Ипотека и недвижимость - Новостройки останутся доходными

НОВОСИБИРСК Риэлторы прогнозируют в 2006 г. рост числа сделок с недвижимостью верхнего ценового сегмента как жилой, так и коммерческой. Девелоперы уже готовят новые проекты бизнес-центров класса А и жилья класса премиум.

В 2005 г. в Новосибирске было построено 500 000 кв. м жилья. По прогнозу мэрии, ввод жилья в Новосибирске за 2006 г. должен составить 560 000 кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, в 2006 г. потребность в офисных помещениях будет равна 300 000 кв. м, из которых на офисы класса В придется 200 000 кв. м .

Развитие Новосибирска как делового центра Сибирского федерального округа (СФО) обострило спрос на недвижимость высокого класса, считает PR-менеджер Knight Frank Андрей Патрушев. Российские и зарубежные компании, которые начинают или собираются развивать бизнес в Новосибирске, нуждаются в офисах для представительских целей.

Существующие бизнес-центры класса В не в полной мере отвечают их ожиданиям и в течение 2006-2007 гг. спрос на офисы класса А будет только увеличиваться, полагает Патрушев. В городе постепенно увеличивается и число платежеспособных покупателей как новосибирцев, так и приезжих со всего округа. Соответственно, увеличивается спрос на жилье повышенной комфортности, добавляет он.

В 2006-2007 гг. в Новосибирске появятся первые бизнес-центры класса А. Наиболее амбициозным проектом считается РосЕвроПлаза площадью около 30 000 кв. м на проспекте Димитрова. Его строит московская компания РосЕвроДевелопмент. Стоимость проекта, по словам коммерческого директора компании Натальи Коротаевой, составит около $35 млн. Закончить строительство, говорит она, планируется к концу 2006 г.

Рядом, на проспекте Димитрова, в конце 2005 г. начались работы на площадке 22-этажного бизнес-центра Кобра класса А площадью 15 000 кв. м , который строит новосибирская девелоперская компания Труд. По словам замдиректора Труда Анатолия Пастушенко, ввести в строй бизнес-центр компания намерена в декабре 2006 г.

Планы по строительству офисного здания класса А озвучила и СТ Групп. В 2005 г. компания приобрела в собственность площадку в 0,34 га и намерена построить на ней бизнес-центр ST Plaza общей площадью 30 000 кв. м, вложив в реализацию проекта более $27 млн, сообщил Дмитрий Шмелев, коммерческий директор СТ Групп. Планируемая годовая ставка аренды $400-450 за 1 кв. м. Строительство начнется весной 2006 г., окончание намечено на IV квартал 2007 г., говорит Шмелев. Это первый наш проект офисной недвижимости в регионах. Новосибирск, как деловой центр, нуждается в офисах самого высокого класса, существующие проекты эту потребность не закроют, отмечает он.

С ним согласна Коротаева. Потребность Новосибирска в офисных центрах высокого класса при годовой стоимости аренды 1 кв. м в $400-450 составляет около 100 000 кв. м, считает она, таким образом, в 2006 г. рынок вместит еще нескольких игроков.

Но Пастушенко не исключает возможности снижения в 2006 г. арендных ставок. Безусловно, качественные офисы в центре города всегда привлекательны для арендаторов, однако далеко не все готовы платить по верхним ставкам, аргументирует он.

В жилом секторе в 2006 г. традиционно самый большой спрос сохранится в сегменте массового дешевого жилья. По мнению директора агентства недвижимости Дельта Владимира Затримайлова, в будущем году типовое жилье на вторичном рынке будет дорожать в соответствии с темпами инфляции (не более 12%). Средняя цена типовых (площадью 31-40 кв. м) однокомнатных квартир составит $38 000-41 000, двухкомнатных (по 40-60 кв. м) $41 000-52 000, трехкомнатных (по 60-75 кв. м) $52 000-62 000, говорит он.

Исключение составят новостройки, которые в следующем году подорожают на 20-30%, отмечает Затримайлов. Новое, а значит, более качественное жилье сейчас пользуется все большим спросом у покупателей, поясняет он.

А директор агентства Акрополь Зафар Умаров прогнозирует увеличение в 2006 г. количества сделок с дорогим жильем за счет отложенного потенциального спроса. Дорогие квартиры интересны обеспеченным жителям как самого Новосибирска, так и всего СФО, говорит Умаров. С ним соглашается управляющий партнер Nordblom Development Ирина Жарова-Райт. Количество долларовых миллионеров в городе стремительно растет, говорит она. Своих клиентов с годовыми доходами от $300 000 до $1 млн в Новосибирске уже более тысячи, а к ним добавляется элита из Тюмени, Красноярска, Кузбасса. И поясняет, что для покупателей настоящего элитного жилья на новосибирском рынке практически нет предложений. Причина вялых продаж многих элитных объектов не цена, а несоответствие запросам взыскательных покупателей, соглашается Умаров. Бывшие когда-то пределом мечтаний сталинки перестали интересовать обеспеченных покупателей, отмечает Затримайлов. По его прогнозам, в 2006 г. цена в новостройках повышенной комфортности превысит отметку в $1200 за 1 кв. м.

Компания СТ Групп Регион, в активе которой две самые дорогие стройки Новосибирска дома Crown House и Silver House, в 2006 г. планирует строительство элитного жилого комплекса Light Towers. Осенью 2005 г. земельная комиссия мэрии выделила компании участок в Октябрьском районе, рассказывает Шмелев. На площадке в 1,27 га будет построен комплекс общей площадью 65 000 кв. м, включающий 446 квартир, офисные площади класса А на 9500 кв. м и паркинг на 700 машино-мест. По своим потребительским свойствам жилье будет соответствовать классу премиум, говорит Шмелев, планируемая цена продажи от $1200-1300 за 1 кв. м. Компания надеется начать строительство весной 2006 г. и закончить в 2008 г., поясняет он.

Помимо жилья повышенной комфортности, новосибирские покупатели заинтересовались загородной недвижимостью. Пока можно говорить лишь о небольшом росте спроса на коттеджи, но возможно, что это свидетельствует о грядущей популярности, считает директор агентства недвижимости Эрмитаж Тимур Тагиров. В отличие от клиентов 90-х гг. современный покупатель предпочитает компактные, одно- или двухэтажные коттеджи общей площадью 250-300 кв. м, поясняет Тагиров. В районе Заельцовского бора Эрмитаж собирается строить коттеджный поселок. По словам Тагирова, компания выкупила земельный участок в 5 га под строительство 20-25 домов средней площадью 240-340 кв. м. Поселок будет обеспечен собственной канализацией, газом и водоснабжением, средний размер земельных участков составит 0,18 га.

РОСТОВ-НА-ДОНУ В 2006 г. участники рынка не прогнозируют появления новых тенденций: первичный рынок недвижимости по-прежнему останется высокодоходным сегментом для частных инвесторов, наибольшим спросом на вторичном рынке будет пользоваться недорогое жилье, а количество офисов и торговых площадей значительно пополнится. Цены на недвижимость в Ростове продолжат расти.

По городскому плану в 2006 г. в Ростове-на-Дону должны построить 650 000-670 000 кв. м жилья т. е. на 30 000-50 000 кв. м больше, чем в 2005 г., хотя официальные итоги текущего года мэрия еще не подводила. Правда, некоторые эксперты сомневаются в реальности этих планов: коррективы может внести закон Об участии в долевом строительстве. Спрос на первичную недвижимость может в 2006 г. значительно превысить предложение, что скажется на ценах, заключают участники рынка. Уже в январе цены вырастут на 5-10%, а в целом за год риэлторы прогнозируют рост на 35-40%.

По оценке заместителя гендиректора агентства недвижимости Лэндлорд Олега Ивченко, около 70% строительных компаний на ростовском рынке надеются, что в следующем году в закон внесут изменения, и продолжают привлекать средства частных инвесторов по-старому, заключая договоры займов или инвестиционные соглашения. Но если в 2006 г. к таким застройщикам власти начнут применять штрафные санкции, то строительство многих объектов может приостановиться до получения необходимых разрешительных документов и возникнет дефицит первичного жилья, уверен Ивченко. Гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий напоминает, что сейчас получение разрешительных документов это самая муторная, дорогостоящая, бюрократизированная и длительная процедура, поэтому сроки сдачи новых объектов скорее всего будут задержаны.

Более того, само строительство по новому закону, прогнозирует Ивченко, будет гораздо более долгим. Как результат в Ростове в 2006 г. могут снизиться объемы вводимого жилья. Компании, которые строят по новому закону, обязаны будут за каждый день просрочки платить колоссальные штрафы своим соинвесторам, отмечает он. По его словам, они будут прописывать в договорах новые сроки и вместо одного года обычный панельный дом в Ростове будет строиться полтора-два. Запланированное увеличение сроков строительства вынужденная мера, чтобы избежать драконовских санкций, констатирует Ивченко.

К концу 2005 г. на первичном рынке недвижимости рост цен, в зависимости от месторасположения и характеристик дома, составил, по разным оценкам, от 30% до 68%, говорит Сосницкий. По его прогнозам, в 2006 г. первичный рынок недвижимости по-прежнему останется высокодоходным и высоколиквидным сегментом для инвестирования. Доходность инвесторов в следующем году составит не менее 40-60% годовых, согласен с ним менеджер по продажам компании ГражданПроектСтрой Евгений Тенишев.

Вторичный рынок недвижимости в следующем году повторит тенденции 2005 г., уверены ростовские риэлторы. По их оценкам, в 2006 г. цены вырастут на 30-35%, наибольшим спросом будут пользоваться однокомнатные квартиры и квартиры гостиничного типа в спальных районах города, а также элитное жилье в центре.

Офисов будет больше

В следующем году офисный парк пополнится: будут сданы в эксплуатацию сразу несколько бизнес-центров классов С, В и В+. Компания РостСтройИнвест планирует в 2006 г. закончить строительство двух объектов Миллениум и Гвардейский недалеко от центра (общая площадь каждого составит по 23 000 кв. м). Осенью 2006 г. будет сдан в эксплуатацию Купеческий двор (23 000 кв. м), строительство которого на ул. Серафимовича ведет строительная компания Плеяда. Строительный концерн Покровский анонсировал начало строительства первого в Ростове бизнес-центра класса А общей площадью 18 000 кв. м во второй половине 2006 г. Офисы класса А, по мнению Сосницкого, очень востребованы, но отсутствие предложений заставляет потенциальных клиентов снижать планку своих требований.

Впрочем, увеличение числа качественных офисов никак не повлияет на структуру спроса и предложения, уверен Сосницкий.
Все объекты, которые сдаются в 2006 г., уже заранее проданы или сданы в аренду, поясняет он. С ним согласна менеджер коммерческой недвижимости агентства Лэндлорд Светлана Луценко. Офисные помещения выкупаются крупными структурами еще на этапе строительства, говорит она.

По данным агентства недвижимости Нирлан, сейчас в Ростове проектируется, заложено или строится 250 000-300 000 кв. м офисных помещений, и спрос на них остается стабильным и высоким. В центре и близлежащих к нему районах достойных бизнес-центров пока нет, а потенциальных арендаторов много, поэтому актуальны офисы в отреставрированных зданиях, переведенных из жилого в нежилой фонд, говорит Сосницкий. Если ставка аренды в офисах класса В не выскочит за разумные пределы в $35 за 1 кв. м, то в бизнес-центрах в 2006 г. будет практически 100%-ная заполняемость, уверена Луценко. Офисы с хорошей инфраструктурой будут вводиться постепенно, и спрос на них останется высоким, так как старые офисные помещения исчерпали себя и стали неуютными, говорит специалист отдела деловой недвижимости агентства Нирлан Денис Зайцев. Хотя, по мнению Тенишева, строители все же переоценили спрос и через два года столкнутся с переизбытком офисных помещений.

Торговать и развлекаться

По данным участников рынка, прирост торговых площадей в 2006 г. составит не менее 10-15% к уровню 2005 г. (сейчас, по разным оценкам, они занимают примерно 450 000-500 000 кв. м). Девелоперская компания ADM Group перенесла сроки открытия торгового центра моды A'Стор Плаза (на пр. Буденовском, общая площадь 22 000 кв. м) с декабря 2005 г. на первое полугодие 2006 г. Первую очередь торгово-развлекательного комплекса Мегамаг, строительство которого ведется в левобережной промзоне, строительный концерн Единство планирует сдать в эксплуатацию в конце 2006 г. Кроме того, было анонсировано начало строительства еще нескольких крупноформатных торговых комплексов: Доринда Холдинг будет возводить второй гипермаркет О'кей в Западном микрорайоне (первый гипермаркет стоимостью $15 млн был открыт в июле 2005 г. в микрорайоне Северный), а рядом строительство торгово-развлекательного комплекса общей площадью 60 000 кв. м и стоимостью $49 млн начнет ADM Group.

Торгово-развлекательные форматы востребованы, особенно популярны развлекательные зоны, но до насыщения рынка еще далеко, считает Сосницкий. Даже вещевым рынкам на окраинах удается успешно развиваться, так что у качественных торговых площадей проблем с заполнением не будет, добавляет Луценко. Но, по мнению начальника комитета по торговле и бытовому обслуживанию городской администрации Нины Шаболдиной, показатель обеспеченности населения города торговой площадью превышает рекомендуемые нормативы более чем в два раза и уже скоро рынок будет перенасыщен. Большая часть населения совершает покупки на рынках, а торговые площади в переизбытке, поддерживает ее Тенишев. Поэтому темпы роста арендных ставок в торговых комплексах в 2006 г., по оценкам риэлторов, не будут очень высокими и составят примерно 10-15% в год.