Ипотека и недвижимость - Московские строители делают ставку на хай-тек

Северо-Восточный округ Москвы занимает второе место по количеству гостиничных номеров. Размах строительства и реконструкции дорогих гостиниц вызывает реальные опасения специалистов, которые прогнозируют кризис перепроизводства в этом сегменте. С учетом недавно вступившей в строй высотки у Павелецкого вокзала Swissotel Красные Холмы в Москве насчитывается двенадцать пятизвездочных гостиниц, что в сочетании с уже одобренными проектами вполне достаточно для города. А вот где кризис действительно присутствует, причем отнюдь не перепроизводства, а наоборот, нехватки - это в сегменте недорогих отелей...

Три звезды у кремлевской стены

Эта проблема не может не волновать московские власти: однако пока из реально запущенных проектов можно отметить лишь стройку в минуте ходьбы от Кремля. В Рыбном переулке возводится скромный трехзвездочный отель на 170 мест, который планируется запустить в эксплуатацию к концу будущего года. И то трехзвездочным отель стал вынужденно и лишь по техническим причинам - из-за ограниченности места отель нельзя оснастить инфраструктурой, обязательной для гостиниц более высокого класса.

Большинство же недорогих гостиниц московские власти намерены размещать в местах, удаленных от центра. В прошлом году московский мэр даже выступал с предложением использовать для такого строительства дома серии Юбилейный, производимые ДСК-1, но ни об одной реальной площадке, на которой возводилась бы такая гостиница пока не слышно.

Курс на северо-восток

Посему пока альтернативой нового строительства должна стать реконструкция существующих отелей. Cамый гостиничный в Москве - Северо-Восточный округ, занимающий второе место по количеству гостиничных номеров после ЦАО. Сейчас здесь насчитывается 27 гостиниц (16% от общего количества в городе) емкостью 15,7 тыс. мест. В число гостиниц категории 2-3 звезды, расположенных в Северо-Восточном административном округе, входят 10 многокорпусных гостиниц постройки периода 1950-х годов, общий номерной фонд которых составляет 3500 номеров, что равно 14,4% от общего номерного фонда в гостиницах данной категории. При этом гостиницы эти малоэтажные, многокорпусные, занимающие большие куски земли, использовать которую можно было бы более рационально. Многокорпусные гостиницы размещены на 13 га с общей площадью застройки 4 га, 265 номеров на одном гектаре.

Для сравнения: гостиница Космос, расположенная на земельном участке 3,95 га, имеет 447 номеров на одном гектаре. Соответственно, эффективность использования земли современной гостиницей Космос почти в 2 раза выше, чем многокорпусными при значительно более высоком качестве номерного фонда.

В марте этого года Правительством Москвы одобрено предложение префектуры СВАО о проведении реконструкции этих гостиниц. Реализация вариантов развития и реконструкции большинства (9 из 10, кроме гостиницы Заря) многокорпусных гостиничных предприятий в период до 2010 года, - считает А. Цокол (ГАО Москва), - позволит на занимаемых ими земельных участках увеличить площадь построек с нынешних 179,7 тыс.кв.м до 502 тысяч (при смешанном варианте нового строительства и реконструкции) и до 693,6 тыс.кв.м (при новом строительстве на всех площадках, занимаемых гостиницами), или на 286 процентов.

Не только объем, но и класс

В результате реконструкции, по самым скромным подсчетам, прирост номерного фонда увеличится с существующих 3500 номеров до 7560 номеров (12500 мест) при смешанном варианте реконструкции и нового строительства и до 12750 номеров (20750 мест), или в 3,5 раза при новом строительстве с одновременным доведением качества номерного фонда до категории 3-4 звезды. Естественно, простым приростом номерного фонда реконструкция не ограничится - при гостиницах будут созданы конгресс-центры, бизнес- и экспозиционные площади, развлекательные и оздоровительные центры, стоянки транспорта, а также социальная инфраструктура в соответствии с планами развития территорий прилегающих микрорайонов, появятся новые рабочие места.

В качестве пилотных проектов предусмотрено строительство новых комплексов на месте существующих гостиниц Останкино и Золотой колос. Сейчас в Останкино на землеотводе более чем в 3 га функционирует всего 859 номеров, большинство на уровне сервиса 60-х годов. Полученный же в результате реконструкции многофункциональный центр (МФЦ) расположится на площади немногим более 3 га на развилке Ботанической и Марфинской улиц. В гостиничном комплексе будет более 3 тыс. номеров, из них почти 85% - категории 3 звезды, остальные - четырехзвездочные. Общая инфраструктура включает 10 тыс.кв.м выставочных площадей и конгресс-центр, рестораны на 1000 мест, фитнес-центр, разнообразные магазины и подземный гараж. Комплекс дополняют специальные номера для инвалидов, офисный центр площадью 7 тыс.кв.м и апартаменты высокого класса.

Плацдарм для конгрессов

Изюминкой проекта являются конгрессные и экспозиционные площади - это практически 60 тысяч кв. метров, - ведь их в городе катастрофически не хватает. На время крупнейших мероприятий здесь вполне может расположиться медиа-центр в непосредственной близости к Останкинскому телецентру. В итоге, по словам г-на Цокола, новое Останкино сможет принять одновременно более 3,5 тыс. гостей, продать востребованные услуги, дать работу более 1300 человек. В соответствии с подсчетами коэффициент использования участка минимум на 30% превысит взятый сегодня за эталон Космос. При творческой фантазии и желании здесь может быть создан самый лучший отель Москвы, равный передовым зарубежным аналогам.

Неменьшие перспективы открываются и при реконструкции гостиницы Золотой колос. Правда, здесь предстоит с помощью города решить ряд дополнительных задач. Корпуса гостиницы расположены по обе стороны Ярославской улицы. И чтобы эффективно использовать для гостиничных целей участок, имеет смысл перенести основную застройку на четную сторону, создать здесь комплекс категории 3 звезды в многоэтажных башнях. В новом гостиничном комплексе мирового уровня будет также своя изюминка - концертный зал площадью 5,7 тыс.кв.м и театральная сцена. Около 30 тыс.кв.м можно будет отвести под офисные площади.

Для реализации такого мощного проекта понадобится перевод части собственников, жилья на нечетную сторону Ярославской улицы. Определенное удорожание проекта, в свою очередь, компенсируется прибавлением гостиничного номерного фонда. Кроме того, СВАО имеет шанс получить уникальный музыкально-театральный центр.
На традиционный облик Москвы-купчихи начинают серьезно влиять крупные строительные компании, стремящиеся выделить свои объекты на общем фоне необычной архитектурой. Как правило, выбирается современный хай-тек: здания из стекла и металла смотрятся особенно эффектно. Правда, бывает, что в жертву замыслу художника и амбициям компаний приносятся комфорт и удобство планировки квартир. Архитекторы, к сожалению, не всегда помнят о том, что дом должен быть еще и удобным для тех, кто в нем живет.

По итогам исследований потребительских предпочтений, проводимых специалистами разных компаний, больше половины их клиентов обращают внимание на внешний вид дома, и его архитектура для них имеет значение. Получается, что покупатель готов платить не только за свободную планировку и высоту потолков, но и за неповторимость жилого здания. При этом, по общему мнению экспертов, максимальные возможности для фантазий есть лишь у строителей дорогого жилья.

Объекты элитной недвижимости товар штучный. Удачная архитектурная концепция способна подчеркнуть их эксклюзивность и, естественно, привлечь внимание клиентов.

В офисном стиле

Современный хай-тек стиль индустриально-урбанистический. Самый известный пример такой жилой архитектуры в Москве дом Стольник в Малом Левшинском переулке. Его проект был разработан в архитектурном бюро А-Б. Крылья фасадов горизонтально расчерчены гранитными поясами, а между ними находится стеклянный раструб атриума. Наверху же расположен сплетенный из алюминиевых труб ажурный карниз. Полностью состоящий из металлических конструкций и стекла, дом до сих пор будоражит умы экспертов рынка.

Сочетание такого неординарного архитектурного решения, камерности дома, его инфраструктуры, инженерного обеспечения и изысканности внутреннего убранства, несомненно, делает Стольник лучшим элитным домом Москвы, считает консультант по недвижимости Kirsanova Realty Ирина Воробьева.

Другой эксперт, заместитель генерального директора компании КВ Инжиниринг Виталий Виленский, не согласен с ней. По его мнению, это очень холодный дом.

Тем не менее Стольник всегда называют среди самых запоминающихся проектов последнего времени. Так же, как и Cooper House в Бутиковском переулке. Проект принадлежит руке известного российского архитектора Сергея Скуратова. Этот дом, по словам заместителя гендиректора Гута-Девелопмент Андрея Харчевникова, шокировал своими зеленого цвета фасадами, отделанными патинированной медью, многих консервативно настроенных покупателей. Действительно, впервые в российской практике в облицовке фасадов был использован этот дорогой материал.

Ни в одном, ни в другом доме свободных квартир нет. Эксперты объясняют такую закрытость домов их камерностью и жестким отбором жильцов. За последние годы на рынке появлялись лишь несколько вторичных квартир, и предлагались они за очень дорого по 17 19 тыс. долларов за квадрат.

Проекты будущего

Наиболее радикальными из последних проектов в стиле хай-тек можно признать комплексы Вертикаль на Ленинском проспекте и Русский авангард в Замоскворечье. Первый разработан известным архитектором Сергеем Непомнящим. Это будет 43-этажная высотка в виде огромной, устремившейся в небо ракеты. В Вертикали появится от 350 до 440 квартир. Общая площадь дома составит 180 тыс. кв. метров, а на крыше гиганта разместят вертолетную площадку. Кроме того, в планах застройщика создание насыщенной инфраструктуры: бутики, салоны красоты, аквапарк, автосервис... На сегодняшний день 1 кв. метр вертикального жилья стоит от 2010 до 2510 долларов. Окончание строительства намечено на 1-й квартал 2007 года.

Что же касается Русского авангарда, то он еще не построен, однако его проект, автором которого является известный архитектор Эрик ван Эгераат, уже стал одним из самых нашумевших. 18-этажный жилой комплекс с пентхаусами и подземной автостоянкой разместится в исторической части города, неподалеку от старого здания Третьяковской галереи. Оригинальность проекта заключается в том, что архитектор по-своему интерпретировал стили пяти русских художников-авангардистов и создал пять башен на основе этих интерпретаций. У домов говорящие названия: Кандинский, Родченко, Попова, Малевич и Экстер. Холдинг Капитал-Груп, являющийся генинвестором строительства, продажи квартир пока не начал, однако предполагается, что с 2006 года уже можно будет приобрести авангардное жилье. Цены обещают быть довольно высокими.

Еще один объект в современном стиле, получивший высокие оценки профессионалов, строящийся сейчас в районе Сокола жилой комплекс Аэробус. Сразу бросаются в глаза необычные планировочные решения: дворовая часть, приподнятая над землей почти на восьмиметровую высоту, и большие оконные проемы от пола до потолка. Комплекс планируется сдать в эксплуатацию к 4-му кварталу 2007 года. 1 кв. метр жилья в этом устремленном ввысь здании обойдется в 1330 долларов.

Элементы модернизма и хай-тека использованы в архитектуре Дома в Сокольниках, строительство которого сейчас идет на Русаковской улице. Уже построен 10-й этаж здания. Высотный жилой комплекс будет иметь оригинальную форму в виде ступенчатой дуги, начиная с 16-го этажа, он растет ввысь и завершается эффектным шпилем. Дом интеллектуальный: со скоростными лифтами, центральным тепловым пунктом, системами холодоснабжения и пожаротушения. Здесь будет 446 квартир площадью от 86 до 223 кв. метров. Стоимость 1 кв. метра 2350 3100 долларов.

В районе Красной Пресни расположился клубный дом Панорама. Как уже можно догадаться по названию, здесь сделано все, чтобы жильцы могли наслаждаться хорошими видами из окон своих квартир. Фасад выделяется полным панорамным остеклением из обычного, тонированного стекла и эмалита стекла с зеркальным эффектом. Из панорамных окон, высота которых около 3 метров, открываются потрясающие виды на костел по соседству, высотки и центр столицы. Еще одна особенность планировки на каждой лестничной площадке находится только одна квартира. Стоить такое жилье будет 5 тыс. долларов за 1 кв. метр.

Расплата за шедевры

Какое бы архитектурное решение ни выбрал девелопер, в конечном счете платить за него придется покупателю, причем, как правило, немалые деньги. Потому что яркая архитектура обходится компаниям недешево. Обычно работа архитектора в таком проекте составляет от 5 до 10% общей стоимости. Когда же речь идет об эксклюзиве, о работе с всемирно известными мастерами, их гонорар может доходить и до 20%.

Но что примечательно: отдельные объекты, восхищающие своим видом снаружи, внутри оказываются совершенно некомфортными для жизни.

Зачастую застройщики в ущерб прямым линиям возводят немыслимые геометрические формы, элементарно не приспособленные для нормальной планировки свободного пространства, говорит управляющий директор компании Blackwood Марина Макарова. Такие эксперименты, как показал опыт, не приносят популярности объекту. Одно время стали строиться дома со скошенными стенами или крышами или с закругленными углами. Это делало здание оригинальным и архитектурно привлекательным. Но в квартирах появлялось пространство, которое трудно было задействовать. К тому же, как показали исследования, прямые углы не только позволяют эксплуатировать всю площадь квартиры, но и психологически воспринимаются людьми лучше.