Ипотека и недвижимость - Жить у большой воды дорогого стоит

Столица Словакии Братислава получит новое коммерческое сердце. Широкомасштабная реконструкция центральной части города призвана расширить деловой центр, протянувшийся вдоль набережной Дуная, обновить архитектурный облик города и подарить ему новые рабочие места.

Новое деловое сердце Братиславы уже известно под именем Eurovea International Trade Center. В 2009 г., когда запланирована сдача первой очереди строительства центра, этот проект станет одним из крупнейших девелоперских проектов в странах Центральной Европы. На площади в 15 га в два этапа будет построено более 500 000 кв. м коммерческих площадей: торговых центров, офисов, отелей, развлекательных сооружений и немного жилья. Подобно знаменитой лондонской Canary Warf, с которой его нередко сравнивают, Eurovea будет построен на месте старого дока.

Когда проект Eurovea будет завершен, общий размер торговых площадей в центре Братиславы увеличится более чем вдвое, говорит Майк Демаг, директор по маркетингу девелоперской компании Ballymore Properties. Эта частная и весьма закрытая ирландская фирма инвестирует в первый этап строительства 250 млн евро.

На первом этапе запланировано строительство около 230 000 кв. м под офисы, магазины, развлекательные сооружения, отели и жилье. Второй этап, к которому планируется приступить во II квартале 2009 г., предполагает строительство еще 300 000 кв. м жилых и офисных площадей и может растянуться еще на пять лет. Ballymore планирует инвестировать во второй этап более 250 млн евро. Когда строительство будет завершено, ирландская компания, которая работает еще с 28 проектами на европейском рынке, в том числе в Праге и Будапеште, сохранит за собой права собственности на все коммерческие площади Eurovea, а жилые площади намерена продать.

Этот проект вызывает огромный интерес и, я полагаю, привлечет большое количество иностранных арендаторов, продолжает тему Джонатан Халлетт, партнер пражской консалтинговой компании Cushman Wakefield Healey Baker, которая работает в секторе аренды торговых площадей.

Словацкий рынок, переживающий сейчас период здорового роста, привлекает интерес международных инвесторов.

Эксперты европейского статистического агентства Eurostat обещают, что по итогам 2005 г. рост ВВП Словакии составит 4,9%, а в 2006 г. 5,2%. Для сравнения: в Польше прогнозируемый рост ВВП на тот же период составляет соответственно 4,4% и 4,5%, а в Чехии 4% и 4,2%. В 2004 г. прямые иностранные инвестиции в экономику Словакии, по данным Словацкого агентства по инвестициям и развитию торговли, составили 746,2 млн евро.

С появлением Eurovea, рассказывают в компании Ballymore, братиславский рынок труда увеличится на 3250 рабочих мест. Это значительная цифра в масштабах Словакии, где, по данным на июль 2005 г., безработица составляла 15,2% при населении 5,4 млн. По уровню безработицы Словакия держит 2-е место в ЕС, уступая разве что Польше, где этот показатель составляет 17,6%.

В районе Братиславы, крупнейшего в Словакии города, безработица гораздо ниже. По данным Словацкого статистического управления, она составляет всего 3,1%.

Новый коммерческий район Pribina Galleria (часть проекта Eurovea) станет и архитектурной достопримечательностью города. Магазины, бары и рестораны будут располагаться в нем на трех уровнях, а у входа в этот квартал будет построен торговый центр, элегантно изогнутыми очертаниями и стеклянной наружностью напоминающий лондонский Gherkin. Это здание ТЦ в темное время суток по замыслу архитекторов будет подсвечиваться, и его будет видно из любой точки нового комплекса.

В проекте нового сердца Братиславы предусмотрено место и для общественных гуляний площадь перед новым зданием Словацкого национального театра. Девелоперы из Ballymore рассчитывают, что это место станет общественным центром города.

Работа над проектом Eurovea стала увлекательнейшим приключением, говорит Марек Трыжибович, партнер международной архитектурной фирмы Bose International, которая разработала проект первой очереди Eurovea в сотрудничестве со словацкими коллегами из архитектурной фирмы ReSpect. Мы стремились создать коммерческий центр притяжения в Братиславе. Мы хотели сделать его чрезвычайно разнообразным и ни в коем случае не сводить проект исключительно к торговому центру. И, надеюсь, ночью новый квартал будет представлять собой совершенно незабываемое зрелище.

Самой сложной задачей, с которой столкнулась Bose International, по словам Трыжибовича, стала необходимость вписать новую застройку в окружающую ее городскую среду. Это все равно что оперировать на работающем сердце, вспоминает он.

Жители Братиславы относятся к Eurovea вполне благосклонно. Новая застройка не только принесет Братиславе пользу с экономической точки зрения, но и сделает весь центральный район намного более привлекательным, уверен 47-летний учитель химии Иан Илавски.

С тех пор как в мае 2004 г. Словакия вступила в ЕС, в страну устремились иностранные компании. Например, британские компании розничной торговли Next Group и Mothercare.

Причин, по которым мы решили выйти на словацкий рынок, две, рассказывает официальный представитель Mothercare Хиллари Грист. С одной стороны, после вступления в ЕС правительство Словакии отменило многие ограничения на пути развития свободной торговли, а с другой постоянно улучшает условия для привлечения в страну прямых иностранных инвестиций.

Появление на рынке новых многочисленных иностранных торговых компаний привело к росту рынка аренды складских помещений. По оценке Cushman Wakefield, в 2004 г. активность на нем стремилась к нулю, но в 2005 г. он уже вырос приблизительно до 150 000 кв. м. Кроме того, Халлетт отмечает и рост аренды офисных площадей.

Что же касается привлечения инвестиций, то одним из значительных шагов, предпринятых в этой области правительством Словакии, стало введение плоского подоходного налога в размере 19% и ограничение социальных выплат, которые должна платить компания, работая в этой стране (WSJ, Екатерина Кудашкина).
Заниматься спортом - полезно, играть в теннис - модно, иметь яхту - престижно, а жить на берегу водоема - и полезно, и модно, и престижно одновременно. Почему бы и не совместить? Тем более, что природные ресурсы Подмосковья реализовать это вполне позволяют. Дело за малым - за деньгами.

Пока это, кстати, действительно относительно малые деньги. Но больше всего дорожают (вместе с Рублевкой), по мнению экспертов загородной недвижимости, в основном земли и коттеджи у большой воды.

Одним из мотивов приобретения земли у воды, по мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН, является покупка второго загородного дома. То есть, уже владея загородной недвижимостью для постоянного проживания на престижных направлениях, люди приобретают дома рядом с водоемом, чтобы иметь возможность заниматься водными видами спорта. Это говорит о значительном росте благосостояния наших граждан. Таким образом, приоритетными направлениям в ушедшем году стали правительственное Рублево-Успенское направление и водное Дмитровское. Именно здесь отмечен максимальный рост цен на земли в зоне до 30 км от МКАД.

Неоднозначная Дмитровка

Дмитровское направление, по мнению многих агентств недвижимости, - сегодня одно из самых перспективных, хотя у него есть серьезный недостаток - шум от самолетов Шереметьево. Но, несмотря на это Дмитровка стремится из бизнес-класса в элиту. Способствуют этому в первую очередь большое число водохранилищ, которые появляются здесь уже в 6 км от МКАД и доступны на большом отрезке шоссе. Это Клязьминское, Пироговское, Пестовское, Химкинское, Пяловское, Икшинское, Иваньковское. Даже расположенное на большем удалении Истринское привлекает девелоперов. Ведь дальний путь не помеха для будущих владельцев, поскольку Дмитровка, хотя и узкая трасса, но обычно не перегружена. Кроме того, владельцы дмитровских земель вполне могут добраться до своих угодий объездным путем - по Волоколамскому, Пятницкому и Ленинградскому шоссе. Еще одна причина, которая способствует росту популярности этого северного направления - известные горнолыжные трассы, которые периодически посещает президент Владимир Путин: Яхрома, Сорочаны, клуб Волен. Именно поэтому, по мнению экспертов агентства Реннесанс-риэлти даже в неохраняемых зонах, держится достаточно высокая цена за сотку - $5-7 тысяч.

Вообще, стоимость земли здесь, - говорит Светлана Кондачкова, - больше всего зависит от конкретного поселка. Участок у воды может стоить до $30 тысяч. Что касается лесных зон, то агентство Newcity называет сумму в $7-8 тысяч за сотку и дороже, объясняя эти цифры тем, что по Дмитровке почти нет подобных предложений. Несмотря на большой спрос, Дмитровское направление в ближайшее время вряд ли потеснит Новую Ригу с ее почетного второго места (после Рублево-Успенского направления), потому что международные аэропорты никуда не исчезнут. По причине близости к Шереметьеву некоторые компании даже отказываются от вложения средств в этот подмосковный сегмент. Другие, правда, наоборот.

Например, компания МИЭЛЬ-Недвижимость в конце 2004 года приступила к строительству коттеджного поселка класса Deluxe M.o.n.a.k.o.v.o. на берегу Икшинского водохранилищам. Он расположится между лесом и линией воды, в 26 километрах от Москвы. 100 причалов для катеров и яхт, собственный яхт-клуб, пляж позволят жителям поселка заниматься активными видами спорта: яхтингом, аквабайком, водными лыжами, плаванием, рыбалкой. Зимой можно кататься на снегоходах по водохранилищу.

Поселок будет выполнен в едином стиле по проекту российского архитектора Александра Цимайло, который попытался отразить в проекте идеи знаменитого американского архитектора начала 20 века Фрэнка Лойда Райта. На начальном этапе реализации цена домовладений в коттеджном поселке M.o.n.a.k.o.v.o. составляет от $650 000 до $2 500 000 ($1500-2600 за кв.м.). После сдачи поселка в эксплуатацию стоимость квадратного метра по оценкам экспертов поднимется до $4000 за кв. м.

Экологичная Волоколамка

Волоколамский район многим известен своей благополучной экологической обстановкой. Это и неслучайно, поскольку изначально он складывался не как промышленный. На его территории находятся всего 18 производств, которые специализируется на безвредном выпуске тканей и хлеба. 40% территории Волоколамского района занимают леса, в которых обитают кабаны, лоси, косули, зайцы, выдры, волки, тетерева, а в озерах водятся лещ, судак и густера. Недостатком этого направления, впрочем, как и других, являются автомобильные пробки, которые возникают здесь постоянно - дорога не очень широкая. По направлениям Волоколамского и Пятницкого шоссе ценообразование больше зависит от места, в котором предлагается участок. Большим спросом пользуются участки в 20 км зоне от Москвы. Цена за сотку в лесу, да еще в коттеджном поселке доходит до $15 тысяч. А вот охраняемый участок без леса стоит в три раза меньше - 5-6 тысяч за сотку, неохраняемый - $2-3 тысяч. Несмотря на то, что Истринское и Рузское водохранилища находятся дальше 40 км, земельные участки расположенные близко к воде в охраняемых поселках, могут предлагаться за $5-6 тысяч. И это неслучайно, поскольку

Согласно прогнозам профессионалов

Тенденции 2005 года - загородные ранчо и освоение земель в радиусе 40 км от МКАД и дальше, - рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН. Особенно ярко эта тенденция выражена на Новорижском и Дмитровском направлениях. Она также распространяется на все направления, где присутствуют водоемы - водохранилища, озера и пр., где организуются поселки для сезонного проживания. Обычно в дачных кооперативах возводится до 100 домов категории эконом и реже, - бизнес-класса. Строения в этих поселках должны обеспечивать полноценное функционирование круглый год. Наиболее интересные объекты в этой категории -поселки Сокольники, Крючково и Сысоево по Новой Риге, районы, близлежащие к Звенигороду, район Яхромы по Дмитровскому шоссе, район Истринского водохранилища по Пятницкому шоссе и Рузского водохранилища по Минскому и Можайскому шоссе. Очень интересная программа сейчас проводится по освоению территорий Домодедовского района. Уже очевидно, что близость водоемов существенно повышают стоимость земли и в более удаленных районах. Например, в Завидово и на озере Селигер цена земли уже превышает 2000 долларов за сотку. Люди готовы приобретать участки по высоким ценам, чтобы иметь возможность отдыхать рядом с водой и лесом.

А пока люди готовы приобретать то, что им хочется за те цифры, которые им называются продавцами, цены будут расти. По мнению Корпорации МИАН, допустимый ценовой барьер завышен. В реальности эти цены, существовавшие в 2004 году, будут актуальны только в 2005-м при условии сохранения динамики роста. И хотя загородная недвижимость все больше будет привлекать покупателей, на самые дорогие участки не стоит ожидать ажиотажного спроса по причине все того же завышения цен. Средний прирост цен на загородную недвижимость до конца года составит 20%.

Чтобы добавить оптимизма, следует отметить, что согласно данным Владимира Яхонтова, директора Департамента продаж управления загородной недвижимости Компании МИЭЛЬ-Недвижимость, стоимость земли в Подмосковье за прошедший 2004 год увеличилась на 50%, а стоимость коттеджей - на 30%.