: если ориентироваться на региональные аналоги, то они могут вырасти еще раз в пять. А во‑вторых, из‑за круглогодичного сезона вложения за счет аренды окупаются в среднем втрое-вчетверо быстрее, чем на курортах в Европе. По причине вечного лета и нескончаемого высокого сезона (не четыре-пять месяцев, как в Крыму, Турции, Испании или на Кипре) здесь очень выгодно владеть коммерческими объектами. Многие иностранцы покупают небольшой отель, ресторан, казино, серфинг- или дайвинг-клуб, чтобы иметь деньги на жизнь. И переезжают в Доминиканскую Республику жить. Бывает и наоборот: люди никогда в Доминикане не были, зато владеют тут отелем на 50–100 номеров. Деньги идут, вложения окупаются, а отдыхать они по своим мотивам предпочитают где‑то еще. Правительство заинтересовано в притоке иностранного капитала и потому поддерживает лояльнейший налоговый режим для бизнесменов. Налог на прибыль составляет всего 16 %.
«Нет холодов, нет проблем, нет налогов» — так кратко описал Доминиканскую Республику один из западных журналов. И действительно, разорительного для домовладельцев многих стран Старого Света ежегодного налога на недвижимость здесь фактически нет. При стоимости недвижимости менее 175 тыс. долл. вы не платите ничего; все, что дороже, облагается налогом по ставке 1 % с суммы превышения лимита. Единовременный налог, выплачиваемый в момент покупки жилья или земли, составляет 4,25 % от его (ее) стоимости.
Кроме многообещающего для нынешних покупателей роста цен еще одним резоном приобретать жилье на доминиканской территории является возможность натурализоваться в этой стране. Владение жильем является легальным поводом сначала получить вид на жительство (residencia), а при желании — стать гражданином страны. Зачем нужно менять статус, если обычная туристическая карта дает основание оставаться здесь от 15 до 90 дней и при необходимости может быть продлена? Хотя бы потому, что наличие резиденции позволяет заниматься бизнесом и работать, в то время как туристы имеют право только тратить. Минимум через полгода после покупки постоянной резиденции разрешено начинать процедуру оформления гражданства Доминиканской Республики. Если иностранец вкладывает в бизнес в Доминикане более 200 тыс. долл., то он вправе стать гражданином, скажем так, ускоренным способом — минуя стадию временной резиденции.
Чтобы больше узнать о возможностях Доминиканской Республики, лучше съездить туда и попробовать пожить в стране как местный домовладелец. То есть в доме или квартире. Еще недавно все российские туристы предпочитали отдыхать только по системе all inclusive, но сейчас у соотечественников все более популярно размещение на виллах. Собственная территория с бассейном, тишина, сад, никто вас не видит — хоть вовсе не пользуйтесь одеждой. За 130 долл. в сутки можно арендовать просторную виллу с двумя спальнями и огромным бассейном — по сравнению с отелем для двух семей выходит дешевле раз в шесть–восемь. Есть, конечно, и варианты размещения по 1,5 тыс. в день, но это уже настоящие огромные замки на скалах, где два-три десятка спален, земельные угодья — такие снимают под корпоративный отдых и мероприятия. Цены по мировым меркам пока еще мизерные. На время отпуска можно взять напрокат машину — Honda CRV, к примеру, обойдется в 53 долл. / сутки.
Те россияне, которые хотели бы инвестировать, а не арендовать, могут возразить: если за жизнь на вилле туристы будут платить так мало, какой смысл вкладывать деньги? А подсчитайте: виллу стоимостью в 120–150 тыс. долл. сдают, как правило, за 400–450 долл. в неделю. Соответственно даже при грубой калькуляции получается 1,2–1,6 тыс. долл. в месяц. В Москве таких пропорций добиться нереально, разве что вы вложите огромные суммы в эксклюзивный ремонт. В Европе же нереально добиться подобных темпов окупаемости. Сезон там минимум вдвое короче, а вложить требуется в несколько раз больше. Даже с учетом того, что месяц-другой в году вы будете пользоваться виллой в Доминиканской Республике сами, платить комиссионные управляющей компании и тратить часть дохода на текущее обслуживание дома, все деньги вернутся к вам уже через несколько лет.
Тем, кто нечасто летает в Америку, карибский остров может показаться чем‑то труднодоступным. Однако добраться сюда не сложнее, чем в США или на курорты Юго-Восточной Азии. В Санто-Доминго, Пуэрто-Плата и Пунто-Кана работают международные аэропорты, и куда‑то дополнительно плыть или лететь местными авиалиниями не придется. С октября по май из Москвы сюда регулярно летают чартеры (время в пути — около 11 часов, стоимость билета туда-обратно — всего около 900 долл.), а в остальное время до Доминиканы можно добраться регулярными рейсами с пересадкой в одном из аэропортов Западной Европы, к примеру в Париже, Мадриде или Франкфурте. Ходят слухи, что новые самолеты компании Boeing скоро сократят время полета до Америки на два-три часа, а лет через пять на трансатлантических линиях появится сверхзвуковой лайнер, способный преодолеть это расстояние за три — три с половиной часа. Чем не дополнительный стимул для роста цен в регионе?
Больше европейских туристов — еще выше цены. И в огромном выигрыше будут те, кто все подобные перемены предвидят и покупают недвижимость в Доминиканской Республике именно сейчас.