Ипотека и недвижимость - Инвестиции в недвижимость

Специалисты помогут разобраться в плюсах и минусах жилищного кредитования

Самое дорогое, что есть у человека после здоровья и любви - это деньги. Причем именно с последними он расстается особенно тяжело, даже если речь идет о покупке квартиры. Посчитав на калькуляторе, во сколько дороже, в итоге, ему обойдется недвижимость, если он приобретет ее в кредит, покупатель чаще всего делает выбор не в пользу ипотеки.

Да и сама эта услуга по-прежнему не всем по карману: минимальный процент выплаты кредита - 12% в рублях и 9% в валюте. Притом что заемщик должен иметь 30% собственных средств от стоимости жилья . К тому же некоторые банки норовят предоставить сумму меньшую, чем необходимые покупателю 70 процентов.

И все-таки аналитики предрекают ипотеке большое будущее. И даже утверждают, что к 2010 году будет выдан не 1 миллион кредитов на покупку жилья по этой программе (такую планку установило Правительство России), а полтора.

Конечно, есть и те, кто не согласен с такой радужной перспективой. В частности, генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Татьяна Никитина скептически относится к подобным прогнозам. По ее подсчетам за последние пять лет только в Москве было выдано ипотечных кредитов 1 на 1109 человек, а по России и того меньше. "Если мы планируем взять планку хотя бы в 1 миллион, то соотношение кредит-человек должно стать 1 к 250".

Но это вряд ли осуществимо в суровых реалиях современной России. Состояние ипотечного кредитования в нашей стране обсуждалось на семинаре, организованном компанией "Лаурел-Ипотека" и коммуникационной группой "Медиа-Шторм". К сожалению, ситуация пока оставляет желать лучшего. Причем, как со стороны кредиторов, так и со стороны заемщиков. Ведь одна из важнейших причин медленного развития ипотеки даже не в несовершенстве законодательства (в Казахстане, например, закона об ипотеки нет вообще, а тем не менее, она существует и прекрасно развивается). И даже не в величине процентной ставки, а в том, что подавляющее большинство населения не имеет возможности даже помечтать о жилищном кредите. Не все москвичи имеют ежемесячный доход в 1500 долларов (с меньшей зарплатой с вами в банке даже не будут разговаривать), а что уж говорить обо всей России.

В сложившейся ситуации самым сильным конкурентом ипотеке выступают ЖНК (жилищно-накопительные кооперативы). Впрочем, называют они себя по-разному, но принцип у них одинаков: низкая процентная ставка за кредит: от 1 до 6 процентов и возможность получения квартиры при накоплении 20% от ее стоимости.

"Я не хочу огульно обвинять все ЖНК", - предостерегает генеральный директор компании "Лаурел-Ипотека" Ирина Радченко. "Но проведенные нами маркетинговые исследования показывают, что большинство из них - банальные пирамиды".

Самая большая опасность в этой ситуации в том, что когда пирамиды начнут рушиться, а это обязательно произойдет, то дискредитированной окажется сама идея ипотечного кредитования. Лишь потому, что этот бренд сейчас активно используется недобросовестными компаниями.

Отчасти в неприятии ипотеки виноват и информационный вакуум, в котором пребывают многие россияне. С экранов телевизоров и билбордов звучит в основном агитация за ту или иную программу, при этом чаще всего не разъясняются их достоинства и недостатки. "А реклама ипотеки - это совсем не то, что реклама йогурта", - заявляет президент КГ "Медиа-Шторм" Александр Исаев. "Соответственно, и подход к информированию потребителя должен быть иным".

Но по одиночке ни банки, ни риэлторские компании не преодолеют барьер неприятия и непонимания. Один в поле не воин. Таким примером объединения всех заинтересованных сторон можно считать потребительскую образовательную программу "Ипотека - это просто и доступно", разработчиками которой стали "Лаурел-Ипотека" и КГ "Медиа-Шторм". У этого проекта три активные стороны: потребитель, которому необходима достоверная информация, организации, предоставляющие ипотечный кредит. А в качестве объединяющего звена - компетентные консультанты, которые на доступном языке объяснят заемщику все тонкости кредитования.

Форм доступа к информации, которую подготовят разработчики программы, тоже три: обучающие семинары, сайт в Интернете и горячая телефонная линия. Таким образом, они надеются, что именно такой способ поможет покупателю квартиры наконец-то избавиться от страха перед ипотекой.
Сегодня рынок недвижимости предлагает частным инвесторам несколько вариантов инвестирования средств в жилую и коммерческую недвижимость. Это прямая покупка квартиры на вторичном или первичном рынке, приобретение корпоративных облигаций инвестиционно-строительных компаний и вступление в Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Прямая покупка

Приобретение квартиры с целью последующей ее перепродажи или сдачи в аренду еще год назад считалось чрезвычайно выгодным и могло приносить частному инвестору доход до 40% годовых в валюте.

Аналитики советуют вкладывать деньги в элитное жилье, которому предрекают дальнейшее подорожание - 12-14% в 2005 году. Причем речь идет о жилье, квадратный метр которого стоит от 4-5 тысяч долларов. Сейчас разница в цене между строящимся элитным жильем и уже готовым к заселению доходит до 30 процентов. Так что, частный инвестор может надеяться на ощутимый доход.

Вкладывая инвестиции в эконом- и бизнес-класс, инвестор в любом случае может быть уверен, что его инвестиции сберегут деньги от инфляции. Здесь можно пойти двумя путями: купить квартиру-новостройку, а потом продать ее после сдачи дома Госкомиссии, либо сначала сделать в ней ремонт и продать готовую под ключ. Второй вариант - сдать построенную квартиру в аренду.

Ценные бумаги

Если у частного инвестора недостаточно денег на покупку квартиры, но вложение денег в недвижимость - привлекает, он может извлекать из нее доход, купив облигации инвестиционно-строительных компаний.

Сейчас несколько крупных компаний вышли на фондовый рынок: "ПИК", "ДСК-1", "СУ-155", "ИНТЕКО" и пр. Облигации их можно приобрести на бирже по номинальной стоимости. Доходность от таких облигаций примерно равна 14-15% годовых в рублях. Все зависит от конкретного проекта, который будет реализован компанией за счет продажи ценных бумаг. Это может быть строительство как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Компании всегда объявляют срок погашения своих облигаций, когда инвесторы смогут получить номинальную стоимость бумаг плюс доход. Также инвестор может продать эти бумаги на вторичном фондовом рынке согласно существующей котировке.

Пока приобретение облигаций не слишком популярно у инвесторов, и то этим интересуются, скорее, юридические лица, а не частные. Тем не менее, компании говорят, что у этой формы инвестирования есть будущее, а доходность будет зависеть от состояния рынка недвижимости.

Приобретение паев

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) стали активно появляться в 2003 году. Сегодня у нас в стране их более 30. Они предлагают инвесторам покупку паев с целью финансирования крупных проектов по недвижимости.

Механизм следующий. Инвестор приобретает пай (обычно его номинальная стоимость около 10 тысяч рублей) и становится обладателем права общей долевой собственности на все имущество, входящее в состав фонда.

Отличие закрытых ПИФов от открытых состоит в том, что в состав закрытых может входить недвижимость, а в состав открытых - нет. ЗПИФН интересны для частных инвесторов тем, что освобождают их от уплаты налогов на полученный от владения паем доход в случае, если пайщик состоит в фонде более трех лет.

ЗПИФы недвижимости бывают трех видов. Первый - девелоперский. Деньги, которые внесены в фонд, идут на финансирование строительства объектов жилой или коммерческой недвижимости. Большинство крупных фондов работает с жилой недвижимостью, поскольку в этом секторе традиционно выше доходность.

Второй вид - рентный фонд или фонд денежного потока. Инвестором может быть владелец здания, которое передается в фонд. Здание сдается в аренду и приносит доход, не облагаемый налогами. Иногда он может по какой-то причине поделиться с рынком, продав частным инвесторам часть своих паев. Так инвесторы получают возможность стать собственниками приносящего стабильный доход здания. Другой случай, когда инвесторы просто формируют рентный фонд деньгами, на которые затем приобретаются объекты коммерческой недвижимости.

Третий вид фондов не очень касается инвесторов. Это механизм для минимизации налогообложения. Недвижимость передается компанией в закрытый фонд, при этом все права на нее продолжают находиться у инвесторов.

Доходность от владения паями ЗПИФН может доходить до 30% и более годовых в рублях. Пайщик в любой момент может продать свой пай на вторичном фондовом рынке. Кроме того, некоторые ЗПИФН выплачивают пайщикам промежуточный доход, аналогичный банковским дивидендам.