Ипотека и недвижимость - Обзор рынка элитной недвижимости москвы: с какими покупками стоит поспешить, а с какими

15 декабря состоялась вторая межрегиональная конференция Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства. Итоги 2005 года и перспективы. Она проходила в большом актовом зале Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города (Никитский переулок, 5).

Конференцию открыл первый заместитель руководителя департамента градостроительства Константин Королевский. Он отметил, что в работе конференции принимают участие главы областей и городов России, руководители крупных инвестиционно-строительных компаний, финансовых структур, строительных и проектных организаций всего около 500 человек.

Было зачитано приветствие полномочного представителя Президента Российской Федерации в Центральном Федеральном Округе Георгия Полтавченко. Затем участники встречи увидели короткий документальный фильм, посвященный межрегиональному сотрудничеству Правительства Москвы в сфере строительства.

В первой части межрегиональной конференции с докладами выступили президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, первый заместитель губернатора Тамбовской области Владимир Андреев, заместитель начальника управления по реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Агапитов, мэр Ярославля Виктор Волончунас и др.

С основным докладом выступил первый заместитель руководителя департамента Константин Королевский. Портал Строительный мир представляет текст выступления К. Королевского на II межрегиональной конференции Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства. Итоги 2005 года и перспективы:

В 2005 году более 50 городов, с кем мы ведем тесную работу в рамках программы Правительства Москвы о межрегиональном сотрудничестве в сфере строительства. Из них реальное строительство ведется более чем в 35 городах РФ и более чем в 10 городах зарубежья: Улан-Баторе, Батуми, Риге, Вильнюсе, Киеве, Астане, Ереване, Бишкеке, Душанбе и Луганске.

В программе задействованы 28 ведущих компаний. В уходящем году к ним прибавилось еще 9 компаний. Лидеры здесь: Стройинвестрегион она обеспечивает ввод 380 000 квадратных метров жилья; Квартира.ру; Росстрой, С-Холдинг, Интеко.

Что такое 520 000 квадратных метров жилья, которые мы сдаем в этом году? В Центральном федеральном округе около 170 000 квадратных метров жилья, Северо-Западном федеральном округе более 40 000 квадратных метров жилья; в Южном федеральном округе более 90 000 квадратных метров жилья; Сибирский федеральный округ 89 000 квадратных метров жилья; за пределами России 38 000 квадратных метров жилья.

Этот год год преодоления значимого для нас показателя в 1 млн. квадратных метров. За 2002-2005 годы мы введем в строй 1 млн. 235 тыс. квадратных метров. За все время существования программы только в Тамбове нами сдано 165 000 квадратных метров, в Ярославле 150 000 квадратных метров, Калининграде около 80 000 квадратных метров.

Растет многофункциональность построенных объектов. Это и бизнес-центры, и торговые комплексы и в рамках комплексной застройки микрорайнов строительство всей инфраструктуры. Особенно хочу отметить активную работу инвесторов в таких городах как Белгород, Ярославль, Владивосток, Нижний Новгород. В Астане должны сдать в 2007 году огромный многофункциональный комплекс площадью 68 000 квадратных метров на знаковом месте в Астане.

Что такое 500 000 квадратных метров в социально-экономическом смысле? Это 60 000 рабочих мест. Это очень ответственно. И для себя мы ставим задачу на 6 млн. квадратных метров жилья в год. Пять миллионов квадратных метров строится в Москве, шестой миллион будет построен в регионах. Силами московских инвестиционно-строительных компаний 520 000 квадратных метров построено в регионах в 2005 году, около 700 000 будет построено в 2006 году, 1 млн. 2007 году.

В целом работа наша разбита на 4 группы:

- инвестиционно-строительная деятельность московских компаний;

- помощь в разработке градостроительной документации;

- оказание методологической помощи;

- генподрядная деятельность.

Что касается оказания методологической помощи, за прошедший год мы провели около 15 семинаров по инициативе наших партнеров в Москве. Рассмотрели ситуацию на месте, рассказали о накопленном опыте в реализации всех инвестиционно-строительных программ. Всех очень интересует тот алгоритм, по которому мы пошли при реализации программы по аварийному и ветхому жилью.

Если смотреть на развитие этой программы, то постепенно предложений о строительстве меньше, все больше приглашений оказать содействие в разработке градостроительной документации, в частности по реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда. Нас очень радует, что инвестиционные, строительные возможности у регионов появляются уже само собой, мы становимся все больше востребованными в части методологической помощи.

Что касается генподрядной деятельности, мы выполнили поручение Правительства Москвы и сдали две школы в июле в Беслане. Сейчас компании Гражданстройпроект, МФС-6 активно участвуют в новом строительстве в Грозном. Мы должны в 2006 году, начиная с августа обеспечить сдачу более 100 000 квадратных метров жилья в Грозном. Это - первая очередь большого микрорайона. В июле должны обеспечить ввод двух школ общей площадью 20 000 квадратных метров. В этом году должны сдать первую очередь роддома в Грозном.

Вот, собственно говоря, вся деятельность нашего комплекса. Считать ее абсолютно успешной нельзя - нам есть над чем работать, мы это осознаем. Более того, осознавая ту задачу, которая поставлена президентом - об увеличении ввода жилья к 2010 году с 40 до 80 млн. квадратных метров жилья, мы отлично понимаем, что эту задачу без участия представителей компаний московского инвестиционно-строительного комплекса в нашей стране не решить.

Особенно хочу поблагодарить наших партнеров, все наши компании за то активное участие, которое они принимают в реализации этой программы.
Недвижимость в Москве была и остается одним из стабильных и надежных средств вложения инвестиций. Прежде всего, это касается элитной недвижимости. Лучше приобрести одну, но хорошую квартиру в хорошем районе, чем несколько однушек в спальных районах, считают многие из тех, кто планирует вложить деньги в покупку эксклюзивной квартиры. По их мнению, элитное жилье больше вырастет в цене и здание не придет в негодность. Тем более, статистика однозначно свидетельствует - стоимость эксклюзивного жилья растет год от года. В отличие от панельной многоэтажки в Бутово или Бирюлево, элитные дома строятся по эксклюзивному проекту, с учетом вкусов их будущих обитателей, при этом используются только высококачественные материалы, что уже само по себе является гарантией долговечности и надежности.

Меняются и вкусы потенциальных покупателей элитного жилья. Раньше требовался непременно дом с видом на Кремль, построенный в стиле а-ля сталинский ампир - большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные Сейчас ситуация изменилась. Нынешние покупатели - люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они побывали в разных странах и имеют свое представление о том, какой должна быть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж - это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Для него, как уже говорилось, важно качество, удобство и надежность самого дома, транспортная доступность (причем, речь идет не о метро, а близости к основным автомагистралям), наличие соседей с соответствующим уровнем общественного положения и обеспеченности. Последний фактор говорит о наметившемся в последнее время отходе от точечной застройки в пользу строительства так называемых жилых комплексов в том или ином районе. Для современных покупателей важны индивидуальные архитектурные решения, подчеркивающие стиль и демонстрирующие некую камерность здания, предназначенного для проживания небольшого числа избранных. Особое значение в случае с элитной недвижимостью приобретает вид из окна, не столь существенный для покупателей массового жилья. Чем шире обзор и красивее картинка, тем дороже жилплощадь. Впрочем, желающих переплачивать за красоту в столице больше, чем соответствующих видов. Кроме самого дорогого и престижного вида на Кремль, популярностью среди покупателей пользуются вид на реку, столичная панорама и окна в парк. Разница в цене на аналогичные по всем показателям, за исключением вида из окон, квартиры может достигать 50 проц.

Неудивительно, что при быстро растущем спросе на московском рынке усиливается дефицит предложения в данном сегменте. Уже в сентябре текущего года стало очевидно, что при увеличении платежеспособного спроса застройщики теряют темпы строительства в связи с новыми правилами игры на рынке. Речь идет о 214-м законе Об участии в долевом строительстве, существенно увеличивающем права дольщиков, но фактически делающем застройщиков бесправными. О пользе и вреде этого закона было сказано немало, и стоит заострить внимание лишь на одном в сложившихся условиях строители вряд ли захотят работать себе в убыток и с высокой угрозой рисков. Некоторые стройки заморожены на неопределенный срок, что не замедлило вызвать дефицит предложения и, соответственно, рост цен. По данным экспертов Realstate.ru, среди районов Москвы несомненным лидером прироста цен по-прежнему остается район Остоженки, где застройщики увеличили цены на свои квартиры в среднем на 14 проц, на отдельных объектах встречались случаи увеличения цен и на 54 проц. В других районах только за период с июля по сентябрь цены выросли на 5-10 проц. В целом особенно популярны в последнее время покупки на Остоженке, Плющихе, Арбате и в Замоскворечье. Именно в этих четырех районах прошло примерно 62 проц всех сделок на вторичном рынке. Почти половина сделок совершено в Замоскворечье, за которым с большим отрывом следуют Самотека /17 проц от общего количества сделок на вторичке/ и Остоженка /9 проц/.

Впрочем, многие эксперты рынка отмечают, что в связи с дефицитом места под элитную застройку в самом центре столицы, в ближайшем будущем будет расти спрос на объекты, построенные в некотором отдалении от центра. Уже в 2007 году риэлторы смогут предложить своим клиентам квартиры в относительно новых кварталах, таких как Плющиха или Хамовники. В последнем, например, могут возводиться более высокие здания, нежели в непосредственной близости от Кремля. По мнению Кайдо Каармы, директора отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании Миэль-Недвижимость, цены на такие объекты через 2-3 года могут сильно вырасти. Комплексная застройка с собственной инфраструктурой станет аналогом европейского стиля жизни, считает эксперт. В районах как та же Плющиха, Замоскворечье, и даже за пределами Садового кольца (например, в районе метро Ленинский проспект) отлично развита транспортная доступность, близость к основным магистралям, в том числе, к Третьему транспортному кольцу. В то же время поблизости расположены скверы, парки, пруды, в целом лучшая, чем в центре, экологическая обстановка. Такие квартиры, скорее всего, будут предпочитать семьи с детьми, да и все, кто ценит комфорт, удобство и по сравнению с околокремлевскими районами невысокие цены.

Особого внимания заслуживает Замоскворечье, который, как было сказано, является сегодня одним из лидеров продаж в данном сегменте столичного рынка жилья. Именно здесь, в бывшем купеческом районе, известном многим по пьесам драматурга Александра Островского, сосредоточено сейчас основное строительство элитных объектов. По оценкам риэлторов, до 30 проц возводимых сейчас в Москве зданий и жилых комплексов класса люкс строится именно здесь. В настоящее время это один из активно развивающихся бизнес-центров столицы, с уже заслуженной репутацией делового района. Офисные здания Замоскворечья всегда пользовались спросом. Если арендатор не мог позволить себе офис в самом сердце столицы, то ему обычно рекомендовали Замоскворечье. Причем если в прежние времена бизнес здесь подразумевал фабрики и заводы, то сейчас такие предприятия выносятся в промзоны, уступая место современным офисным зданиям. По данным Knight Frank, доля бизнес-комплексов А-класса составляет здесь около 24 проц в общем объеме офисных зданий Москвы, уступая разве что знаменитому Москва-Сити.

Впрочем, похоже, что московские власти не спешат повально застраивать Замоскворечье бизнес-помещениями, делая ставку на жилые здания, причем класса люкс. В Замоскворечье становится правилом уже упомянутый признак элитности однородность соответствующей застройки. Вот лишь несколько примеров. Строящийся сейчас дом Онегин на Малой Полянке, цены на квартиры в котором колеблются от 6700 до 8000 долл за кв м. Его готовность заявлена к декабрю 2006 г. Дом Патриарх на Малой Бронной находится в более высокой ценовой категории от 10000 до 17000 долл за кв м. Возможно, столь высокая цена объясняется тем, что дом уже сдан ведь, как было сказано выше, целый ряд строек в последнее время замораживается. Еще один пример подобного объекта Венский дом, расположенный в Неопалимовском переулке. Этот дом также сдан, и квартиры уже оформляются в собственность. Цена квадратного метра здесь начинается от 8500 и достигает 18000 долл. Пятиэтажный дом по Большому Палашевскому переулку, который будет готов примерно к третьему кварталу будущего года, также не сильно уступает в расценках - 10000 15000 долл за кв м. Дом разной этажности на Озерковской набережной сейчас находится в стадии завершения отделочных работ и готовится к сдаче. Из-за того, что дом пока не сдан, цена за кв м здесь пока сравнительно низкая для объекта данного класса - от 4500 до 6500 долл за кв м.

Учитывая существующий дефицит строящихся объектов и постоянно растущие цены на элитное жилье, оптимальным выходом для тех, кто ценит надежность и хочет обезопасить себя от рисков, станет покупка квартир в уже построенном доме. Это станет гарантией безопасности вложений ведь квартира, которую вы покупаете, не на нулевом цикле, и даже не в стадии строительства дом уже полностью готов к заселению. Данная ситуация очевидна и для инвесторов, и для застройщиков, и поэтому, с учетом всех перечисленных плюсов элитной застройки в Замоскворечье, недостатка в покупателях здесь нет. Многие эксперты полагают, что цены на готовое жилье здесь имеют тенденцию к росту. Но надо отметить еще один существенный момент. Жители элитных домов в последнее время пытаются оптимизировать свои расходы и понять, стоит ли им платить за услуги, которыми они практически не пользуются. Поэтому бассейн, кинотеатр, фитнес-клуб, несколько видов сауны постепенно теряют популярность это существенно увеличивает цену жилья и вынуждает застройщиков открывать двери элитного комплекса для людей с улицы, что несет в себе угрозу снижения класса жилья. Неудивительно, что многие предпочитают получить от дома то, что им действительно нужно качество и надежность за приемлемые деньги, а в бассейн и ресторан выбираться по мере надобности. Такие места, кстати, служат и своеобразным клубом по интересам для состоятельных людей, не ограничивая их круг общения одним домом или жилым комплексом.

В качестве одного из примеров выгодной покупки можно привести уже упомянутый дом на Озерковской набережной. Срок сдачи данного дома первый квартал 2006 г, что означает его фактическую готовность на настоящий момент. Сейчас дом полностью построен, заканчиваются отделочные работы, в частности, облицовка фасада и внутренняя отделка дома. Стоимость же квадратного метра, по сравнению с вышеупомянутыми объектами аналогичного класса, сравнительно ниже. Совершенно очевидно, что ближе к сроку окончательной сдачи дома цены здесь сравняются с конкурентскими, что будет вполне обосновано с точки зрения рынка. Преимущества у дома на Озерковской те же, что и у остальных объектов, расположенных в этом районе удобная транспортная доступность, индивидуальный дизайн-проект, предусматривающий использование эксклюзивных отделочных материалов, великолепный вид на Озерковскую набережную, развитая инфраструктура соответствующего уровня. Конечно, выбор всегда остается за самим покупателем, но тенденции в данной ситуации однозначны. Деловые люди, как правило, стремятся получить качество за приемлемые деньги, и, думается покупка недвижимости подобного класса достойный способ сберечь и приумножить капиталы.

Обзор рынка элитной недвижимости москвы: с какими покупками стоит поспешить, а с какими – подождать