Ипотека и недвижимость - Панельные застройщики могут лишиться покупателей

Самостоятельно разобраться в обилии предлагаемых ипотечных программ как для покупки квартиры в новостройке, так и для приобретения жилья на вторичном рынке довольно сложно. Даже юридически подкованным гражданам сложно учесть все тонкости работы с ипотечными кредитами.

Надо признать, что серые схемы на ипотечном рынке существуют, но все меньше банков их используют, все меньше объектов кредитуется по этим схемам. Большая проблема существует с выдачей кредитов на покупку объектов, строительство которых начато после 1 апреля 2005 года, когда вступил в силу закон об участии в долевом строительстве*. Банки готовы давать займы на приобретение жилья в новостройках по новым схемам, но подобные сделки только начали проводиться.

Как правило, банки кредитуют и новостройки, и вторичное жилье на одинаковых условиях. Но в некоторых коммерческих банках процент при покупке новостройки будет выше. Сложность заключается в том, что банки не могут принять новостройки в качестве залога, т.к. объект собственности еще не построен и соответственно не зарегистрирован, и тщательно подходят к оценке репутации застройщика, а также учитывают степень готовности объекта.

Утром деньги, вечером стулья

Вам не стоит выбирать квартиру до того, как банк одобрит вас как заемщика

Банки готовы кредитовать не все объекты. То-есть Вам придется выбирать квартиру не из всего ассортимента, что есть на рынке, а из того, что предложит банк. Кроме того, процентная ставка до оформления дома в собственность будет заметно выше 15-17%.

Три пути к новостройке

Если Вы твердо намерены брать кредит на покупку нового жилья, то существуют три наиболее распространенных пути.

Первый. Оформить кредит под залог имеющейся у Вас недвижимости. Его практикуют Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк и др. В этом случае Вам придется платить проценты не больше, чем по обычному потребительскому кредиту. Но кредит на новую квартиру бизнес- класса под залог гаража или старенькой дачи вам не дадут. Стоимость залога должна быть сопоставима с размером займа.

Второй. Взять кредит под залог права требования. Способ сомнительный.

Кредиты под залог прав требования остаются актуальными для проектов, которые начались до изменений в законодательстве.* Так что пока запас квартир не иссяк, Вы имеете возможность выбрать объект того застройщика, который пользуется доверием у банков. Крупных компаний на рынке не так уж мало. Но доверие доверием, а условия по этому займу будут куда более обременительными, чем в случае с жильем вторичного рынка. Во-первых, размер первоначального взноса при кредитовании покупки нового жилья составляет в среднем 30-40%, а не 15-25%, как на вторичном рынке. Во-вторых, проценты до оформления дома в собственность (а этот срок может составлять несколько лет) будут заметно выше.

Третий. Оформить кредит в Сбербанке. В этом случае Вам не требуется недвижимость под залог и выбор практически не ограничен: можно присмотреть себе любую новостройку. Желательно только, чтобы был построен хотя бы первый этаж. Но обязательно нужна справка о доходах, аналогичная 2-НДФЛ, или декларация из налоговой инспекции, а также поручители с официально подтвержденными доходами.

*С 1 апреля 2005 года вступил в силу новый Федеральный Закон №214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации .
В январе 2006 года после выборов в Мосгордуму Дума рассмотрит внесенный правительством столицы законопроект Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении. Документ предполагает упрощение процедуры получения разрешений на снос жилья, а также снижение городских субсидий очередникам с 90% до 70% от стоимости жилья. Эти новации несколько упростят жизнь коммерческих застройщиков, ведущих проекты с расселением жилых домов, зато усложнят ее панельным застройщикам, продающим недорогое жилье: они наверняка лишатся такой категории покупателей, как городские очередники.

Согласно тексту действующего закона от 1998 года, регулирующего снос жилья в столице, сейчас основанием для расселения жилых домов являются городские жилищные программы, а также программы развития территорий. Однако теперь в случае принятия нового законопроекта Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении, освобождение жилых домов может быть осуществлено в связи с необходимостью нового строительства, то есть любого строительства, считает депутат Госдумы Галина Хованская.

Кроме того, новый законопроект предусматривает снижение городских субсидий очередникам с 90% от рыночной стоимости квартиры до 70%. В случае принятия нового законопроекта для застройщиков система переселения упростится, хотя и не радикально, полагает руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. Для принятия такого решения все еще необходимы существенные основания если это ветхость дома, то проведение независимой экспертизы. В случае нового строительства принятия решения и разработка проекта на уровне города, поясняет эксперт.

С ним полемизирует гендиректор Vesco Group Вячеслав Ширяев: Все мы знаем, что получить соответствующее разрешение у столичных властей какому-нибудь застройщику в принципе не составит труда. По его словам, новый закон пролоббирован стройкомплексом и серьезно усугубит положение рядовых москвичей, которым станет гораздо сложней добиваться от застройщиков адекватной компенсации.

Зато, по мнениюучастников рынка, зафиксированное в законопроекте снижение городских субсидий очередникам определенно невыгодно строителям панельного жилья. По словам Вячеслава Ширяева, в случае предоставления 90% субсидий многие очередники предпочитали доплатить 10% и купить квартиру более высоких потребительских качеств.

Если бы субсидии остались на уровне 90%, то люди бы брали деньги и шли к застройщикам покупать жилье. Когда субсидии снизятся до 70%, для покупателя будет выгоднее брать жилье у города натурой, нежели получать субсидии и приобретать новую квартиру, разъясняет Ширяев. Это, рассуждает эксперт на руку городским властям. Себестоимость 1 квадратного метра готовой квартиры 600 долл. А субсидия в 90% от рыночной стоимости квартиры (1,4 тыс. долл. за квадратный метр) 1,26 тыс. долл. за квадратный метр то есть в два раза выше.