Ипотека и недвижимость - Как изменились торговые центры

В России появился новый инструмент для инвестирования - Ипотечный паевой инвестиционный фонд (ИПИФ), позволяющий инвестировать в ипотечные кредиты. Организаторы уверяют, что такая форма вложений будет пользоваться спросом у консервативных инвесторов, делающих ставку на высокую надежность. Но эксперты считают, что большого интереса у населения к ипотечным фондам не будет: доходность мала, а рисков хватает.

Во вторник Городской ипотечный банк и управляющая компания "НВК" заявили о создании первого в России закрытого ипотечного паевого фонда "НВК - Городская ипотека". А в среду Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд (ИЗПИФ) презентовали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Росбанк и управляющая компания "Ямал". Паи фондов обеспечены пулом закладных по ипотечным кредитам Городского ипотечного банка и АИЖК. Фактически инвесторы ПИФов совместными усилиями "выкупят" у банка и агентства ипотечные кредиты вместе с доходом от платежей заемщиков. Фонды планируют привлечь 150 млн. рублей ("НВК - Городская ипотека") и 1 млрд. рублей (ИЗПИФ) сроком на 5 лет.

Заинтересованность профессиональных участников рынка в ипотечных фондах понятна. Для банков, которые выдают ипотечные кредиты, это хороший способ привлечь долгосрочные инвестиции. Из-за их недостатка на рынке и сдерживается развитие ипотеки. Но будут ли привлекательны вложения в ипотечные ПИФы для инвесторов? Гендиректор управляющей компании "НВК" Салават Халилов уверен, что этот инструмент станет достойной альтернативой государственным и корпоративным облигациям: "Доходность данного продукта не зависит от конъюнктуры фондового рынка, а складывается из периодических платежей заемщиков. При этом надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости".

Действительно, обеспечение в виде недвижимости делает вложения в такие фонды наиболее надежными, хотя и не высокодоходными. Так, создатели "НВК - Городская ипотека" планируют доходность в 12-14% годовых. Но аналитик управляющей компании "Менеджмент Центр" Максим Капитан полагает, что уместней ориентироваться на 11-12%. Предполагаемая доходность ИЗПИФ под управлением "Ямала" пока не раскрывается, но, вероятно, она будет несколько ниже. "АИЖК продаст кредиты под 14% через агентов в регионах, которые берут комиссионные, АИЖК и Росбанк также берут комиссии, несет расходы и управляющая компания. Вся эта цепочка будет съедать 4-5% годовых, - полагает гендиректор управляющей компании "Петровский фондовый дом" Виталий Сотников. - Значит, доходность такого фонда будет не более 9-10%".

Поэтому массового интереса к ипотечным фондам у населения эксперты не ожидают. "Доходность в 9% частного инвестора не привлечет", - не сомневается Сотников. Невысокий спрос со стороны населения признают и сами создатели нового продукта. Так, президент Городского ипотечного банка Николай Шитов в качестве основных "потребителей" услуг ипотечных ПИФов назвал корпоративных клиентов. "Интерес частных клиентов мы ожидаем в долгосрочной перспективе, когда паи фондов станут более доступными", - утверждает Шитов. Впрочем, малодоступным вход в ипотечный фонд уже сейчас назвать трудно: предположительная стоимость пая "НВК - Городская ипотека" - 10 тыс. руб., ИЗПИФ - 1 тыс. руб.

Сотников высказывает мнение, что истинной причиной низкого интереса населения к ипотечным ПИФам послужит неготовность доверить свои деньги сроком на 5 лет. Тем более что фонды являются закрытыми, то есть на протяжении всего этого времени "вытащить" свои средства из ПИФа не удастся. А это дополнительный минус в условиях инфляционного риска, присущего ипотечным фондам. "Учитывая, что ипотечные ПИФы создаются на 5 лет, инфляцию на такой период прогнозировать сложно, - говорит Капитан. - А доходность подобных фондов из года в год находится фактически на одном уровне, так как обеспечивается платежами по кредитам. В условиях нашей экономической ситуации есть опасность, что уровень инфляции окажется выше доходности такого фонда и инвестор может оказаться в проигрыше".

К тому же эксперты сомневаются в достаточной ликвидности закладных по ипотечным кредитам. "АИЖК и Городской ипотечный банк берут на себя сопровождение закладных, выкуп дефолтных закладных из имущества фонда, а также выкуп закладных при прекращении деятельности фондов. Поэтому риска потери вложенных средств нет, - замечает Сотников. - Но возникает риск понижения прогнозируемой доходности. Ипотечный ПИФ, проработав 5 лет, должен будет продать закладные, а покупателей на эти закладные он может и не найти. И придется реализовать их по невыгодной цене".
Продолжающаяся уже год стагнация рынка почти не затронула торговую недвижимость Москвы, и большинство крупных городов: арендные ставки, а значит, и доходы инвесторов продолжают расти. Однако участники рынка стали намного разборчивее. Часть торговых центров, появившихся пять-восемь лет назад, уже не отвечают сегодняшним требованиям и вынуждены понижать свой класс или проводить серьезную реконструкцию. Своим ноу-хау в продвижении объектов коммерческой недвижимости поделились участники секции "Торговая недвижимость", прошедшей в рамках выставки "Reаltex-2005".

Продавать или сдавать?

Известно, что столичные власти не стремятся продавать городскую землю, в том числе и под объектами коммерческой недвижимости, чтобы не лишиться ключевого инструмента регулирования. Участники секции полагают, что в большинстве случаев и девелоперу невыгодно продавать часть помещений комплекса - лучше сдавать их в аренду, даже если предложенная цена выкупа площадей кажется очень привлекательной.

Максим Гасиев, директор Департамента торговой недвижимости компании Colliers International, считает, что продажа части площадей делает совершенно непредсказуемой доходность комплекса в долгосрочной перспективе. Допустим, собственник здания продаст целый этаж якорному (то есть основному) арендатору. А у того по какой-то причине не пойдет бизнес, и он продаст площадь по частям, что разрушит всю идеологию комплекса: у покупателя, который вошел внутрь, будет создаваться впечатление колхозного рынка, и это нанесет удар по оставшимся арендаторам. Начнется текучка, ставки придется снижать.

А кредо у вас есть?

Формат торгового центра дает безусловные преимущества всем: девелоперу, арендатору и покупателю. Для покупателя важны широкий ассортимент на компактной площади и приятная атмосфера. Для арендатора - высокая эффективность маркетинговых акций и интенсивный покупательский трафик. Сегодня многие люди отправляются за конкретным товаром - им нужен выбор и наглядная демонстрация конкуренции продавцов по интересующим их товарам. При этом, судя по исследованиям, в ТЦ велик процент незапланированных покупок: увидел, понравилось, деньги были - купил (этот процент был бы еще выше, не будь использование кредитных и дебетовых карт столь неудобным для потребителей).

"Основное, что отличает торговый центр от других форматов розничной торговли, - это наличие концепции", - считает Сергей Малинин, генеральный директор компании "СМТ Девелопментс". Определение ТЦ как города товаров - это художественное преувеличение, поэтому при разработке концепции важно не отрываться от реальности. А главная реальность - это нацеленность на определенную целевую группу потребителей или группу товаров. Человек с определенным уровнем приемлемых для него расходов и стремящийся найти определенный товар должен точно знать, что ему сюда. Тогда он придет еще раз и расскажет друзьям.

Концепцию ТЦ определяют его тип, масштаб и специализация. Специалисты различают ТЦ городского, районного и микрорайонного масштаба. На популярность объектов влияют объемно-планировочные решения, легкость перемещения по уровням здания и дизайн, который формирует определенную атмосферу. Чем дальше ТЦ от центра, тем меньше этажность - в спальных районах едва ли будут востребованы этажи выше второго. В центре города есть вполне успешные ТЦ, в которых более 4 уровней, но здесь надо понимать, на кого они рассчитаны. В таких магазинах не ходят толпы людей, сюда приходят за определенным брендом, а не типом товара, поэтому здесь уместны бутики и эксклюзивные услуги, рассчитанные на клиента с достаточно высоким доходом. В крупных малоэтажных ТЦ лояльность клиентов к маркам непринципиальна, здесь важны ассортимент и низкие цены.

Красота - дорогое удовольствие

Елена Флоринская, генеральный директор компании Leeds Property Group, считает, что далеко не всегда оправдано стремление девелопера любой ценой позиционировать свой центр как можно выше. Соблазнившись на пафос "средний плюс", инвесторы часто теряют больше. Иными словами, не всегда стоит отказываться от "Пятерочки" ради "Рамстора".

При создании концепции консультант должен сдерживать фантазии архитекторов, которые не всегда помнят о том, что главное - это не красота, а выгода. Е.Флоринская рассказала, как в одном из ТЦ, по которому они были консультантами, архитектор хотел увеличить свободное пространство, чтобы создать симметрию. Они просчитали, что это приведет к 0 тыс. убытка и спросили инвестора: "Ну что, мы будем делать симметрию?" Ответ был вполне предсказуем.

Сейчас существует тенденция к увеличению неторговых площадей в торговых центрах. Покупателю гораздо приятнее прийти в магазин, где красивые широкие холлы, скамеечки, деревья, фонтаны, чем толкаться по узким торговым рядам, напоминающим вещевой рынок. Однако и здесь нужен определенный баланс, поскольку слишком большие просторы лишают магазин уюта и создают ощущение пустоты. Универсальной формулы соотношения торговых и рекреационных площадей не существует, считает Максим Гасиев, - все зависит от конкретных условий. Нормальным соотношением в проектах компании Colliers International является 70 к 30 (т.е. доля торговых площадей около 70%).

Очень важно правильно направить потоки покупателей, чтобы они нашли, что хотели, нигде не заблудились и всегда знали, где выход. Печальный пример несоблюдения последнего требования - первый магазин IKEA в Химках. Там нарисовали на полу стрелки, следуя которым можно когда-нибудь добраться до выхода. Поняв, что это ловушка, люди переставали рассматривать товары и начинали метаться в поисках утраченной свободы передвижения. Сейчас эта ошибка исправлена.

Загадочные покупатели

Вообще, покупатель - существо загадочное. Участники секции были единодушны: несмотря на концепции и прочие премудрости, понять, почему люди любят один ТЦ больше, чем другой, часто совершенно невозможно. Разуму это неподвластно, здесь нужна интуиция, которая есть только у избранных, то есть у спикеров секции. Если объект упорно отказывается процветать, то "самолечением" инвесторам заниматься не следует, надо обращаться к профессионалам.

Кроме того, любая концепция - это только пожелание девелопера, которое может быть легко сведено на нет кислыми минами работников магазинов (на их лицах, как известно, обычно написано, что начальство их не любит и за это они будут не любить все остальное человечество в лице покупателей). Но воспитывать арендаторов, судя по всему, занятие бесполезное, поэтому их надо показательно лелеять строго в рамках договора. Покупатели могут быть уверены, что дизайн и планировки торговых центров сегодня в руках профессионалов. А сервис - это вопрос эволюции.