Ипотека и недвижимость - Пусть сильнее грянет... бум

Депутаты из аграрного комитета Госдумы хотят разрешить раздавать сельхозугодья под строительство промпредприятий. Необходимый законопроект был внесен в парламент в конце апреля. Но чиновники предполагают, что его согласование может затянуться из-за позиции Минсельхоза.

Почти четверть российских земель имеют сельскохозяйственное назначение — причем помимо полей и пастбищ к ним относится почти вся земля вне городов и лесов, в том числе и непригодная для сельского хозяйства. На земле сельскохозяйственного назначения строятся почти все новые промышленные предприятия. Но чтобы построить завод, нужно перевести земельный участок из сельскохозяйственной категории в промышленную, а сделать это совсем не просто. Переводить закрепленные за Федерацией участки из сельхозкатегории в промышленную вплоть до 2005 г. было вообще невозможно. Из-за этого в прошлом году транснациональная агропромышленная корпорация Cargill приостановила проект по строительству маслоэкстракционного завода в Воронежской области, в который собиралась вложить около $100 млн. Чтобы ликвидировать проблему, правительство инициировало принятие специального закона о порядке перевода земель из одной категории в другую. Законопроект был достаточно сырой, но аграрный комитет Госдумы ограничился незначительной правкой. Закон был принят и 5 января вступил в силу.

Сразу выяснилось, что его нормы, разрешающие переводить сельскохозяйственную землю в промышленную только в том случае, если она непригодна для сельского хозяйства, фактически блокируют строительство новых промпредприятий. Причина в том, что нормативное определение непригодных земель дается только в одном из актов Минсельхоза СССР 1982 г. Это “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой”. Естественно, на этих землях нельзя не только выращивать что-либо, но и строить. Соответственно, другие земли переводить из сельскохозяйственной в промышленную категорию нельзя. Сотни инвестиционных проектов оказались замороженными — в одном Подмосковье, по оценке чиновников областного правительства, их более 500.

В итоге 10 членов аграрного комитета Думы во главе с его председателем Геннадием Куликом решили исправить закон. В конце апреля они внесли проект поправок, по которой менять категорию участка сельхозземель можно будет в случае, если его кадастровая стоимость не превышает среднерайонного уровня (сходный порядок действовал до 2004 г.), а также если запланированное строительство нельзя осуществить на менее ценных землях.

“У нас слишком много брошенной земли — миллионы гектаров, чтобы придерживаться фактически полного запрета на ее перевод в другие категории”, — поясняет суть поправок один из их соавторов Иван Викторов.

По словам замдиректора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, формулировка поправок — это плод совместного творчества чиновников и депутатов. “Нас не послушали с первого раза, но теперь депутаты поняли, что выхода нет, — говорит Ивакин. — Теперь будем ждать, когда Госдума отправит эти поправки на отзыв в правительство”. Причем Ивакин предполагает, что в Минсельхозе предложение депутатов могут оценить как “излишне либеральное” и не поддержать, “поэтому могут быть задержки по времени из-за согласований”. В Минсельхозе в выходные дни комментарии получить не удалось.

А пока поправки не внесены, компаниям приходится решать свои проблемы, используя хитроумные схемы. “Для одного из наших клиентов нам пришлось инициировать изменение границы города Краснодара, которое было одобрено парламентом Краснодарского края, — рассказывает Юрий Борисенко из юридической компании "Вегас-Лекс". — А уже внутри города мы сейчас договариваемся о переводе участка в промышленную категорию, но тут уже никаких проблем не должно возникнуть”. В Московской области решить проблемы другого клиента оказалось гораздо сложнее, поскольку в отличие от Краснодарского края в Подмосковье нет собственного градостроительного кодекса, а значит, и четких правил. “Сейчас пытаемся доказать кадастровой палате, что границы муниципального образования и поселения — это одно и то же, — говорит Борисенко, — и воспользоваться тем, что муниципалитеты пытаются сейчас захватить как можно больше земли”.

Борисенко убежден, что если поправки будут приняты, то переводить земли из сельхозкатегории, а потом застраивать их станет гораздо проще. “Если уж закон трактуется таким жестким образом и власти боятся брать на себя ответственность не принимать во внимание древнюю инструкцию [Минсельхоза], то вопрос решать надо”, — соглашается директор департамента юридической компании “Пачоли. Земельное право” Михаил Сиваев.

Одним из локомотивов жилищного рынка призвано стать ипотечное кредитование. Владимир ПОНОМАРЕВ, президент Ассоциации участников ипотечного рынка, на открытии выставки заявил, что члены его организации и власть - являются партнерами в обеспечении людей доступным жильем. Именно это партнерство, по его мнению, обеспечит в ближайшем будущем невиданный строительный бум, а 11-я выставка "Домэкспо" - это не что иное, как смотр боевых сил перед этим бумом. Особо он отметил популярный проект "Улица ипотеки", начатый в 2003 году по поручению президента. Именно стенды этого проекта, уверяет В.Пономарев, притягивают наибольшее число посетителей.

О законодательстве, имеющем отношение к ипотечному кредитованию, в последнее время рассказывается много. Поэтому на круглом столе, посвященном доступному жилью, г-н Пономарев рассказал о том новом, что еще только обсуждается. Здесь он выделил проект страхования кредитных рисков с целью снижения стоимости кредитов. Кроме того, начал обсуждаться закон о праве на застройку. Подобный закон был в свое время предложен еще Петром Столыпиным и принят в 1912 году. Но для современной России проблема эта еще более актуальна. Причина в том, что земля отнюдь не везде является собственностью застройщика, а аренда участков - это дополнительный риск для инвесторов, а значит - и для банков. Отсюда высокая стоимость кредитов. Пономарев критически отозвался и о вводимых в Москве аукционах. По его мнению, при несформированности земельного рынка такой подход только еще больше увеличит цены: выброс участков под застройку регулируется административно, земли в частной собственности нет, и в условиях искусственного ограничения земельного ресурса инвестор, выигравший на аукционе право на застройку, будет вынужден компенсировать свои издержки. За счет кого, думается, и так ясно - за счет того же покупателя.

Мы пойдем другим путем - третьим

До сих пор в этом вопросе сталкиваются две непримиримые позиции. Первые говорят, что надо стимулировать приватизацию земли в городах. Вторые, что следует законсервировать отношения долгосрочной аренды, оставляющие в руках города перманентный инструмент регулирования. Г-н Пономарев и инициаторы нового закона - за третий путь. Иметь землю в собственности, говорят они, важно только для индивидуального строительства: в случае с многоквартирным домом мы все равно не можем воспользоваться участком под ним - она принадлежит всем жильцам на правах долевой собственности без права отчуждения долей. Выход - законодательно гарантировать собственникам (индивидуальным и корпоративным) права на все, что построено на участке, независимо от того, в чьей собственности он находится - города, компании или частного лица.

Еще одной важной тенденцией в продвижении ипотеки В.Пономарев считает ее децентрализацию. Пора перестать уповать, что манна небесная свалится из центра. Необходимо содействовать местным администрациям в развитии региональных ипотечных программ. Такая многополярная система сейчас уже развивается. В частности, на местах возникают холдинги, объединяющие функции ипотечного брокера и застройщика. Что касается дилеммы с кредитованием новостроек, то и этот вопрос разрешим. Понятно, что обычная ипотека здесь неприменима - пока не оформлены права собственности, нет предмета залога. Но сейчас возник новый подход - так называемые "конвертируемые" ипотечные кредиты. Новизна их, заметим от себя, относительна, скажем, DeltaCredit проделывает такие схемы не первый год. Суть - выдача обычного потребительского кредита (под более высокий процент из-за дополнительного риска) и последующая конвертация его в ипотеку после оформления квартиры в собственность заемщику.

Средний класс еще за это заплатит

Задав самому себе вопрос, зачем нужна его ассоциация, ее президент сам же на него и ответил, причем вполне подробно. Ассоциация делает много полезного, но особо нужна она регионам, чтобы вести переговоры об инвестициях с западными представителями. И дело, конечно, не в любви руководителей организации к зарубежным командировкам. Денег, по словам г-на Пономарева, и в России хватает. Но вместе с инвестициями приходят и новые, более цивилизованные отношения на рынке, а также новые строительные технологии.

Вывод: именно цивилизованные отношения приведут нас к доступному жилью. А вот административное давление, напротив, искажает реальные цены. И если запустить дотационные механизмы, то цены от этого не снизятся: оптовики найдут способ скупать дешевое жилье и продавать его с наваром. Если государство хочет взять на себя регулирование рынка, оно должно иметь для этого ресурс. А единственный реальный ресурс - это средний класс. Поэтому государство должно диктовать цены только в сегменте жилья, предназначенного для малоимущих, в остальных секторах должен быть естественный регулятор - рынок.