Ипотека и недвижимость - Стройплощадка шереметьево-3 юридически расчищена.

Земельный блок вопросов едва ли не единственный, на который не дал ответа жилищный пакет законопроектов, принятый Государственной Думой в прошлом году. Вольная трактовка земельного законодательства, в частности, породила волну публикаций в последние несколько месяцев, которые настоятельно рекомендовали всем дачникам и горожанам, проживающим в частных домах, до 2006 года оформить земельные участки в собственность.

Аргументы в пользу этого сводились к тому, что бессрочное пользование землей уже сегодня фактически находится вне закона, а с 2006 года права на бессрочное пользование землей сохранятся только у государственных предприятий. "Личные деньги" решили выяснить, насколько это верно и что же следует делать землепользователям до и после "часа Х".

Использовать нельзя распоряжаться

Прецедент вызвали обсуждения вопроса о выкупе земли под промышленными предприятиями, которые длятся уже несколько лет. Изначально планировалось, что крайний срок выкупа будет датирован 1 января 2004 года - после этого все предприятия должны будут оформить свои участки в аренду или собственность. Но к тому моменту не смогли договориться по самой главной составляющей - цене выкупа. В Москве, где земля в десятки, а иногда и сотни раз дороже, по сравнению с участками в отдаленных регионах, настаивали на рыночной стоимости. Региональный бизнес, прежде всего, в лице Российского союза промышленников и предпринимателей, выступал за бесплатную передачу с оплатой оформления. Стороны не договорились между собой и перенесли крайний срок выкупа на два года. К настоящему моменту стороны нашли компромисс - цена выкупа будет опираться на данные кадастра с использованием понижающих и повышающих коэффициентов. Но не исключено, что срок окончания землепользования будет снова перенесен. Сейчас в правительственных кругах обсуждается вопрос об установке крайнего срока 1 января не 2006, а 2007 года.

Как бы то ни было, на судьбе участков физлиц дебаты не отразятся вообще. Опрошенные ЛД юристы говорят в один голос, что никаких сроков окончания землепользования для частников нет. Утверждение о том, что дачные товарищества лишатся этих прав, неверно. В качестве подтверждения наши собеседники приводят статью 20 п. 3 Земельного кодекса РФ, согласно которой сохраняется право бессрочного пользования, возникшее до вступления документа в силу. Поэтому если вы не оформили права собственности на участок, после 2006 (или 2007) года никаких штрафов вам платить не придется. Участка за это тоже никто не лишит.

Вес бремени

Основное различие между статусом землепользователя и собственника в том, что первому, в отличие от второго, запрещено распоряжаться своими сотками, т. е. покупать, продавать, менять и дарить. Единственная разрешенная операция - передача участков в наследство.

Как собственники, так и землепользователя должны будут платить налог на землю. Порядок налогообложения для них одинаков. Сейчас, по закону о плате за землю, действующему с 1991 года, налог исчисляется как фиксированная сумма на одну сотку земли. Правда, с будущего года правила изменятся. Заработает новая 31-я глава Налогового кодекса, принятая в прошлом году.

Юридически эта глава вступила в силу еще с 1 января 2005 года. Но поскольку во многих регионах не были готовы подзаконные акты к ней и не до конца проведена кадастровая оценка земель, при определении размера налоговых платежей до сих пор опираются на закон о плате за землю. Но с 2006 года этот закон утрачивает силу. Поэтому, чтобы в процедуре налогообложения не образовалось вакуума, до конца 2005 года необходимо подготовить правовую базу.

По главе 31 НК РФ налогоплательщиками остаются и собственники и пользователи земли. Налоговая ставка устанавливается органами местного самоуправления и не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости земли. Точный размер налогооблагаемой базы сейчас определить нельзя. Кадастр не готов окончательно, а имеющуюся информацию об участках местные органы Роснедвижимости (этот орган курирует процесс разработки Земельного кадастра) не предоставляют по требованию граждан (до тех пор, пока кадастр не будет готов полностью, они и не обязаны этого делать).

Однако полученные сведения о кадастровой стоимости отдельных участков позволяют утверждать, что порядок цен недалек от рыночных. То есть налог на участок, расположенный, к примеру, в 100 км от Москвы, с кадастровой стоимостью 30 тыс. рублей за сотку, будет находиться в пределах 90 рублей за сотку. Цифры не заоблачные, но по сравнению с сегодняшними платежами, которые для некоторых не превышают 10 рублей за сотку, утяжеление бремени собственности и пользования очевидно.

За месяц и 500 рублей

Несколько сотен рублей налога не та сумма, из-за которой стоит отказаться от приватизации. Поэтому специалисты по земельным отношениям советуют, если есть возможность, оформить права собственности. На оформление прав собственности сейчас требуется от нескольких дней до месяца, в зависимости от того, насколько организован этот процесс в регионах. Плата за государственную регистрацию прав тоже различна, но, как правило, она составляет около 500 рублей. Таким образом, при не очень больших затратах вы получите потенциальный актив, обещающий в будущем повышаться в цене.
«Аэрофлот» отсудил свою землю.Стройплощадка Шереметьево-3 юридически расчищена.

Авиакомпания «Аэрофлот» и администрация Химкинского района Московской области завершили свой почти двухлетний спор о земле под строительство нового аэропортового терминала «Шереметьево-3». Вчера на заседании Московского областного арбитражного суда «Аэрофлот» отозвал свой иск к властям района. В исковом заявлении компания требовала признать договор аренды спорного участка заключенным. Несколькими днями раньше райадминистрация признала это сама, зарегистрировав договор в своем земельном комитете. Таким образом, теперь авиакомпания имеет полное право пользоваться 50 гектарами Подмосковья до 2048 года.

Спорный договор сроком на 49 лет был заключен еще в 1999 году. Арендные права на эту землю должны были стать вкладом «Аэрофлота» в проектируемый третий терминал аэропорта «Шереметьево». В феврале 2001 года «Аэрофлот» даже провел на арендованном участке церемонию торжественной закладки первого (и по сию пору последнего) камня «Шереметьево-3».

Запланированные строительные работы, которые намечено было закончить в 2003 году, по различным причинам так и не начались. Зато осенью 2001 года тогдашний глава химкинской райадминистрации Юрий Кораблин нашел участку полезное применение. Опираясь на эту землю, г-н Кораблин решил заставить «Аэрофлот» активнее участвовать в пополнении районного бюджета.

В тот момент райадминистрация добивалась, чтобы «Аэрофлот» юридически (и фискально) переехал из Москвы в район, а также перевел туда свои дочерние компании, работающие в Шереметьево: «Шеротель», «Гостиничный комплекс «Шереметьево-2», «Аэромар», «Аэроферст», «Аэропорт Москва», «Аэросервис», «Аэромаш-АБ». К сентябрю 2001 года только «Шеротель» начал платить налоги району, а остальные «дочки» «Аэрофлота» продолжали делать это в столице. Недовольный таким положением дел г-н Кораблин приказал наказать «Аэрофлот» разрывом арендного договора, чем и дал старт многолетнему арбитражному процессу.

Вчера заместитель генерального директора «Аэрофлота» Лев Кошляков не смог разъяснить корреспонденту газеты «Время новостей», на каких именно условиях спорящие стороны согласились помириться. Замгендиректора сказал, что не знает, сколько «дочек» «Аэрофлота» в конце концов поменяли юридическую прописку и продолжают ли химкинские власти настаивать на перерегистрации остальных. Г-н Кошляков лишь отметил, что в конфликте, по его мнению, преобладали субъективные (а не экономические) мотивы, и этот субъективизм был преодолен благодаря личным усилиями генерального директора «Аэрофлота» Валерия Окулова.

В аппарате нынешнего главы Химкинского района Сергея Криворотенко корреспонденту газеты «Время новостей» объяснили, что всей полнотой информации по проблеме обладает только замглавы Павел Федин, курирующий вопросы землеотвода и строительства, отсутствующий в данный момент.

Арбитражный спор вокруг аренды земли под будущим «Шереметьево-3» -- не единственное и даже не самое главное препятствие на пути реализации этого проекта. До сих пор федеральные власти (а АО «Международный аэропорт Шереметьево» находится в 100-процентной собственности государства) не смогли определить источники финансирования стройки и даже сформулировать условия будущего участия гипотетических сторонних инвесторов в проекте. В этой связи Лев Кошляков сказал газете «Время новостей», что вновь обретенное взаимопонимание с подмосковными властями не решает полностью проблем «Шереметьево-3», но тем не менее представляется администрации «Аэрофлота» «очень позитивным явлением».