Ипотека и недвижимость - Инвесторы уходят на север. подмосковья

Поценкам многих экспертов, вступление в силу закона о долевом строительстве неизбежно приведет к росту цен на жилье. В то же время главный специалист Российской гильдии риэлторов по анализу рынка Геннадий Стерник высказал мнение, что цены, напротив, упадут на 15–20%. По какому из этих сценариев будет развиваться ситуация на рынке? Или возможен иной, третий вариант? На эти вопросы мы попросили ответить специалистов столичного рынка недвижимости.

Ирина Добашина,
начальник риэлторского управления концерна «Крост»
— Я сомневаюсь в вероятности падения цен на 15–20%. Скорее всего темпы роста цен не изменятся. Во всяком случае пока ситуация именно такова.
Большинство прогнозов действительно предполагали значительный скачок цен вверх после начала действия закона о долевом строительстве, но этого не случилось. Для того чтобы делать обоснованные предположения, необходимо опираться на практический опыт. Иначе говоря, пока застройщики не столкнутся с серьезными финансовыми и правовыми последствиями нового закона, они не будут закладывать подобные риски в стоимость хотя бы потому, что их нельзя оценить. Пока нет правовой и судебной практики, я не вижу предпосылок для изменения цен в связи со вступлением в действие закона о долевом строительстве.

Сергей Елисеев,
директор департамента маркетинга и рекламы корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
— Что касается закона о долевом строительстве — не факт, что он приведет к какому-то существенному росту цен. Все говорят, что большое количество застройщиков не сможет завершить начатые проекты, возникнет дефицит жилья на рынке и цены поползут вверх. Чисто теоретически это реально: дефицит предложения порождает рост цен. Но тут начинаются многочисленные «но». Я не уверен, что сколько-нибудь значимое число застройщиков в результате принятия этого закона уйдет с рынка. Уже сегодня применяются вексельные схемы, привлекаются деньги под предварительные договоры — фактически компании продолжают работать по старым схемам, но юридически оформляют их по-другому.
Так что закон о долевом строительстве вряд ли станет реальной причиной серьезного роста цен. Не получится использовать его и в качестве предлога для увеличения стоимости жилья. Попробуйте необоснованно повысить цены на новостройки — их просто перестанут покупать.
Я считаю, что цены расти будут, но причина совсем не в законе о долевом строительстве. Во-первых, развивается ипотека. Во-вторых, общая экономическая ситуация в стране, несмотря ни на что, остается достаточно благоприятной. В стране есть деньги и имеется большой неудовлетворенный спрос на жилье. 80% сделок, как и раньше, — альтернативные, т. е. первоначальный капитал для выхода на рынок у людей есть. Рост цен наблюдается небольшой, но он есть, будет и, если останется на прежнем уровне, в итоге составит 20% за год.
Но возможен и резкий скачок цен вверх, если завтра, скажем, Внешторгбанк или Сбербанк резко снизят процентную ставку по ипотечным кредитам и изменят условия кредитования. Это приведет к буму выдачи жилищных займов и резко увеличит спрос. Насколько вероятен такой сценарий, сказать сложно, но, по моим данным, банки в данный момент предпринимают активные попытки подготовиться к переделу ипотечного рынка и «взять» розницу. Кто сделает ход первым — сказать сложно. Но ипотека для банков — это сейчас очень актуальная тема, поскольку другие способы заработать им фактически перекрыли. Ипотека просто еще не успела стать массовой: с момента вступления в силу пакета жилищных законопроектов прошло всего два с небольшим месяца.
Пройдет еще некоторое время, механизмы применения новых законов будут отработаны, и произойдет уменьшение процентных ставок, которое явится следствием снижения банковских рисков и усиления конкуренции. Это неизбежно вызовет серьезное повышение цен на жилье — в 1,5–2 раза за короткий период времени. Так, например, в Чехии цены подскочили в два раза за полтора года. Допускаю, что если снижение ставок произойдет быстро, то порядок цифр будет примерно таким же. У нас обычно все происходит именно так: сегодня с новым предложением вышел на рынок один банк, завтра — другой, а послезавтра — все остальные.

Эрнест Ерохин,
начальник отдела маркетинга ЗАО «Русский дом недвижимости»
— Заявление Геннадия Стерника в нынешней сложившейся ситуации выглядит парадоксально и, насколько мы можем судить, у большинства игроков рынка не вызывает поддержки.
Как ни банально звучит, но мы придерживаемся традиционной точки зрения: закон о долевом строительстве в его нынешнем виде скорее всего приведет к росту цен на жилье. Есть закономерность, которую трудно опровергнуть. Согласно новому закону, застройщику нельзя продавать квартиры, пока он не «вышел на площадку». Если для «выхода на площадку» у него нет собственных денег, то проект неизбежно «заморозится», потому что открыть кредитную линию в банке всегда было непросто, а в свете нового закона — и подавно. Количество предложений уменьшится, что при сохранении спроса на прежнем уровне неизбежно приведет к росту цен на квартиры. Повышение цен наблюдается уже сейчас — это компенсация инфляционного роста — в среднем на 1% ежемесячно. Каким оно будет, когда станут ощущаться последствия закона (а это произойдет не раньше, чем через полгода), сказать сложно.
Третий вариант — отсутствие каких-либо резких колебаний стоимости — возможен только в том случае, если будут приняты существенные поправки к закону. Например, застройщику разрешат привлекать деньги дольщиков на более ранних этапах. Или хотя бы уменьшат риски, связанные с возможностью расторжения дольщиками договоров в одностороннем порядке.

Ирина Игнатьева,
начальник департамента реализации компании «Комстрин»
— Без сомнения, вступивший в силу Закон «Об участии в долевом строительстве» повлияет на рынок жилья. Это отразится на объеме предложения новостроек на ближайшее время (один–два квартала).
На сегодняшний день уменьшения цен на жилье не наблюдается, но ситуация может измениться, когда рынок адаптируется к новым условиям. Многие строительные компании разрабатывают новые стратегии и пути реализации квартир в новостройках.
Мы считаем, что в ближайшее время произойдет уменьшение объема продаж новостроек с небольшим увеличением цен (2–3% в месяц), а к осени следует ожидать «замораживания» стоимости жилья.

Нина Кузнецова,
генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН»
— В связи со вступлением в силу 1 апреля 2005 года Закона «О долевом строительстве», который ужесточил требования к застройщикам, покупатели стали обращать более пристальное внимание на юридическую сторону сделок. Появляется большое количество некачественных предложений на рынке новостроек. Не исключено, что в будущем возможна нехватка ликвидного жилья: из-за жестких требований закона о долевом строительстве мелкие и средние застройщики могут уйти с рынка, поскольку будут просто не в состоянии действовать в соответствии со всеми новыми нормами.
Закон «О долевом строительстве», безусловно, направлен на защиту прав потребителей, но в то же время он резко увеличивает финансовое бремя застройщика. Таким образом, можно прогнозировать уменьшение количества мелких строительных организаций и, как следствие, числа предлагаемых объектов при сохранении и увеличении числа потенциальных покупателей с банковскими деньгами. Это послужит дополнительным стимулом для более быстрых темпов роста цен на квартиры, чем теперешние.
Если первоначально мы прогнозировали в 2005 году рост цен в пределах 1,5–2% в месяц, то в будущем вероятно увеличение стоимости 1 кв. м в новостройках на 2–2,5% в месяц. В дальнейшем влияние на рынок новостроек могут оказать поправки к Закону «О долевом строительстве», которые внесены на рассмотрение Государственной Думой РФ.

Наталия Курашова,
специалист отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty
— По нашим прогнозам, новый закон может вызвать существенное уменьшение предложения по новым домам: в настоящее время большинство строящихся в Москве объектов не имеют полного пакета документации, который, согласно новому закону, является обязательным при возведении и реализации новостройки. Таким образом, порядка 40% строящихся объектов будет «заморожено». Уменьшение предложения при сохранении объема спроса, безусловно, приведет к росту цен на первичном рынке.
Еще одной причиной увеличения стоимости жилья может стать тот факт, что банки, предоставившие кредит застройщику, несут одинаковую с ним ответственность перед дольщиками. Понятно, что в связи с возникновением новых рисков банки увеличат процентные ставки по кредитам, что также скажется на повышении цен.
Кроме того, теперь застройщики будут закладывать в цену проекта риски возможных претензий со стороны покупателя по поводу качества строительства. Такие претензии предъявляются в течение пяти лет после сдачи объекта, и застройщик обязан или безвозмездно устранить все недостатки в разумный срок, или возместить расходы покупателя на устранение этих недостатков.
По нашим оценкам, квартиры в строящихся домах могут подорожать на 18–20%. В этих условиях велика вероятность того, что возрастет спрос на элитное вторичное жилье, где нет подобных проблем. В свою очередь это способно повлиять на рост цен и на вторичном рынке.
Некоторые аналитики рассматривают также другой вариант развития событий, по которому цены либо не будут расти (поскольку их рост зависит от платежеспособности населения и больше, чем сейчас, покупатели платить не в состоянии), либо произойдет кратковременный скачок, обусловленный нагнетанием обстановки вокруг принятого закона. Мы не согласны с таким мнением, поскольку считаем принятие закона довольно серьезным шагом в изменении рыночной ситуации и уверены, что последствия его будут вполне ощутимы.

Татьяна Пошморга,
директор центра маркетинга и рекламы корпорации «Жилищная инициатива»
— Московский рынок жилья сейчас стабилен. В последнее время он несколько активизировался в связи с тем, что многие компании, у которых не были полностью оформлены документы на строительство жилых объектов, «заморозили» продажи. Не секрет, что практически все фирмы выходили на стройплощадку еще до того, как весь необходимый пакет документов был собран (эти процедуры настолько затянуты, что иногда документы лежат на утверждении месяцами). Поэтому часть квартир, которые «придерживают» девелоперы, временно «ушла» с рынка, что повлекло за собой некоторое уменьшение предложения. Это в свою очередь слегка увеличило спрос.
Утверждается, что на некоторых объектах цены возросли, но я в этот рост не очень верю. Многие компании заявляют о повышении цен, а когда звонишь им, чтобы узнать, как купить квартиру, оказывается, что предоставляется масса разнообразных скидок. В итоге получается, что роста практически нет. К тому же повышение цен на уровне 1% в месяц вполне можно списать на погрешность в расчетах, а средняя цена продаж фактически не меняется или меняется незначительно.
Что касается повышения цен, поднимать их можно на сколько угодно, но вопрос в том, кто будет такое дорогое жилье покупать. Мне кажется, что платежеспособный спрос уже отчасти реализован: во время ажиотажа в 2002–2003 годах большинство людей, которые могли приобрести квартиры, их купили. Те же, кто хотел бы сделать это теперь, не могут обойтись без определенной поддержки — ипотеки, долевого участия в строительстве. Поэтому я считаю, что большого роста цен до конца года ожидать не следует, скорее сократится прибыль, которую получают застройщики и девелоперы. Это будет способствовать уходу с рынка мелких, слабых компаний. Но к существенному снижению предложения это вряд ли приведет, вероятно, произойдет перераспределение рынка — основная часть проектов сосредоточится в руках крупных компаний.

Вячеслав Тимербулатов,
директор по маркетингу группы компаний «Конти»
— Мы придерживаемся мнения, что цены на недвижимость повысятся. Рынок по-прежнему сохраняет активность, даже несмотря на то, что вступление в силу закона о долевом строительстве отразилось на деятельности ряда застройщиков (среди них — те, кто не перестроил свои отношения с подрядчиками, не отработал новую схему заключения инвестиционных контрактов, а также компании, которые в силу разных причин не имеют возможности получить кредит в банке и не располагают собственными средствами для строительства). Сегодня наблюдается сокращение предложения, следствием которого может стать рост цен.
Вступление в силу Федерального закона «О долевом инвестировании» совпало с введением нового Градостроительного кодекса, что в итоге приведет к повышению себестоимости жилья. На начальном этапе в проект теперь необходимо будет вкладывать гораздо больше средств. Оформление декларации, получение разрешения о выходе на строительную площадку, привлечение кредитных средств — все это увеличивает затраты на строительство, а значит — и цены на жилье.
М2 продолжает анализ рынка новостроек Подмосковья (начало см. в № 20 (228) от 18 мая 2005 года Жилье в Подмосковье: близко и недорого?). Спрос на подмосковные квартиры вызвал оживление на строительном рынке, что не замедлило сказаться на объемах возводимого жилья и его цене эти показатели заметно возросли. Но в разных частях Подмосковья они неодинаковы.

Сегодня речь о ситуации, сложившейся на рынке новостроек на севере области по Дмитровскому, Ленинградскому и Ярославскому шоссе. За предыдущие 12 месяцев (с мая 2004 года) предложение квартир на первичном рынке по этому направлению неуклонно увеличивалось, достигнув в настоящее время 48%. Короткий спад предложения наблюдался лишь в мае, июле и январе, что закономерно и связано с сезонным падением спроса.
Соотношение между панельными и кирпичными домами на севере Подмосковья составляет 46% (панель) и 54% (кирпич), для сравнения: в Москве доля кирпичных домов составляет менее 4% общего объема. Поэтому тем, кто подумывает о квартире в новом кирпичном доме, стоит обратить внимание именно на эту часть Московской области.

Ближний круг
На прилегающих к Москве территориях расположено довольно много городов. Некоторые из них (Химки и Долгопрудный) начинаются сразу за МКАД, другие находятся в пределах 20 км от Москвы (Мытищи, Сходня, Королев, Лобня, Щелково). Несколько дальше добираться из столицы до Фрязина, Ивантеевки, Пушкина и Юбилейного.
Жилье в этих городах привлекает прежде всего тех, кто трудится в столице: добраться отсюда до Москвы можно почти без проблем. При этом в городах Ближнего Подмосковья несколько лет идет масштабное строительство, не уступающее по темпам московскому, ведут его зачастую столичные застройщики. Правда, это приводит к тому, что повышается плотность застройки и возникают трудности поиска свободных площадок под возведение новых домов. К тому же коммуникации часто имеют большую степень износа. Поэтому в областных городах жилая зона расширяется не в последнюю очередь за счет сноса ветхих зданий и освоения пустырей.
Средняя цена новостроек ближнего севера увеличивалась параллельно областному показателю. За прошедший год она плавно поднялась с $980 до 1030, что составило прирост 4,6%. В настоящее время стоимость большей части квартир (14,1%) около $1 тыс. за 1 кв. м.
Если рассматривать стоимость жилья в каждом конкретном городе, то этот показатель выглядит следующим образом. Самые дорогие новостройки в Химках (в среднем по $1305 за 1 кв. м), Долгопрудном ($1068), Королеве ($1012) и Мытищах ($1064). Далее в ценовой иерархии следуют Лобня ($920), Подрезково ($908), Сходня ($913), Новоподрезково ($896), Юбилейный ($869), Пушкино ($841) и Ивантеевка ($817). Замыкают ряд Щелково ($759) и Фрязино ($757).
Учитывая характер спроса на жилье, застройщики возводят дома с преобладанием наиболее востребованных одно- и двухкомнатных квартир (соответственно 34,7 и 38,7% общего объема предложения).

Города на любой вкус
Дубна, Солнечногорск, Клин, Дмитров, Сергиев Посад, Краснозаводск, Икша, Красноармейск и Поварово более удалены от Москвы. Почти все они характеризуются неплохой транспортной доступностью: до большинства можно добраться либо по федеральным трассам, либо по железной дороге. Дмитров и Дубна выгодно отличаются еще и наличием водных артерий реки Дубны и канала имени Москвы.
В основном города дальнего севера Подмосковья древние, имеющие богатую историю и благоприятный культурный микроклимат. Но для потенциального новосела не менее важно их нынешнее экологическое состояние и развитие инфраструктуры.
Дубна хотя и молодой, но известный наукоград, отличающийся удобной планировкой, нетиповой архитектурой и обилием зелени. В микрорайонах ведется интенсивное строительство, причем возводимые новостройки составляют единый ансамбль с центральной частью города. В Дубне предполагается создать своего рода Силиконовую долину российский центр по разработке системного программного обеспечения. На территории Дубны будет возведен микрорайон, рассчитанный на проживание 3 10 тыс. семей специалистов и оснащенный необходимой инженерно-технической, производственной и социально-культурной инфраструктурой. Средняя стоимость 1 кв. м в местных новостройках составляет $950: несмотря на удаленность от Москвы, жилье в Дубне достаточно дорогое.
Дмитров древний город, ровесник Москвы, переживающий в настоящее время экономический подъем, в том числе и в области строительства. Это идеальное место для любителей активного отдыха: за последние годы в Дмитровском районе появилось множество спортивных клубов, в том числе предназначенных для занятий зимними видами спорта. Стоимость квадрата в новостройках Дмитрова равна в среднем $750.
Тем, кто предпочитает небольшие тихие городки, больше подойдет Икша, расположенная сразу на трех транспортных артериях водной (канал имени Москвы), железнодорожной и автомобильной. Тут мало промышленных предприятий, поэтому большая часть населения ездит на работу в Дмитров или Москву. В последние годы в Икше возводятся новые жилые дома и реконструируется старый фонд. Новостройки предлагаются в среднем по $730 за 1 кв. м.
Поварово небольшой населенный пункт в живописном месте по соседству с известными санаториями. Сюда можно добраться по железной дороге или на автомобиле. Стоимость 1 кв. м в Поварове колеблется около $620.
Солнечногорск стоит на берегу Сенежского озера, в которое впадает река Истра, что придает окрестностям города своеобразное очарование. Через город проходят железная дорога и автомобильная трасса. Промышленных предприятий немного. Дома в Солнечногорске возводят как в центре, так и в новых микрорайонах (1 кв. м стоит от $810).
Старинный город Клин получил известность благодаря Петру Чайковскому, жившему неподалеку. Как и в Солнечногорске, по городу проходит трасса на Санкт-Петербург. Местная промышленность и сельское хозяйство достаточно развиты. В последние годы в городе строят современные дома с применением новейших технологий. Цена 1 кв. м в новостройках Клина $680.
В 71 км от Москвы расположен Сергиев Посад довольно крупный город с богатой историей. Он входит в число городов Золотого кольца России и имеет хороший туристический потенциал. Со столицей соединен железной дорогой и автомобильной трассой. В Сергиевом Посаде тоже много строят, причем преимущественно кирпичные дома. В местных новостройках можно приобрести квартиры по $710 за 1 кв. м.
В Сергиево-Посадском районе находится Краснозаводск город, известный действующим и ныне оружейным заводом. В последнее время Краснозаводск начал привлекать внимание строителей, власти стараются обновить социальную инфраструктуру. Цена 1 кв. м в новостройках этого города пока самая низкая на севере области $420.
Город Красноармейск, относящийся к Пушкинскому району, привлекателен близостью к столице. Плюсами города считаются красивая природа и историко-архитектурные памятники. Площадок для застройки пока предостаточно, и новых домов появляется много. Средняя стоимость 1 кв. м не превышает $600.

Ирина Егорова
Маркетолог корпорации ИНКОМ-Недвижимость:
В 2003 году 1 кв. м в новостройках Подмосковья подорожал в среднем на 30%. В начале 2004 года интенсивный рост цен продолжился, но уже в середине года наблюдалось его замедление. По итогам 2004 года прирост составил 21%. С начала 2005 года стоимость жилья увеличилась в среднем на 5%.
По предварительным прогнозам, такая повышающая тенденция сохранится до конца 2005 года. По мере улучшения транспортной доступности и сглаживания различий в качестве инфраструктуры новостройки в ближайших к Москве городах будут дорожать быстрее.
Традиционно наиболее популярны у покупателей ближайшие города северного Подмосковья Химки, Мытищи. Так, квартиры в Химках (дома серии П-111М) предлагаются по $835 1000 за 1 кв. м, в Мытищах средняя цена предложения составляет $900 за 1 кв. м.
В следующем территориальном поясе среди наиболее инвестиционно привлекательных мест можно отметить Щелковский район. На сегодняшний день квартиры в кирпичном жилом комплексе с огороженной территорией, своей инфраструктурой, расположенном рядом с сосновым бором, можно приобрести по $600 630 за 1 кв. м.

Алексей Кубарев
Директор по продажам новостроек Подмосковья компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
Наибольшим спросом у потребителей сегодня пользуются жилые комплексы в городах ближайшего Подмосковья. Повышенных требований к подобному жилью клиенты не предъявляют: их интересует в основном цена квартиры и направление.
Рейтинг направлений на рынке новостроек Подмосковья в последнее время не претерпел изменений. На севере области лидерами остаются Красногорск, Долгопрудный, Мытищи. Эти города находятся недалеко от Москвы и обладают развитой инфраструктурой, не уступающей московской: школы, детские сады, больницы, крупные торговые комплексы. Дома в Мытищах, Красногорске это в основном монолитно-кирпичные здания или улучшенная панель. По прогнозам специалистов, стоимость 1 кв. м в Подмосковье и дальше будет расти: тут и строится много, и цены пока ниже, чем на московские квартиры.

Дмитрий Кузнецов
Первый заместитель генерального директора ЗАО Корпорация МИАН:
В последние годы рынок новостроек Подмосковья переживает настоящий бум. Не стало исключением и северное направление, где сегодня активно застраиваются Красногорск, Мытищи, Щелково и другие города. Причин этому множество. Одна из основных дефицит недорогого и в то же время качественного жилья в мегаполисе, который приводит к тому, что покупатели ищут подходящие варианты за пределами МКАД. Кроме того, инфраструктура подмосковных городов все меньше отличается от столичной благодаря налаженному транспортному сообщению, большому количеству гипермаркетов, спортивно-оздоровительных комплексов, сервисных служб. Многих привлекает и более благополучная по сравнению с Москвой экологическая ситуация в Подмосковье.