Ипотека и недвижимость - Как не сдаваться, сдавая?

Завтра на заседании правительства должна решиться судьба музеев-усадеб и дворцов. Дебаты ожидаются жаркие. С одной стороны, у государства сегодня нет денег, чтобы содержать все это архитектурное богатство. С другой – передавая памятники культуры в частные руки, сегодня никто не поручится, что новые владельцы сохранят от свидетельств старины хотя бы фасады.

Все эксперты – от министра культуры Александра Соколова до директора Института искусствознания Алексея Комеча – в один голос утверждают: приватизация нужна, так как государство способно содержать лишь десятую часть из тех 75 тысяч объектов, что числятся за Минкультом. Так, согласно министерской статистике, государство выделило в прошлом году на реставрацию музейных памятников 15 миллионов долларов. Для сравнения: реставрация одного только Константиновского дворца в Стрельне обошлась в 300 миллионов долларов. Государственного финансирования не хватит даже на ремонт допотопного мещанского домика позапрошлого века – что говорить о родовых гнездах аристократов. Так или иначе по статистике каждый год исчезает с лица земли из-за недостатка средств по 2–3 общефедеральных памятника. Их правительство уже и радо бы отдать в хорошие руки, но, пока не появился соответствующий закон, любые сделки с историческим имуществом считаются нелегальными.

Между тем по мере обсуждения закона возникают все новые и непредвиденные повороты. Одним из камней преткновения оказался вопрос о ландшафтах усадеб. Речь идет о тех территориях, что окружают особняки и загородные резиденции: парках, садах, так или иначе связанных с архитектурой. Как теперь сохранить этот ландшафт, если даже архитектурные памятники их хозяева содержать не в силах?

За примерами далеко ходить не приходится: сегодня уникальная усадьба Абрамцево почти лишилась поэтического пейзажа, который изображали и Репин, и Поленов, и Нестеров. Вместо этого все окрестности застроены богатыми коттеджами. С огромным трудом недавно удалось отстоять лес усадьбы Архангельское, который был уже фактически раскуплен под застройку. Примерно та же ситуация сложилась с литературным музеем-заповедником Мураново. Но если эти подмосковные усадебные шедевры у всех на виду и за их состоянием ревностно наблюдают краеведы, о провинциальных усадьбах и ансамблях никто особенно сейчас не заботится. Почти вдвое сократилась территория заповедника «Пушкинские горы», из последних сил от дачников отбивается Изборский заповедник. Почти ничего не известно о судьбе тех музейных усадеб, что были переданы под дома отдыха и пансионаты.

По данным «Новых Известий», только за последний год частными лицами по стране было выкуплено почти 50 исторических усадеб. Эти памятники каким-то волшебным образом лишались государственного статуса и продавались как обычная недвижимость. О какой-то охранной территории вокруг них даже речи не шло. Как заявил недавно «НИ» один из московских архитекторов, государство балансирует на тонкой грани: с одной стороны, нельзя перекрывать воздух потенциальным инвесторам многочисленными ограничениями (например, в Венеции дворец можно купить за один евро, но потратить на детальную реставрацию миллионы, которые никогда не окупятся), с другой – нельзя пускать дело на самотек и надеяться на культуру приватизаторов. Сегодня очень популярна аренда пригородных усадеб, в результате которой арендаторы фактически уничтожают сам памятник. И последнее: до сих пор остается неразрешимой проблема несовпадения местного и федерального законодательства. Местные власти вполне могут продать памятник, сняв с него табличку «Охраняется государством».
О том, что при сдаче квартиры в аренду собственник должен платить налоги, общеизвестно. К этому нас постоянно призывает государство, используя то кнут (ст. 198 Уголовного кодекса, предусматривающая за такие деяния до года тюрьмы, а за особо крупный размер — и до трех лет), то жалостливые призывы вроде «нашим учителям опять нечего есть».

Реальность, однако, такова, что платит налоги абсолютное меньшинство квартировладельцев. Даже в верхнем ценовом сегменте, который традиционно более «белый», труд известить о своих доходах налоговую инспекцию берут на себя не более 30% сдающих. На «нижнем» рынке (квартиры в типовых панельных домах по цене $300–600 в месяц) уклоняются 90–95%. Возникает резонный вопрос: как они это делают?

В любой статье о недвижимости обязательно фигурируют сотрудники риэлторских компаний – они комментируют процессы, дают прогнозы. Заодно, понятно, и немного «пиарят» себя. Данный текст окажется исключением: с риэлторами мы, конечно, поговорили, только от упоминания своих имен они отказались наотрез. Поэтому будем считать изложенное ниже беседой с неким коллективным риэлторским разумом.

Самый простой способ – вообще не делать ничего.
Существования налоговой инспекции и участковых инспекторов милиции игнорируем, а если они все-таки придут – сделаем круглые глаза и скажем, что «ничего не знали». Более изощренный вариант – договориться со снимающим, чтобы он всегда утверждал, что он ваш старый друг или дальний родственник, который живет бесплатно.

Несмотря на широко известный тезис о том, что незнание закона не освобождает от ответственности, положение сдающего здесь вовсе не такое плачевное. Даже если налоговики обнаружат договор аренды, всегда можно сказать, что никаких денег от снимающего не было. То есть да, мы условились о такой сумме, но потом у постояльца начались финансовые проблемы, и он не смог платить. А я, добрая душа, не могу найти в себе сил выставить человека на улицу. Притом что все это откровенно шито белыми нитками, доказать обратное крайне сложно. Доказательством могут служить лишь ежемесячно составляемые расписки в получении денег – для нашего рынка это сегодня не принято.

Более изощренный вариант – договор регистрируем, но вносим в него заниженную сумму. Сотрудники агентств недвижимости не только прекрасно знают, что значит просьба клиентов составить два договора, но иногда и сами предлагают сделать так. В один договор – настоящий – вносится полная сумма. В другой – какая-нибудь небольшая, но в пределах разумного, например, 5 тыс. руб. в месяц. Эту бумагу и отдаем налоговикам – 13% от этой суммы составит 650 руб.

Определенная слабость позиции сдающего в том, что он попадает в зависимость от снимающего. Во-первых, тот может заявить, что станет платить эти самые 5 тыс. руб. На этот случай, правда, в договор аренды можно внести пункт о том, что собственник в случае крайней необходимости может расторгнуть договор, предупредив об этом арендатора за месяц. Во-вторых, при возникновении любых конфликтов арендатор может начать шантажировать собственника, угрожая показать истинный договор «куда следует».

Еще один вариант – полностью законный – изменить юридический статус сдающего. Существует такая форма «предприниматель без образования юридического лица» – ПБОЮЛ. В отличие от частных лиц, доходы которых облагаются налогом по ставке в 13%, ПБОЮЛы платят лишь 6% плюс 1% в фонд социального страхования. Особенно приятно то, что юридическое лицо здесь, как и следует из названия, не образуется – следовательно, платить за квартиру ее владелец будет столько же, сколько и раньше (если квартира переходит в собственность юридического лица, т.е. фирмы, службы ЖКХ начинают брать по повышенному тарифу платежи за все коммунальные услуги).

По словам знающих людей, организация ПБОЮЛ – это примерно два месяца беготни по различным инстанциям и сбор разных справок. Можно поручить этот вопрос специализированной фирме – она оформит все документы за неделю, взяв $150–200.

Но самый эффективный способ снижения налогообложения – сдача жилья юридическому лицу с последующей передачей в субаренду. Метод этот, что называется, на грани фола, зато позволяет радикально экономить на налогах. Регистрируется фирма – сегодня это не проблема, за $300– 500 ее оформят за неделю. Владелец сдает свою квартиру этой фирме за уже упоминавшиеся 5 тыс. руб. в месяц, и аккуратнейшим образом платит налог с этой суммы. Фирма же пересдает жилье уже по настоящей рыночной цене. Когда же наступает срок расплатиться с налоговиками, фирма исчезает.

Учитывая высокие накладные расходы – помимо регистрации, нужно еще что-то положить на счет в банке, а после всего провести процедуру безболезненной ликвидации фирмы – метод этот вряд ли имеет смысл в дешевом сегменте. Но вот дорогие квартиры по цене свыше $5–8 тысяч в месяц в 95% случаев сдаются так.