Ипотека и недвижимость - Элитная недвижимость центра москвы дорожает

Срочно нужны деньги! Редко кому посчастливилось избежать такой ситуации, поэтому объяснять, что это значит - не приходится. Раздобыть кругленькую сумму не так-то просто. И если один, например, может расстаться с фамильными драгоценностями и поправить свое положение, то у другого есть капитал в виде "родовой" квартиры "сталинского" типа... Справиться с финансовым кризисом не трудно с помощью квартирного обмена. Благодаря тому, что жилье свободно продается и покупается, можно переселится в более дешевую квартиру, а разницу в цене получить наличными сразу же после регистрации договора купли-продажи. Такую операцию называют "Обмен с доплатой".

Строго говоря, термин "обмен" применим только к неприватизированному жилью. Согласно юридической терминологии переезд из одной квартиры в другую путем продажи своей жилплощади и покупки новой оформляется договором мены.

Между прочим чтобы получить приличные деньги, людям вовсе необязательно отказываться от привычного размера квартиры, достаточно просто переехать в более дешевый район. Как известно, Москва поделена на ценовые сегменты. Наиболее дорогое жилье расположено в центральном, западном и юго-западном округах. А восточное и юго-восточное направления в этом плане заметно дешевле. Сохранение прежней площади особенно важно для семей, где есть несовершеннолетние дети, поскольку органы опеки и попечительства строго следят за соблюдением прав малолетних. Нельзя лишать ребенка полагающейся ему по закону жилплощади.

Обмениваться самостоятельно не только сложно, но и опасно. Во-первых, ничего не стоит "остаться с носом", продав свою квартиру по заниженной цене, а во-вторых, часть жилых помещений на московском рынке имеет далеко не блестящую юридическую историю (например, за счет перепродажи с нарушением прав третьих лиц). А покупка недоброкачественной квартиры может привести к расторжению сделки в судебном порядке. Поэтому выбранный вариант жилья должен быть тщательно проверен юристами. И это только начало. При совершении сделок с недвижимостью, как правило, вылезает очень много подводных камней. Так что если вы решились на продажу, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Схема, которой вы вместе с ним будете придерживаться, представлена ниже.

1. С чего начать?

Если вы решили провести сделку с недвижимостью - отнеситесь к этому очень серьезно. Такие дела нельзя делать впопыхах и тем более по телефону. Необходимо лично встретиться с риэлтором или, как его еще называют, экспертом (слово агент постепенно исчезает из обихода). К тому же не мешает познакомиться с начальником отдела, в котором работает ваш будущий риэлтор. Это позволит получить более подробную информацию о месте и людях, которым вы доверяете квартиру - свой капитал.

Выбор надежного агентства недвижимости или риэлторской компании часто основан на опыте близких или знакомых людей, которые уже сталкивались с решением квартирных вопросов с помощью специалистов. Если же поделиться опытом с вами некому, рассчитывайте на собственные силы. Рекомендуется ознакомиться со специализированными изданиями, такими, как "Недвижимость и цены", "Квадратный метр", "Квартира. Дача. Офис" и пр., прочитать подходящую литературу, например, о мошенничестве и вымогательстве (авторы: Шабалин, Смирнова, Кузьмина). Также не лишним будет поинтересоваться, является ли агентство членом ассоциации риэлторов, если да, то с какого года? Свидетельство о членстве может быть просрочено. Тогда уточните причину - возможно, что фирма исключена из ассоциации риэлторов за нарушения этики, обман клиента и т.д., Узнайте про лицензию (несмотря на то, что с февраля 2002 года лицензирование риэлторской деятельности отменено, это важный показатель), отзывалась ли она, если да, то по какой причине. Уточните, имеется ли сертификат качества риэлторских услуг (хотя получение такого документа - дело добровольное, но организации, заботящиеся о своей репутации, его имеют). Избегайте фирм и лиц, уклоняющихся от четко поставленных вопросов, обещающих сделать все и сразу, да еще за "смешные" деньги. Риэлторский процент составляет 5 - 10% от суммы сделки, а на обмен уходит в среднем 2-3 месяца.

2. Обсуждение ситуации

Будем считать, что до агентства недвижимости вы уже дошли. После знакомства с вами риэлтор попросит вас подробно изложить причину своего визита. Объясните ему, какая сумма доплаты вас интересует, какое жилье вам подойдет. Вместе с риэлтором желательно обсудить все вопросы, имеющие непосредственное отношение к предстоящему обмену. Прикинув, сколько может стоить ваша квартира, эксперт предложит вам подходящие варианты. То есть вы уже сможете представить себе приблизительную сумму доплаты.

3. Оформление эксклюзивного договора

Если после обсуждения квартирного и финансового вопросов с риэлтором вас все устраивает, то вы заключаете с агентством (компанией) эксклюзивный договор. В нем указан размер денежной суммы, на которую вы вправе рассчитывать, а также подробно прописаны все требования к приобретаемой вами квартире.

Только если вы заключаете эксклюзивный договор и сдаете документы на хранение, компания полностью отвечает за вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к вашей недвижимости.

4. Сбор документов

Для реализации вашего жилья нужно собрать целую кипу документов. Чтобы не заниматься этим самостоятельно, вы выдаете своему риэлтору доверенность на сбор справок, но без права продажи квартиры. По этой доверенности квартиру не продать! А вот если в доверенности есть фраза - продать и получить деньги - тогда доверенное лицо вправе провести сделку с доверенной собственностью и без вашего ведома.

5. Организация просмотров

Согласно заключенному эксклюзивному договору, во все СМИ подается реклама о вашей квартире. С этого момента риэлтор начнет показывать ее потенциальным покупателям. Как правило, человек, желающий поселится в вашей квартире, находится после нескольких показов. Чтобы подтвердить свое намерение, он вносит аванс или задаток (не более 10% от стоимости жилья). Следует различать эти понятия.

Аванс - это предоплата, выплачиваемая покупателем квартиры ее продавцу с целью бронирования конкретного варианта. При нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой стороне полностью и в однократном размере.

Задаток - это деньги, которые вносятся одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору выплат другой стороне, как доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ). В случае неисполнения договора виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (статья 381 ГК РФ).

То есть с авансом дела обстоят несколько проще (в законодательстве даже нет его четкого определения), но принимать решение вам. Тем более, вскоре вы будете приобретать жилье (об этом смотрите в следующем материале).
Рынок недвижимости Центрального округа столицы находится на подъеме. Несмотря на нехватку участков под жилую застройку в ЦАО, девелоперы продолжают интенсивно работать в центре, застраивая его преимущественно элитными домами, которые приносят частным и корпоративным инвесторам максимальный доход.

Инвестиции в недвижимость центрального округа по-прежнему выгодны

Уже давно ЦАО считается одним из наиболее плотных мест концентрации дорогого и качественного жилья, а следовательно, и наиболее обеспеченных слоев населения. Стоимость квартир в центре начинается от $4 тыс. за квадратный метр, поэтому и публика в таких домах живет соответствующая. Кстати, такой своеобразный контингент и является одним из важных условий для покупателей элитной недвижимости. Эксперты говорят о том, что при выборе дорогой квартиры покупатели обращают большое внимание на то, кто будет жить в этом доме или по соседству, поэтому застройщики пришли к пониманию того, что строить в центре дешевое монолитное или панельное жилье, по меньшей мере, глупо и даже убыточно, так как цена квартиры в элитном доме, по соседству с которым будет расположена панельная девятиэтажка, значительно падает.

Это первая причина, по которой в центре превалируют объекты элитной недвижимости. Вторая причина куда более очевидна и прозаична. В центре сейчас уже невозможно осуществлять комплексную застройку, а наибольшую прибыль девелоперам приносят именно элитные объекты.

Частным же инвесторам, желающим вложиться в объекты в центре, тоже не придется волноваться за сохранность своих средств, так как цены на элитную недвижимость продолжают расти. В начале года аналитики давали прогноз роста цен на элитное жилье в пределах 15-20% в год или 1,5-2% в месяц. Все эксперты единогласно назвали перспективным для частных вложений рынок недвижимости Центрального округа.

Однако есть в центре и проблемы. Основная из них и самая наболевшая - это нехватка площадок под застройку. Эту проблему застройщики решают по-разному: кто-то берется за реконструкцию и снос старых ветхих домов, кто-то пользуется имеющимся административным ресурсом и т.д. Но факт остается фактом: участки застройщики так или иначе получают. Для девелоперов, работающих в ЦАО, все более актуальной станет тема комплексного капитального ремонта зданий исторического центра, - говорит генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин.

В ЦАО идет активное строительство элитных объектов, а также реконструируется множество домов старой постройки, - говорит управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. Наиболее перспективными районами, по ее мнению, являются Замоскворечье и Чистые Пруды. Чистые пруды как раз обладают большим ресурсом для реконструкции и комплексной элитной застройки. Главным образом, ввиду того, что появившаяся в период перестройки и получившая широкое распространение тенденция перевода жилого фонда в нежилой затронула его в меньшей степени, чем район Кропоткинской и даже Патриарших Прудов, в этой связи потенциал района относительно комплексной элитной застройки однозначно перспективен, и будет неправильно его не реализовать, - добавляет Маркарова. По ее прогнозу, пик развития данного района придется на 2005-2006 гг.

Кроме того, исконно популярными районами являются Остоженка, Арбат, Патриаршие Пруды и Замоскворечье, которое, по некоторым оценкам, может стать лидером по числу вводимых объектов в 2005 году. Хотя, в общем-то, центр популярен весь, в отличие от других округов, где успех того или иного девелоперского проекта может зависеть от множества факторов, которые не всегда поддаются оценке. В центре же неудачные проекты, которые не нашли покупателя можно пересчитать по пальцам, да и то назвать их уж откровенно неудачными крайне сложно.

Поэтому в центре интересы застройщиков и частных инвесторов пересекаются, что и приводит к их совместной заинтересованности в освоении площадок в центре города - со стороны первых, и в инвестициях в недвижимость центрального округа - со стороны вторых. Наиболее привлекательными для застройщиков остаются те районы, где обременения по площадкам меньше, а сложившиеся цены на жилье выше. Для частных инвесторов главными факторами привлекательности объекта являются оптимальное соотношение места и цены, а также его востребованность рынком, - полагает начальник отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании Авгур-Эстейт Елена Егорова. - Поэтому в первую очередь застраиваются традиционно престижные округа с хорошей экологией и транспортной доступностью. Бесспорное лидерство ЦАО в этом плане, судя по всему, сохранится еще в течение долгого времени, несмотря на постоянно высказываемое риэлторами мнение, что площадок в центре практически не осталось.

Но все же дефицит земли есть, и именно он станет еще одним фактором, подстегивающим рост стоимости квадратного метра в пределах Садового кольца. Чем меньше земли будет оставаться в центре, тем, соответственно, выше там будут цены, - подчеркивает Марина Маркарова.

Таким образом, в ближайшей перспективе Центральный округ продолжит свое отдаление по ценам, уровню и, возможно, качеству возводимого жилья от прочих округов столицы, что приведет к еще большей концентрации в центре наиболее обеспеченных граждан - представителей деловой и политической элиты. Поэтому и спрос на недвижимость ЦАО будет стабильно высоким.

Часть спроса могут, конечно, отбить престижные загородные направления, однако эта тенденция пока не настолько развита, чтобы пошатнуть сильные позиции центрального округа. Поэтому в ближайшие несколько лет интерес частных и корпоративных инвесторов к ЦАО не ослабеет, а лишь возрастет.