Ипотека и недвижимость - Базэл останется без склада

Еще одна компания решилась построить в центре Москвы жилой комплекс, включающий таун-хаусы и частные особняки. В финансировании проекта стоимостью $50 млн принимает участие ИМПЭКСБАНК. Проект назван по имени знаменитых московских Чистых прудов, хотя у знатоков столичной географии это название вызывает сомнения.

Квартал “Чистые пруды” общей площадью 22 000 кв. м строится на участке в 0,6 га на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков, между Садовым и Бульварным кольцом столицы, рассказал “Ведомостям” Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, выступающей консультантом проекта. По словам Ковалева, проект предполагает реконструкцию нескольких аварийных домов, а также строительство новых. Квартал, говорит он, будет состоять из двух домов на 20 семей, шести таун-хаусов и двух особняков. “В квартале общей площадью 22 000 кв. м поселится не больше 30 семей”, — комментирует Ковалев.

ЕЭС вложит в строительство жилого комплекса “Чистые пруды” $50 млн, сообщила “Ведомостям” Татьяна Дубровская, финансовый директор компании. Из этой суммы 8,5 млн евро (около $11,3 млн) предоставляет в виде кредита ИМПЭКСБАНК. В банке подтвердили выделение кредита, но не назвали его срок и условия.

По словам представителя префектуры ЦАО, земельный участок находится в аренде у ЕЭС с 1995 г. На участке были “ветхие строения”, на месте которых строится комплекс, сказали в префектуре.

По данным риэлторов, жилые комплексы, состоящие из частных домов, в центре Москвы строили всего две компании — “Авгур Эстейт” и “Стройинком-К”, “дочка” компании Africa Israel Investment, подконтрольной известному диамантеру Льву Леваеву. По оценкам экспертов, инвесторы вложили в проекты $25 млн и $15 млн соответственно. “Авгур Эстейт” в прошлом году построила на Плющихе комплекс “Три тополя” общей площадью 10 000 кв. м, состоящий из семи таун-хаусов и клубного дома на 12 квартир. “Стройинком-К” в 2003 г. возвела на Остоженке комплекс из 17 таун-хаусов “Палата Муравьевых” общей площадью почти 14 000 кв. м. Комплекс, вспоминают риэлторы, продавался в течение двух лет. “Покупатели Остоженки обычно отдают предпочтение квартирам, а не таун-хаусам”, — объясняет Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty. Однако “Три тополя”, по словам риэлторов, были проданы в течение полугода при средней цене $7000 за 1 кв. м.

Риэлторы уверены, что рентабельность проекта на Чистых прудах составит 70% при себестоимости $2500 за 1 кв. м. “Чтобы обеспечить рентабельность, жилье в новом комплексе надо продавать от $4000 до $8000 за 1 кв. м в зависимости от метража, этажности, типа жилья и проч.”, — говорит Александр Илюхин, управляющий партнер компании “Новое качество”. Сейчас, по его данным, квартиры в новостройках на Чистых прудах продаются по цене $4000-5000 за 1 кв. м. Клубный комплекс, аналогичный “Трем тополям”, в этом районе будет иметь мало шансов на успех, социальное окружение района не позволяет строить там дорогие объекты, предостерегает Виктор Козлов, коммерческий директор компании “Авгур Эстейт”. По мнению Сидорова, сейчас район Чистых прудов хорош для строительства жилья бизнес-класса. А самыми популярными у покупателей дорогого жилья, говорят риэлторы, по-прежнему остаются Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье и Плющиха, где однородная элитная застройка, а стоимость 1 кв. м в новостройке доходит до $10 000-13 000. “Районом Чистых прудов интересуются не больше 10% покупателей”, — соглашается Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. Алексей Рогачев, автор школьного учебника по москвоведению, говорит, что место, где строится новый квартал, очень условно можно назвать Чистыми прудами. “Квартал находится на одинаковом расстоянии до прудов и Курского вокзала. Исторически этот район назывался Бараши”, — рассказывает Рогачев.

Девелопером проекта выступает компания “Европейское экологическое сообщество” (ЕЭС). Опрошенные “Ведомостями” столичные риэлторы утверждают, что знают о ней очень мало. ЕЭС основана в 1992 г. группой частных лиц, занимается реконструкцией исторических зданий. “Дочка” ЕЭС, компания “Интерстрой”, реконструирует усадьбы Салтыковых – Чертковых (ул. Мясницкая), Полухиных – Морозовой (Б. Трехсвятский пер.) и особняков в Хохловском переулке – эти проекты эксперты оценивают в $100 млн. Своих владельцев и финансовые показатели ЕЭС держит в секрете.
Компания “БЭЛ-Девелопмент”, одна из структур холдинга “Базовый элемент”, выставила на продажу склад класса А. Эксперты оценивают объект в $18-20 млн. Однако эксперты сомневаются, что компания сможет быстро продать недвижимость: пока на рынке складов не было ни одной подобной сделки.

“БЭЛ-Девелопмент” заканчивает строительство склада класса А площадью 26 000 кв. м в окрестностях Видного, что в 6 км от кольцевой автодороги по Каширскому шоссе. Об этом сообщил “Ведомостям” генеральный директор компании Игорь Жуков. По его словам, склад в Подмосковье компания с самого начала строила с целью продажи. “Участок относился к территории завода "Мосмек", которым управляет "Русский алюминий". Просто продавать его было невыгодно, поэтому мы решили построить на нем два склада — для собственных нужд и для продажи”, — говорит Жуков.

Рентабельность проекта для “БЭЛ-Девелопмент” и сумму инвестиций в проект Жуков озвучивать отказывается. “Рентабельность не ниже, чем для проектов с жилой недвижимостью”, — уточняет он. В компании Knight Frank, которая выступает консультантом проекта, затруднились оценить его рентабельность. Однако Сергей Смирнов, старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, сказал, что цена на объект складывается из расчета $700 за 1 кв. м. “$18 млн — вполне адекватно для склада такого уровня”, — соглашается Владимир Клепиков, руководитель аналитического отдела Национальной логистической компании. Один из экспертов на условиях анонимности предположил, что доход “БЭЛ-Девелопмент” от этого проекта не превысит 20%.

Однако эксперты сомневаются, что инвестор сможет быстро продать построенный склад. По данным риэлторов, пока на рынке складской недвижимости не было ни одного примера сделок по продаже готовых складов. В основном, говорит Клепиков, девелоперы строят склады под заказчика (build-to-suite) или для сдачи в аренду. Дмитрий Погребинский из фармацевтической компании “Протек” считает, что позволить себе покупку склада может компания, которая имеет в день до 150 000 заказов на поставку товара. “И то такой объект окупится не меньше чем через 5-6 лет”, — добавил эксперт. Жуков также уверен, что объект окупится для покупателя за пять лет. Клепиков называет срок от 2 до 5 лет. Сейчас, как рассказал Смирнов, “БЭЛ-Девелопмент” ведет переговоры с несколькими логистическими операторами и компаниями — конечными потребителями.

Рубен Алчуджян, директор отдела складской недвижимости компании Colliers International, считает, что существующий дефицит складов поможет продавцу избавиться от объекта. По данным консалтинговых компаний, в 2004 г. на открытый рынок попало всего 30 000 кв. м складов, хотя построено было 350 000 кв. м. Тем не менее, прогнозирует Алчуджян, сделки по продаже готовых складов будут на рынке крайне редки. “Слишком сложно искать покупателя под уже построенный объект”, — считает он. Смирнов же утверждает, что за такими предложениями будущее. Когда клиент строит здание build-to-suite, то платит за непостроенный объект, а здесь, на взгляд Смирнова, получает готовый продукт и несет меньшие риски.

“БЭЛ-Девелопмент” – “дочка” компании “Базовый элемент” – работает на девелоперском рынке более четырех лет. Занимается как проектами в области коммерческой недвижимости, так и строительством для корпоративных нужд холдинга. Сейчас “БЭЛ-Девелопмент” строит офисный центр площадью 16 000 кв. м в Самаре, реконструирует санаторий “Родина” в Сочи. Оборот компании не разглашается.